【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 房間的私密性。F、陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)應(yīng)設(shè)置封閉的生活陽(yáng)臺(tái)，并考慮洗衣機(jī)位，便于居家生活中如洗曬衣物等日常生活功能用途。C、附屬空間大面積戶型，居室內(nèi)應(yīng)考慮設(shè)計(jì)儲(chǔ)物間，主臥室內(nèi)考慮步入式更衣室的布置； 在居室設(shè)計(jì)上應(yīng)考慮到家用電器的擺放位置，例如冰箱、洗衣機(jī)、空調(diào)等； 衛(wèi)生進(jìn)行管井布置，從而達(dá)到衛(wèi)生間內(nèi)墻面整潔的效果。戶型的構(gòu)成比例比較復(fù)雜，與諸多因素有關(guān)。如下圖A、依據(jù)a、布局不宜過(guò)雜，戰(zhàn)線不宜拉長(zhǎng)戶型盡可能多兼容并滿足各種要求的思想是不可取的，戰(zhàn)線過(guò)長(zhǎng)，往往無(wú)法集中力量滿足某一種需求層次，而且也體現(xiàn)不出樓宇的檔次和形象定位。b、主力戶型差異不宜過(guò)大，否則定位亦不準(zhǔn)確主力戶型差異過(guò)大，給物業(yè)管理帶來(lái)治安造成相當(dāng)大的難度。不同層次業(yè)主各有不同的生活圈，很難避免交叉各自的生活區(qū)。c、具體的戶型構(gòu)成比例，應(yīng)以目標(biāo)客戶群細(xì)分來(lái)確定本項(xiàng)目的客戶群年齡以30－45歲為主，家庭人口構(gòu)成接近社會(huì)平均戶人口數(shù)。B、板式高層戶型設(shè)計(jì)配比建議板樓是本項(xiàng)目的高端產(chǎn)品，戶型合理、通風(fēng)采光好、使用率高，建議以大兩居、三居為主，輔以少量躍層，大開(kāi)間小進(jìn)深的戶型布置，配合較好的景觀，打造出舒適、溫馨的居家環(huán)境。C、新型塔樓戶型設(shè)計(jì)配比建議塔樓是本項(xiàng)目的低端產(chǎn)品，建議以小兩居、大兩居為主，輔以一居和三居。戶戶朝陽(yáng)、家家觀景的戶型布置，打造出經(jīng)濟(jì)實(shí)用的居家環(huán)境。 A、加寬低沿外飄窗設(shè)計(jì)客廳、臥室采取低沿外飄窗的景觀窗形式，在提高居室視線開(kāi)闊度、采光度的同時(shí)，增加其實(shí)用率。這是南方先進(jìn)市場(chǎng)的普遍設(shè)計(jì)特色。它可有效的提高了室內(nèi)使用面積,對(duì)于中小戶型,效果尤其突出。建議在后期樣板間制作中將其不同用途予以充分體現(xiàn)，B、陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)建議采用雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，即在封閉陽(yáng)臺(tái)外面設(shè)置景觀陽(yáng)臺(tái)，即可滿足觀景需要，也可遮擋北京的風(fēng)沙天氣。陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)別致的造型，增加樓體的立面效果。增加靈活、生動(dòng)的局部效果，體現(xiàn)以人為本、時(shí)尚、悠閑社區(qū)的定位。 樓體類型 新型高層塔樓 一梯三戶板式小高層 樓體類形占整盤比例 70％ 30％ 戶型 一居 二居 三居 二居 三居 躍層普通 普通 普通 普通 三錯(cuò)層 普通 三錯(cuò)層 空中花園 一室一廳 一衛(wèi)一廚 二室二廳 一衛(wèi)一廚 二室二廳 二衛(wèi)一廚 三室二廳 二衛(wèi)一廚 二室二廳 二衛(wèi)一廚 二室二廳 二衛(wèi)一廚 三室二廳 二衛(wèi)一廚 三室二廳 二衛(wèi)一廚 三室二廳 二衛(wèi)一廚 四室三廳 三衛(wèi)一廚 銷售面積 50－60 70－90 90100 100－120 80－90 90－100 100－110 110－120 110－120 130－150 每戶型不同結(jié)構(gòu)同樓體類型中所占比重 30% 28% 28% 14% 