無(wú)產(chǎn)權(quán)證房屋買(mǎi)賣(mài)合同的法律后果(編輯修改稿)
2024-11-17 02:30 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 日。〞這兩條都明確地告訴我們：房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂時(shí)盡該房屋尚未所有權(quán)登記合同也有效。當(dāng)然這些規(guī)定的適用領(lǐng)域限于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為出賣(mài)人、標(biāo)的物為尚未建成的或已開(kāi)工的新建商品房的買(mǎi)賣(mài)合同(法釋2003」7條)對(duì)于諸如系爭(zhēng)合同等類(lèi)型的合同最多是類(lèi)推適用。 上述立場(chǎng)及觀點(diǎn)的轉(zhuǎn)變無(wú)是在理上還是實(shí)務(wù)上都是符合開(kāi)展的。假如這個(gè)結(jié)是正確的話(huà)那么城房地產(chǎn)理法第37條第6項(xiàng)的規(guī)定便已經(jīng)不合時(shí)宜?！ ≡谶@種背景下貫徹特別法優(yōu)先于普通法對(duì)系爭(zhēng)案件適用城房地產(chǎn)理法而非合同法及有關(guān)解釋顯然是不適當(dāng)?shù)?。按照注釋民法學(xué)適用法律解決糾紛宜妥當(dāng)?shù)囊髮?duì)于系爭(zhēng)案件應(yīng)當(dāng)適用合同法及法釋1999】19的有關(guān)規(guī)定而非城房地產(chǎn)理法應(yīng)當(dāng)類(lèi)推適用法釋2003】78條和9條的規(guī)定而非固守城房地產(chǎn)理法第37條第6項(xiàng)的思想。如何到達(dá)這一目的比擬理想的途徑是按照新法優(yōu)先于舊法的規(guī)那么對(duì)于系爭(zhēng)案件不再適用城房地產(chǎn)理法這部“舊法〞而適用合同法、法釋1999」19的有關(guān)規(guī)定這些“新法〞類(lèi)推適用法釋2003】78條和9條的規(guī)定。根據(jù)這些“新法〞認(rèn)定系爭(zhēng)合同有效從而出賣(mài)人因其在約定的限屆滿(mǎn)時(shí)未能移轉(zhuǎn)B房屋的所有權(quán)而承當(dāng)違約責(zé)任買(mǎi)受人有權(quán)懇求出賣(mài)人承當(dāng)此類(lèi)責(zé)任同時(shí)享有合同解除權(quán)。 ：違背強(qiáng)迫性標(biāo)準(zhǔn)? 確定適用合同法解決系爭(zhēng)案件只是澄清了問(wèn)題的一局部仍然存在著這樣的疑問(wèn)：對(duì)于系爭(zhēng)合同是適用合同法第52條無(wú)效的規(guī)定還是合同法第51條無(wú)權(quán)處分的規(guī)定抑或合同法合同有效的規(guī)定? 一審民事沒(méi)有適用合同法第51條和合同有效的規(guī)定而是適用了合同法第52條的規(guī)定確認(rèn)系爭(zhēng)合同無(wú)效。該第52條計(jì)有5項(xiàng)規(guī)定終究適用的是哪一項(xiàng)?一審民事并未言明不符合懇求權(quán)根底理的要求需要探究清楚?！ ∠禒?zhēng)案件的案情按照一審民事“違背法律、行政法規(guī)等強(qiáng)迫性規(guī)定簽訂的合同無(wú)效〞的判決理由檢索合同法第52條無(wú)效的規(guī)定只有其中的第5項(xiàng)“違背法律、行政法規(guī)的強(qiáng)迫性規(guī)定〞才符合一審民事的真意?！ 〗酉聛?lái)的問(wèn)題是結(jié)合系爭(zhēng)合同合同法第52條第5項(xiàng)所謂的“法律、行政法規(guī)的強(qiáng)迫性規(guī)定〞所指應(yīng)為何者?是指城房地產(chǎn)理法第37條第6項(xiàng)的規(guī)定還是指合同法中的相應(yīng)規(guī)定?在筆者看來(lái)答復(fù)都應(yīng)是否認(rèn)的。其理由在于第一如同上文分析的那樣系爭(zhēng)案件不應(yīng)適用城房地產(chǎn)理法這就排除了該法第37條第6項(xiàng)作為一審訊決所指“強(qiáng)迫性規(guī)定〞的妥當(dāng)性換言之一審訊決把城房地產(chǎn)理法第37條第6項(xiàng)這個(gè)“強(qiáng)迫性規(guī)定〞作為認(rèn)定系爭(zhēng)合同無(wú)效的根據(jù)是不適當(dāng)?shù)?。第二合同法總那么中作為認(rèn)定系爭(zhēng)合同無(wú)效根據(jù)的“強(qiáng)迫性規(guī)定〞除第52條以外別無(wú)其他標(biāo)準(zhǔn)。在合同法分那么的“買(mǎi)賣(mài)合同〞一章中也找不出認(rèn)定系爭(zhēng)合同無(wú)效的“強(qiáng)迫性規(guī)定〞。