【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ............................................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 商場(chǎng)銷售價(jià)格建議 .................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 住宅部分價(jià)格建議 .................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 七、招商策略 ........................................................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 策略一：提前介入制定招商政策 ............................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 策略二：有意識(shí)選擇商戶 ........................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 策略三：經(jīng)營(yíng)商品類別與商場(chǎng)定為一致 ................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 八、營(yíng)銷推廣實(shí) 施建議 ........................................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 銷售條件及銷售時(shí)機(jī) ................................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 分階段銷售總體戰(zhàn)略 ................................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 銷售實(shí)施計(jì)劃 ............................................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 銷售控制計(jì)劃 ............................................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 銷售促進(jìn)計(jì)劃的主要操作細(xì)則 ................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 宣傳推廣策略 ............................................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 媒體組合宣傳重點(diǎn) .................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 銷售人員培訓(xùn) ............................................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 結(jié) 語(yǔ) ...................................................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 風(fēng)火海工作室合富輝煌經(jīng)典報(bào)告 5 第一章 市場(chǎng)分析 一、宏觀環(huán)境因素分析 柳州經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及發(fā)展趨向分析 改革開放以來(lái)，柳州市先后被國(guó)家確定為“科技興市 ”、“優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)”、“技術(shù)創(chuàng)新”和“信息化”試點(diǎn)城市，多次榮獲“全國(guó)衛(wèi)生城”、 “全國(guó)環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市”以及“廣西文明城市”等稱號(hào)。城市綜合實(shí)力曾兩次列全國(guó) 450 個(gè)城市中 50 強(qiáng)之內(nèi)。隨著柳州現(xiàn)代化建設(shè)的深入進(jìn)展，柳州經(jīng)濟(jì)取得飛速發(fā)展。 數(shù)據(jù)來(lái)源：柳州經(jīng)濟(jì)信息中心 如圖 1 所示，柳州 2020 年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比 2020 年增長(zhǎng) %，2020年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為 億元，比去年同期增長(zhǎng) %。