【文章內(nèi)容簡介】 議款的性質(zhì)認定問題根據(jù)?人民適用〈擔保法〉假設(shè)干問題的解釋?第一百一十八條規(guī)定：“當事人交付留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金或者定金等但沒有約定定金性質(zhì)的當事人主張定金權(quán)利的人民不予支持。〞可以看出假設(shè)雙方對款項的性質(zhì)未作明確的約定那么不能當然推定款項就是定金。假設(shè)沒有約定定金字樣假設(shè)想認定款項的性質(zhì)為定金必須通過約定的內(nèi)容來表達。本案中從雙方簽訂協(xié)議的內(nèi)容來看原告交付的30萬元協(xié)議款并非定金而是訂金。這兩者雖只是一字之別但產(chǎn)生的法律后果大相徑庭。定金是一種法律概念是合同當事人為確保合同的履行而自愿約定的一種擔保形式。商品房交易中買家履行合同后定金應當?shù)肿鲀r款或者收回；假設(shè)買家不履行合同無權(quán)要求返還定金銷售商不履行合同的應雙倍返還定金。而訂金并非一個的法律概念實際上它具有預付款的性質(zhì)是當事人的一種支付手段并不具備擔保性質(zhì)。所以假設(shè)雙方未能簽訂房屋買賣合同買方并不能主張雙倍返還只得懇求返還訂金。 2已交付的房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題的買受人能選擇退房嗎？ 房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題作為買受人能否退房是要視詳細情況而定的。 根據(jù)發(fā)布的?城房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營理?的規(guī)定：商品房交付使用后買受人認為主體構(gòu)造質(zhì)量不合格的可以向工程質(zhì)量監(jiān)視申請重新核驗。經(jīng)核驗確屬主體構(gòu)造質(zhì)量不合格的買受人有權(quán)退房給購置人造成損失的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任。這也就是說因房屋主體構(gòu)造質(zhì)量不合格嚴重影響正常居住使用的買受人可懇求解除合同和賠償損失。而房屋在房屋交付后出現(xiàn)了質(zhì)量問題但并不屬主體構(gòu)造方面的問題在未嚴重影響正常居住使用的情況下那么由出賣人來承擔修復責任。 在這里律師需要提醒的是并不是房屋出現(xiàn)了質(zhì)量問題一定會導致解除合同退房〕這一后果發(fā)生買受人一定要在查明相關(guān)的情況下合理地維護自己的權(quán)益。 2購房戶應交配套費嗎? [案例]王先生與一開發(fā)商簽訂了?武漢商品房買賣合同?合同約定2005年6月20日交房王先生如去交房手續(xù)被告知除交清購房尾款外要交配套費3800元。王先生稱簽合同后因要銀行按揭和合同備案手續(xù)所有的合同均在開發(fā)商手中當拿到合同后,發(fā)現(xiàn)合同的第五條處貼了一張要交納配套費的紙條。購房戶應交配套費嗎？ [解答]經(jīng)王先生與開發(fā)商簽訂的?武漢商品房買賣合同?, 發(fā)現(xiàn)合同第五條處貼有一個字條上面寫有“交房時除交清購房尾款外要交配套費3800元,分別是道煤氣2500元,可視對講機500元,水表電表安裝400元,有線電視安裝費280元,一年有線電視使用費120元。〞但雙方均未簽名蓋章。第五條計價方式與價款的第三項中 “出賣人不再向買受人收取該商品房房價款外的費用〞?合同法?第四十一條“對格式條款和非格式條款不一致的應當采用格式條款的規(guī)定王先生應支付配套費3800元。問題在于寫有“配套費〞的紙條是否合法是否合法有效是否為雙方意思表達難以認定。這是因為一是“配套費〞是商品房價格的組成部。 配套費是以價內(nèi)的形式收取還是以價外的形式收取應當在合同中時行約定。在2004年新版的?武漢商品房買賣合同?第五條中增加了“出賣人不再向買受人收取該商品房房價款外的費用。〞的內(nèi)容是為了防止交房時因“配套費〞收取問題而產(chǎn)生糾紛提醒購房人注意價外費用收取的問題同時引導開發(fā)商在簽合同時將配套費采用包含在房價內(nèi)收取。二是合同簽訂后因合同備案或購房戶要銀行按揭,?武漢商品房買賣合同?均由開發(fā)企業(yè)拿走。為了防止合同內(nèi)容增減購房人應將已簽合同復印要求開發(fā)商在復印件上簽署“該復印件與本復印件原件完全一致〞字樣并雙方簽字蓋章署明日。待開發(fā)商辦妥相關(guān)手續(xù)后將合同原件退回時,購房人應將退回合同原件和復印件進展核對無誤后,收取合同原件。王先生所反映的問題就出在此環(huán)節(jié)。