有關房屋租賃合同匯編5篇-資料下載頁
2025-04-05 21:42本頁面
【正文】 (二)因承租人違約導致合同解除，承租人無權請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失。但出租人同意利用的，應在利用價值范圍內予以適當補償?！ ?三)因雙方違約導致合同解除，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過錯承擔相應的責任?！ ?四)因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔?！ ?，租賃期間屆滿時，承租人無權請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，但當事人另有約定的除外?！ ∥覀冏⒁獾剑斗课葑赓U解釋》根據(jù)有效合同和無效合同的不同法律效果，對裝飾裝修損失采用了現(xiàn)值損失和殘值損失兩種不同的標準?，F(xiàn)值損失是指合同被認定無效時，裝飾裝修的現(xiàn)存價值。在合同無效場合，承租人通常已經(jīng)占用使用租賃房屋一段時間，其在此期間享有的裝飾裝修利益，不應再列入合同無效的損失范圍。殘值損失是指在合同解除時，裝飾裝修的剩余“價值”，這一“價值”的確定是以合同解除時裝飾裝修的現(xiàn)值為基礎，且不能低于合同履行期間攤銷的裝飾裝修費用。因此，承租人如需對房屋進行裝飾裝修，應當經(jīng)出租人同意，合理確定租賃期限，并在租賃合同中對租賃期間屆滿或者合同解除時裝飾裝修如何處理作出明確約定?！ ∥濉?房屋擴建的處理 《房屋租賃解釋》在對待房屋擴建問題上同樣依據(jù)房屋擴建是否經(jīng)出租人同意、是否辦理合法建設手續(xù)適用不同的規(guī)則： ，由承租人負擔，出租人有權請求承租人恢復原狀或者賠償損失?！ ?，但雙方對擴建費用的處理沒有約定的，按照下列情形分別處理： (一)辦理合法建設手續(xù)的，擴建造價費用由出租人負擔?！ ?二)未辦理合法建設手續(xù)的，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔。 因此，承租人如需對房屋進行擴建，應當經(jīng)出租人同意并辦理合法建設手續(xù)，同時在租賃合同中明確約定擴建費用由誰承擔?！ ×?、 同意轉租的推定 為了最大限度地保持法律狀態(tài)的穩(wěn)定，《房屋租賃解釋》規(guī)定出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，無權以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效。 因此，出租人如知道承租人未經(jīng)同意轉租，應當及時行使權利?！ ∑摺?租金的訴訟時效 實踐中，我們經(jīng)常碰到出租人因為訴訟時效已過而無法主張租金。這一方面因為出租人不知道延付或者拒付租金適用一年的特別訴訟時效，而以為訴訟時效是二年。另一方面，出租人常常存在一個誤區(qū)，認為只要雙方租賃關系仍存續(xù)，租金即不存在訴訟時效問題，這是錯誤的?！ ∽赓U合同是繼續(xù)性合同，其租金的訴訟時效是按每一個支付周期分別計算的，承租人應當按照合同約定的期限支付租金。對支付期限沒有約定或者約定不明確，依照合同法第六十一條的規(guī)定仍不能確定，租賃期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付。租賃期間一年以上的，應當在每屆滿一年時支付，剩余期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付?！ ∫虼?，如果承租人未能在上述支付期限內支付租金，出租人應當及時催告或者提起訴訟，以免超過一年的訴訟時效，無法得到法律的保護?！ “?、 優(yōu)先購買權的行使與限制 優(yōu)先購買權糾紛一直是實踐中的難點問題。《房屋租賃解釋》對承租人的優(yōu)先購買權的適用情形作了進一步限制，明確下列情形承租人無權主張優(yōu)先購買房屋： (一)房屋共有人行使優(yōu)先購買權的?！ ?二)出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的?！ ?三)出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的?！ ?四) 第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的?！ ∪绮淮嬖谏鲜銮樾蔚?，出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權情形的，承租人如何尋求救濟?《房屋租賃解釋》明確規(guī)定，承租人不能以此為由請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效。事實上，出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同有效與否，與承租人能否優(yōu)先購買房屋無關。即使出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同有效，只要第三人并非善意購買出租房屋或者尚未變更登記至第三人名下，承租人均有權主張優(yōu)先購買房屋。否則，承租人只能向出租人主張賠償損失。 20 / 20
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