【文章內(nèi)容簡介】 初步設(shè)計，初步設(shè)計的周期為 1520 天。 初步設(shè)計成果的評定標準 滿足城市規(guī)劃、消防、人防、抗震審查的要求。 19 滿足公司對項目的產(chǎn)品及市場定位要求。 滿足項目的成本預(yù)算要求。 初步設(shè)計的審批 初步設(shè)計完成后，總師辦、營銷部、物業(yè)公司、工程預(yù)算部、地產(chǎn)部等相關(guān)部門及時對設(shè)計成果及項目概算進行審查，并于 3 日內(nèi)總結(jié)成文，以做為施工圖設(shè)計的依據(jù)。 初步設(shè)計經(jīng)總經(jīng)理批準后，進行下一步設(shè)計。 三、施工圖設(shè)計 項目 初步設(shè)計完成后，總師辦組織相關(guān)設(shè)計單位，進行施工圖設(shè)計。 施工圖設(shè)計的周期為 30－ 50 天。 施工圖設(shè)計前的準備工作。 詳細整理初步設(shè)計成果。 認真、詳細編制設(shè)計任務(wù)書。 施工圖設(shè)計應(yīng)遵循的原則 滿足城市規(guī)劃、消防、人防、抗震設(shè)計審批要求。 滿足公司對項目的產(chǎn)品定位要求。 滿足限額成本預(yù)算的要求。 施工圖審批 施工圖設(shè)計完成后，總師辦、營銷部、物業(yè)公司、地產(chǎn)部、工程建設(shè)部等相關(guān)部門要對圖紙進行認真審查，并在 3 日內(nèi)將審查意見交由總師辦匯總，由設(shè)計院修改。 施工圖的交付 施工圖完成后，由總師辦將全套圖紙交付到工程建設(shè)部，并由工程建設(shè)部發(fā)放到工程預(yù)算部、施工單位，以備招標、施工之用。 四、配套工程專業(yè)設(shè)計 配套工程設(shè)計指供水、供電、供暖、供氣等專業(yè)工程的設(shè)計。 配套工程設(shè)計由總師辦組織市政專業(yè)設(shè)計院完成。 配套工程的設(shè)計圖紙做為配套工程預(yù)算及施工的依據(jù)。 配套工程專業(yè)設(shè)計完成后，由總師辦交由工程建設(shè)部，再由工程建設(shè)部轉(zhuǎn)交工程配套部及工程預(yù)算部。 home 20 七 地質(zhì)勘探及文物鉆探 一、地質(zhì)勘探 地質(zhì)勘探由總師辦負責(zé)。 地質(zhì)勘探分普探和詳探兩部分。 地質(zhì)勘探報告應(yīng)于施工圖設(shè)計正式開始三日前提交，報告原則上一式 六份，其中 五 份交由工程建設(shè)部存檔備查， 一 份由總師辦存檔（同時根據(jù)工程需要，加出一定的份數(shù)）。 二、文物鉆探 文物鉆探由工程配套部負責(zé)。 文物鉆探報告一式三份，其中一份交由公司行政人事部存檔，兩份由工程建設(shè)部存檔。 文物鉆探應(yīng)于樁基施工前三日內(nèi)完成。 home 八、土地交付、管理 21 一、交付 土 地自土地證辦理完成后，三日內(nèi)由地產(chǎn)部負責(zé)向工程建設(shè)部交付。工程建設(shè)部自正式接收之日起對項目地塊實施管理。 土地交付的標準 場地形象與出讓或掛牌簽約合同描述一致。 交付時應(yīng)交付下列相關(guān)資料 場地紅線圖、航測圖、地塊及周圍相關(guān)環(huán)境配套圖紙資料（水、電、暖、氣、雨、污水等）、地塊四周相鄰單位情況簡介、土地歷史背景等。 二、管理 土地管理由工程建設(shè)部負責(zé)，負責(zé)期限自接收之日起至工程竣工向物業(yè)公司交付之日止。 工程建設(shè)部接收土地后，應(yīng)著手下列工作： 砌筑圍墻、大門，保證場地封閉。 安排專人駐守，負責(zé)場地安全。 著手跟當(dāng)?shù)嘏沙鏊⑥k事處、居委會、市政局、行政執(zhí)法局等相關(guān)部門取得聯(lián)系，尋求支持、配合。 調(diào)查了解當(dāng)?shù)鼐用?、村民對項目開發(fā)的配合態(tài)勢。特別 要針對夜間施工、土方開挖、垃圾清運、地材供應(yīng)、出入口暢通等問題。 home 九 三通一平 22 三通一平工作由工程建設(shè)部及工程配套部負責(zé)具體實施，工程總監(jiān)對結(jié)果負責(zé)。