【導(dǎo)讀】地產(chǎn)有限公司已通過(guò)拍賣取得原江西某工程公司，共畝。用地及土地用途性質(zhì)變更手續(xù)由南昌市土地管理局和市規(guī)劃局辦理。工作和規(guī)劃報(bào)批方案工作已相繼開(kāi)展。企業(yè)概況：上海某房地產(chǎn)有限公司于1992年8月正式成立。萬(wàn)元，資質(zhì)等級(jí)為二級(jí)。公司采取新工藝、新技術(shù)，不斷堅(jiān)持科學(xué)管理，以“開(kāi)拓、求實(shí)、優(yōu)質(zhì)、高效”為宗旨，竭誠(chéng)為社會(huì)各界服務(wù)。層住宅為90720平方米，商鋪4360平方米；容積率，綠化率35%，財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益較好。省計(jì)委計(jì)投[2020]32號(hào)文《關(guān)于“某”項(xiàng)目建議書的批復(fù)》；上海某房地產(chǎn)有限公司簽定的《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》；上海同濟(jì)大學(xué)建筑工程學(xué)院設(shè)計(jì)研究院《“某”項(xiàng)目初步規(guī)劃方案》；銀行貸款來(lái)解決，其余部分由預(yù)售房款解決，現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)條件具備。方案規(guī)劃時(shí)，對(duì)初步確定的住宅戶型和功能標(biāo)準(zhǔn)再進(jìn)一步的市場(chǎng)調(diào)研，銷工作，降低開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，盡量減小項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。比重1/3，對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用日漸增大，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展基本同步。

　　

【正文】 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 34 頁(yè) 共 62 頁(yè) 多層住宅 F 戶型三房二廳：每戶建筑面積 110平方米（ 504套） 多層住宅 G戶型三房二廳：每戶建筑面積 120平方米（ 168套） 多層住宅三種戶型共計(jì) 840 套。 以 上戶型在下一步單體設(shè)計(jì)時(shí)，還應(yīng)根據(jù)消費(fèi)者對(duì)象需求，綜合考慮住宅使用功能與空間組合、家庭結(jié)構(gòu)、人際關(guān)系、職業(yè)特征等因素，每套住宅有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室及陽(yáng)臺(tái)、餐廳和書房。各種功能空 {間臥室（單雙人間）、起居室（廳）、廚房、衛(wèi)生間 }的使用面積滿足規(guī)定的要求。 項(xiàng)目投資估算 一、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 本項(xiàng)目計(jì)劃在兩年（ 24個(gè)月）左右的時(shí)間內(nèi)建成。建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃如下： 2020 年 6月： 2020 年 6月 25日 ~7月 25 日： 2020 年 8月 ~ 9月： 2020 年 10月： 2020 年 10月 ~ 11月： 2020 年 12月： 2020 年 1月： 2020 年 3月： 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 35 頁(yè) 共 62 頁(yè) 2020 年 7月： 2020 年 10月： 2020 年 10月 ~2020年 12月： 2020 年 11 月 ~2020 年 2月： 2020 年 12月： 2020 年 1月 ~3月： 2020 年 3月 ~5月： 2020 年 3月 ~6月： 2020 年 6月： 2020 年 6月 ~9月： 2020 年 7月 ~9月： 2020 年 10月 ~2020年 1月： 2020 年 8月 ~2020年 5 月： 2020 年 3月 ~6月： 2020 年 6月： 項(xiàng)目建議書批復(fù)。 編制可行性研究報(bào)告并批復(fù)。 建筑方案設(shè)計(jì)。 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 36 頁(yè) 共 62 頁(yè) 綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)。 施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)。 報(bào)建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證。 工程開(kāi)工，多層 1~4樓先施工。 完成投資額 25%，開(kāi)始預(yù)售多層 1~4樓。 多層 5~8樓開(kāi)始施工。 高層 4樓開(kāi)始施工。 多層 1~4樓主體工程完工。 高層 1~3樓開(kāi)始施工。 1~4樓設(shè)備安裝。 1~4樓室內(nèi)外裝修。 多層 5~8樓主體工程完工。 多層 5~8樓設(shè)備安裝。 多層 1~4樓竣工驗(yàn)收。 多層 5~8樓室內(nèi)外裝修。 高層 4主體完工。 高層 4設(shè)備安裝。 高層 4室內(nèi)外裝修。 多層 5~8樓竣工驗(yàn)收。 