【文章內容簡介】 定〞中處理但操作起來會比較費事；另外還有一種這是某地產(chǎn)與本律師進展專題討時提出來的這里著重分析一下：一方面物業(yè)用房的面積必須符合當?shù)匾?guī)定的配建指標即小區(qū)總建筑面積千分之三的物業(yè)理用房和千分之四的物業(yè)理經(jīng)營用房。即使有調整也只能是往大處調否那么將來開工時無法通過規(guī)劃驗收的故此處空白按最低控制指標填寫“ 平方米以上〞是比較的。另一方面物業(yè)用房位置的調整是經(jīng)常的甚至不排除最后把小區(qū)里所有邊邊角角、不易銷售的面積匯總在一起作為物業(yè)用房交付的例子在確定可以通過規(guī)劃驗收的前提下唯一需要考慮的是如何不因此招致違約責任。此處空白宜填寫“以建立工程規(guī)劃容許證正本〕為準〞或“以開工圖為準〞或“以交付時實際情況為準〞一般情況下購房客戶關心的主要是自己的房子的情況這樣寫對銷售應當不會造成太嚴重的障礙。 車位與車庫 從技術角度來看車位與車庫是不同但相關的概念車庫中必然包含車位但車位并非一定就在車庫里面車庫外面也可以有車位這就給合同內容確實定帶來了一定費事。但好在此處并不要求開發(fā)商與每一個購房客戶就每一個擬售的車位或車庫一一會談敲定權屬只需要將自己打算保存權屬的車位或車庫的范圍打個框框即可。 對于車位建議明確總數(shù)量并注明“包含/不包含本條第2項即車庫〕范圍內的車位〞。 對于車庫建議明確坐落假設車庫中的車位未包含在本條項總數(shù)量中的應明確各車庫中車位的數(shù)量。對于利用人防工程建立的車位或車庫不應包括在上述車庫、車位中可由前物業(yè)理在必要的登記手續(xù)后與業(yè)主另行簽訂書面?使用協(xié)議?并報人防辦備案?？瞻桌锾钚渴紫蕊@系“住宅、經(jīng)營性用房等專用局部〞的不需要寫進去。理中律師曾見個別地產(chǎn)企業(yè)把全部沿街商鋪從1到2全部寫在空白處這些商鋪具有使用功能本來就是要另行的沒有必要在此處專門強調寫得多反倒增加了銷售的難度。其次法律、法規(guī)已明確定性為公共部位與公用設施的不需要寫進去。包括：?物權法?規(guī)定的“非城鎮(zhèn)公共道路的小區(qū)內道路、非城鎮(zhèn)公共綠地或明示為個人所有綠地的小區(qū)內綠地及其他公共場所、公用設施和物業(yè)理用房〞；?商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)那么?規(guī)定的“1．電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑效勞的公共用房和理用房建筑面積；2．套單元〕與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻包括山墻〕墻體程度面積的一半〞；?住宅共用部位共用設施設備維修理?中規(guī)定的“屬于共用局部還有各房間內的承重構造(包括根底、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋項等)、戶外墻面、門、樓梯間、走廊通道等；而共用設施設備是指住宅小區(qū)或單幢住房內建立費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水道、落水、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等〞。那么哪些是可以寫進去的呢？本人已經(jīng)找到的只有：A會所/俱樂部；B住宅的外立面、樓頂；C利用未分攤的建筑或地面包括住宅的外立面、樓頂〕架設的戶外廣告位。另外應于空白處附上這樣一個兜底條款“ 、 、及 等未進展面積分攤的物業(yè)〞。 第五條 計價方式與價款 出賣人與買受人約定按下述第 種方式計算該商品房價款貨幣人民幣〕： 按建筑面積計算該商品房單價為每平方米 元總價款 元。 按套內建筑面積計算該商品房單價為每平方米 元總價款 元。 按套單元〕計算該商品房總價款為 元。 。