【導(dǎo)讀】中國最大管理資源中心。（三）與園區(qū)內(nèi)多個項(xiàng)目形成資源共享及優(yōu)勢互補(bǔ).................9. （四）創(chuàng)新的“大型人工湖＋旅游＋酒店式別墅”經(jīng)營模式........10. （一）生態(tài)園項(xiàng)目獲得天津市及靜海縣政府大力支持..............14. （一）2020年北京奧運(yùn)會為京津地區(qū)帶來大量客流...............15. （三）旅游業(yè)已經(jīng)成為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)............15

　　

【正文】 守護(hù)特種犬及其他 100 小計(jì) 1200 內(nèi) 部配套 包括家具、電視、空調(diào)、冰箱、音響、燈具、廚、衛(wèi)具、裝飾等 600 園區(qū)配套 道路 120 水、電、氣管網(wǎng) 135 配套景觀 145 小計(jì) 400 總計(jì) 2200 三、運(yùn)營第一年流動資金明細(xì) 單位：萬元 1 別墅維護(hù) 費(fèi)用 1 別墅維護(hù)費(fèi)用按 1萬元 /年計(jì)算，第一年為 1萬元。 2 土地租賃 費(fèi)用 土地租賃費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目公司與 XXXX簽訂的相關(guān)合同的規(guī)定，按每 年 1200元 /畝計(jì)算。本項(xiàng)目共計(jì)占地 30畝，每年的土地租賃費(fèi)用為 。 3 管理費(fèi)用 48 員工總數(shù) 24人，月工資總額 40000元，年工資總計(jì) 48萬元 。 4 銷售費(fèi)用 60 選擇電視、路牌廣告、報(bào)紙廣告、 DM 單投放、網(wǎng)絡(luò)廣告等推廣形式，年廣告投入預(yù)計(jì) 60萬元。 5 財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用按占銷售收入的 3%計(jì)算，第一年為 。 6 綜合費(fèi)用 水電費(fèi)、交通費(fèi)以及低值易耗品等 第一年 計(jì) 12 萬元。 7 第一年合計(jì) 中國最大管理資源中心 第 30 頁 共 37 頁 第十部分 經(jīng)濟(jì)效益分析 本商業(yè)計(jì)劃采取 求實(shí)、穩(wěn)健、保守的原則進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)測。我們不排除在出現(xiàn)不可抗力或難以預(yù)測的政治、經(jīng)濟(jì)等風(fēng)險的情況下，財(cái)務(wù)預(yù)測將可能受到較大影響。為此，我們加上了較大的安全系數(shù)。這就使得正常情況下，投資者的收益將大大超過本財(cái)務(wù)預(yù)測。 一、收入預(yù)測 （一）出租比例預(yù)測 本項(xiàng)目主要為前往生態(tài)園休閑度假的人群提供住宿服務(wù)，因此湖景別墅的出租率受旅游行業(yè)的周期性影響。一般來說，國內(nèi)每年的 5 月 —— 10 月是旅游旺季，其他月份為旅游淡季，本項(xiàng)目湖景別墅的出租率也將隨著淡季、旺季的不同而有所改變。 年份 出租比例（ %） 旺季 淡季 平均 項(xiàng)目建成第一年 70 30 50 項(xiàng)目建成第二年 77 33 55 項(xiàng)目建成第三年 85 36 61 項(xiàng)目建成第四年 93 40 67 項(xiàng)目建成第五年 95 45 70 項(xiàng)目建成第六年 95 45 70 項(xiàng)目建成第七年 95 45 70 財(cái)務(wù)說明： ★ 項(xiàng)目運(yùn)作初期，別墅存在一定的閑置率。