高層 1~3設(shè)備安裝。 高層 1~3室內(nèi)外裝修。 高層 4樓竣工驗(yàn)收。 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 37 頁(yè) 共 62 頁(yè) 公共設(shè)施配套工程。 高層 1~3樓竣工驗(yàn)收。 正式全部入住。 工程施工進(jìn)度詳見(jiàn)附表 12。 二、本項(xiàng)目物業(yè)銷售租賃價(jià)格 根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)預(yù)測(cè)，考慮房地產(chǎn)銷售風(fēng)險(xiǎn)和工程建設(shè)成本等綜合因素，多層住宅每平方米 2950 元，高層住宅每平方米 3250 元；商鋪每平方米 10000 元；地下車位每個(gè) 15 萬(wàn)元； 三、銷售進(jìn)度及付款回收計(jì)劃 本項(xiàng)目計(jì)劃在 2 年半（ 30個(gè)月）左右內(nèi)完成銷售，各年銷售計(jì)劃見(jiàn)表 17。 表 17：本項(xiàng)目銷售計(jì)劃表（ %） 項(xiàng)目合計(jì) 202020202020202020202020 多層住宅 10060%30%10% 高層住宅 10030%60%10% 商業(yè) 10080%20% 停車位 10060%40% 由于銀行按揭的時(shí)限，所以 2020 年和 2020 年銷售的房款收入按 90%回收，其余的房款在下一年度全部收回， 2020 年銷售的房款收入，當(dāng)年全部回收。 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 38 頁(yè) 共 62 頁(yè) 車位銷售按分期付款形式實(shí)行，即第一年還 50%，第二年還剩余 50%。 回款進(jìn)度詳見(jiàn)表 18。 表 18：回款金額估算表 單位：面積（平方米）銷售收入（萬(wàn) 元） 銷售期間項(xiàng)目 2020202020202020 面積銷售收入面積銷售收入面積銷售收入面積銷售收入 銷售計(jì)劃合計(jì) 58242172953867215822120866633 多 層 高 層 商 業(yè) 車 位5443238101605712382721676202616360080292477261627009072127017441800267641317441800 百分比回款金額百分比回款金額百分比回款金額百分比回款金額 收款計(jì)劃 2020 多層高層商業(yè)車位 90%90%14451111410%10%1606124 2020 多 層 高 層 商 業(yè) 車 位90%90%90%50%722622292354135010%10%10%50%8032482621350 2020 多層高層商業(yè)車位 100%100%100%50%2676413174490050%900 小計(jì) 15565148898396900 注：車位面積未計(jì)算在內(nèi)。 四、稅費(fèi)率 本報(bào)告采用的各種稅費(fèi)率見(jiàn)表 19。 表 19：稅費(fèi)率表（ %） 稅費(fèi)項(xiàng)目稅費(fèi)率稅費(fèi)項(xiàng)目稅費(fèi)率 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 39 頁(yè) 共 62 頁(yè) 營(yíng)業(yè)稅 5土地增值稅 1 城市維護(hù)建設(shè)稅 7法定盈余公積金 10 教育費(fèi)附加 3公益金 5 企業(yè)所得稅 33任意盈余公積金 3 管理費(fèi)用 5不 可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 2 銷售費(fèi)用 （按租金） 12 五、項(xiàng)目各種財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算 土地費(fèi)用 本項(xiàng)目用地共計(jì) ，出讓單價(jià) 200萬(wàn)元 /畝，出讓總金額為 18180萬(wàn)元，土地出讓金分兩次償還， 2020年先付 80%，即 14544萬(wàn)元；剩余的土地出讓金在 2020 年付清，即 3636 萬(wàn)元。 前期工程費(fèi)。 本項(xiàng)目前期工程費(fèi)估算見(jiàn)表 20 表 20：前期工程費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額 1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建安工程費(fèi) %126 2可行性研究費(fèi)建安工程費(fèi) 5‰42 3水文地質(zhì)勘探費(fèi)建安工程費(fèi) 5‰42 4通水 、通電、通路費(fèi)建安工程費(fèi) 1%84 5場(chǎng)地平整費(fèi) 10元 /平方米 63 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 40 頁(yè) 共 62 頁(yè) 合計(jì) 357 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 本項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算見(jiàn)表 21 表 21：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額 1供電工程建安工程費(fèi) 3%251 2供水工程 3供氣工程 4道路工程 5綠化工程 6通訊工程 7照明工程 8排污工程 9環(huán)衛(wèi)工程 