【文章內(nèi)容簡介】 受讓人的方式。招標(biāo)出讓 方式的特點(diǎn)是有利于公平競爭，適用于需要優(yōu)化土地布局、重大工程的較大地塊的出讓。②拍賣方式。拍賣出讓是指按指定時(shí)間、地點(diǎn)，在公開場所，出讓方用叫價(jià)的方法將土地使用權(quán)拍賣給出價(jià)最高者（競買人）。拍賣出讓方式的特點(diǎn)是有利于公平競爭，它適用于區(qū)位條件好，交通便利的鬧市區(qū)、土地利用上有較大靈活性的地塊的出讓。③協(xié)議出讓。協(xié)議出讓是指政府作為土地所有者（出讓方）與選定的受讓方磋商用地條件及價(jià)款，達(dá)成協(xié)議并簽訂土地使用權(quán)出讓合同，有償出讓土地使用權(quán)的行為。協(xié)議出讓方式的特點(diǎn)是自由度大、不利于公平競爭。這種方式適用于公共福 利事業(yè)和非營利性的社會(huì)團(tuán)體、機(jī)關(guān)單位用地和某些特殊用地。 三、論述題 1 試述建筑工程價(jià)值分析的特點(diǎn)。 答：價(jià)值分析在建筑工程中的應(yīng)用，比其他產(chǎn)業(yè)要晚得多，就連價(jià)值工程的發(fā)祥地美國直到 1970年有關(guān)團(tuán)體才召開會(huì)議，研究價(jià)值工程在建筑工程中的應(yīng)用問題。日本也是在這一年首次召開 “ 建筑工程 VE討論會(huì) ” ，之后才成立了本行業(yè)的價(jià)值分析的學(xué)術(shù)團(tuán)體。 價(jià)值分析在建筑工程中的應(yīng)用難度比較大，這是由建筑產(chǎn)品及其生產(chǎn)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)特征所決定的。國外建筑工程的價(jià)值分析，一般是由設(shè)計(jì)部門組織價(jià)值分析小組，從分析各項(xiàng)功能入手，提 出問題，設(shè)計(jì)出多種改進(jìn)方案，最后經(jīng)價(jià)值分析決定出最優(yōu)方案。工程發(fā)包時(shí)，在合同中規(guī)定出由于改進(jìn)原設(shè)計(jì)方案所獲利潤的分成方法，以利于推動(dòng)建筑安裝企業(yè)開展價(jià)值工程活動(dòng)。 （一）設(shè)計(jì)和施工的一次性 一般制造業(yè)的產(chǎn)品多為批量生產(chǎn)，對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的一次性改進(jìn)可以影響到以后的大批產(chǎn)品，因而在價(jià)值分析活動(dòng)中，只要每件產(chǎn)品有少量的成本節(jié)約，就可以獲得巨大的經(jīng)濟(jì)效益。 建筑產(chǎn)品具有建造和使用地點(diǎn)固定性的特點(diǎn)，許多工業(yè)或民用建筑工程項(xiàng)目，從設(shè)計(jì)到施工都是一次性的單件生產(chǎn)，設(shè)計(jì)圖紙一般不再重復(fù)使用，因此本設(shè)計(jì)的改進(jìn)就不會(huì)為下一項(xiàng)目工程 帶來經(jīng)濟(jì)效益。不過每項(xiàng)建筑工程的費(fèi)用一般數(shù)額較大，特別是大中型工程項(xiàng)目的建設(shè)耗資巨大，開展價(jià)值分析同樣具有重要意義，雖然是一次設(shè)計(jì)施工，其節(jié)約額也是非?？捎^的。 隨著建筑工業(yè)化的發(fā)展，傳統(tǒng)的生產(chǎn)方式方法將逐步被淘汰，工廠化大批量生產(chǎn)的建筑構(gòu)件，配件以及成套的裝配式建筑日益增多，施工現(xiàn)場機(jī)械化施工的工作量不斷增加，其生產(chǎn)方式將逐漸接近制造業(yè)的大生產(chǎn)，為開展價(jià)值分析創(chuàng)造了條件。因此，要抓住建筑工程中按標(biāo)準(zhǔn)化，定型化，工廠化生產(chǎn)的構(gòu)件和配件以及標(biāo)準(zhǔn)住宅等開展價(jià)值分析活動(dòng)。從設(shè)計(jì)，材料，生產(chǎn)工藝，運(yùn)輸，安裝，使用等 各個(gè)環(huán)節(jié)，尋求降低成本的可能，經(jīng)濟(jì)效益就會(huì)從少到大，積少成多，價(jià)值分析活動(dòng)就會(huì)不斷地壯大起來，得到廣泛應(yīng)用和發(fā)展。 （二）壽命周期長和經(jīng)營使用費(fèi)比重大 凡是壽命周期長和使用費(fèi)比重大的產(chǎn)品，要按產(chǎn)品的整個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命周期（包括使用年限）來計(jì)算全部費(fèi)用，既要降低一次性的生產(chǎn)成本，又要節(jié)約經(jīng)常性的使用費(fèi)，并盡可能延長其使用年限。一般來說非臨時(shí)性建筑的使用壽命都是較長的，有的長達(dá)幾百年甚至上千年。不過從經(jīng)濟(jì)效益來考慮，使用壽命一般都在百年以下，多數(shù)不超過 50年。