保守預(yù)計(jì)：第一年的旺季出租率為70%，淡季出租率為 30%，后三年每年以 10%的比例遞增，在第五年項(xiàng)目進(jìn)入穩(wěn)定運(yùn)營，以星級酒店的入住率為計(jì)算依據(jù)，旺季別墅出租率為 95%，淡季別墅出租率為 45%。 中國最大管理資源中心 第 31 頁 共 37 頁 （二）租賃 價格預(yù)測 年份 租賃價格（元 /套 /天） 團(tuán)體 散客 平均 項(xiàng)目建成第一年 1200 1800 1500 項(xiàng)目建成第二年 1500 2100 1800 項(xiàng)目建成第三年 1800 2400 2100 項(xiàng)目建成第四年 2100 2700 2400 項(xiàng)目建成第五年 2400 3000 2700 項(xiàng)目建成第六年 2400 3000 2700 項(xiàng)目建成第七年 2400 3000 2700 財(cái)務(wù)說明： ★ 參考同地區(qū)市場價格，項(xiàng)目運(yùn)作第一年團(tuán)體客戶每天的出租金額為 1200 元 /套，零散客戶每天的出租金額 為 1800 元 /套；其后 2020—— 2020 年，項(xiàng)目周遍環(huán)境得到大幅改善，每套別墅的出租金額以比上年增長 300 元；運(yùn)作第五年后，租賃價格基本穩(wěn)定，保守估計(jì)團(tuán)體客戶每天的出租金額為 2400 元 /套，零散客戶每天的出租金額為 3000 元 /套。 （三）租賃收入預(yù)測 時 間 項(xiàng)目建成第一年 項(xiàng)目建成第二年 項(xiàng)目建成第三年 項(xiàng)目建成第四年 項(xiàng)目建成第五年 項(xiàng)目建成第六年 項(xiàng)目建成第七年 出租比例（ %） 50 55 61 67 70 70 70 租賃價格（元 /套） 1500 1800 2100 2400 2700 2700 2700 租賃收入（萬元） 420 財(cái)務(wù)說明： ★ 受項(xiàng)目所在地氣候、環(huán)境等因素的影響，謹(jǐn)慎預(yù)計(jì)每年實(shí)際能入住的天數(shù)為280 天 /年。 中國最大管理資源中心 第 32 頁 共 37 頁 二、成本費(fèi)用預(yù)測 單位：萬元 項(xiàng)目建成第一年 項(xiàng)目建成第二年 項(xiàng)目建成第三年 項(xiàng)目建成第四年 項(xiàng)目建成第五年 項(xiàng)目建成第六年 項(xiàng)目建成第七年 別墅維護(hù)費(fèi)用 1 1 1 1 1 1 1 土地租賃費(fèi)用 管理費(fèi)用 48 營銷費(fèi)用 60 55 40 30 25 25 25 財(cái)務(wù)費(fèi)用 綜合費(fèi)用 合 計(jì) 財(cái)務(wù)說明： ★ 別墅維護(hù)費(fèi)用按 1 萬元 /年計(jì)算。 ★ 土地租賃費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目公司與 XXXX 簽訂的相 關(guān)合同的規(guī)定，按每年 1200 元 /畝計(jì)算。本項(xiàng)目共計(jì)占地 30 畝，每年的土地租賃費(fèi)用為 萬元。 ★ 管理費(fèi)用第一年為 48 萬元，以后三年每年遞增 3%；運(yùn)作第五年后，管理費(fèi)用按占租賃收入的 5%計(jì)算。 ★ 出于酒店式別墅的經(jīng)營特點(diǎn)，營銷費(fèi)用在項(xiàng)目運(yùn)營初期金額較大，隨著客戶認(rèn)知程度的增加，營銷費(fèi)用呈大幅遞減的趨勢，在進(jìn)入穩(wěn)定經(jīng)營期后，營銷費(fèi)用將維持在一個固定的價格水平。 ★ 財(cái)務(wù)費(fèi)用按占租賃收入的 3%計(jì)算。 ★ 綜合費(fèi)用第一年為 萬元，以后年度按占租賃收入的 3%計(jì)算。 