工程配套部負責(zé)自來水、基建用電、雨污水排放等手續(xù)辦理、合同簽訂，三通一平工程的具體施工 由工程建設(shè)部負責(zé)。 三通一平具體工作 電 基建用電應(yīng)于樁基施工前一周內(nèi)正式接火，送至基建變壓器。 基建變?nèi)萘俊⑽恢?，由工程建設(shè)部副總工程師決定。 基建變正式送電前應(yīng)砌筑圍墻、大門，保證封閉管理。 水 施工及生活用水于樁基施工前一周內(nèi)接至場地內(nèi)，設(shè)一總表。 供水參數(shù)由工程建設(shè)部副總工負責(zé)。 供水至場地內(nèi)總表后，由工程建設(shè)部將供水支管敷設(shè)至用水點，各用水點設(shè)置分水表。 雨污水 于內(nèi)部建安招標完成后 7 天內(nèi)完成場地內(nèi)臨時雨污水施工管道的敷設(shè)，雨污水管道 與市政管網(wǎng)連接采取直接連通或泵送的方式，方案由工程建設(shè)部副總工決定。 道路 依據(jù)初步設(shè)計方案確定道路布局，施工通路原則上采用砼路面。 廁所 施工場地臨時廁所應(yīng)于正式開工前半個月建設(shè)完成。 廁所基本標準：磚墻、石棉瓦頂、內(nèi)貼瓷片、配置水沖管道、配置化糞池，男女分設(shè)。 垃圾清理 場地內(nèi)垃圾在樁基施工前 7 日內(nèi)清理完成。 地面平整 于樁基施工前 7 日內(nèi)將場地平整完成，地面高差不超過 20cm，表面用裝載機或挖掘機碾壓。 home 23 十 前期手續(xù)的辦理 一、前期手續(xù)指項目正式開工前的各項審批手續(xù)，主要有：土地證、規(guī)劃用地許可證、規(guī)模批復(fù)、消防設(shè)計審批、人防審批、建筑規(guī)劃許可證、圖紙審查、施工許可證、預(yù)售許可證。 二、前期手續(xù)辦理的周期 土地證：土地證辦理由地產(chǎn)部負責(zé)。 土地證從 _土地協(xié)議簽訂 開始辦理， _30 工作 _日內(nèi)辦理完成。 辦理土地證需具備的條件： ? 申請書 ? 協(xié)議書及批復(fù) ? 營業(yè)執(zhí)照 ? 法人代表證明 ? 委托書 ? 經(jīng)辦人身份證明 ? 航測圖兩份 規(guī)劃用地許可證：由地產(chǎn)部負責(zé) 規(guī)劃用地許可證從 _土地協(xié)議簽訂 開始， 60工作 日 內(nèi)完成。 辦理規(guī)劃用地許可證需具備的條件： ?申請 ?用地批復(fù) ?1： 1000 數(shù)字化地形圖 ?規(guī)劃設(shè)計總圖或初步設(shè)計方案 規(guī)模批復(fù)：由地產(chǎn)部負責(zé) 規(guī)模批復(fù)從 年底 開始， 60 工作 日內(nèi)完成。 規(guī)模批復(fù)需具備如下條件： ?關(guān)于申請下達年度房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)規(guī)模的請示（公司紅頭文件、文號、簽發(fā)人、公章原件 3 份） ?企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照（驗原件，收復(fù)印件 1 份） ?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書（驗原件，收復(fù)印件 1 份） 24 ?國有土地使用證（驗原件，收復(fù)印件 1 份） ?建設(shè)用地規(guī)劃許可證（驗原件，收復(fù)印件 1 份） ?房地產(chǎn) 開發(fā)公司出具的企業(yè)開發(fā)建設(shè)業(yè)績報告（公司紅頭文件、文號、簽發(fā)人、公章原件 1 份） ?市房地產(chǎn)管理局出具的《房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)條件審核表》（原件 1份） ?工程建設(shè)自有資金（不含土地款）達到 30%以上的銀行證明（原件 1份） ?