【導讀】地產(chǎn)有限公司已通過拍賣取得原江西某工程公司，共畝。用地及土地用途性質(zhì)變更手續(xù)由南昌市土地管理局和市規(guī)劃局辦理。工作和規(guī)劃報批方案工作已相繼開展。企業(yè)概況：上海某房地產(chǎn)有限公司于1992年8月正式成立。萬元，資質(zhì)等級為二級。公司采取新工藝、新技術，不斷堅持科學管理，以“開拓、求實、優(yōu)質(zhì)、高效”為宗旨，竭誠為社會各界服務。層住宅為90720平方米，商鋪4360平方米；容積率，綠化率35%，財務分析結(jié)果表明，項目的社會效益和經(jīng)濟效益較好。省計委計投[2020]32號文《關于“某”項目建議書的批復》；上海某房地產(chǎn)有限公司簽定的《國有土地使用權(quán)出讓合同》；上海同濟大學建筑工程學院設計研究院《“某”項目初步規(guī)劃方案》；銀行貸款來解決，其余部分由預售房款解決，現(xiàn)場建設條件具備。方案規(guī)劃時，對初步確定的住宅戶型和功能標準再進一步的市場調(diào)研，銷工作，降低開發(fā)建設成本，盡量減小項目風險。比重1/3，對經(jīng)濟的拉動作用日漸增大，與國民經(jīng)濟的發(fā)展基本同步。

　　

【正文】 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 34 頁 共 62 頁 多層住宅 F 戶型三房二廳：每戶建筑面積 110平方米（ 504套） 多層住宅 G戶型三房二廳：每戶建筑面積 120平方米（ 168套） 多層住宅三種戶型共計 840 套。 以 上戶型在下一步單體設計時，還應根據(jù)消費者對象需求，綜合考慮住宅使用功能與空間組合、家庭結(jié)構(gòu)、人際關系、職業(yè)特征等因素，每套住宅有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室及陽臺、餐廳和書房。各種功能空 {間臥室（單雙人間）、起居室（廳）、廚房、衛(wèi)生間 }的使用面積滿足規(guī)定的要求。 項目投資估算 一、項目實施進度安排 本項目計劃在兩年（ 24個月）左右的時間內(nèi)建成。建設進度計劃如下： 2020 年 6月： 2020 年 6月 25日 ~7月 25 日： 2020 年 8月 ~ 9月： 2020 年 10月： 2020 年 10月 ~ 11月： 2020 年 12月： 2020 年 1月： 2020 年 3月： 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 35 頁 共 62 頁 2020 年 7月： 2020 年 10月： 2020 年 10月 ~2020年 12月： 2020 年 11 月 ~2020 年 2月： 2020 年 12月： 2020 年 1月 ~3月： 2020 年 3月 ~5月： 2020 年 3月 ~6月： 2020 年 6月： 2020 年 6月 ~9月： 2020 年 7月 ~9月： 2020 年 10月 ~2020年 1月： 2020 年 8月 ~2020年 5 月： 2020 年 3月 ~6月： 2020 年 6月： 項目建議書批復。 編制可行性研究報告并批復。 建筑方案設計。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 36 頁 共 62 頁 綜合管網(wǎng)設計。 施工圖紙設計。 報建、領取建設規(guī)劃許可證。 工程開工，多層 1~4樓先施工。 完成投資額 25%，開始預售多層 1~4樓。 多層 5~8樓開始施工。 高層 4樓開始施工。 多層 1~4樓主體工程完工。 高層 1~3樓開始施工。 1~4樓設備安裝。 1~4樓室內(nèi)外裝修。 多層 5~8樓主體工程完工。 多層 5~8樓設備安裝。 多層 1~4樓竣工驗收。 多層 5~8樓室內(nèi)外裝修。 高層 4主體完工。 高層 4設備安裝。 高層 4室內(nèi)外裝修。 多層 5~8樓竣工驗收。 高層 1~3設備安裝。 高層 1~3室內(nèi)外裝修。 高層 4樓竣工驗收。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 37 頁 共 62 頁 公共設施配套工程。 高層 1~3樓竣工驗收。 正式全部入住。 工程施工進度詳見附表 12。 二、本項目物業(yè)銷售租賃價格 根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場的趨勢預測，考慮房地產(chǎn)銷售風險和工程建設成本等綜合因素，多層住宅每平方米 2950 元，高層住宅每平方米 3250 元；商鋪每平方米 10000 元；地下車位每個 15 萬元； 三、銷售進度及付款回收計劃 本項目計劃在 2 年半（ 30個月）左右內(nèi)完成銷售，各年銷售計劃見表 17。 表 17：本項目銷售計劃表（ %） 項目合計 202020202020202020202020 多層住宅 10060%30%10% 高層住宅 10030%60%10% 商業(yè) 10080%20% 停車位 10060%40% 由于銀行按揭的時限，所以 2020 年和 2020 年銷售的房款收入按 90%回收，其余的房款在下一年度全部收回， 2020 年銷售的房款收入，當年全部回收。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 38 頁 共 62 頁 車位銷售按分期付款形式實行，即第一年還 50%，第二年還剩余 50%。 回款進度詳見表 18。 