中國最大管理資源中心 第 33 頁 共 37 頁 三、利潤及投資報(bào)酬率預(yù)測 單 位：萬元 年份 項(xiàng)目建成第一年 項(xiàng)目建成第二年 項(xiàng)目建成第三年 項(xiàng)目建成第四年 項(xiàng)目建成第五年 項(xiàng)目建成第六年 項(xiàng)目建成第七年 收入合計(jì) 420 費(fèi)用合計(jì) 營業(yè)利潤 所得稅 凈利潤 投資報(bào)酬率 % % % % % % 財(cái)務(wù)說明： ★ 銷售收入來自本商業(yè)計(jì)劃本章之收入預(yù)測。 ★ 成本費(fèi)用來自本商業(yè)計(jì)劃本章之成本費(fèi)用預(yù)測。 ★ 2020 年 —— 2020 年的所得稅按利潤總額的 33%計(jì)算。 四、特別提示 酒店式湖景別墅的盈利模式在于 出售別墅房產(chǎn)時段使用權(quán)，并代為管理。 使擁 有房產(chǎn)使用權(quán)的客戶可以將自己的 權(quán)益 通過交換系統(tǒng) 與 其它地區(qū)同等級別的 進(jìn)行交換 ；日常經(jīng)營中為游客提供住所。 本商業(yè)計(jì)劃書中的經(jīng)濟(jì)效益分析僅僅針對可以量化的正常酒店經(jīng)營模式。從目前國內(nèi)酒店式別墅的整體經(jīng)營狀況來看，很多客戶往往對配套服務(wù)較好、管理規(guī)范的別墅進(jìn)行整時段購買。在此情況下，本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)濟(jì)效益將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過商業(yè)計(jì)劃書中的預(yù)測，為投資者帶來更大的投資收益。 五、結(jié)論 湖景別墅項(xiàng)目一期良好的盈利能力和現(xiàn)金流量，將大幅提高本公司的資產(chǎn)盈利水平，改善現(xiàn)金流量狀況。不僅使旅游資源的邊際收益得到更加充分的釋放，而 且有利 中國最大管理資源中心 第 34 頁 共 37 頁 于提升本公司抗御市場風(fēng)險能力和雙方的核心競爭力。 從經(jīng)濟(jì)效益上看，本項(xiàng)目投資收益率較高，投資風(fēng)險較小。 中國最大管理資源中心 第 35 頁 共 37 頁 第十一部分 風(fēng)險分析與對策 本項(xiàng)目作為天津生態(tài)園項(xiàng)目中的一個子項(xiàng)目，其所可能面臨的經(jīng)營管理、財(cái)務(wù)等風(fēng)險等因素及其對策請參閱《天津都市生態(tài)園項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書》。 一、政策風(fēng)險 風(fēng)險： 用地政策風(fēng)險和大規(guī)模開發(fā)高檔別墅項(xiàng)目政策風(fēng)險，同時，國家其它相關(guān)法律、法規(guī)的頒布與修訂以及產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策等方面的調(diào)整都可能會給公司的運(yùn)營帶來一定的風(fēng)險。 對策： 天津都市生態(tài)園屬于 XXXX 種植、林木養(yǎng)植為重點(diǎn)，其土 地性質(zhì)為集體用地，經(jīng)營涉及到了生態(tài)旅游、農(nóng)業(yè)采摘、動物養(yǎng)殖等項(xiàng)目，未涉及到大規(guī)模土地開發(fā)和房地產(chǎn)建設(shè)的問題，湖景別墅采用酒店式經(jīng)營，不屬于產(chǎn)權(quán)別墅范疇，未來公司的運(yùn)作一如既往的嚴(yán)格遵守國家的法令、法規(guī)和政策，并加強(qiáng)對有關(guān)政策、法規(guī)的研究，掌握國家法規(guī)政策的最新動態(tài)，及時調(diào)整公司的發(fā)展目標(biāo)和經(jīng)營戰(zhàn)略。 