湖景花園企劃提案-資料下載頁
2025-01-17 03:15本頁面
【正文】 項目有利因素：1）麗江苑是荷城花園的一部分，在總體規(guī)劃上，可享有周邊公園、商業(yè)街、農(nóng)貿(mào)市場、星級酒店等極佳的生活配套設(shè)施；2）與六盤水市傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)黃土坡緊鄰，生活便利；3）南望十里鋼城——水城鋼鐵廠，目前在職職工26300多人，有大量潛在購房客戶；4）隨著荷城花園內(nèi)大量商業(yè)項目、住宅項目的竣工，麗江苑所處區(qū)域未來升值潛力巨大，有望成為六盤水市新的繁華商業(yè)區(qū)，取代黃土坡傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)。 項目不利因素：1）樓盤沒有自身突出的特點，與該區(qū)域其它樓盤相比，無論在價格上，還是戶型設(shè)計上都很接近，顧客在選擇的時候，可比性較低；2）目前六盤水住宅市場存在著供大于求的狀況，樓盤銷售不暢，成交量??；3）本項目周邊在售樓盤較多，如時代佳園、嘉和商住樓、盛世豪庭、豐荷廣場、西湖苑等；4）該項目大戶型居多，而購買大戶型者相對較少。四、市場定位銷售對象定位1）水鋼職工。該廠職工數(shù)萬人，而且收入較高，有一定的購買能力。目前水鋼職工居住條件較差，大多居住在工廠污染區(qū)、半山坡上，此處不但交通不便，而且房子過于陳舊，他們迫切需要改善現(xiàn)有居住條件。2）私營小礦主。六盤水市有中國南部最大的煤田，素有江南煤都之稱，私營礦主較多，而且收入豐厚，他們投資置業(yè)主要選擇城區(qū)內(nèi)的繁華地段。本項目的絕好區(qū)位，極大的升值潛力將吸引這一部分購房者。3）周邊其它城區(qū)的購房者。六盤水市轄六枝、盤縣、水城縣和鐘山區(qū)4個縣級行政區(qū)及鐘山、紅果、平寨3個經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，其中鐘山區(qū)是居住環(huán)境最好的一個區(qū)，加上荷城花園所具有的知名度，勢必會吸引其它區(qū)的有錢人來此置業(yè)。價格定位、策略本項目為中檔樓盤，根據(jù)上述對項目的優(yōu)劣勢分析及參考周邊樓盤售價，我們認為應(yīng)適當調(diào)整價格定位和價格策略，低開高走、聚集人氣、拉動銷售。推出時機的確定麗江苑目前為期房階段，我們建議對項目現(xiàn)場從新包裝后，在市場需求旺盛的五月份上市，銷售情況將會有所改觀。五、銷售策略促銷策略1）采取有獎銷售的方式，由售樓處組織一次大型有獎銷售活動，日期可選在五一長假等節(jié)日中進行；2）設(shè)立大型戶外廣告，廣告要注重感性訴求，風格另類，以此塑造樓盤自身個性，與周邊其它樓盤相區(qū)別；3）設(shè)立精裝修過的樣板間，介紹時突出本項目戶型特點；4）對項目現(xiàn)場進行包裝，包括制作工地圍墻檔板、吊旗、設(shè)立看房通道等，營造出良好的熱銷氛圍。銷售模式1）采取派單銷售的模式，主要考慮目前本項目已家喻戶曉，不必再做大量的報紙及電視廣告宣傳，而派單銷售可直接面對客戶，不但節(jié)省成本，而且效果極佳；2）針對大型工礦企業(yè)有針對性的銷售?？稍诖笮推髽I(yè)里做定量的宣傳工作，如設(shè)立樓盤銷售分部等方式。六、麗江苑商業(yè)用房對現(xiàn)有營銷方案的意見針對花園房地產(chǎn)銷售有限公司，在2004年3月28日提出的《關(guān)于“麗江苑及商業(yè)步行街、農(nóng)貿(mào)市場”商業(yè)用房促銷活動的請示報告》，我們認為：1）該方案的投資回報率過低，%——%，投資者需用40——80年時間才能收回成本，如此低的回報與銀行利息相當，很難吸引商鋪投資者；2）從六盤水市其它商鋪的返租情況看，本項目商鋪投資回報只有達到6%或超過6%才可能吸引投資者。營銷建議麗江苑商業(yè)用房共計97戶，均以產(chǎn)權(quán)商鋪的形式銷售，產(chǎn)權(quán)式商鋪的營銷模式比較好地解決了投資主體的分散與統(tǒng)一經(jīng)營的矛盾。但作為一種投資，就必然有其相應(yīng)的風險。首先是差價補貼的風險：大商家作為一個商業(yè)的整體租賃者，其承租的租金必然比較低，而發(fā)展商為實現(xiàn)商鋪銷售，必然要提供一個使投資客戶認同的回報率，而這兩者之間將存在一定的差距，因而就使得發(fā)展商不得不為支持較高的回報去補貼一定的資金；要回避此類風險，發(fā)展商必須按照市場規(guī)律來制定商鋪銷售價格和回報率，不能脫離市場，一味提高售價和回報率。其次是大商家經(jīng)營不良帶來的風險：在長期的承租期中，如果商家的經(jīng)營管理不良，就無法再繼續(xù)經(jīng)營，導致大型商家不支付租金。而發(fā)展商卻處于需一樣支付小業(yè)主的承諾回報。由此產(chǎn)生的風險也需通過一定的方式來回避：一方面應(yīng)選擇實力雄厚的知名商家，知名商家一般在長期的商業(yè)經(jīng)營運作中積累了很多的經(jīng)驗，具有較強商業(yè)經(jīng)營管理能力及吸引消費能力，消費群體的認同感與忠誠度比較高，市場競爭能力與持續(xù)經(jīng)營的能力比較強；一方面針對自身項目素質(zhì)，判斷商場具有市場經(jīng)營前景，不能為了引進大商家而泥沙俱下，確?？沙掷m(xù)經(jīng)營。其三是委托經(jīng)營期滿后產(chǎn)權(quán)分散帶來的風險：分割銷售后所帶來的產(chǎn)權(quán)分散與商業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營的矛盾一直是困擾商鋪營銷的主要問題。雖然大型商家整體承租的銷售模式在一定時期內(nèi)解決了這個矛盾。但在委托經(jīng)營期滿后，也必須解決這個問題來保障眾多小業(yè)主的利益。發(fā)展商需提前解決好這一問題，可以提前成立業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會來統(tǒng)籌安排商場未來租賃權(quán)及經(jīng)營權(quán)，具體運作可通過業(yè)主投資額的大小確定所有業(yè)主的分配權(quán)利，再選舉會長、執(zhí)行會長、會員等，業(yè)主委員會可通過自行運作或委托專業(yè)商業(yè)機構(gòu)代管、代租等形式實現(xiàn)商場的統(tǒng)一經(jīng)營。八、關(guān)于我們第 24 頁 共 24 頁
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