鄭州二七商圈策劃(編輯修改稿)
2024-11-19 22:27 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 地處繁華地段 5） 生活的便利緊鄰地鐵口和火車站 通過對本項目的整合推廣，使本項目成為鄭州市地鐵品牌項目，而使開發(fā)商也成為明星企業(yè)，從而達到雙贏的目的。,經(jīng)營業(yè)態(tài)定位,從已經(jīng)成熟的地鐵網(wǎng)絡覆蓋城市看，日本東京地鐵2012年度靠提供場地收取的租金有18億日元，加上它擁有的38家便利店的94億日元銷售額，合計112億日元，截止到今天，這個數(shù)字一直在持續(xù)地增加。,地鐵站內(nèi)不僅開設商城，也可以使站內(nèi)和地上商業(yè)連成一片，從而形成獨特的文化和商業(yè)以及較為成熟的商圈。巴黎地鐵就猶如一個“地下超市”，其地鐵站內(nèi)設有百貨、報刊、飲食、音像、圖書、服裝鞋帽、禮品等商業(yè)網(wǎng)點800余家。,從這些例子中可以看出，地鐵的開通與運行就是商業(yè)機會的開始，地鐵商業(yè)價值在自身各種方面的價值體現(xiàn)中，充分利用自身商業(yè)價值的轉(zhuǎn)化與應用，把可預見的商業(yè)價值創(chuàng)造出無數(shù)的商業(yè)機會，并從中獲得良好的收益。,針對鄭州地鐵二七廣場站2400m2的地下商業(yè)街經(jīng)營業(yè)態(tài)，經(jīng)營業(yè)態(tài)定位為：ATM機、奶茶、甜點、干洗店、眼鏡店、鮮花店、軟飲店、餐飲旗艦店、快餐品牌、書報亭、小零售鋪、早點、娛樂、便利店、報刊、咖啡、音像、小飾品、手機店、服裝鞋帽等。,屆時可以對地下商業(yè)街進行按區(qū)劃分，比如： 1區(qū)女性用品（時尚女裝、美容美甲、精美飾品等）； 2區(qū)男士用品（男士服飾、休閑品牌、運動服飾、兒童用品等）； 3區(qū)品牌服飾（男、女品牌服飾、品牌內(nèi)衣、品牌布藝及時尚包類等）等等。,目標消費群體定位,通常來講，地鐵客流大多以快速通過為目的，如果能夠通過特色塑造延長乘客逗留時間，將可能增大消費的有效性，因此對地鐵商業(yè)而言，如何將流動的乘客轉(zhuǎn)化為有效的購買力，是在商業(yè)定位中需要給予高度關注的內(nèi)容。,在這里，主要將目標消費群體定位為在二七廣場站換乘的乘客、在二七廣場站下車的乘客、專門到二七商圈休閑購物的乘客以及從地上商圈下到地下商圈的乘客。,目標經(jīng)營商戶定位,市場的目標客戶比較復雜，根據(jù)開發(fā)商的開發(fā)目標和市場的整體屬性定位，本項目的目標客戶分為三大類，一類是商鋪購買者；第二類經(jīng)營者，商鋪租賃對象；另一類是市場商品消費者。這三類目標客戶又會互相影響，甚至互相轉(zhuǎn)化。,①總體目標市場定位：鄭州市及周邊的私營業(yè)主和商鋪投資者。 ②其他市場經(jīng)營者（輔助客戶） 這里面，有的是市場拆遷戶，有的是尋求更大機會者，大都源于對現(xiàn)有市場的不滿足，希望尋求新突破，看重新項目的升值空間和短時期內(nèi)的升值預期，看重項目的市場知名度、認可度及熱銷度。,③商業(yè)地產(chǎn)投資者 這部分人群構(gòu)成復雜，但投資原因明確，升值或收租是其主要追求。包括：改變銀行存款方式的投資者（理財型）、擁有大量閑置資金并且無自主經(jīng)營能力或主觀愿望者、專門從事不動產(chǎn)購買及出租者、私營企業(yè)主、國企及公司高管、部分政府官員，投機投資者、職業(yè)炒家、周邊縣市的投資者。他們看中的是項目的良好出租率，自己的穩(wěn)定投資回報和市場興旺的經(jīng)營效果，以及項目的升值潛力。,整體運作模式,從世界范圍來看，地鐵物業(yè)的開發(fā)多采用三種模式，一是站內(nèi)開發(fā)；二是站外銜接；最后是上蓋物業(yè)。 從國內(nèi)范圍來講，站外銜接和上蓋物業(yè)占主流地位。曾有一些城市做過一些地鐵站點的站內(nèi)開發(fā)嘗試，然而最終因地鐵過于火爆、人潮洶涌以致?lián)矶?，出于安全考慮將一些地鐵站內(nèi)的商鋪統(tǒng)一拆除。,比如上海曾在早期的一二號線內(nèi)試水站內(nèi)開發(fā)，然而在幾年之后據(jù)業(yè)內(nèi)人員透露，一、二號線等早期地鐵線路剛剛開通的時候，為了方便乘客，曾經(jīng)在一些地鐵站點設置了一些書報亭、小零售鋪、早點等商鋪。在當時地鐵客流量不大的情況下，這種做法確實為乘客帶來了一定的便利。,然而，沒有人能預料到，僅僅在短短幾年之后，地鐵的客流量出現(xiàn)了飛躍式的增長，地鐵商鋪的負面影響就開始凸現(xiàn)。于是在運營后期，地鐵集團陸續(xù)將一、二、三號線的商鋪拆除了近一千平米。到了規(guī)劃5號線的時候，地鐵公司更是決定從原則上就不設置類似地鐵商鋪的經(jīng)營項目，把通道最大限度的還給乘客。,站外銜接和上蓋物業(yè)的形式則在全球范圍內(nèi)都非常普遍，也對當?shù)氐纳虡I(yè)和房地產(chǎn)市場帶來了普遍的影響。據(jù)專業(yè)機構(gòu)統(tǒng)計，紐約、倫敦、東京，包括我國香港、上海、廣州、北京等城市成熟的地鐵物業(yè)價格平均要高于片區(qū)同素質(zhì)物業(yè)30%以上。 “地鐵+物業(yè)模式會對沿線物業(yè)升值起到促進作用，帶動軌道交通沿線的經(jīng)濟發(fā)展”。,比如香港，在全國多數(shù)城市地鐵都無法養(yǎng)活自己的時候，香港地鐵是為數(shù)不多的盈利者。在地鐵總收入中，運營收入約占60%，站內(nèi)廣告等經(jīng)營收入約占20%，物業(yè)管理約占20%。其核心的盈利模式通常被稱為“地鐵+物業(yè)”模式，站內(nèi)廣告和沿線物業(yè)開發(fā)，已經(jīng)成為其最主要的利潤來源。,針對鄭州地鐵二七廣場站的實際情況，在地下開發(fā)的有2400m2的專業(yè)商業(yè)街，我們決定采用的運作模式是站內(nèi)開發(fā)+站外銜接+上蓋物業(yè)。通過這種立體、交叉的設計，可以全方位、360度的覆蓋鄭州地鐵二七廣場站的所有目標消費者。餐飲、服裝飾品、數(shù)碼和品牌外設店，將是首批地鐵商鋪的‘主旋律。,為了與地鐵二七廣場站的地下商業(yè)街遙相呼應，二七站點外的德化步行街也要大變樣。將德化商業(yè)中心進行大范圍改造，范圍東至德化街，北至苑陵街和二七廣場，西至福壽街火車站，南到大同
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