二、市場風(fēng)險 風(fēng)險： 酒店式湖景別墅的未來市場開發(fā)，主要依賴于生態(tài)園內(nèi)其他子項(xiàng)目的建設(shè)經(jīng)營情況、游客數(shù)量和市場推廣力度。 對策： 對于本項(xiàng)目所處市場環(huán)境及其所具有的市場競爭力，公司已進(jìn)行過充分的評估和論證。本項(xiàng)目的 競爭優(yōu)勢不僅體現(xiàn)在優(yōu)越的區(qū)位環(huán)境、較低的地價成本、良好的公司品牌，而且體現(xiàn)在其旅游、高尚運(yùn)動和住宿結(jié)合獨(dú)特的“生態(tài)園”的概念。此外，本公司還將繼續(xù)以生態(tài)園旅游環(huán)境作為依托，充分利用“大型人工湖 +旅游 +房地產(chǎn)”的資源整合優(yōu)勢項(xiàng)目的含金量，提高項(xiàng)目產(chǎn)品的市場競爭力，規(guī)避市場競爭可能引致的風(fēng)險。 三、行業(yè)風(fēng)險 風(fēng)險： 旅游行業(yè)進(jìn)入壁壘低，行業(yè)競爭激烈，旅游企業(yè)在經(jīng)濟(jì)效益、旅游業(yè)管理、旅游業(yè)信息化建設(shè)等方面還存在明顯的差距。 中國最大管理資源中心 第 36 頁 共 37 頁 對策： 我國地大物博，歷史悠久，旅游資源極為豐富，加之目前國內(nèi)全年法定節(jié)假休息日已達(dá) 114 天，特別是“五一”“十一”和春節(jié)的三個長假，大大推動國內(nèi)旅游業(yè)的發(fā)展。實(shí)際上，我國旅游業(yè)已經(jīng)連續(xù)多年快速增長，我國也已成為世界最大的國內(nèi)旅游市場國，發(fā)展?jié)摿薮蟆? XXXX 公司主要股東天津方舟天馬集團(tuán)經(jīng)營旅游行業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富，并形成了龐大的旅行社網(wǎng)絡(luò)，市場開發(fā)能力極強(qiáng)；天津地區(qū)旅游資源匱乏，市場需求量大：園區(qū)項(xiàng)目設(shè)置時考慮到項(xiàng)目的新穎性和獨(dú)特性，賽馬、斗牛等項(xiàng)目在天津市獨(dú)一無二。 四、不可抗力風(fēng)險 風(fēng)險： 主要是水災(zāi)風(fēng)險。由于靜?？h本身海拔較低，歷來為天津的泄洪區(qū)，歷史上曾出現(xiàn)過被水淹沒的記錄。 對策： 由于在如今的北方水災(zāi)很難發(fā)生，加之隨著科技的進(jìn)步自然災(zāi)害的預(yù)警系統(tǒng)十分發(fā)達(dá)，所以水災(zāi)給我們造成危害的概率很小。但為了防患于未然，公司根據(jù)生態(tài)園外圍的地形利用挖湖產(chǎn)生的大量土方在四周低洼之處構(gòu)筑簡易堤壩，并疏浚園區(qū)內(nèi)外排水溝渠保持暢通無阻，使之與近在咫尺的南運(yùn)河相連，一旦有水災(zāi)發(fā)生即可隨時導(dǎo)入運(yùn)河，避免損失。 中國最大管理資源中心 第 37 頁 共 37 頁 第十二部分 結(jié)論 酒店式湖景別墅項(xiàng)目是天津都市生態(tài)園的優(yōu)質(zhì)子項(xiàng)目。本項(xiàng)目依托于生態(tài)園，突出回歸自然與休閑度假的主題，以 “大型人工湖 +旅游＋酒店式別墅” 的先進(jìn)理念，在天津都市生態(tài)園的大環(huán)境下謀求 社會效益與經(jīng)濟(jì)效益最大化。 本項(xiàng)目具有良好的宏觀經(jīng)濟(jì)背景，并且具有廣闊的市場空間，建成后將成為天津市極其周邊地區(qū)度假休閑住宿的精品項(xiàng)目，為當(dāng)?shù)貛砭薮蟮纳鐣б婕敖?jīng)濟(jì)效益，同時為項(xiàng)目投資者帶來豐厚的回報(bào)。