【正文】 可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同?！薄睹穹ǖ洹返诙偃龡l規(guī)定：“租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同?！薄　　睹穹ǖ洹返诙偃龡l規(guī)定僅限于物的瑕疵，而且限于物的瑕疵達(dá)到“危及承租人的安全或者健康”的程度。我們認(rèn)為，對(duì)于租賃房屋的瑕疵，不論是物的瑕疵還是權(quán)利瑕疵，只要符合《民法典》第九十四條第項(xiàng)規(guī)定，承租人可以主張解除合同。對(duì)于承租人因租賃房屋存在瑕疵而主張解除合同的，應(yīng)滿足以下要件：承租人的使用收益受到的障礙必須達(dá)到嚴(yán)重程度。但是，如果租賃房屋對(duì)于承租人有特別利害關(guān)系的，則該障礙即使未達(dá)到嚴(yán)重程度，也應(yīng)允許承租人解除合同。出租人不于催告的期限內(nèi)進(jìn)行修繕。但在修繕為不可能或者雖有可能但于承租人已無利益的，則無需催告即可主張解除合同?！睹穹ǖ洹返诙偃龡l規(guī)定的用語是“可以隨時(shí)解除”。但應(yīng)注意的是，其前提是租賃房屋的瑕疵已達(dá)到“危及承租人的安全或者健康”的程度。在此種情形下，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃房屋存在瑕疵，也不影響其解除合同。這一點(diǎn)與一般的合同解除規(guī)則不同，其立法理由在于要絕對(duì)保護(hù)人的生命與健康。對(duì)此條作相反解釋，就是，如果租賃房屋的瑕疵不會(huì)導(dǎo)致“危及承租人的安全或者健康”的，而該瑕疵在訂立合同時(shí)即為承租人所知悉的，承租人將不得主張解除合同?！　?。包括：承租人違反約定方式，或者不依租賃房屋的性質(zhì)而對(duì)租賃房屋進(jìn)行使用收益的。《民法典》第二百一十九條規(guī)定：“承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失?！背凶馊诉t延支付租金，經(jīng)出租人催告，仍不于催告期限內(nèi)支付租金的?！睹穹ǖ洹返诙俣邨l規(guī)定：“承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同?！背凶馊宋唇?jīng)出租人同意，將租賃房屋轉(zhuǎn)租于第三人的?！睹穹ǖ洹返诙俣臈l第二款規(guī)定：“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同?！薄　?。不定期的房屋租賃合同，雙方均可以隨時(shí)解除合同?！睹穹ǖ洹返诙偃l規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。”　　實(shí)踐中，因房屋租賃合同的解除而發(fā)生的糾紛也比較多。處理此類糾紛時(shí)，應(yīng)注意：　　，從其約定。沒有約定的，則只能根據(jù)法律的規(guī)定解除房屋租賃合同，否則，將構(gòu)成違約?！　?，并非因符合解除條件而當(dāng)然發(fā)生，而應(yīng)以有解除權(quán)的一方行使為必要。這里需要區(qū)分合同的解除與附解除條件的合同兩者的不同。前者是因法定或約定的條件成就而享有形成權(quán)，其效力的發(fā)生以實(shí)際行使解除權(quán)為必要。后者則因約定條件成就，而當(dāng)然發(fā)生合同消滅的效力。行使解除權(quán)，根據(jù)《民法典》第九十六條規(guī)定，應(yīng)以通知的方式。但亦不妨礙以訴訟的方式來行使，因?yàn)槠鹪V本身可以視為一種通知。　　。當(dāng)事人只有在符合約定或法定條件的情況下，才能解除合同。在不符合解除條件的情況下，即使發(fā)出解除通知，也不能產(chǎn)生合同被解除的法律效力，相反，構(gòu)成違約?！　〗獬课葑赓U合同的途徑解除房屋租賃合同（4）　　提問：　　怎么提前解除房屋租賃合同解除房屋租賃合同的途徑是什么　　重慶律師解答：　　怎么提前解除房屋租賃合同　　根據(jù)民法典，合同的變更是可以通過協(xié)商的?！　∪绻麤]法協(xié)商達(dá)到一致協(xié)議，可以發(fā)通知給房東通知解除合同，并退還剩余房租。沒有約定違約責(zé)任就不處罰，建議根據(jù)租賃合同與房東協(xié)商處理?！　「甙猜蓭熃獯穑骸　〗獬课葑赓U合同的途徑　　解除房屋租賃合同的途徑，就是說當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取哪種方式來解除房屋租賃合同。其實(shí)，這包含了兩個(gè)問題：　　房屋租賃合同能不能解除按照法律規(guī)定，原則上合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)善意履行合同，不能擅自解除合同。但是，法律也規(guī)定了可以解除合同的例外情況。具體來說就是：　　當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。　　不管當(dāng)事人有沒有協(xié)商一致，有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：　　因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的?！　≡诼男衅谙迣脻M之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)?！　‘?dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行?！　‘?dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的。　　法律規(guī)定的其他情形?！　∫虼?，只要符合上述法律規(guī)定，房屋租賃合同是可以解除的?！　〗獬课葑赓U合同的途徑有哪些按照法律的規(guī)定，解除房屋租賃合同的方式有兩種：　　如果當(dāng)事人協(xié)商解除合同的話，那么在當(dāng)事人達(dá)成解除合同的意向后，原來的房屋租賃合同就被解除。這在實(shí)踐中主要表現(xiàn)為當(dāng)事人簽訂解除房屋租賃合同協(xié)議書。　　如果不是協(xié)商解除，而是按照法定條件解除的話，那么提出解除租賃合同的一方應(yīng)當(dāng)向另一方發(fā)出通知。原則上，通知到達(dá)對(duì)方時(shí)，房屋租賃合同就解除了。但是，事實(shí)不是這么順利的。另一方常常對(duì)解除合同持有反對(duì)意見，最終只能起訴后由法院定奪。 23 / 23