超 出 2020年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)開始提速。 而從柳州國(guó)內(nèi)生產(chǎn)三大產(chǎn)業(yè)比重走勢(shì)來(lái)看，柳州作為中、西南地區(qū)的工業(yè)重鎮(zhèn)，第二產(chǎn)業(yè)尤其工業(yè)成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Α? 數(shù)據(jù)來(lái)源：柳州經(jīng)濟(jì)信息中心 2020 年，柳州市第一產(chǎn)業(yè)增加值 22 億元，比去年同期增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 112 億元，比去年同期增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值96 億元，比去年同期增長(zhǎng) 12%。 農(nóng)業(yè)趨向減緩，第二產(chǎn)業(yè)尤其工業(yè)迅猛發(fā)展，而第三產(chǎn)業(yè)（服務(wù)業(yè)）也加快了發(fā)展步伐，三大產(chǎn)業(yè)比重風(fēng)火海工作室合富輝煌經(jīng)典報(bào)告 6 更趨合理。 2020 年柳州投資情況表 數(shù) 額 同比增長(zhǎng) 固定資產(chǎn)總投資 億元 % 基本建設(shè)投資 億元 % 房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元 % 數(shù)據(jù)來(lái)源：柳州經(jīng)濟(jì)信息中心 而從社會(huì)固定資產(chǎn)投資來(lái)看，如上表所示： 2020 年柳州固定資產(chǎn)投資高速增長(zhǎng)。隨著雙沖橋、內(nèi)環(huán)道路、截污工程等建設(shè)項(xiàng)目的陸續(xù)開工，全市掀起了新一輪城市建設(shè)的熱潮，全力打造“創(chuàng)業(yè)在柳州、發(fā)展在柳州、安居在柳州”的城市品牌，使得柳州固定資產(chǎn)投資保持雙位數(shù)增長(zhǎng)的強(qiáng)勁勢(shì)頭 。 綜合以上所述： 各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)顯示， 2020 年柳州市圍繞“工業(yè)立 柳、強(qiáng)市富民”的發(fā)展戰(zhàn)略，以中國(guó)加入 WTO 和西部大開發(fā)為契機(jī)，加快改革與發(fā)展的步伐，柳州經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。 而良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)為柳州房地產(chǎn)業(yè)及商業(yè)的發(fā)展提供了較佳的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。 風(fēng)火海工作室合富輝煌經(jīng)典報(bào)告 7 二、柳州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 柳州市房地產(chǎn)現(xiàn)狀及趨向分析 房地產(chǎn)市場(chǎng)總體發(fā)展態(tài)勢(shì) 柳州市的房地產(chǎn)業(yè)自 1992 年正式起步以來(lái)，發(fā)展到今天已經(jīng)形成群雄逐鹿的局面，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)， 2020 年底在柳州市注冊(cè)的房地產(chǎn)公司約達(dá) 217 家，全年完成施工的商品房面積總數(shù)（不含經(jīng)濟(jì)實(shí)用房和單位集資房）達(dá) 萬(wàn)平方 米。 數(shù)據(jù)來(lái)源：柳州市信息協(xié)會(huì) /柳州日?qǐng)?bào) 2020 年柳州房地產(chǎn)投資完成 88226 萬(wàn)元，比上年同期增長(zhǎng)%； 而 2020 年房地產(chǎn)投資完成 159900 萬(wàn)元，比去年同期增長(zhǎng)%， 近年柳州房地產(chǎn)投資保持較快的增長(zhǎng)勢(shì)頭。 柳州市面上的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)經(jīng)過整整 10 年的發(fā)展，已經(jīng)初步形成了一個(gè)穩(wěn)定的市場(chǎng)格局，并成為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資方面越來(lái)越旺的投資熱點(diǎn)。正是在這種環(huán)境和背景之下， 2020 年柳州房地產(chǎn)業(yè)各項(xiàng)指標(biāo)均奇跡般地創(chuàng)造了前所未有的歷史新高，并且連續(xù)三年達(dá)到了產(chǎn)出比投入大的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。 