違反限購政策簽訂的合同-資料下載頁
2024-12-17 00:10本頁面
【正文】 避“限購令”之借名購房行為的性質(zhì)與效力探討》，載《法治研究》，20__(請自填)年第4期。 6同注4。 以他人名義購房，是指不具備購房主體資格人以其他具備購房主體資格人的名義提交審核材料、簽訂購房合同、辦理登記手續(xù)并將所購房屋產(chǎn)權(quán)登記在他人名下的行為。同第1類規(guī)避行為類似，根據(jù)被利用名義人是否知道行為人利用自己的名義購房，又可以分為： （1）、冒用他人名義的 在這種情況下，行為人借用、盜用、偽造他人戶籍證明、繳納社會保險或個人所得稅繳納證明等材料履行相關(guān)購房手續(xù)，被利用人往往不知道自己的相關(guān)證件、材料被利用，或者因受行為人欺騙而不知道行為人借用其證明材料的真實意圖。行為人在購房時，往往以受被利用人委托購房的親戚、朋友身份與出讓人、登記管理部門交涉。 （2）、與他人串通以他人名義購房的 這種情形也被也被學(xué)者歸納為“借名購房行為”。與他人串通，是指行為人先與他人協(xié)商約定借用他人名義買房，由購房人購買并使用；或者由行為人出資給他人買房，他人實施購買行為而成為名義購房人，等到房屋產(chǎn)權(quán)登記到名義購房人名下之后，再將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給行為人。這兩種規(guī)避行為，都以不具備購房主體資格者與另一個具備資格者達成合意為前提，實際購房者大多實現(xiàn)了對房屋的直接占有，但也不排除實際購房者和名義購房者協(xié)商先由名義購房者占有、利用房屋一定時間以作為酬勞的情況。 7 三、規(guī)避“限購令”行為的法律后果 （一）“限購令”的性質(zhì) 要討論規(guī)避行為的法律后果，首先要明確“限購令”的性質(zhì)。根據(jù)《憲法》《立法法》的規(guī)定，我國法律規(guī)范分為憲法、法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、部門規(guī)章、地方政府規(guī)章的等效力等級。樓市“限購令”的出臺，是由國務(wù)院辦公廳以“通知”的形式下發(fā)到各省級單位，既不符合法律的制定程序，也不符合行政法規(guī)的制定程序，應(yīng)屬于國家行政機關(guān)出臺的一般意義上的抽象行政行為，為特定地區(qū)的購房者設(shè)立了一項行政許可8。 “限購令”是在房地產(chǎn)市場過熱的情況下，由國家行政機關(guān)主動采取的宏觀調(diào)控政策，具有經(jīng)濟和社會意義上的正當(dāng)性。但是，在《價格法》《房地產(chǎn)管理7 8同注5 唐輝艾永堅：《淺析房地產(chǎn)”限購令”的性質(zhì)及合法性》，載《經(jīng)濟視角(中旬)》，20__(請自填)年第1期。 法》等相關(guān)法律規(guī)范中，并沒有授權(quán)國務(wù)院對購房主體資格進行限制。合同自由原則作為合同法領(lǐng)域的基本原則，賦予了買賣雙方選擇合同相對人、締結(jié)合同的自由，“限購令”對此自由的不當(dāng)限制，有違依法行政原則9。故此，在認定規(guī)避“限購令”行為性質(zhì)和后果時，應(yīng)嚴格區(qū)分這些行為在民法上的意義和在行政法上的意義，不能將行政法上的否定結(jié)論直接借用、推演到民事行為上。例如在北京市《關(guān)于落實本市住房限購政策有關(guān)問題的通知》所規(guī)定的，由騙取審核者承擔(dān)相應(yīng)經(jīng)濟責(zé)任。這個“經(jīng)濟責(zé)任”應(yīng)僅限于登記行為本身所產(chǎn)生費用的承擔(dān)，而不能當(dāng)然推及購房合同不能履行引發(fā)的民事責(zé)任承擔(dān)問題。 （二）具體規(guī)避行為的法律后果 對于規(guī)避“限購令”中的登記行為，在相關(guān)限購政策中已經(jīng)明確：騙取登記的，不得登記；已經(jīng)獲得的登記無效，應(yīng)予以撤銷。這是在行政法意義上對通過欺騙手段獲得行政許可的處理結(jié)果，依據(jù)行政許可的相關(guān)原理，只要該行政行為的依據(jù)合法，不予登記或撤銷行為即合法有效。本文在此不對限購令的合法性這個行政法問題進行深入探討。而在房屋產(chǎn)權(quán)沒有獲得登記或者登記被撤銷后，購房合同的效力問題上，眾多學(xué)者都有自己不同的看法。 本文認為此解決此問題首先應(yīng)回答四個問題：第一，“限購令”是否構(gòu)成對購房人民事權(quán)利能力的限制？無論是法律規(guī)范還是學(xué)理，都基本確認了在現(xiàn)代社會中自然人權(quán)利能力平等的理念，有學(xué)者進一步指出“對于自然人來說，權(quán)利能力是憲法地位在私法上的體現(xiàn)，而實體法是無法處分這種地位的，故無限制的可能性”10。當(dāng)然，國家處于公共利益的考量對一些特殊行業(yè)、特殊行為的從事者設(shè)定了權(quán)利能力限制。但房屋作為每個人日常生活的重要場所，購房行為屬于一般社會生活的內(nèi)容，不在國家禁止從事、限制從事和特許從事的范圍之列。“限購令”雖然依據(jù)購房人的家庭情況劃分通過審核而進行網(wǎng)上簽約和產(chǎn)權(quán)登記的資格，但那只是行政法意義上的在房屋產(chǎn)權(quán)登記方面設(shè)立的行政許可，不應(yīng)視為對購房人合同主體資格的要求，即不能認定為對購房人權(quán)利能力的限制。 第二，網(wǎng)上簽約是否屬于購房合同的成立要件？“法律行為的成立是指法律對于一項法律行為之事實存在的確認”11，由此一項法律行為是否成立核心要素應(yīng)該是當(dāng)事人之間的意思表示，一定的外在形式僅在特殊法律行為中作為成立要件（比如要物法律行為要求在意思表示之外尚需物的交付方成立）。購房合同作9孫煜華：《危機考驗法治———評”限購令”遭遇的合憲性與合法性困境》，載《汕頭大學(xué)學(xué)報(人文社會科學(xué)版) 》，20__(請自填)年第6期。 10江平主編：《民法學(xué)》，中國政法大學(xué)出版社20__(請自填)年第2版，第47頁。 11同注釋9，第136頁。 21 / 21
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