【正文】 制定資金計劃目的主要有二：一是復核投標可行性研究結(jié)果；二是做好議標階段向開發(fā)商或業(yè)主作承包答辯的準備。資金計劃應以資金流量為根據(jù)進行測算，一般說來，資金流入應當大于流出，這樣的資金計劃安排對評標委員會才具有說服力。通常物業(yè)管理公司經(jīng)營中主要的現(xiàn)金流入和流出項目為：　　(1)標書規(guī)定的預付款、保證金等?！　?2)接管期間費用支出?！　?3)接管期間收入?！　?4)其他資金來源。接上例,編制資金計劃如下(表322)?！　?五)標價試算　　以上工作完成后，投標者便可進行標價試算。試算前，投標者應確保做到以下幾點：　　(1)明確領(lǐng)會了招標文件中的各項服務要求、經(jīng)濟條件；　　(2)計算或復核過服務工作量；　　(3)掌握了物業(yè)現(xiàn)場基礎信息；　　(4)掌握了標價計算所需的各種單價、費率、費用；　　(5)擁有分析所需的、適合當?shù)貤l件的經(jīng)驗數(shù)據(jù)?！　⊥ǔ?，在確定了工作量之后，即可用服務單價乘以工作量，得出管理服務費用。但對于單價的確定，不可套用統(tǒng)一收費標準(國家規(guī)定了管理服務單價的除外)，因為不同物業(yè)情況不同，必須具體問題具體分析。同時，確定單價時還必須根據(jù)競爭對手的狀況，從戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)上予以研究分析?！　?六)標價評估與調(diào)整　　對于上述試算結(jié)果，投標者必須經(jīng)過進一步評估才能最后確定標價，這主要是因為：　　(1)試算所用基礎數(shù)據(jù)可能部分是預測性的，部分為經(jīng)驗性的，不夠精確可靠，估價人員應當對預測和經(jīng)驗數(shù)據(jù)的適用基礎進行審查，必要時予以調(diào)整?！　?2)風險等不可預見費用是主觀設定的，應在計算結(jié)束后予以復核，綜合各渠道所得信息分析做出報價決策?！　?3)可能由于估價人員比較保守，致使估價偏高，對此可參考幾個估價人員的估價結(jié)果，取平均值確定最終報價?！　‖F(xiàn)行標價的評估內(nèi)容大致包括兩方面：一是價格類比；二是競爭形勢分析。分析之后便可進行標價調(diào)整。　　通過這一步驟，投標公司便可以確定出最終標價?！　?七)辦理投標保函　　由于投標者一旦中標就必須履行受標的義務，為防止投標單位違約給招標單位帶來經(jīng)濟上的損失，在投遞物業(yè)管理投標書時，招標單位通常要求投標單位出具一定金額和期限的保證文件，以確保在投標單位中標后不能履約時，招標單位可通過出具保函的銀行，用保證金額的全部或部分為投標單位賠償經(jīng)濟損失。投標保函通常由投標單位開戶銀行或其主管部門出具?！　⊥稑吮：袚闹饕獡Ｘ熑斡校骸　?1)投標人在投標有效期內(nèi)不得撤回標書及投標保函?！　?2)投標人被通知中標后必須按通知書規(guī)定的時間前往物業(yè)所在地簽約?！　?3)在簽約后的一定時間內(nèi)，投標人必須提供履約保函或履約保證金?！　∪绻稑巳诉`反上述任何一條規(guī)定，招標人就有權(quán)沒收投標保函，并向銀行索賠其擔保金額。若投標人沒有中標或沒有任何違約行為，招標人就應在通知投標無效或未中標或投標單位履約之后，及時將投標保函退還給投標人，并相應解除銀行的擔保責任。　　通常辦理投標保函應經(jīng)過以下程序：　　(1)向銀行提交標書中的有關(guān)資料，包括投標人須知，保函條款、格式及法律條款等?！　?2)填寫《要求開具保函申請書》及其他申請所要求填寫的表格，按銀行提供的格式一式三份。　　(3)提交詳細材料，說明物業(yè)管理服務量及預定合同期限?！　⊥稑吮：闹饕獌?nèi)容包括：擔保人、被擔保人、受益人、擔保事由、擔保金額、擔保貨幣、擔保責任、索償條件等。保函的有效期限通常在投標人須知中有規(guī)定，超過保函規(guī)定的有效期限，或在有效期內(nèi)招標人因故宣布本次招標作廢，投標保函自動失效。