按照物業(yè)理有關法規(guī)、規(guī)章規(guī)定需要交納新建物業(yè)專項維修資金的首交納為 元/平方米以相關部門確定并經(jīng)當?shù)嘏鷾屎蠊嫉臑闇省?。該款項未包含在本條約定的總價款中由出賣人統(tǒng)一代交在物業(yè)交付時向買受人收取。［主要變化］增加了交納新建物業(yè)專項維修資金的內容。［分析］ 根據(jù)2007年8月26日修訂公布的?物業(yè)理?的相關規(guī)定“新建物業(yè)專項維修資金由業(yè)主交納并屬于業(yè)主所有專項用于物業(yè)保修滿后物業(yè)共有部位、共用設施設備的維修和更新、改造不得挪作他用〞；并授權建立行政主部門會同門制定專項維修資金的收取、使用、理的。?物業(yè)理?于2007年8月26日修訂公布后建立行政主部門會同門至今尚未重新制定專項維修資金的收取、使用、理的。根據(jù)建立部、于1998年12月16日制訂并于1999年1月1日施行的?住宅共用部位共用設施設備維修理?“商品住房在銷售時購房者與售房應當簽定有關維修繳交約定。購房者應當按購房款2－3％的比例向售房繳交維修。在業(yè)主房屋權屬證書時商品住房銷售應當將代收的維修移交給當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主部門代。業(yè)主會成立前維修的使用由售房或售房委托的理提出使用方案經(jīng)當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主部門審核后劃撥。業(yè)主會成立后維修的使用由物業(yè)理企業(yè)提出年度使用方案經(jīng)業(yè)主會審定后施行〞。同時授權、自治區(qū)、直轄人民房地產(chǎn)行政主部門會同門根據(jù)本制定施行細那么。?浙江物業(yè)專項維修資金理?浙政發(fā)［2007］19〕第六條規(guī)定“新建物業(yè)首專項維修資金由業(yè)主按照所擁有的建筑面積交存。交存的為當?shù)胤课萁ㄖ惭b工程每平方米建筑面積平均造價的5％－8％。詳細比例由設區(qū)的、物業(yè)主部門會同同級門根據(jù)當?shù)貙嶋H和房屋構造類型確定報經(jīng)設區(qū)的、人民批準后公布。〞第八條第2款規(guī)定“新建物業(yè)首次交存的專項維修資金由建立代收代交。建立應當在房屋產(chǎn)權初始登記之前按照物業(yè)總建筑面積和本第六條的規(guī)定交存專項維修資金待物業(yè)交付時向業(yè)主收取〞。寧波至今尚未出臺相關的施行細那么理內各地產(chǎn)企業(yè)大多仍未向購房客戶收取類似費用。業(yè)內人士考慮存在以下障礙因素：A共用部位、共用設施設備維修以下簡稱維修〕計取基數(shù)不合理。購房款對銷售而言屬銷售價格而商品住房的銷售價格屬定價銷售可根據(jù)不同情勢制定相應的銷售價格如商品住房預售和現(xiàn)售、分付款及一次性付清房款都會造成最終實際成交的銷售價格不同。另外社會關系因素如親朋好友等利害關系人〕亦可造成此類現(xiàn)象的發(fā)生。再者有些銷售為促銷其商品住房與購房人共同隱瞞成交的購房價格以到達少交維修的目的。這樣就產(chǎn)生了因購房人所支付的購房款不一致從而提取的維修不一致從而損害了依規(guī)繳納維修的購房人的局部權益。B在現(xiàn)行條件下維修繳存方式不合理。銷售做為商品住房開發(fā)在對一個房地產(chǎn)工程的開發(fā)過程中將需要和使用大量的資金。在開發(fā)資金緊張的情況下銷售很容易將其代收的維修挪作他用以解燃眉之急。甚至在理中有些銷售惡意占有維修而用滯銷的商品住宅折價抵付維修形成變相銷售商品住房現(xiàn)象造成了維修不能有效地繳存。將業(yè)主房屋權屬證書的時間做為銷售向房地產(chǎn)行政主部門移交維修的時界點不利于維修的及時移交。在我國由于銷售的原因造成產(chǎn)權證書遲遲未能的現(xiàn)象屢有發(fā)生那么就可能會造成購房人在入住前已經(jīng)繳納的維修卻長時間地由銷售占有或使用更有甚者有的銷售在購房人房屋權屬登記前就已解散不存在了其代收的維修也更無從談及移交。