但既使是這樣，計(jì)算出整個(gè)使用期中的各種費(fèi)用也是非常困難的， 因?yàn)樵诮窈蟮膸资甑臅r(shí)間內(nèi)，影響用于建筑工程費(fèi)用的因素很多，如工程的拆遷、災(zāi)害的損失、未來的改建、維修的規(guī)模等。隨著技術(shù)的進(jìn)步，未來建筑材料、設(shè)備的發(fā)展水平都是無法估計(jì)的，而這項(xiàng)費(fèi)用占總費(fèi)用的比重又比較大，故又是有效地展開建筑工程價(jià)值分析工作必不可少的，這就是給價(jià)值分析工作帶來很大影響。正由于此，進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)的科學(xué)研究就顯得更為重要了。 （三）影響建筑物總費(fèi)用的部門和因素多 一般工業(yè)品的價(jià)值分析，由生產(chǎn)該產(chǎn)品工廠的科研或設(shè)計(jì)部門負(fù)責(zé)就可以了。而建筑工程所涉及的部門和因素相對而言比較多，開展價(jià)值分析活動(dòng)往往要 組織各有關(guān)單位參加，運(yùn)用各方面的經(jīng)濟(jì)技術(shù)知識(shí)才能取得理想的效果。 建筑物一般都由若干不同功能的單位工程組成，如土建工程、給排水、衛(wèi)生、照明、暖氣通風(fēng)等。其中土建工程又包括基礎(chǔ)、磚石、裝飾等近十個(gè)分部分項(xiàng)工程。這些分部分項(xiàng)工程因采用的材料、施工工藝不同，其單位成本相差也很大。作為建筑物的直接費(fèi)就是由以上各項(xiàng)的費(fèi)用組成的，其中土建工程所占比重最大，特別是民用建筑，它決定著建筑物的使用性質(zhì)、建筑標(biāo)準(zhǔn)、平面和空間布置等重大問題，其次是水、暖、電、衛(wèi)和機(jī)械設(shè)備與安裝工程。各單位工程之間互有聯(lián)系又互有影響，不過主要是土 建對其他工程的影響。但在研究功能、成本和價(jià)值的關(guān)系時(shí)，必須從全局出發(fā)，以節(jié)約總費(fèi)用為目的，權(quán)衡各因素的利弊，統(tǒng)一考慮降低成本，改善功能的措施，切不可片面地為節(jié)省某項(xiàng)工程的費(fèi)用而不顧其他工程的成本 。 2 試述工程項(xiàng)目質(zhì)量的特點(diǎn)。 答：建設(shè)工程項(xiàng)目是一種涉及面廣、建設(shè)周期長、影響因素多的建設(shè)產(chǎn)品。由于其自身具備的群體性、固定性、協(xié)作性、 6 復(fù)雜性和預(yù)約性等特點(diǎn) ,決定了工程項(xiàng)目質(zhì)量難以控制的特點(diǎn)： （ 1）影響質(zhì)量的因素多。凡與決策、設(shè)計(jì)、施工和竣工驗(yàn)收各環(huán)節(jié)有關(guān)的各種因素都將影響到工程質(zhì)量 ,如人、機(jī)械、設(shè)備、材料、 測量器具和環(huán)境等； （ 2）容易產(chǎn)生質(zhì)量波動(dòng)。由于建設(shè)工程以露天作業(yè)為主 ,受氣候和地質(zhì)的影響較大 ,無穩(wěn)定的生產(chǎn)設(shè)備和生產(chǎn)環(huán)境 ,具有產(chǎn)品固定、人員流動(dòng)的生產(chǎn)特點(diǎn) ,與有固定的自動(dòng)線和流水線的一般工業(yè)產(chǎn)品相比 ,建設(shè)工程項(xiàng)目更容易產(chǎn)生質(zhì)量波動(dòng)； （ 3）容易產(chǎn)生系統(tǒng)因素變異。諸如施工方法不當(dāng)、不按操作規(guī)程操作、機(jī)械故障、材料有誤、儀表失靈、設(shè)計(jì)計(jì)算錯(cuò)誤等原因都會(huì)引起系統(tǒng)因素變異； （ 4）容易產(chǎn)生第二判斷錯(cuò)誤。工程項(xiàng)目建設(shè)過程中 ,由于各道工序需要交接 ,或隱蔽工程部位后道工序?qū)⒏采w前道工序的成果 ,若不及時(shí)進(jìn)行工序 交接間的檢查 ,往往會(huì)由于后道工序的覆蓋 ,將前道工序的不合格誤認(rèn)為合格 ,即容易產(chǎn)生第二判斷錯(cuò)誤。 （ 5）質(zhì)量檢查時(shí)不能解體、拆卸。由于建設(shè)工程的位置固定和結(jié)構(gòu)上的建造特點(diǎn) ,對于建成的產(chǎn)品不可能拆卸檢查其內(nèi)部質(zhì)量。 3 試述中國現(xiàn)行的土地制度。 答： （一）土地的所有權(quán)與使用權(quán) 1）土地所有權(quán) 土地所有權(quán)是指在法律工的范圍內(nèi)，土地所有者對其擁有的土地享有的占有、使用、收益和處置的權(quán)利。 2）土地使用權(quán) 土地使用權(quán)是指土地使用者依法對土地享有的占有、使用、收益和承包經(jīng)營的權(quán)利。 由于作為土地所有權(quán)的主體 —— 國家與集體 ，未必親自去經(jīng)營和使用土地，因此，土地所有權(quán)人并不一定就是土地占有人和使用人。 （二）中國現(xiàn)行的土地制度 《中華人民共和國憲法》（以下簡稱《憲法》）和《土地管理法》規(guī)定了中國現(xiàn)行土地所有制的性質(zhì)、形式和不同形式的土地所有制的適用范圍，以及土地的使用、管理制度。全面理解和正確認(rèn)識(shí)中國現(xiàn)行土地所有制，需要把握下列內(nèi)容： 1）全部土地都為社會(huì)主義公有制?！锻恋毓芾矸ā返诙l規(guī)定：“中華人民共和國實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制”。 2）土地的社會(huì)主義公有制分為全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制兩種?！锻恋毓芾矸ā返诙l規(guī)定： “中華人民共和國實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制”。 3）土地的全民所有制具體采取的是國家所有制的形式，該種所有制的土地被稱為國家所有土地，簡稱國有土地，其所有權(quán)由國家代表全體人民行使，具體又由國務(wù)院代表國家行使?！锻恋毓芾矸ā返诙l規(guī)定：“全民所有，即國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使?！? 4）土地的勞動(dòng)群眾集體所有制具體采取的是農(nóng)民集體所有制的形式，該種所有制的土地被稱為農(nóng)民集體所有土地，簡稱集體土地。 5）城市市區(qū)的土地全部屬于國家所有。 6）農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地有的屬 于國家所有，有的屬于農(nóng)民集體所有；除法律規(guī)定屬于國家所有的除外，屬于農(nóng)民集體所有。 7）建制鎮(zhèn)即不屬于《憲法》和《土地管理法》所說的城市范疇，也不屬于其所說的農(nóng)村和城市郊區(qū)的范疇。關(guān)于鎮(zhèn)的土地所有權(quán)問題，可以根據(jù)實(shí)際情況分別處理。 1998年 12月 27日國務(wù)院令第 256號(hào)頒布的《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》（以下簡稱《土地管理法實(shí)施條例》）第二條，進(jìn)一步明確了國有土地的范圍，如下：（ 1）城市市區(qū)的土地；（ 2）農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的的土地；（ 3）國家依法征用的土地；（ 4）依法不 屬于集體所有的林地、草原、荒地、灘涂及其他土地；（ 5）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地；（ 6）因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民城建制集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。 我國實(shí)行土地登記制度?？h級(jí)以上人民政府對所管轄的土地進(jìn)行登記造冊。屬于國有土地的，核發(fā)《國有土地使用證》；屬于集體土地的，核發(fā)《集體土地使用證》。 國家實(shí)行土地有償有期限的使用制度。除了國家核準(zhǔn)的劃撥土地以外，凡新增土地和原使用的土地改變用途或使用條件、進(jìn)行市場交易等，均實(shí)行有償有期限使用 。 國家實(shí)行土地用途管制制度。根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，將土地用途分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用土地。土地用途的變更須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府核準(zhǔn)。嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對耕地實(shí)行特殊保護(hù)。國家實(shí)行保護(hù)耕地的制度。國家保護(hù)耕地，嚴(yán)格控制耕地轉(zhuǎn)為非耕地。 1 如何避免和處理質(zhì)量缺陷和事故？ 7 答：質(zhì)量缺陷是指施工中存在的質(zhì)量問題。由于各種因素的干擾，在施工過程中 ,質(zhì)量缺陷的出現(xiàn)是難免的。但是 ,質(zhì)量缺陷是可以盡可能減少的，特別是質(zhì)量事故甚至是可以完全避免的。因此 ,在各項(xiàng)工程的施工過程中或完工以后 ,現(xiàn) 場監(jiān)理人員如發(fā)現(xiàn)工程項(xiàng)目存在著技術(shù)規(guī)范所不容許的質(zhì)量缺陷 ,應(yīng)根據(jù)質(zhì)量缺陷的性質(zhì)和嚴(yán)重程度 ,按如下方式處理： （ 1）當(dāng)質(zhì)量缺陷處在萌芽狀態(tài)時(shí) ,應(yīng)及時(shí)制止； （ 2）當(dāng)因施工而引起的質(zhì)量缺陷已出現(xiàn)時(shí) ,應(yīng)立即向承包人發(fā)