【文章內(nèi)容簡介】 房間的私密性。F、陽臺設計應設置封閉的生活陽臺，并考慮洗衣機位，便于居家生活中如洗曬衣物等日常生活功能用途。C、附屬空間大面積戶型，居室內(nèi)應考慮設計儲物間，主臥室內(nèi)考慮步入式更衣室的布置； 在居室設計上應考慮到家用電器的擺放位置，例如冰箱、洗衣機、空調(diào)等； 衛(wèi)生進行管井布置，從而達到衛(wèi)生間內(nèi)墻面整潔的效果。戶型的構(gòu)成比例比較復雜，與諸多因素有關(guān)。如下圖A、依據(jù)a、布局不宜過雜，戰(zhàn)線不宜拉長戶型盡可能多兼容并滿足各種要求的思想是不可取的，戰(zhàn)線過長，往往無法集中力量滿足某一種需求層次，而且也體現(xiàn)不出樓宇的檔次和形象定位。b、主力戶型差異不宜過大，否則定位亦不準確主力戶型差異過大，給物業(yè)管理帶來治安造成相當大的難度。不同層次業(yè)主各有不同的生活圈，很難避免交叉各自的生活區(qū)。c、具體的戶型構(gòu)成比例，應以目標客戶群細分來確定本項目的客戶群年齡以30－45歲為主，家庭人口構(gòu)成接近社會平均戶人口數(shù)。B、板式高層戶型設計配比建議板樓是本項目的高端產(chǎn)品，戶型合理、通風采光好、使用率高，建議以大兩居、三居為主，輔以少量躍層，大開間小進深的戶型布置，配合較好的景觀，打造出舒適、溫馨的居家環(huán)境。C、新型塔樓戶型設計配比建議塔樓是本項目的低端產(chǎn)品，建議以小兩居、大兩居為主，輔以一居和三居。戶戶朝陽、家家觀景的戶型布置，打造出經(jīng)濟實用的居家環(huán)境。 A、加寬低沿外飄窗設計客廳、臥室采取低沿外飄窗的景觀窗形式，在提高居室視線開闊度、采光度的同時，增加其實用率。這是南方先進市場的普遍設計特色。它可有效的提高了室內(nèi)使用面積,對于中小戶型,效果尤其突出。建議在后期樣板間制作中將其不同用途予以充分體現(xiàn)，B、陽臺設計建議采用雙陽臺設計，即在封閉陽臺外面設置景觀陽臺，即可滿足觀景需要，也可遮擋北京的風沙天氣。陽臺設計別致的造型，增加樓體的立面效果。增加靈活、生動的局部效果，體現(xiàn)以人為本、時尚、悠閑社區(qū)的定位。 樓體類型 新型高層塔樓 一梯三戶板式小高層 樓體類形占整盤比例 70％ 30％ 戶型 一居 二居 三居 二居 三居 躍層普通 普通 普通 普通 三錯層 普通 三錯層 空中花園 一室一廳 一衛(wèi)一廚 二室二廳 一衛(wèi)一廚 二室二廳 二衛(wèi)一廚 三室二廳 二衛(wèi)一廚 二室二廳 二衛(wèi)一廚 二室二廳 二衛(wèi)一廚 三室二廳 二衛(wèi)一廚 三室二廳 二衛(wèi)一廚 三室二廳 二衛(wèi)一廚 四室三廳 三衛(wèi)一廚 銷售面積 50－60 70－90 90100 100－120 80－90 90－100 100－110 110－120 110－120 130－150 每戶型不同結(jié)構(gòu)同樓體類型中所占比重 30% 28% 28% 14% 25% 5% 25% 10% 20% 5% 每戶型同樓體類型中所占比重 30% 56% 14% 30% 65% 5% 每戶型整盤中所占比重 21% % % % % % % 3% 6% % 起居室 22 26 30 30 22 22 28 25 22 28 餐廳 — — — — — 6 6 8 8 主臥室 12 15 15 15 18 15 15 15 15 18 次臥室 — 10 12 12 10 10 10 10 10 12 次臥室 — — — 9 — — 9 9 9 10 次臥室 — — — — — — — — — 8 廚房 5 6 6 6 8 6 6 6 8 8 家庭室 — — — — — — — — — — 主衛(wèi)生間 3 5 5 5 5 5 5 5 5 5 次衛(wèi)生間 — — 4 4 — 4 3 4 4 4 次衛(wèi)生間 — — — — — — — — — — 