【正文】 案房屋，產(chǎn)生較大數(shù)額的房屋占用費，即使法院最后按照房屋的實際情況參照租金標準酌情減少了占用費的數(shù)額，但最終被告仍要另行向原告支付較大數(shù)額的占用費。既不及時行使權利，又不及時履行義務，被告最終是得不償失。 　　當然，對于出租人來講也是一樣的，如果承租人以合同無效為由要求交還房屋，而出租人拒不收回房屋，出租人則無權向承租人主張此期間的房屋的占用費，房屋空置產(chǎn)生的損失，由出租人自擔。 　　第三，承租人對承租房屋進行裝飾裝修應留存合法有效證據(jù)。司法實踐中，裝飾裝修的價值問題往往爭議較大。而且承租人一般為了減少裝修成本，多采取自行委托無相關資質的裝修公司甚至個人進行裝修，也不要求出具正規(guī)發(fā)票，糾紛進入訴訟后，很難提供合法有效的證據(jù)證明裝飾裝修所支出的費用數(shù)額。 　　如果承租人在交還房屋之前提起訴訟，法院一般可以通過專門的司法鑒定機構來確定裝飾裝修的價值，這種鑒定相對公平、準確，不至于產(chǎn)生對承租人不利的情形。但如果房屋已經(jīng)交回，無法鑒定，則根據(jù)誰主張誰舉證的證據(jù)規(guī)則，承租人如果不能提交進行裝飾裝修所支付費用的有效證據(jù)，則法院可能作出對其不利的裁決。 　　而且即使房屋租賃合同有效，如果合同履行過程中產(chǎn)生爭議，導致合同無法正常履行完畢的，一般也要涉及到未履行期間裝飾裝修價值的確定問題。通過司法鑒定的方式確定裝修損失所耗費的時間較長，房屋鑒定期間房屋空置的損失必然產(chǎn)生，也必然有一方來承擔該損失。如果房屋被收回后無法鑒定，沒有合法有效的證據(jù)，對主張裝修損失的一方也會產(chǎn)生不利影響。 　　根據(jù)司法實踐中的經(jīng)驗，筆者建議出租方與承租方在簽訂房屋租賃合同時，可以根據(jù)房屋租賃合同的年限、房屋的用途等對裝飾裝修最高價格做出限定，并根據(jù)使用年限來確定裝飾裝修的折舊程度來提前約定合同需要提前解除時違約方應承擔的賠償數(shù)額。承租人對房屋進行裝修時，將相關的裝修方案、裝修價格報出租人審核，出租人審核確認后，將此作為處理雙方租賃合同不能正常履行時計算裝飾裝修費用的依據(jù)，不僅可以避免司法鑒定期間房屋空置的損失，也可以避免對裝修損失數(shù)額認定上出現(xiàn)較大誤差，而影響當事人雙方的合法權益。[4] 　　注： 　　[1]也有觀點提出，出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同違反的只是《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》中的管理性規(guī)定，而非禁止性規(guī)定，故不應認定為租賃合同無效。對于此觀點，筆者認為，《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定雖然沒有出現(xiàn)禁止、不得之類字眼，不能必然從中推理出合同必然無效的結論，但是這類自建房屋違反了城鄉(xiāng)發(fā)展建設規(guī)劃，本身也處于隨時被拆除的危險狀態(tài)，從《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定來看是應當拆除的(討論的是無法取得規(guī)劃許可證的情況)，并且若是認定合同有效將會侵害城鄉(xiāng)整體規(guī)劃的實施和發(fā)展，損害國家和社會公共利益，故而將其視為禁止性規(guī)定未嘗不可。具體可參見王利明教授在《合同法新問題研究》中對管理型和效力性(禁止性)條款的解讀。 　　[2]必須注意的是，即使在出租人事后取得了建設工程規(guī)劃許可證或者獲得了主管部門的批準，法院認定雙方租賃合同有效。如果承租人因為涉案房屋沒有規(guī)劃、建設許可而導致無法正常辦理營業(yè)執(zhí)照或無法正常經(jīng)營，導致承租人受到損失的，承租人向出租人主張賠償損失或者減免租金，筆者認為法院應予以支持。 　　[3]當然合同無效還有其他情形，如當事人惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的致合同無效的，故雙方之間不成立締約過失責任，法院應當結合《合同法》相關規(guī)定及案件的事實綜合判斷，做出相應的裁決。必要時還可以收繳合同雙方獲得的非法收益。可以參考2021年第3期的《最高人民法院公報》中《垃圾短信服務合同違法無效，相應所得應予收繳》的案例。 　　[4]有人認為此處如果裝飾裝修的價值證據(jù)不全時，受害的只能是承租人，故而在作為出租人時不愿意在租賃合同簽訂時固定證據(jù)，這種思路其實是不可取的。在租賃合同不能正常履行時，違約方是承租人，出租方自然無需承擔裝修損失。如果違約方是出租人，承租方的裝飾裝修損失自然應當由出租人負擔。如果沒有相應的證據(jù)，一般是通過以下三種途徑解決：一是房屋未交還，可以依據(jù)司法鑒定的結論確定數(shù)額。鑒定期間的損失應由出租人負擔，對出租人不利。二是房屋收回，無法鑒定時，依靠承租人舉證證明數(shù)額。根據(jù)司法實踐的經(jīng)驗，承租人舉證時很可能存在事后補充證據(jù)甚至偽造證據(jù)的情況，如果法院在審理中能夠查明，自然是好，如果無法查明，出租人必然要負擔不必要的損失。三是房屋收回，無法鑒定，承租人無法提供充分的證據(jù)，這時如果有證據(jù)證明承租人確實進行了裝修，筆者認為，法官可以依據(jù)租房的用途、裝修公司的資質、租賃的期限等情況自由裁量，酌定相應的數(shù)額，這種情況下，風險就要自擔了。在簽訂租賃合同時，雙方都會向著正常履行的方向努力，而且不會在裝修上故作文章，其可信度也比較高，如果在當時能夠防患未然，無論對于減少雙方當事人不必要的損失還是對于法院審理查明事實、公平裁決，都是有很大的益處的。 16 / 16