而 2020 年作為柳州“城市建設(shè)與管理”年，新區(qū)開發(fā)和舊城改造在全城到處開花，成片開發(fā)也大有起色，城市構(gòu)架的拉開、行政中心東移，給房地產(chǎn)開發(fā)帶來(lái)了巨大的商機(jī)，其中僅河?xùn)|區(qū)開發(fā)建設(shè)的風(fēng)火海工作室合富輝煌經(jīng)典報(bào)告 8 投入就需 16 億元以上。 柳州市房地產(chǎn)業(yè)的升溫，有其歷史必然性的，歸其原因有： ? 得益于國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整，市民的消費(fèi)信心得以增強(qiáng)和鞏固； ? 機(jī)關(guān)企事業(yè)單位取消了實(shí)物分房政策，催生了商品房新的市場(chǎng)需求； ? 在“城市建設(shè)與管理年”中對(duì)拆遷安置需求大增，是房地產(chǎn)走旺的主因。 ? 金融機(jī)構(gòu)對(duì)購(gòu)房者發(fā)放貸款，市民觀念的轉(zhuǎn)變、收入的提高，樓盤 配套的日益完善，也大大推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 柳州房地產(chǎn)市場(chǎng)供求分析 2020 年柳州房地產(chǎn)供求情況一覽表 類 別 統(tǒng)計(jì)指標(biāo) 數(shù) 額 供應(yīng) 商品房 新開工商品房面積 136 萬(wàn) m2 總施工面積 300 多萬(wàn) m2 竣工面積 70 多萬(wàn) m2 需求 商品房 銷售面積 85 萬(wàn) m2 風(fēng)火海工作室合富輝煌經(jīng)典報(bào)告 9 銷售額 約 12 億元 數(shù)據(jù)來(lái)源：柳州日?qǐng)?bào) 如表 2 所示， 2020 年柳州商品房的銷售面積超過了竣工面積，柳州房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)供求兩旺的市場(chǎng)局面 。 2020 年初，全市有房地產(chǎn)企業(yè) 180 多家，目前已有 217 家；全年商品 房在建開工點(diǎn)達(dá) 66 個(gè)，房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元， 在建施工面積 300 多萬(wàn)平方米， 創(chuàng)下了柳州歷史的最高水平。 而據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)， 2020 年有 60 個(gè)以上的樓盤同期銷售 。而且在政府注重成片開發(fā)的引導(dǎo)下，新樓盤規(guī)模呈現(xiàn)越來(lái)越大的趨向。 房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格分析 2020 年柳州商品房銷售均價(jià) 1608 元 /平方米，而至 2020 年柳州市商品房銷售均價(jià)為 1650 元 /平方米， 在比 2020 年平均價(jià)格上漲了%的情況下，仍然出現(xiàn)了一個(gè)銷售高潮 。供需兩旺的發(fā)展態(tài)勢(shì)將會(huì)進(jìn)一步拔高商品房的銷售價(jià)格，使柳州房地產(chǎn)呈 現(xiàn)“價(jià)升量漲”的市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)，據(jù)有關(guān)專家預(yù)測(cè)，柳州房地產(chǎn)熱將持續(xù) 35 年左右。 風(fēng)火海工作室合富輝煌經(jīng)典報(bào)告 10 柳州房?jī)r(jià)一路走高，歸其直接原因主要有： ? 隨著競(jìng)爭(zhēng)加劇，房子本身越建越好，質(zhì)素越來(lái)越高； ? 土地拍賣政策導(dǎo)致地價(jià)攀升； ? 新的拆遷政策自 2020 年 11 月 1 日起執(zhí)行后發(fā)展商成本加 大，同時(shí)新盤房?jī)r(jià)比照拆遷房?jī)r(jià)； ? 消費(fèi)市場(chǎng)支持。 房地產(chǎn)市場(chǎng)空置簡(jiǎn)析 至 2020 年底止，柳州市空置商品房面積為 萬(wàn)平方米，比上年減少 %。 據(jù)悉， 2020 年柳州拆遷面積約 50 萬(wàn)平方米，按慣例拆遷面積和重建面積的比例為 1： 5，目 前有超過 1 萬(wàn)戶房地產(chǎn)消費(fèi)人口。 隨著房地產(chǎn)投資勢(shì)頭的旺盛，舊城改造如火如荼，拆遷周轉(zhuǎn)房、安置房的商機(jī)應(yīng)運(yùn)而生，同時(shí)帶動(dòng)了銷售勢(shì)頭的旺盛，使柳州房地產(chǎn)商品房空置面積趨于下降。 風(fēng)火海工作室合富輝煌經(jīng)典報(bào)告 11 各區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)及趨勢(shì) ⑴ 城中區(qū) 城中區(qū)作為柳州傳統(tǒng)商業(yè)中心，現(xiàn)建筑密度較大，后續(xù)供應(yīng)土地相對(duì)較少， 城中區(qū)房地產(chǎn)的開發(fā)以舊城改造而帶來(lái)的商品房開發(fā)為主。 