25% 5% 25% 10% 20% 5% 每戶型同樓體類型中所占比重 30% 56% 14% 30% 65% 5% 每戶型整盤中所占比重 21% % % % % % % 3% 6% % 起居室 22 26 30 30 22 22 28 25 22 28 餐廳 — — — — — 6 6 8 8 主臥室 12 15 15 15 18 15 15 15 15 18 次臥室 — 10 12 12 10 10 10 10 10 12 次臥室 — — — 9 — — 9 9 9 10 次臥室 — — — — — — — — — 8 廚房 5 6 6 6 8 6 6 6 8 8 家庭室 — — — — — — — — — — 主衛(wèi)生間 3 5 5 5 5 5 5 5 5 5 次衛(wèi)生間 — — 4 4 — 4 3 4 4 4 次衛(wèi)生間 — — — — — — — — — — 生活陽(yáng)臺(tái) 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 觀景陽(yáng)臺(tái) 2 4 4 4 5 4 5 5 25（贈(zèng)送）5 過(guò)道 — — — — — 2 2 2 2 4 儲(chǔ)藏間 — — — 2 — — 2 2 2 2 樓梯 — — — — — 2 — 2 — —總使用面積 45 68 78 89 72 78 87 93 89 114 附注 陽(yáng)臺(tái)式空中花園 贈(zèng)送頂層露臺(tái) ：立體花園走入高層住宅購(gòu)房者越來(lái)越看重居住的環(huán)境質(zhì)量，而現(xiàn)有的居住模式很難實(shí)現(xiàn)戶戶有私家花園，而立體花園則實(shí)現(xiàn)了這一要求。A、空中花園選取100120平米的較大戶型設(shè)置空中花園（以贈(zèng)送或優(yōu)惠的名義給客戶），作為今后銷售的賣點(diǎn)，并可適當(dāng)提高戶型價(jià)格，增加利潤(rùn)。ａ、空中花園的形式空中花園形式一：加大陽(yáng)臺(tái)面積達(dá)2025平米，形成陽(yáng)臺(tái)式空中花園空中花園形式二：戶內(nèi)空中花園，即在進(jìn)入戶內(nèi)先進(jìn)入景觀廳，形成室內(nèi)種植空間，面積為2030平米，而后才是客廳。ｂ、空中花園經(jīng)濟(jì)性分析司以往所作的項(xiàng)目“優(yōu)秀?賞”項(xiàng)目為例，戶內(nèi)銷售面積為142156平方米，贈(zèng)送空中花園（陽(yáng)臺(tái)空中花園，下同）面積為3035平方米，并且贈(zèng)送面積不計(jì)公攤面積及物業(yè)費(fèi)；現(xiàn)售價(jià)整盤均價(jià)3600元/平方米，空中花園戶型均價(jià)為4300元/平方米，故把贈(zèng)送面積計(jì)入銷售面積的話，均價(jià)約為3550元/平方米。以此計(jì)算，空中花園戶型實(shí)際售價(jià)比其他戶型略低，但相差不多，并因贈(zèng)送面積不計(jì)公攤面積及物業(yè)費(fèi)，故會(huì)成為銷售的熱點(diǎn)。ｃ、空中花園戶型的優(yōu)勢(shì)為： 帶動(dòng)該區(qū)域的高檔目標(biāo)客戶群如把“優(yōu)秀?賞”空中花園的戶型改做普通概念上的四居，則目標(biāo)客群為的確有四居需求的客戶，而該地區(qū)這樣的客戶相對(duì)較少，空中花園戶型針對(duì)的是三居戶型需求者的高檔客戶，會(huì)帶給客戶全新的居住概念，無(wú)形中帶動(dòng)項(xiàng)目的整體檔次。宣傳推廣的熱點(diǎn)，給客戶留下高品質(zhì)的印象。B、陽(yáng)光花園在頂層退臺(tái)設(shè)置陽(yáng)光花園，在頂層退臺(tái)設(shè)置陽(yáng)光花園，充分利用項(xiàng)目具備的景觀資源，作為今后銷售的賣點(diǎn)，并可適當(dāng)提高戶型價(jià)格，增加利潤(rùn)。：層高解決功能分區(qū) 三錯(cuò)層戶型房間的功能有動(dòng)靜之分，房間的面積有大小之分，房間設(shè)計(jì)要深入和細(xì)致。在高層住宅中引入“別墅”概念，在房型設(shè)計(jì)上作出二維到三維的開(kāi)拓。