有效期滿后，投標人應將投標保函退還銀行注銷?！　〕k理投標保函外，投標方還可以保證金的形式提供違約擔保。此時，投標方保證金將作為投標文件的組成部分之一?！　⊥稑朔綉獙⒈ＷC金于投標截止之日前交至招標機構(gòu)指定處。投標保證金可以銀行支票或現(xiàn)金形式提交，保證金額依據(jù)招標文件的規(guī)定確定。未按規(guī)定提交投標保證金的投標，將被視為無效投標?！　≈袠说耐稑朔降谋ＷC金，在中標方簽訂合同并履約后5日內(nèi)予以退還；未中標的投標方的保證金，在定標后5日內(nèi)予以退還，均不用支付利息?！　?八)封送標書、保函　　投標文件全部編制好以后，投標人就可派專人或通過郵寄將標書投送給招標人?！　》馑蜆藭囊话銘T例是，投標人應將所有投標文件按照招標文件的要求，準備正本和副本(通常正本1份，副本2份)。標書的正本及每一份副本應分別包裝，而且都必須用內(nèi)外兩層封套分別包裝與密封，密封后打上“正本”或“副本”的印記(一旦正本和副本有差異，以正本為準)，兩層封套上均應按投標邀請書的規(guī)定寫明投遞地址及收件人，并注明投標文件的編號、物業(yè)名稱、“在某日某時(指開標日期)之前不要啟封”等。內(nèi)層封套是用于原封退還投標文件的，因此應寫明投標人的地址和名稱，若是外層信封上未按上述規(guī)定密封及做標記，則招標方的工作人員等對于把投標文件放錯地方或過早啟封概不負責。由于上述原因被過早啟封的標書，招標人將予拒絕并退還投標人?！　∷型稑宋募急仨毎凑袠巳嗽谕稑搜垥幸?guī)定的投標截止時間之前送至招標人。投標文件從投標截止之時起，有效期為30天。招標人將拒絕在投標截止時間后收到的投標文件。　　三、定標后的工作　　(一)中標后的合同簽訂與履行　　經(jīng)過評標與定標之后，招標方將及時發(fā)函通知中標公司。中標公司則可自接到通知之時做好準備，進入合同的簽訂階段?！　⊥ǔ?，物業(yè)委托管理合同的簽訂需經(jīng)過簽訂前談判、簽訂諒解備忘錄、發(fā)送中標函、簽訂合同協(xié)議書幾個步驟。由于在合同簽訂前雙方還將就具體問題進行談判，中標公司應在準備期間對自己的優(yōu)劣勢、技術(shù)資源條件以及業(yè)主狀況進行充分分析，并盡量熟悉合同條款，以便在談判過程中把握主動，避免在合同簽訂過程中利益受損。同時，物業(yè)管理公司還應著手組建物業(yè)管理專案小組，制訂工作規(guī)劃，以便合同簽訂后及時進駐物業(yè)?！　∥飿I(yè)委托管理合同自簽訂之日起生效，業(yè)主與物業(yè)管理公司均應依照合同規(guī)定行使權(quán)利、履行義務。　　(二)未中標的總結(jié)　　競標失利不僅意味著前期工作白白浪費，而且還將對公司聲譽產(chǎn)生不利影響，因此，未中標公司應在收到通知后及時對本次失利的原因做出分析，避免重蹈覆轍。分析可從以下幾方面考慮：　　(1)準備工作不充分。投標公司在前期收集的資料是否不夠充分，致使公司對招標物業(yè)的主要情況或競爭者了解不夠，因而采取了某些不當?shù)牟呗?，導致失利?！　?2)估價不準。投標公司還可分析報價與中標標價之間的差異，并找出存在差異的根源，是工作量測算得不準，還是服務單價確定得偏高，或是計算方法不對?！　?3)報價策略失誤。這里包含的原因很多，投標公司應具體情況具體分析。　　對于以上分析得出的結(jié)果，投標公司應整理并歸檔，以備下次投標借鑒參考?！　?三)資料整理與歸檔　　無論投標公司是否中標，在競標結(jié)束后都應將投標過程中的一些重要文件進行分類歸檔保存，以備查核。這樣一來可為中標公司在合同履行中解決爭議提供原始依據(jù)，二來也可為競標失利的公司分析失敗原因提供資料。通常這些文檔資料主要包括：①招標文件；②招標文件附件及圖紙；③對招標文件進行澄清和修改的會議記錄和書面文件；④投標文件及標書；⑤同招標方的來往信件；⑥其他重要文件資料。第 43 頁 共 43 頁