無產(chǎn)權(quán)證房屋買賣合同的法律后果(編輯修改稿)
2024-11-17 02:30 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 日。〞這兩條都明確地告訴我們：房屋買賣合同簽訂時(shí)盡該房屋尚未所有權(quán)登記合同也有效。當(dāng)然這些規(guī)定的適用領(lǐng)域限于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為出賣人、標(biāo)的物為尚未建成的或已開工的新建商品房的買賣合同(法釋2003」7條)對(duì)于諸如系爭合同等類型的合同最多是類推適用?！ ∩鲜隽黾坝^點(diǎn)的轉(zhuǎn)變無是在理上還是實(shí)務(wù)上都是符合開展的。假如這個(gè)結(jié)是正確的話那么城房地產(chǎn)理法第37條第6項(xiàng)的規(guī)定便已經(jīng)不合時(shí)宜。 在這種背景下貫徹特別法優(yōu)先于普通法對(duì)系爭案件適用城房地產(chǎn)理法而非合同法及有關(guān)解釋顯然是不適當(dāng)?shù)?。按照注釋民法學(xué)適用法律解決糾紛宜妥當(dāng)?shù)囊髮?duì)于系爭案件應(yīng)當(dāng)適用合同法及法釋1999】19的有關(guān)規(guī)定而非城房地產(chǎn)理法應(yīng)當(dāng)類推適用法釋2003】78條和9條的規(guī)定而非固守城房地產(chǎn)理法第37條第6項(xiàng)的思想。如何到達(dá)這一目的比擬理想的途徑是按照新法優(yōu)先于舊法的規(guī)那么對(duì)于系爭案件不再適用城房地產(chǎn)理法這部“舊法〞而適用合同法、法釋1999」19的有關(guān)規(guī)定這些“新法〞類推適用法釋2003】78條和9條的規(guī)定。根據(jù)這些“新法〞認(rèn)定系爭合同有效從而出賣人因其在約定的限屆滿時(shí)未能移轉(zhuǎn)B房屋的所有權(quán)而承當(dāng)違約責(zé)任買受人有權(quán)懇求出賣人承當(dāng)此類責(zé)任同時(shí)享有合同解除權(quán)。 ?。哼`背強(qiáng)迫性標(biāo)準(zhǔn)? 確定適用合同法解決系爭案件只是澄清了問題的一局部仍然存在著這樣的疑問：對(duì)于系爭合同是適用合同法第52條無效的規(guī)定還是合同法第51條無權(quán)處分的規(guī)定抑或合同法合同有效的規(guī)定? 一審民事沒有適用合同法第51條和合同有效的規(guī)定而是適用了合同法第52條的規(guī)定確認(rèn)系爭合同無效。該第52條計(jì)有5項(xiàng)規(guī)定終究適用的是哪一項(xiàng)?一審民事并未言明不符合懇求權(quán)根底理的要求需要探究清楚。 系爭案件的案情按照一審民事“違背法律、行政法規(guī)等強(qiáng)迫性規(guī)定簽訂的合同無效〞的判決理由檢索合同法第52條無效的規(guī)定只有其中的第5項(xiàng)“違背法律、行政法規(guī)的強(qiáng)迫性規(guī)定〞才符合一審民事的真意?！ 〗酉聛淼膯栴}是結(jié)合系爭合同合同法第52條第5項(xiàng)所謂的“法律、行政法規(guī)的強(qiáng)迫性規(guī)定〞所指應(yīng)為何者?是指城房地產(chǎn)理法第37條第6項(xiàng)的規(guī)定還是指合同法中的相應(yīng)規(guī)定?在筆者看來答復(fù)都應(yīng)是否認(rèn)的。其理由在于第一如同上文分析的那樣系爭案件不應(yīng)適用城房地產(chǎn)理法這就排除了該法第37條第6項(xiàng)作為一審訊決所指“強(qiáng)迫性規(guī)定〞的妥當(dāng)性換言之一審訊決把城房地產(chǎn)理法第37條第6項(xiàng)這個(gè)“強(qiáng)迫性規(guī)定〞作為認(rèn)定系爭合同無效的根據(jù)是不適當(dāng)?shù)摹５诙贤偰敲粗凶鳛檎J(rèn)定系爭合同無效根據(jù)的“強(qiáng)迫性規(guī)定〞除第52條以外別無其他標(biāo)準(zhǔn)。