三錯(cuò)層戶型是戶內(nèi)樓面高度不一致，錯(cuò)開(kāi)之處有樓梯聯(lián)系的戶型?？衫缅e(cuò)層住宅中不同的層高、標(biāo)高區(qū)分不同功能的空間。一般在戶內(nèi)最低層為生活服務(wù)空間，如廚房餐廳和客用衛(wèi)生間；中層為家庭交往空間，如客廳；最上層為私密空間，如主臥、兒童房等。錯(cuò)層的市場(chǎng)銷售狀況：三錯(cuò)層戶型是一種較新穎的戶型產(chǎn)品?，F(xiàn)階段，北京市場(chǎng)上只有望京的都市心海岸和南城馬家堡的未來(lái)名珠兩個(gè)項(xiàng)目有錯(cuò)層戶型，且錯(cuò)層戶型都取得不俗的銷售業(yè)績(jī)。以都市心海岸為例，該項(xiàng)目的錯(cuò)層戶型在功能分區(qū)上，雖有一些明顯的不足，但該項(xiàng)目于2001年5月在市場(chǎng)中亮相，售價(jià)5500元/平方米，高出周邊項(xiàng)目約300元/平方米，其中開(kāi)售的40套117平米二居錯(cuò)層戶型在短短的一個(gè)月內(nèi)被搶購(gòu)一空。由此可見(jiàn)錯(cuò)層這種新穎的戶型對(duì)市場(chǎng)的吸引力是巨大的。：交通面積功能化在最少的交通面積服務(wù)盡可能多的戶數(shù)的同時(shí)，又結(jié)合環(huán)境設(shè)計(jì)把一些半公共綠化空間引入到交通空間中來(lái)，使交通空間突破單純意義上的交通功能。這樣，既在整體上減少了交通面積，又豐富了交通空間，從而實(shí)現(xiàn)了交通面積的高效率，提高了得房率。景觀設(shè)計(jì)為富有創(chuàng)造力的發(fā)展商提供了極大的施展空間，“一元投入，五元回報(bào)”的利潤(rùn)是誘人的。但是根據(jù)本項(xiàng)目的自身特點(diǎn)，制定合理的景觀設(shè)計(jì)方案，并在營(yíng)銷過(guò)程中充分兌現(xiàn)最大價(jià)值，卻是我們需要深入討論的。本部分建議從景觀的價(jià)值、主題風(fēng)格到特色賣點(diǎn)進(jìn)行一一闡述。 A、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要北京房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展中很快由賣方市場(chǎng)走向買方市場(chǎng)。商品房供給量過(guò)多，空置積壓房劇增，競(jìng)爭(zhēng)空前激烈，迫使發(fā)展商提高樓盤素質(zhì)，營(yíng)造舒適宜人的居住環(huán)境，以提高樓盤競(jìng)爭(zhēng)力。于是景觀設(shè)計(jì)日益受到重視，住宅社區(qū)的環(huán)境越來(lái)越好。發(fā)展商開(kāi)發(fā)了景觀優(yōu)美的住宅社區(qū)，需要使用新的概念，以顯示樓盤與眾不同的特色，打動(dòng)消費(fèi)者，“景觀住宅”這一概念應(yīng)運(yùn)而生。建筑設(shè)計(jì)及平面布局容易被模仿而使樓盤失去個(gè)性特色，園林景觀容易做出特色且難以被“克隆”。求新求異的發(fā)展商紛紛加強(qiáng)園林景觀設(shè)計(jì)，力圖創(chuàng)造個(gè)性特色鮮明的住宅小區(qū)，于是庭園越做越精美，一些住宅小區(qū)被稱為園林式住宅并不夸張。本項(xiàng)目所在大區(qū)域范圍內(nèi)，項(xiàng)目較多，但在市場(chǎng)有較好口碑的不多，敝司分析發(fā)現(xiàn)，本地區(qū)項(xiàng)目中只有朗琴園及戀日嘉園以其優(yōu)良的園林設(shè)計(jì)在業(yè)內(nèi)外著稱，并借此成為本地區(qū)的少見(jiàn)的明星樓盤。從區(qū)域市場(chǎng)來(lái)看，抓住機(jī)會(huì)從園林景觀入手打造精品社區(qū)是搶占市場(chǎng)的有效手段。B、消費(fèi)者的需要消費(fèi)者對(duì)園林式住宅盼望已久。都市人工作緊張，希望有一個(gè)寧?kù)o、優(yōu)美、舒適的家園。喧囂嘈雜的都市令人煩躁不安，環(huán)境污染損害人的健康，人們渴望接近自然，回歸自然。