由于得天獨(dú)厚的地理位置，使得城中區(qū)房?jī)r(jià)一直位于柳州的高價(jià)位，巨大的商業(yè)價(jià)值使城中區(qū)商用物業(yè)存在較大量的開發(fā)，除了部分物業(yè)的裙樓商鋪外 ，還包括五星商業(yè)街、人民廣場(chǎng)改建 的規(guī)劃及曙光路步行街的舊城改造項(xiàng)目等。 隨著政府對(duì)八一路、連塘路的改造及 2020 年末“紅光橋”的規(guī)劃施建，預(yù)計(jì)連塘路、西門市場(chǎng)一帶將會(huì)具有一定的升值潛力，并有較大量的后續(xù)供應(yīng)。 目前城中區(qū)主要在售項(xiàng)目有華天世紀(jì)、藍(lán)色港灣、鴻府、時(shí)代商廈、淘園世紀(jì)等項(xiàng)目，以商業(yè)結(jié)合住宅開發(fā)為主。 多年來(lái)商用物業(yè)的開發(fā)使城中區(qū)的商業(yè)占據(jù)柳州主導(dǎo)商業(yè)地位，方圓不足 500 米內(nèi)集中了柳州市幾大主要商場(chǎng)，而隨著城市的外圍拓展及舊城改造，城中區(qū)規(guī)劃成為柳州的中心商業(yè)區(qū)，隨著舊城改造的推進(jìn)，其商業(yè)規(guī)模不斷呈現(xiàn)擴(kuò)大的跡象。 風(fēng)火海工作室合富輝煌經(jīng)典報(bào)告 12 ⑵ 柳南區(qū) 柳南區(qū)主要?jiǎng)澐譃榱系暮游髌澳蠀^(qū)。 南區(qū)由于汽車總站、汽車南站、火車站均設(shè)于此，加上飛鵝路貫通屏山大道的便捷交通，從而帶旺了該區(qū)域的批發(fā)市場(chǎng)，成行成市而極為火曝。 隨著南二環(huán)的建設(shè)，交通條件的改善，預(yù)計(jì)南二環(huán)沿線物業(yè)（如舊機(jī)場(chǎng)開發(fā)區(qū)一帶等）將會(huì)得到進(jìn)一步的開發(fā)。 柳南河西片主要包括潭中西路及西環(huán)路一帶，該區(qū)域原先被柳州人稱為柳州的“西伯利亞”。但隨著 1994 年壺西大橋的建成以及潭中西路、西環(huán)路的開通后，該區(qū)域得以相當(dāng)大的變化。 該區(qū)域目前主要在售項(xiàng)目包括金河灣、金綠洲如意江南、中山城市花園、福馨苑等 項(xiàng)目，總體銷售價(jià)位約在 1650 元 /平方米左右，其中金河灣全面抄襲廣州的星河灣，并取得不俗的銷售業(yè)績(jī)。 同時(shí)由于較為便捷的交通，使潭中西路、西環(huán)路沿線出現(xiàn)部分專業(yè)市場(chǎng)，如潭中西路的中華奇石及家具市場(chǎng)、西環(huán)路的汽車及部分裝飾市場(chǎng)等，而去年柳州市政府批準(zhǔn)將西環(huán)路和潭中西路商業(yè)冠名為“廣西汽車大道”。 由于河西片開發(fā)相對(duì)較晚，存在較大量待開發(fā)土地，預(yù)計(jì)該區(qū)域?qū)?huì)出現(xiàn)成片開發(fā)的較大規(guī)模項(xiàng)目。 風(fēng)火海工作室合富輝煌經(jīng)典報(bào)告 13 ⑶ 魚峰區(qū) 魚峰區(qū)位于柳州市東南部，東瀕柳江，南鄰羊角山鄉(xiāng)，西接柳南區(qū)，北抵柳東鄉(xiāng)，西北隔江與城中區(qū)相望。面積約 41 平方公里 。是柳州市重要的工商業(yè)、旅游、文化教育城區(qū)。 依魚峰區(qū) 19992020 年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展戰(zhàn)略，魚峰區(qū)開始大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，重點(diǎn)發(fā)展旅游服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)業(yè)、高新科技產(chǎn)業(yè)等支柱產(chǎn)業(yè)。 魚峰區(qū)主要可分為魚峰區(qū)河南片區(qū)及東區(qū)。 河南片區(qū)早期由于文惠橋及柳江大橋的貫通，受到城中區(qū)商業(yè)的輻射而成為柳州的次商業(yè)中心區(qū)。該片區(qū)目前包括東風(fēng)商城、魚峰大廈、華聯(lián)超市等較有影響力的大型商場(chǎng)，但由于該區(qū)域缺少其它商業(yè)配套設(shè)施，難以與城中區(qū)商業(yè)相競(jìng)爭(zhēng)。 東區(qū)隨著柳州市行政中心的東遷決策而開始升溫，目前東區(qū)聚集近 10 萬(wàn)人口、 上百家單位、十多個(gè)住宅小區(qū)。房地產(chǎn)開發(fā)較為密集，主要包括經(jīng)典時(shí)代、金桂苑、鉆石苑等項(xiàng)目。但“東區(qū)構(gòu)想”的開發(fā)目前僅處于籌建階段，其建設(shè)本身還有待完善，生活配套設(shè)施還存在太多的空白點(diǎn)。 隨著居住人口的集中及政府對(duì)該片區(qū)的遠(yuǎn)期規(guī)劃，預(yù)計(jì)河?xùn)|片的風(fēng)火海工作室合富輝煌經(jīng)典報(bào)告 14 商業(yè)價(jià)值將會(huì)進(jìn)一步得到挖掘，商業(yè)開發(fā)將會(huì)得以升溫。 ⑷ 柳北區(qū) 柳北區(qū)是柳州的工業(yè)區(qū)，柳鋼即位于該區(qū)域，而原先躍進(jìn)路一帶曾是柳州輕工企業(yè)相對(duì)集中的地方，但效益較差。 柳北區(qū)政府在招商政策方面