表 18：回款金額估算表 單位：面積（平方米）銷售收入（萬 元） 銷售期間項目 2020202020202020 面積銷售收入面積銷售收入面積銷售收入面積銷售收入 銷售計劃合計 58242172953867215822120866633 多 層 高 層 商 業(yè) 車 位5443238101605712382721676202616360080292477261627009072127017441800267641317441800 百分比回款金額百分比回款金額百分比回款金額百分比回款金額 收款計劃 2020 多層高層商業(yè)車位 90%90%14451111410%10%1606124 2020 多 層 高 層 商 業(yè) 車 位90%90%90%50%722622292354135010%10%10%50%8032482621350 2020 多層高層商業(yè)車位 100%100%100%50%2676413174490050%900 小計 15565148898396900 注：車位面積未計算在內(nèi)。 四、稅費率 本報告采用的各種稅費率見表 19。 表 19：稅費率表（ %） 稅費項目稅費率稅費項目稅費率 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 39 頁 共 62 頁 營業(yè)稅 5土地增值稅 1 城市維護建設稅 7法定盈余公積金 10 教育費附加 3公益金 5 企業(yè)所得稅 33任意盈余公積金 3 管理費用 5不 可預見費 2 銷售費用 （按租金） 12 五、項目各種財務數(shù)據(jù)估算 土地費用 本項目用地共計 ，出讓單價 200萬元 /畝，出讓總金額為 18180萬元，土地出讓金分兩次償還， 2020年先付 80%，即 14544萬元；剩余的土地出讓金在 2020 年付清，即 3636 萬元。 前期工程費。 本項目前期工程費估算見表 20 表 20：前期工程費估算表 單位：萬元 序號項目計算依據(jù)金額 1規(guī)劃設計費建安工程費 %126 2可行性研究費建安工程費 5‰42 3水文地質(zhì)勘探費建安工程費 5‰42 4通水 、通電、通路費建安工程費 1%84 5場地平整費 10元 /平方米 63 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 40 頁 共 62 頁 合計 357 基礎設施建設費 本項目基礎設施建設費估算見表 21 表 21：基礎設施建設費估算表 單位：萬元 序號項目計算依據(jù)金額 1供電工程建安工程費 3%251 2供水工程 3供氣工程 4道路工程 5綠化工程 6通訊工程 7照明工程 8排污工程 9環(huán)衛(wèi)工程 合計 251 建安工程費用 本項目建安工程費用估算見表 22 表 22：建安工程費用估算表 單位：萬元 序號項目單價計價數(shù)量金額 1多層住宅 700元 /平方米 90720 平方米 6350 高 層住宅 1200 元 /平方米 13920 平方米 1670 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 41 頁 共 62 頁 2商業(yè) 800 元 /平方米 4360平方米 349 合計 8369 公共設施配套費 本項目公共設施配套費估算見表 23 表 23：公共設施配套費估算表 單位：萬元 序號項目單價計價數(shù)量金額 1居委會 100 元 /平方米 13400134 2托兒所 3公共廁所 4停車場 5健身設施 合計 134 開發(fā)間接費用 本項目開發(fā)間接費用估算見表 24 表： 24開發(fā)間接費用估算表 單位：萬元 序號項目計算依據(jù)金額 1分散建設市政公用設施建設費建安工程費 5%418 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 42 頁 共 62 頁 2建筑工程 質(zhì)量安全監(jiān)督費建安工程費 4‰33 3 供水管網(wǎng)補償費 住宅 商業(yè)住宅： ， 600 元 /T 商業(yè)： ，600元 /T 住宅： 59商業(yè)： 15 4供電用電負荷費 住宅 商業(yè)住宅： 4KVA/戶， 480元 /KVA商業(yè)： 8KVA/百㎡， 480 元 /KVA住宅： 181商業(yè)： 16 6其他建安工程費 5‰42 合計 764 其他費用 本項目其他費用估算見表 25 表 25：其他費用估算表 單位：萬元 序號項目計算依據(jù)金額 1預算定額管理費建安工程費 5‰42 2竣工檔案保證金 3報建手續(xù)費 4工程合同預算或標底審查 費 6其他 合計 42 不可預見費用 本項目的不可預見費用按項目 1~7項和的 2%估算，詳見附表 2。 2020 年不可預見費用： 310萬元； 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 43 頁 共 62 頁 2020 年不可預見費用： 224萬元； 2020 年不可預見費用： 27 萬元； 2020 年不可預見費用： 1萬元； 合計： 562 萬元。 管理費用 本項目的管理費用按項目 1~5項和的 3%估算，詳見附表 2。 2020 年管理費用： 465 萬元； 2020 年管理費用： 336 萬元； 2020 年管理費用： 40萬元； 2020 年管理費用： 2萬元； 合計： 843 萬元。 銷售費用 本項目的銷售費用按銷售收入的 %估算。包括銷售代理費，占銷售收入的 %，即 596 萬元；廣告宣傳及市場推廣費，占銷售收入的 1%，即 398萬元。合計為 994萬元。銷售收入見附表 3，銷售費用見附表 2。 1財務費用 本項目的財務費用按現(xiàn)行商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)建設貸款的利率（ r=%）估算，詳見附表 10。 2020 年財務費用： 167 萬元；