生活陽臺 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 觀景陽臺 2 4 4 4 5 4 5 5 25（贈送）5 過道 — — — — — 2 2 2 2 4 儲藏間 — — — 2 — — 2 2 2 2 樓梯 — — — — — 2 — 2 — —總使用面積 45 68 78 89 72 78 87 93 89 114 附注 陽臺式空中花園 贈送頂層露臺 ：立體花園走入高層住宅購房者越來越看重居住的環(huán)境質(zhì)量，而現(xiàn)有的居住模式很難實現(xiàn)戶戶有私家花園，而立體花園則實現(xiàn)了這一要求。A、空中花園選取100120平米的較大戶型設置空中花園（以贈送或優(yōu)惠的名義給客戶），作為今后銷售的賣點，并可適當提高戶型價格，增加利潤。ａ、空中花園的形式空中花園形式一：加大陽臺面積達2025平米，形成陽臺式空中花園空中花園形式二：戶內(nèi)空中花園，即在進入戶內(nèi)先進入景觀廳，形成室內(nèi)種植空間，面積為2030平米，而后才是客廳。ｂ、空中花園經(jīng)濟性分析司以往所作的項目“優(yōu)秀?賞”項目為例，戶內(nèi)銷售面積為142156平方米，贈送空中花園（陽臺空中花園，下同）面積為3035平方米，并且贈送面積不計公攤面積及物業(yè)費；現(xiàn)售價整盤均價3600元/平方米，空中花園戶型均價為4300元/平方米，故把贈送面積計入銷售面積的話，均價約為3550元/平方米。以此計算，空中花園戶型實際售價比其他戶型略低，但相差不多，并因贈送面積不計公攤面積及物業(yè)費，故會成為銷售的熱點。ｃ、空中花園戶型的優(yōu)勢為： 帶動該區(qū)域的高檔目標客戶群如把“優(yōu)秀?賞”空中花園的戶型改做普通概念上的四居，則目標客群為的確有四居需求的客戶，而該地區(qū)這樣的客戶相對較少，空中花園戶型針對的是三居戶型需求者的高檔客戶，會帶給客戶全新的居住概念，無形中帶動項目的整體檔次。宣傳推廣的熱點，給客戶留下高品質(zhì)的印象。B、陽光花園在頂層退臺設置陽光花園，在頂層退臺設置陽光花園，充分利用項目具備的景觀資源，作為今后銷售的賣點，并可適當提高戶型價格，增加利潤。：層高解決功能分區(qū) 三錯層戶型房間的功能有動靜之分，房間的面積有大小之分，房間設計要深入和細致。在高層住宅中引入“別墅”概念，在房型設計上作出二維到三維的開拓。三錯層戶型是戶內(nèi)樓面高度不一致，錯開之處有樓梯聯(lián)系的戶型。可利用錯層住宅中不同的層高、標高區(qū)分不同功能的空間。一般在戶內(nèi)最低層為生活服務空間，如廚房餐廳和客用衛(wèi)生間；中層為家庭交往空間，如客廳；最上層為私密空間，如主臥、兒童房等。錯層的市場銷售狀況：三錯層戶型是一種較新穎的戶型產(chǎn)品?，F(xiàn)階段，北京市場上只有望京的都市心海岸和南城馬家堡的未來名珠兩個項目有錯層戶型，且錯層戶型都取得不俗的銷售業(yè)績。以都市心海岸為例，該項目的錯層戶型在功能分區(qū)上，雖有一些明顯的不足，但該項目于2001年5月在市場中亮相，售價5500元/平方米，高出周邊項目約300元/平方米，其中開售的40套117平米二居錯層戶型在短短的一個月內(nèi)被搶購一空。由此可見錯層這種新穎的戶型對市場的吸引力是巨大的。：交通面積功能化在最少的交通面積服務盡可能多的戶數(shù)的同時，又結(jié)合環(huán)境設計把一些半公共綠化空間引入到交通空間中來，使交通空間突破單純意義上的交通功能。這樣，既在整體上減少了交通面積，又豐富了交通空間，從而實現(xiàn)了交通面積的高效率，提高了得房率。景觀設計為富有創(chuàng)造力的發(fā)展商提供了極大的施展空間，“一元投入，五元回報”的利潤是誘人的。但是根據(jù)本項目的自身特點，制定合理的景觀設計方案，并在營銷過程中充分兌現(xiàn)最大價值，卻是我們需要深入討論的。