在合同法分那么的“買賣合同〞一章中也找不出認(rèn)定系爭合同無效的“強(qiáng)迫性規(guī)定〞。就是說在不適用城房地產(chǎn)理法的前提下一審民事認(rèn)定系爭合同無效的法律根據(jù)只有合同法第52條第5項(xiàng)“違背法律、行政法規(guī)的強(qiáng)迫性規(guī)定〞的合同無效的規(guī)定別無其他?？墒菍⒃摋l項(xiàng)適用于個(gè)案必須結(jié)合另外的詳細(xì)的“強(qiáng)迫性規(guī)定〞才可判斷出系爭合同是否違背了“強(qiáng)迫性規(guī)定〞進(jìn)而認(rèn)定系爭合同無效與否在找不出系爭合同違背了另外的詳細(xì)的強(qiáng)迫性規(guī)定的情況下不得單純地援引合同法第52條第5項(xiàng)“違背法律、行政法規(guī)的強(qiáng)迫性規(guī)定〞來認(rèn)定系爭合同無效?！ ∫谎砸员沃粚徲崨Q將合同法第52條適用于系爭案件確實(shí)不當(dāng)?！ 。盒ЯΥ?合同有效? 以上討雖然得出了系爭案件不應(yīng)適用合同法第52條的規(guī)定的結(jié)但是仍然未解決這樣的問題：系爭案件是適用合同法第51條無權(quán)處分的規(guī)定還是合同法有關(guān)合同有效的規(guī)定甚至類推適用法釋2003】79條或8條的規(guī)定?解決這個(gè)問題可有如下方案：其一適用合同法第51條的規(guī)定。其二合同法50條系買賣合同權(quán)利瑕疵擔(dān)保的規(guī)定且處于合同法分那么當(dāng)中合同法第51條的規(guī)定不僅適用于買賣合同中的無權(quán)處分而且適用租賃等合同中的無權(quán)處分且處于合同法總那么局部故前者為特別法后者為普通法前者應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用。其三合同法第51條和第巧0條競合終究適用哪一條由權(quán)利人選擇。其四適用合同法07條等規(guī)定類推適用法釋[2003]79條或8條的規(guī)定?！ 〔捎梅桨敢粠淼谋锥嗽谏衔南禒幒贤亩ㄐ跃植恐幸呀?jīng)談到主要表現(xiàn)為是非顛倒在連環(huán)合同場合會(huì)導(dǎo)致多米諾骨牌效應(yīng)破壞正常的交易誤將義務(wù)轉(zhuǎn)換成抗辯權(quán)、形成權(quán)。既然如此解決系爭案件不應(yīng)采取該方案。 方案二、三運(yùn)用在某些案件中可能適當(dāng)如在買受人簽訂合同時(shí)不知作為買賣物的房屋無產(chǎn)權(quán)證的案件中買受人援引合同法50條追究出賣人的權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任比擬適宜。但在系爭案件中不能采用這兩個(gè)方案因?yàn)橄禒幇讣械脑嬖谟喠⑾禒幒贤瑫r(shí)知曉B房屋尚未所有權(quán)登記手續(xù)至少是重大過失地不知。按照合同法51條“買受人訂立合同時(shí)知道或者應(yīng)當(dāng)知道第三人對(duì)買賣的標(biāo)的物享有權(quán)利的出賣人不承當(dāng)本法第一百五十條規(guī)定的義務(wù)〞的規(guī)定出賣人A不承當(dāng)權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任?！ ∵\(yùn)用排除法只剩下方案四了。筆者也未找到比方案四更好的方案至少暫時(shí)對(duì)其持肯定態(tài)度。據(jù)此認(rèn)定系爭合同有效出賣人A假設(shè)不能完畢B房屋所有權(quán)的過戶登記手續(xù)便構(gòu)成違約應(yīng)承當(dāng)違約責(zé)任買受人丙享有此類懇求權(quán)。從系爭案件中原告丙的訴訟懇求為兩被告立即房屋所有權(quán)的過戶手續(xù)觀察可知其未采取方案一、二、三而是選擇了系爭合同有效的方案即方案四。 (三)?售房合同書?第4條約定的定位：附解除條件?約定解除? ?售房合同書?第4條約定：A如不能在2001年12月31日前將B房屋的戶名過到丙名下除應(yīng)如數(shù)退還丙所付全部款
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