就是說(shuō)在不適用城房地產(chǎn)理法的前提下一審民事認(rèn)定系爭(zhēng)合同無(wú)效的法律根據(jù)只有合同法第52條第5項(xiàng)“違背法律、行政法規(guī)的強(qiáng)迫性規(guī)定〞的合同無(wú)效的規(guī)定別無(wú)其他?？墒菍⒃摋l項(xiàng)適用于個(gè)案必須結(jié)合另外的詳細(xì)的“強(qiáng)迫性規(guī)定〞才可判斷出系爭(zhēng)合同是否違背了“強(qiáng)迫性規(guī)定〞進(jìn)而認(rèn)定系爭(zhēng)合同無(wú)效與否在找不出系爭(zhēng)合同違背了另外的詳細(xì)的強(qiáng)迫性規(guī)定的情況下不得單純地援引合同法第52條第5項(xiàng)“違背法律、行政法規(guī)的強(qiáng)迫性規(guī)定〞來(lái)認(rèn)定系爭(zhēng)合同無(wú)效。 一言以蔽之一審訊決將合同法第52條適用于系爭(zhēng)案件確實(shí)不當(dāng)?！ 。盒ЯΥ?合同有效? 以上討雖然得出了系爭(zhēng)案件不應(yīng)適用合同法第52條的規(guī)定的結(jié)但是仍然未解決這樣的問(wèn)題：系爭(zhēng)案件是適用合同法第51條無(wú)權(quán)處分的規(guī)定還是合同法有關(guān)合同有效的規(guī)定甚至類(lèi)推適用法釋2003】79條或8條的規(guī)定?解決這個(gè)問(wèn)題可有如下方案：其一適用合同法第51條的規(guī)定。其二合同法50條系買(mǎi)賣(mài)合同權(quán)利瑕疵擔(dān)保的規(guī)定且處于合同法分那么當(dāng)中合同法第51條的規(guī)定不僅適用于買(mǎi)賣(mài)合同中的無(wú)權(quán)處分而且適用租賃等合同中的無(wú)權(quán)處分且處于合同法總那么局部故前者為特別法后者為普通法前者應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用。其三合同法第51條和第巧0條競(jìng)合終究適用哪一條由權(quán)利人選擇。其四適用合同法07條等規(guī)定類(lèi)推適用法釋[2003]79條或8條的規(guī)定?！ 〔捎梅桨敢粠?lái)的弊端在上文系爭(zhēng)合同的定性局部中已經(jīng)談到主要表現(xiàn)為是非顛倒在連環(huán)合同場(chǎng)合會(huì)導(dǎo)致多米諾骨牌效應(yīng)破壞正常的交易誤將義務(wù)轉(zhuǎn)換成抗辯權(quán)、形成權(quán)。既然如此解決系爭(zhēng)案件不應(yīng)采取該方案?！ 》桨付?、三運(yùn)用在某些案件中可能適當(dāng)如在買(mǎi)受人簽訂合同時(shí)不知作為買(mǎi)賣(mài)物的房屋無(wú)產(chǎn)權(quán)證的案件中買(mǎi)受人援引合同法50條追究出賣(mài)人的權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任比擬適宜。但在系爭(zhēng)案件中不能采用這兩個(gè)方案因?yàn)橄禒?zhēng)案件中的原告在訂立系爭(zhēng)合同時(shí)知曉B房屋尚未所有權(quán)登記手續(xù)至少是重大過(guò)失地不知。按照合同法51條“買(mǎi)受人訂立合同時(shí)知道或者應(yīng)當(dāng)知道第三人對(duì)買(mǎi)賣(mài)的標(biāo)的物享有權(quán)利的出賣(mài)人不承當(dāng)本法第一百五十條規(guī)定的義務(wù)〞的規(guī)定出賣(mài)人A不承當(dāng)權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任?！ ∵\(yùn)用排除法只剩下方案四了。筆者也未找到比方案四更好的方案至少暫時(shí)對(duì)其持肯定態(tài)度。據(jù)此認(rèn)定系爭(zhēng)合同有效出賣(mài)人A假設(shè)不能完畢B房屋所有權(quán)的過(guò)戶(hù)登記手續(xù)便構(gòu)成違約應(yīng)承當(dāng)違約責(zé)任買(mǎi)受人丙享有此類(lèi)懇求權(quán)。從系爭(zhēng)案件中原告丙的訴訟懇求為兩被告立即房屋所有權(quán)的過(guò)戶(hù)手續(xù)觀察可知其未采取方案一、二、三而是選擇了系爭(zhēng)合同有效的方案即方案四。 (三)?售房合同書(shū)?第4條約定的定位：附解除條件?約定解除? ?售房合同書(shū)?第4條約定：A如不能在2001年12月31日前將B房屋的戶(hù)名過(guò)到丙名下除應(yīng)如數(shù)退還丙所付全部款
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