合計(jì) 251 建安工程費(fèi)用 本項(xiàng)目建安工程費(fèi)用估算見(jiàn)表 22 表 22：建安工程費(fèi)用估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)計(jì)價(jià)數(shù)量金額 1多層住宅 700元 /平方米 90720 平方米 6350 高 層住宅 1200 元 /平方米 13920 平方米 1670 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 41 頁(yè) 共 62 頁(yè) 2商業(yè) 800 元 /平方米 4360平方米 349 合計(jì) 8369 公共設(shè)施配套費(fèi) 本項(xiàng)目公共設(shè)施配套費(fèi)估算見(jiàn)表 23 表 23：公共設(shè)施配套費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)計(jì)價(jià)數(shù)量金額 1居委會(huì) 100 元 /平方米 13400134 2托兒所 3公共廁所 4停車場(chǎng) 5健身設(shè)施 合計(jì) 134 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用估算見(jiàn)表 24 表： 24開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額 1分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)建安工程費(fèi) 5%418 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 42 頁(yè) 共 62 頁(yè) 2建筑工程 質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi)建安工程費(fèi) 4‰33 3 供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi) 住宅 商業(yè)住宅： ， 600 元 /T 商業(yè)： ，600元 /T 住宅： 59商業(yè)： 15 4供電用電負(fù)荷費(fèi) 住宅 商業(yè)住宅： 4KVA/戶， 480元 /KVA商業(yè)： 8KVA/百㎡， 480 元 /KVA住宅： 181商業(yè)： 16 6其他建安工程費(fèi) 5‰42 合計(jì) 764 其他費(fèi)用 本項(xiàng)目其他費(fèi)用估算見(jiàn)表 25 表 25：其他費(fèi)用估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額 1預(yù)算定額管理費(fèi)建安工程費(fèi) 5‰42 2竣工檔案保證金 3報(bào)建手續(xù)費(fèi) 4工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查 費(fèi) 6其他 合計(jì) 42 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 本項(xiàng)目的不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用按項(xiàng)目 1~7項(xiàng)和的 2%估算，詳見(jiàn)附表 2。 2020 年不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用： 310萬(wàn)元； 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 43 頁(yè) 共 62 頁(yè) 2020 年不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用： 224萬(wàn)元； 2020 年不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用： 27 萬(wàn)元； 2020 年不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用： 1萬(wàn)元； 合計(jì)： 562 萬(wàn)元。 管理費(fèi)用 本項(xiàng)目的管理費(fèi)用按項(xiàng)目 1~5項(xiàng)和的 3%估算，詳見(jiàn)附表 2。 2020 年管理費(fèi)用： 465 萬(wàn)元； 2020 年管理費(fèi)用： 336 萬(wàn)元； 2020 年管理費(fèi)用： 40萬(wàn)元； 2020 年管理費(fèi)用： 2萬(wàn)元； 合計(jì)： 843 萬(wàn)元。 銷售費(fèi)用 本項(xiàng)目的銷售費(fèi)用按銷售收入的 %估算。包括銷售代理費(fèi)，占銷售收入的 %，即 596 萬(wàn)元；廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)，占銷售收入的 1%，即 398萬(wàn)元。合計(jì)為 994萬(wàn)元。銷售收入見(jiàn)附表 3，銷售費(fèi)用見(jiàn)附表 2。 1財(cái)務(wù)費(fèi)用 本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)費(fèi)用按現(xiàn)行商業(yè)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)貸款的利率（ r=%）估算，詳見(jiàn)附表 10。 2020 年財(cái)務(wù)費(fèi)用： 167 萬(wàn)元；