有些地區(qū)為了加強維修的移交理規(guī)定銷售不移交維修不予房屋權屬登記但這樣業(yè)主就不能及時房屋權屬證書權利處于為穩(wěn)定狀態(tài)容易產(chǎn)生社會矛盾再者如此理缺乏合法性故此不為治本之策。C維修使用尚須完善根據(jù)建筑物區(qū)分所有權理共用部位、共用設施設備屬共用局部之范圍共用局部可區(qū)分全體共用局部和一部共用局部兩類全體共用局部是指由全體業(yè)主共同使用、收益、理的物業(yè)共同部位、共用設施部位。一部共用局部那么指局部業(yè)主共同使用、收益、理的物業(yè)共同部位、共用設施設備。否那么權利、義務相一致的全體共用局部之修繕費用由全體房屋所有權人分擔而一部共用局部之修繕費用那么由對該局部共用局部享有使用權的房屋所有權人分擔這一原那么已在?城異產(chǎn)毗連房屋理規(guī)定?有所表達但在?理?中就維修的使用未作詳細的規(guī)定如建筑物根底需大修這時使用全體業(yè)主共同所有的維修無異議而言因為這涉及全體業(yè)主的共同利益但假設為某些層所專用的樓梯需大修時是否也可使用全體業(yè)主共同所有的維修呢？?理?未對此做出相應的使用規(guī)定明確全體共用局部和一部共用局部的范圍對于維修的使用是很重要的。［對策/建議］暫按?住宅共用部位共用設施設備維修理?規(guī)定的購房款2－3％或按?浙江物業(yè)專項維修資金理?規(guī)定的每平方米建筑面積平均造價的5％－8％填寫實際執(zhí)行中收取與否那么應與當?shù)亟⑿姓鞑块T協(xié)調解決。切不可填寫“不收取〞或在空白處劃斜線這樣的約定內容應當解釋為“由出賣人承擔或代付〞。 第六條 面積確認及面積差異處理 合同約定面積與產(chǎn)權登記面積有差異的以產(chǎn)權登記為準。當事人選擇建筑面積】套內建筑面積】本條款中均簡稱面積〕作為計價方式時商品房交付后產(chǎn)權登記面積與合同約定面積發(fā)生差異 雙方同意按以下方式處理： ①面積誤差比絕對值在3以內含3〕的據(jù)實結算房價款。 ②面積誤差比絕對值超出3時買受人有權退房。 買受人退房的出賣人在買受人提出退房之日起 日內將買受人已付款退還給買受人并按 利率付給利息。 買受人不退房的產(chǎn)權登記面積大于合同面積時面積誤差比在3以內含3〕局部的房價款由買受人補足；超出3局部的房價款由出賣人承擔產(chǎn)權歸買受人。產(chǎn)權登記面積小于合同登記面積時面積誤差比絕對值在3以內含3〕局部的房價款由出賣人返還買受人；超出3局部的房價款由出賣人雙倍返還買受人。面積誤差比= 產(chǎn)權登記面積－合同約定面積合同約定面積 100 當事人選擇按套計價的商品房交付后產(chǎn)權登記面積與合同約定面積發(fā)生差異 約定按以下第 種方式處理：①交付的房屋套型與設計圖紙一致,相關尺寸誤差不超過附件一房屋平面圖上標示的誤差范圍的,總房價款不變。② 。［主要變化］ 調整舊版合同中的內容排序明確區(qū)分了按面積計價與按套計價兩種情況下面積差異的不同處理方式；對于按面積計價情況下的面積差異處理堅持法定原那么除退款時間及利率可自行約定外其他均不得協(xié)商確定；對于按套計價情況下的面積差異處理刪除易引起歧義的“不適用本條約定〞的字眼強調當事人意思自治原那么一方面了“包干價〞的適用應以約定風險范圍為前提另一方面允許當事人自行約定處理方式。［風險提示］ 面積差異的處理目前有兩個存在差異的規(guī)定。 ?