園林式住宅是發(fā)展商對(duì)消費(fèi)者需求的回應(yīng)。從朗琴園的熱銷可以看出本區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)客戶對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?yōu)美園林景觀設(shè)計(jì)期待與認(rèn)同，故本項(xiàng)目成功的一大重要會(huì)取決于園林景觀設(shè)計(jì)的好壞。萬(wàn)科北京地產(chǎn)公司總經(jīng)理林少洲曾表示，商品住宅開(kāi)發(fā)中設(shè)計(jì)費(fèi)和景觀綠化投資，是邊際利潤(rùn)很大的兩個(gè)項(xiàng)目。其中景觀綠化投資往往可以帶來(lái)5倍左右的收益：如果舍得為社區(qū)每平方米多花50元的景觀綠化費(fèi)，房屋售價(jià)每平方米往往可以多賣250元。林指出，隨著個(gè)人購(gòu)房率逐年攀升，環(huán)境設(shè)計(jì)水平將在未來(lái)的住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中扮演非常重要的角色。既然是景觀設(shè)計(jì)有如此高的回報(bào)率，建議開(kāi)發(fā)商在此部分投入一定的成本。以深圳、北京等地為代表，邀請(qǐng)國(guó)際名師已成為一股熱潮。在北京市場(chǎng)上如：東京國(guó)際、錦秋知春等，以國(guó)際名設(shè)計(jì)師為一個(gè)主要賣點(diǎn)，形成熱銷。建議本項(xiàng)目從建筑設(shè)計(jì)，規(guī)劃、建筑及園林設(shè)計(jì)邀請(qǐng)國(guó)際知名設(shè)計(jì)師進(jìn)行設(shè)計(jì)，形成本項(xiàng)目的一大賣點(diǎn)。本項(xiàng)目園林景觀的主題風(fēng)格定位建議為： 自然悠閑的英式風(fēng)情與日式禪意雙主題風(fēng)格園林本項(xiàng)目周邊的自然景觀缺乏，主要靠項(xiàng)目?jī)?nèi)部的景觀的營(yíng)造。但本項(xiàng)目的占地面積有限，怎樣在有限面積內(nèi)作出最好的效果，并以突出于其他項(xiàng)目的特色吸引客戶才是重中之重。因此，敝司提出“雙園林”的概念，“雙園林”的概念是在本社區(qū)中建設(shè)兩組大型主題園林。主題一為英式風(fēng)情園林，主題二是日式禪意園林。英式風(fēng)情園林與日式禪意園林均以追求自然著稱，此特性正好符合現(xiàn)代客戶群的崇尚自然的心理。英式風(fēng)情園林與日式禪意園林同處一個(gè)項(xiàng)目，以本項(xiàng)目中心的板樓底層架空作為過(guò)渡與銜接，形成既現(xiàn)對(duì)獨(dú)立又彼此相同的大型雙園林社區(qū)。 A、英式風(fēng)情園林18世紀(jì)出現(xiàn)的英國(guó)風(fēng)景園，崇尚自然，為世界園林藝術(shù)作出了重大貢獻(xiàn)。英國(guó)園林以植物為主題。英國(guó)風(fēng)景園的特點(diǎn)是以發(fā)揮和表現(xiàn)自然美出發(fā)，園林中有自然的水池，略有起伏的大片草地，在大草地之中的孤植樹(shù)、樹(shù)叢、樹(shù)群均可成為園林的一景。道路、湖岸、林緣線多采用自然圓滑曲線，追求“田園野趣”，小路多不鋪裝，任游人在草地上漫步或作運(yùn)動(dòng)場(chǎng)。善于運(yùn)用風(fēng)景透視線，采用“對(duì)景”、“借景”手法，對(duì)人工痕跡和園林界墻，均以自然式處理隱蔽。從建筑到自然風(fēng)景，采用由規(guī)則向自然的過(guò)渡手法。植物采用自然式種植，種類繁多，色彩豐富，常以花卉為主題，并注意小建筑的點(diǎn)綴裝飾。英國(guó)風(fēng)景園在植物種植豐富的條件下，建議本項(xiàng)目以某一風(fēng)景為主題的專類小園，如巖石園、高山植物園、水景園以及以某類植物為主題的薔薇園、百合園、玫瑰園等，增加園林的可觀賞性與趣味性。B、日式禪意園林 日本園林有三類：（一）筑山庭“筑山”即所謂鑒賞型“山水園”。“筑山”又象書(shū)法一樣，分為“真”、“行”、“草”三種體，繁簡(jiǎn)各異。