詳細規(guī)劃圖（規(guī)劃圖需加蓋有資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計院方案圖設(shè)計專用章；標注出每棟樓的建筑面積、層數(shù)，并將每棟樓的商業(yè)用房、住宅、地下室面積予以列表報送） 建筑規(guī)劃許可證：由地產(chǎn)部負責(zé) 建筑規(guī)劃許可證從 辦完用地規(guī)劃許可證 開始， 30 工作 日內(nèi)完成。 辦理建筑規(guī)劃許可證應(yīng)具備如下條件： ? 合法的建設(shè)計劃文件 ? 建設(shè)申請報告 ? 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 ? 土地權(quán)屬證件或證明 ? 取得勘察設(shè)計證書的勘察設(shè)計單位所做的設(shè)計圖紙及說明兩份 ? 按全市統(tǒng)一坐標、高程系統(tǒng)繪制的符合城市規(guī)劃要求的 1： 1000 地形圖和平面布置圖四份 ? 有關(guān)部門的審查意見 ? 其它 消防設(shè)計審查：由地產(chǎn)部負責(zé) 消防設(shè)計審查自項目擴大初步設(shè)計圖完成開始辦理，辦理期限為 10工作 天，辦理地點為消防支隊建審科。 消防設(shè)計審查需具備下列條件： 建筑消防設(shè)計防火審核申報表 航測圖 平面位置圖 25 全套施工圖 高層項目需帶電子版施工圖 人 防設(shè)計審批：由地產(chǎn)部負責(zé) 人防計審查從 設(shè)計完地下人防設(shè)計施工圖 開始， 20 工作 日內(nèi)完成。 人防設(shè)計審查應(yīng)具備如下條件： ? 初步設(shè)計審查批準文件； ? 主要的初步設(shè)計文件； ? 由建設(shè)單位填寫的“人民防空工程施工圖設(shè)計文件審批表”一式六分和“關(guān)于申請批準施工圖設(shè)計文件的請示”一式二分； ? 工程建設(shè)所在地人民防空主管部門的意見； ? 工程勘察成果報告； 符合施工圖設(shè)計深度要求的各專業(yè)圖紙、計算書 . 設(shè)計圖紙審查：由總師辦負責(zé) 設(shè)計圖紙審查自項目招標備案開始辦理， 20 天內(nèi)完成。 設(shè)計圖 紙審查辦理應(yīng)具備如下條件： 項目招標備案完成。 施工圖設(shè)計完成。 施工許可證：由工程配套部負責(zé) 施工許可證自項目招標備案開始，在 30 日內(nèi)完成。 施工許可證辦理需具備如下條件： 項目招標已正式開始，拿到中標通知書。 施工合同已簽訂，并備案完成。 建筑規(guī)劃許可證已辦理完成。 圖紙審查意見書已辦理完成。 質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)辦理完成。 安全監(jiān)督手續(xù)已完成。 相關(guān)費用已交納。 預(yù)售許可證：由營 銷部負責(zé) 預(yù)售許可證辦理應(yīng)具備以下條件： 多層建筑主體 層小高層建筑主體完成 層、高層建筑主體完 26 成 30％。 具備以下許可證件：土地證、建設(shè)用地許可證、建筑規(guī)劃許可證、施工許可證。 在具備條件的前提下：預(yù)售許可證在 10 日內(nèi)辦理完成。 home 27 十一 施工單位確定 一、施工單位確定按下列程序進行： 報名 初步考察 入圍 考察 招標 合同簽訂 施工許可證 二、施工單位確定由工程總監(jiān)具體負責(zé)，總經(jīng)理決策。 三、具體工作內(nèi)容及標準 報名、初步考察、入圍 由工程建設(shè)部負責(zé)施工單位的報名、初步考察、入圍選擇工作，工程總監(jiān)負責(zé)，入圍結(jié)果在工程建設(shè)部領(lǐng)導(dǎo)班子內(nèi)通報，形成統(tǒng)一意見后向總經(jīng)理匯報。 考察 確定入圍單位名單后，發(fā)標書前由工程總監(jiān)組織公司相關(guān)人員對入圍單位進行考察。 考察組成員主要有：工程總監(jiān)、副總工程師、財務(wù)總監(jiān)、行政總監(jiān)、總經(jīng)理助理、總經(jīng)理。