人民審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設干問題的?4條的規(guī)定：“出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符合同有約定的按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的按照以下原那么處理：一〕面積誤差比絕對值在３％以內含３％〕按照合同約定的價格據(jù)實結算買受人懇求解除合同的不予支持；二〕面積誤差比絕對值超出３％買受人懇求解除合同、返還已付購房款及利息的應予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同房屋實際面積大于合同約定面積的面積誤差比在３％以內含３％〕局部的房價款由買受人按照約定的價格補足面積誤差比超出３％局部的房價款由出賣人承擔所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的面積誤差比在３％以內含３％〕局部的房價款及利息由出賣人返還買受人面積誤差比超過３％局部的房價款由出賣人雙倍返還買受人。〞院的這個處理面積差異的規(guī)定并不區(qū)分按面積計價與按套計價的不同情況而是強調約定優(yōu)先的原那么假設當事人有其他約定的約定的處理方式優(yōu)先于上述規(guī)定的處理方式。建立部第88公布、自2001年6月1日起施行的?商品房銷售理?規(guī)定：“第十九條　按套單元〕計價的現(xiàn)售房屋當事人對現(xiàn)售房屋實地勘察后可以在合同中直接約定總價款。按套單元〕計價的預售房屋房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應當標明詳細尺寸并約定誤差范圍。房屋交付時套型與設計圖紙一致相關尺寸也在約定的誤差范圍內維持總價款不變；套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差范圍合同中未約定處理方式的買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價款。買受人退房的由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。 第二十條　按套內建筑面積或者建筑面積計價的當事人應當在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約定的接以下原那么處理：一〕面積誤差比絕對值在3以內含3〕的據(jù)實結算房價款；二〕面積誤差比絕對值超出3時買受人有權退房。買受人退房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人同時支付已付房價款利息。買受人不退房的產(chǎn)權登記面積大于合同約定面積時面積誤差比在3以內含3〕局部的房價款由買受人補足；超出3局部的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔產(chǎn)權歸買受人。產(chǎn)權登記面積小于合同約定面積時面積誤差比絕對值在3以內含3〕局部的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3局部的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。面積誤差比＝產(chǎn)權登記面積合同約定面積合同約定面積100因本第二十四條規(guī)定的規(guī)劃設計變更造成面積差異當事人不解除合同的應當簽署補充協(xié)議。 第二十一條　按建筑面積計價的當事人應當在合同中約定套內建筑面積和分攤的共有建筑面積并約定建筑面積不變而套內建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內建筑面積均發(fā)生誤差時的處理方式。〞建立部的規(guī)定明確區(qū)分按面積計價與按套計價的不同情況對面積誤差按不同方式處理。對于按面積計價的處理方式與院的規(guī)定根本一致并且規(guī)定了退款限應自買受人提出退房之日起30日內；對于按套計價的進一步細分現(xiàn)售房屋與預售房屋兩種類型對后者特別要求當事人應同時約定誤差范圍。但是假設系預售房屋按套計價時未同時約定誤差范圍的未明確處理方式。案例評析：某開發(fā)商在合同“計價方式〞中約定了“按套計價〞且未約定單價但同時為表達其仍將對面積差異進展多退少補的意思一方面未