本部分建議從景觀的價值、主題風格到特色賣點進行一一闡述。 A、市場競爭的需要北京房地產(chǎn)市場在發(fā)展中很快由賣方市場走向買方市場。商品房供給量過多，空置積壓房劇增，競爭空前激烈，迫使發(fā)展商提高樓盤素質(zhì)，營造舒適宜人的居住環(huán)境，以提高樓盤競爭力。于是景觀設計日益受到重視，住宅社區(qū)的環(huán)境越來越好。發(fā)展商開發(fā)了景觀優(yōu)美的住宅社區(qū)，需要使用新的概念，以顯示樓盤與眾不同的特色，打動消費者，“景觀住宅”這一概念應運而生。建筑設計及平面布局容易被模仿而使樓盤失去個性特色，園林景觀容易做出特色且難以被“克隆”。求新求異的發(fā)展商紛紛加強園林景觀設計，力圖創(chuàng)造個性特色鮮明的住宅小區(qū)，于是庭園越做越精美，一些住宅小區(qū)被稱為園林式住宅并不夸張。本項目所在大區(qū)域范圍內(nèi)，項目較多，但在市場有較好口碑的不多，敝司分析發(fā)現(xiàn)，本地區(qū)項目中只有朗琴園及戀日嘉園以其優(yōu)良的園林設計在業(yè)內(nèi)外著稱，并借此成為本地區(qū)的少見的明星樓盤。從區(qū)域市場來看，抓住機會從園林景觀入手打造精品社區(qū)是搶占市場的有效手段。B、消費者的需要消費者對園林式住宅盼望已久。都市人工作緊張，希望有一個寧靜、優(yōu)美、舒適的家園。喧囂嘈雜的都市令人煩躁不安，環(huán)境污染損害人的健康，人們渴望接近自然，回歸自然。園林式住宅是發(fā)展商對消費者需求的回應。從朗琴園的熱銷可以看出本區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項目的目標客戶對房地產(chǎn)項目優(yōu)美園林景觀設計期待與認同，故本項目成功的一大重要會取決于園林景觀設計的好壞。萬科北京地產(chǎn)公司總經(jīng)理林少洲曾表示，商品住宅開發(fā)中設計費和景觀綠化投資，是邊際利潤很大的兩個項目。其中景觀綠化投資往往可以帶來5倍左右的收益：如果舍得為社區(qū)每平方米多花50元的景觀綠化費，房屋售價每平方米往往可以多賣250元。林指出，隨著個人購房率逐年攀升，環(huán)境設計水平將在未來的住宅市場競爭中扮演非常重要的角色。既然是景觀設計有如此高的回報率，建議開發(fā)商在此部分投入一定的成本。以深圳、北京等地為代表，邀請國際名師已成為一股熱潮。在北京市場上如：東京國際、錦秋知春等，以國際名設計師為一個主要賣點，形成熱銷。建議本項目從建筑設計，規(guī)劃、建筑及園林設計邀請國際知名設計師進行設計，形成本項目的一大賣點。本項目園林景觀的主題風格定位建議為： 自然悠閑的英式風情與日式禪意雙主題風格園林本項目周邊的自然景觀缺乏，主要靠項目內(nèi)部的景觀的營造。但本項目的占地面積有限，怎樣在有限面積內(nèi)作出最好的效果，并以突出于其他項目的特色吸引客戶才是重中之重。因此，敝司提出“雙園林”的概念，“雙園林”的概念是在本社區(qū)中建設兩組大型主題園林。主題一為英式風情園林，主題二是日式禪意園林。英式風情園林與日式禪意園林均以追求自然著稱，此特性正好符合現(xiàn)代客戶群的崇尚自然的心理。英式風情園林與日式禪意園林同處一個項目，以本項目中心的板樓底層架空作為過渡與銜接，形成既現(xiàn)對獨立又彼此相同的大型雙園林社區(qū)。 A、英式風情園林18世紀出現(xiàn)的英國風景園，崇尚自然，為世界園林藝術(shù)作出了重大貢獻。英國園林以植物為主題。英國風景園的特點是以發(fā)揮和表現(xiàn)自然美出發(fā)，園林中有自然的水池，略有起伏的大片草地，在大草地之中的孤植樹、樹叢、樹群均可成為園林的一景。道路、湖岸、林緣線多采用自然圓滑曲線，追求“田園野趣”，小路多不鋪裝，任游人在草地上漫步或作運動場。善于運用風景透視線，采用“對景”、“借景”手法，對人工痕跡和園林界墻，均以自然式處理隱蔽。