房地產(chǎn)抵押合同案例2則-資料下載頁
2024-12-16 22:27本頁面
【正文】 效條款，且合同中原告并未承諾一定能辦理按揭，故原告不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。原、被告可以就該付款方式另行簽訂補充協(xié)議，協(xié)議不成應(yīng)解除該合同，并由原告退還被告的首付款，而被告也應(yīng)承擔(dān)原告辦理房產(chǎn)證的費用及損失。 【評析】 筆者同意第三種意見。 按揭是指以房地產(chǎn)等實物資產(chǎn)或有價證券、契約等作抵押，獲得銀行貸款并依合同分期付清本息，貸款還清后銀行歸還抵押物，所以按揭不是買賣雙方的分期付款。 買受人向銀行申請貸款，必須先簽訂購房合同。而購房款的按揭作為購房合同的必要條款，在購房合同中是明確約定?？梢钥闯鲑I受人在向銀行申請貸款前，在簽訂購房合就已經(jīng)約定了需由購房合同外第三方——銀行或住房資金管理中心批準的貸款付款方式。如果貸款申請未獲批準，該約定就無法實現(xiàn)。因此，買賣雙方在簽訂購房合同時約定的按揭付款方式系效力待定條款，是以第三方的批準為生效要件。如貸款申請未被批準，則雙方約定的按揭付款方式就是無效的。 在實踐中，因銀行或住房資金管理中心未批準按揭，而導(dǎo)致的違約責(zé)任應(yīng)由誰來承擔(dān)?根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條規(guī)定：商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人?？梢钥闯鲈谖茨苻k理按揭時，應(yīng)分清不能辦理按揭手續(xù)的原因，如因買受人原因而導(dǎo)致的則應(yīng)由買受人承擔(dān)違約責(zé)任，如因出賣人原因而導(dǎo)致的則應(yīng)由出賣人承擔(dān)違約責(zé)任，如雙方均無過錯的，因不可歸責(zé)的事由而導(dǎo)致的可以解除該買賣合同。 此時，購售雙方仍可簽訂補充協(xié)議，對付款方式重新做出約定。如雙方無法達成新的協(xié)議，因原付款方式無效，造成購房合同無法履行，雙方均可解除購房合同。
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