它是表現(xiàn)山巒、平野、谷地、溪流、瀑布等大自然山水風(fēng)景的園林。傳統(tǒng)的特征是以山為主景，以重疊的幾個(gè)山頭形成遠(yuǎn)山、中山、近山及主山、客山，以流自山澗的瀑布為焦點(diǎn)。（二）平庭 一般布置于平坦園地上，有的堆一些土山，有的僅于地面聚散地設(shè)置一些大小不等的石組，布置一些石燈籠、植物和溪流，這是象征原野和谷地，巖石象征真山，樹(shù)木代表森林。平庭中也有枯山水的做法，以平砂模擬水面。（三）茶庭茶庭只是一小塊庭地，單設(shè)或與庭園其它部分隔開(kāi)，一般面積很小，布置在筑山庭或平庭之中，四周設(shè)富有野趣的圍籬，如竹籬、木柵，有小庭門入內(nèi)，主體建筑為茶湯儀式的茶屋。茶庭中亦有洗手缽和石燈籠裝點(diǎn)。建議本項(xiàng)目根據(jù)具體的情況布置三種特色小園，形成園林組團(tuán)。綠化是住宅外部環(huán)境的一個(gè)重要組成部分。住宅的綠化設(shè)計(jì)，應(yīng)結(jié)合具體的環(huán)境、氣候特點(diǎn)可以分級(jí)設(shè)置。比如，將綠化分為社區(qū)中心綠地、組團(tuán)綠地、道路綠化帶、院落宅旁綠地等。綠化設(shè)計(jì)擴(kuò)展“綠化環(huán)境”設(shè)計(jì)的內(nèi)涵，集中公共綠地不僅供觀賞、游戲、而且利用中心設(shè)置的水景周圍吸引了居民停留交往。綠地中精心布置的健身場(chǎng)地也成為當(dāng)前居住社區(qū)之必需。在綠色生態(tài)社區(qū)的綠化環(huán)境設(shè)計(jì)中不容忽視的工作是依據(jù)各種植物的隔聲、減噪作用及生態(tài)效應(yīng)（主要針對(duì)吸收CO2釋放O抗SO殺菌、滯塵、吸熱及增濕等作用）選擇樹(shù)種并確定數(shù)量、搭配和布置。綠化設(shè)計(jì)包括樹(shù)木的造型、草地的選種和布置、花卉的選種和布置，爭(zhēng)取做到社區(qū)內(nèi)四季常青、三季有花草，即使在冬季落葉樹(shù)也要有優(yōu)美的樹(shù)型，同時(shí)要保證在樹(shù)在生長(zhǎng)過(guò)程中便于管理，并具有良好的觀賞性。綠化環(huán)帶用綠色植物形成主干道環(huán)形綠化，這對(duì)建筑物將起保護(hù)作用，使保護(hù)對(duì)象形成良好的背景，創(chuàng)造適宜于人的良好環(huán)境，減緩建筑物之間的不協(xié)調(diào)，還能遮擋有礙觀瞻的建筑設(shè)施。因此，建好綠化環(huán)帶、林蔭帶、引導(dǎo)樹(shù)、綠地，才能使公共綠帶達(dá)到更高的水平。立體綠化立體綠化含陽(yáng)臺(tái)、平臺(tái)綠化。立體綠化較好地解決了建筑用地與綠化面積的矛盾。加強(qiáng)建筑物與景觀相互結(jié)合、相互作用?？墒乖诟邔泳幼『凸ぷ鞯娜藗?cè)诙鄬雍透邔又芯G化的氛圍里，與地面建立愉快的視覺(jué)聯(lián)系，避免來(lái)自低層部分屋面反射的眩光和陽(yáng)光的輻射熱，具有柔和、豐富的有生命力的效果。樹(shù)種建議建議以北方本地的常見(jiàn)易活樹(shù)種為主，具有表現(xiàn)特定園林景觀珍貴的成年樹(shù)種為輔。特別建議在日式禪意園林中多采用用竹易成活，是營(yíng)造禪意風(fēng)情的有效手段。用整體的表現(xiàn)手法，通過(guò)設(shè)施及硬質(zhì)鋪裝表現(xiàn)園林的風(fēng)格。這樣，不但可以保證樹(shù)木的成活率，并且減少成本的投入。 分類 內(nèi)容建筑小品及設(shè)施 園林設(shè)計(jì) 漏窗、門窗洞、圍墻、綠景、水景、日晷、牌坊、碑、匾額、小橋、訂步、鋪地、亭、廊、榭、石燈、疊石建筑附屬設(shè)施 通廊、門廊、自動(dòng)扶梯、院門、圍墻、室外坡道、踏步、欄桿、護(hù)欄景觀設(shè)施 雕塑、照明（街燈、裝飾照明）、噴泉、瀑布、水池、花壇、綠景、地面鋪裝住宅外部環(huán)境的體現(xiàn)是多方面的，其中，室外硬質(zhì)景觀設(shè)計(jì)也是一個(gè)不可疏忽的重要組成部分。室外硬質(zhì)景觀，是相對(duì)于由植物形成的軟質(zhì)景觀而言的，它包括除綠化和建筑物本身以外的一切有形物體，如