從建筑到自然風景，采用由規(guī)則向自然的過渡手法。植物采用自然式種植，種類繁多，色彩豐富，常以花卉為主題，并注意小建筑的點綴裝飾。英國風景園在植物種植豐富的條件下，建議本項目以某一風景為主題的專類小園，如巖石園、高山植物園、水景園以及以某類植物為主題的薔薇園、百合園、玫瑰園等，增加園林的可觀賞性與趣味性。B、日式禪意園林 日本園林有三類：（一）筑山庭“筑山”即所謂鑒賞型“山水園”。“筑山”又象書法一樣，分為“真”、“行”、“草”三種體，繁簡各異。它是表現(xiàn)山巒、平野、谷地、溪流、瀑布等大自然山水風景的園林。傳統(tǒng)的特征是以山為主景，以重疊的幾個山頭形成遠山、中山、近山及主山、客山，以流自山澗的瀑布為焦點。（二）平庭 一般布置于平坦園地上，有的堆一些土山，有的僅于地面聚散地設置一些大小不等的石組，布置一些石燈籠、植物和溪流，這是象征原野和谷地，巖石象征真山，樹木代表森林。平庭中也有枯山水的做法，以平砂模擬水面。（三）茶庭茶庭只是一小塊庭地，單設或與庭園其它部分隔開，一般面積很小，布置在筑山庭或平庭之中，四周設富有野趣的圍籬，如竹籬、木柵，有小庭門入內(nèi)，主體建筑為茶湯儀式的茶屋。茶庭中亦有洗手缽和石燈籠裝點。建議本項目根據(jù)具體的情況布置三種特色小園，形成園林組團。綠化是住宅外部環(huán)境的一個重要組成部分。住宅的綠化設計，應結(jié)合具體的環(huán)境、氣候特點可以分級設置。比如，將綠化分為社區(qū)中心綠地、組團綠地、道路綠化帶、院落宅旁綠地等。綠化設計擴展“綠化環(huán)境”設計的內(nèi)涵，集中公共綠地不僅供觀賞、游戲、而且利用中心設置的水景周圍吸引了居民停留交往。綠地中精心布置的健身場地也成為當前居住社區(qū)之必需。在綠色生態(tài)社區(qū)的綠化環(huán)境設計中不容忽視的工作是依據(jù)各種植物的隔聲、減噪作用及生態(tài)效應（主要針對吸收CO2釋放O抗SO殺菌、滯塵、吸熱及增濕等作用）選擇樹種并確定數(shù)量、搭配和布置。綠化設計包括樹木的造型、草地的選種和布置、花卉的選種和布置，爭取做到社區(qū)內(nèi)四季常青、三季有花草，即使在冬季落葉樹也要有優(yōu)美的樹型，同時要保證在樹在生長過程中便于管理，并具有良好的觀賞性。綠化環(huán)帶用綠色植物形成主干道環(huán)形綠化，這對建筑物將起保護作用，使保護對象形成良好的背景，創(chuàng)造適宜于人的良好環(huán)境，減緩建筑物之間的不協(xié)調(diào)，還能遮擋有礙觀瞻的建筑設施。因此，建好綠化環(huán)帶、林蔭帶、引導樹、綠地，才能使公共綠帶達到更高的水平。立體綠化立體綠化含陽臺、平臺綠化。立體綠化較好地解決了建筑用地與綠化面積的矛盾。加強建筑物與景觀相互結(jié)合、相互作用?？墒乖诟邔泳幼『凸ぷ鞯娜藗冊诙鄬雍透邔又芯G化的氛圍里，與地面建立愉快的視覺聯(lián)系，避免來自低層部分屋面反射的眩光和陽光的輻射熱，具有柔和、豐富的有生命力的效果。樹種建議建議以北方本地的常見易活樹種為主，具有表現(xiàn)特定園林景觀珍貴的成年樹種為輔。特別建議在日式禪意園林中多采用用竹易成活，是營造禪意風情的有效手段。用整體的表現(xiàn)手法，通過設施及硬質(zhì)鋪裝表現(xiàn)園林的風格。這樣，不但可以保證樹木的成活率，并且減少成本的投入。 分類 內(nèi)容建筑小品及設施 園林設計 漏窗、門窗洞、圍墻、綠景、水景、日晷、牌坊、碑、匾額、小橋、訂步、鋪地、亭、廊、榭、石燈、疊石建筑附屬設施 通廊、門廊、自動扶梯、院門、圍墻、室外坡道、踏步、欄桿、護欄景觀設施 雕塑、照明（街燈、裝飾照明）、噴泉、瀑布、水池、花壇、綠景、地面鋪裝住宅外部環(huán)境的體現(xiàn)是多方面的，其中，室外硬質(zhì)景觀設計也是一個不可疏忽的重要組成部分。室外硬質(zhì)景觀，是相對于由植物形成的軟質(zhì)景觀而言的，它包括除綠化和建筑物本身以外的一切有形物體，如