三是配套費中的使用性質(zhì)的費用如有線電視的收視費等〕除開發(fā)商書面承諾或在合同中約定了不收使用費的情況之外使用費均應由購房人支付。 2已抵押商品房能否買賣如何躲避風險 [案例]嚴先生近日看中了一套商品房但通過查詢得知該商品房所在樓棟已被開發(fā)商整體抵押給銀行。嚴先生問該商品房能否買賣假設(shè)可以購置時應該注意哪些問題？ [解答]開發(fā)商在開發(fā)商品房過程中為籌措資金以土地或在建工程做擔保向銀行申請抵押貸款投入續(xù)建到達法定條件經(jīng)批準后邊建邊將商品房預售出去以預售所得款項歸還銀行貸款并解除原設(shè)定抵押這是國內(nèi)外房地產(chǎn)開發(fā)的通常做法。 ?擔保法?第四十九條規(guī)定“抵押間抵押人轉(zhuǎn)讓已登記的抵押物應當?shù)盅簷?quán)人并告知受讓人〞。 ?城房地產(chǎn)抵押理?第37七條規(guī)定“經(jīng)抵押權(quán)人同意抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或者出租〞“抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者出租所得價款應當向抵押權(quán)人提早清償所擔保的債權(quán)。超過債權(quán)數(shù)額的部歸抵押人所有〞。第36條規(guī)定“抵押權(quán)人有權(quán)按照抵押合同的規(guī)定監(jiān)視、檢查抵押房地產(chǎn)的理情況〞。由此可見法律和規(guī)章并沒有制止抵押人合法轉(zhuǎn)讓抵押物只要是獲得?武漢商品房預售容許證?的商品房被抵押的商品房是可以買賣的。 如何躲避因抵押而產(chǎn)生的風險呢？ 根據(jù)?人民審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的解釋?第八條“具有以下情形之一導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的無法獲得房屋的買受人可以懇求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失并可以懇求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：(一)商品房買賣合同訂立后出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人〞； 第九條“出賣人訂立商品房買賣合同時具有以下情形之一導致合同無效或者被撤銷、解除的買受人可以懇求返還已付購房款及利息、賠償損失并可以懇求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：(二)成心隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的〞的規(guī)定在房屋交付時或?房屋所有權(quán)證?、?土地使用證?時購房人才知道開發(fā)商是否將其已購商品房事先已作抵押或購置后再作抵押才能獲得開發(fā)商成心隱瞞抵押或再抵押給第三人的。假設(shè)因開發(fā)商未能在交接房屋時或兩證時解除抵押購房人可以懇求開發(fā)商返還已付購房款及利息、賠償損失并可以懇求開發(fā)商承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。因此購房人除了認真理解?武漢商品房買賣合同?第十三條“出賣人保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務糾紛。因出賣人原因造成該商品房不能產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務糾紛的由出賣人承擔全部責任〞外能在合同附件六中約定因開發(fā)商原因造成所購商品房存在產(chǎn)權(quán)糾紛而導致不能產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務糾紛開發(fā)商應承擔全部責任的詳細賠償金額和賠付時間以保證能得到應有民事補償。 武漢“樓間距〞有了新規(guī)定 　 發(fā)布的?武漢規(guī)劃理技術(shù)規(guī)定?已于6月28日開始施行。新?規(guī)定?與原?規(guī)定?相比其居住建筑的間距在滿足建筑爭取更多日照和良好的自然通風方面在滿足防火和衛(wèi)生防疫方面均在居住環(huán)境人性化方面邁進了一大步。 　　從“新〞、“舊〞規(guī)定比照中可以看出：對不住建筑類別其間距的規(guī)定均作了調(diào)整。如“老規(guī)定〞中規(guī)定： “新規(guī)定〞；再如“老規(guī)定〞中規(guī)定：建筑高度超過30米的建筑其縱墻面之間的間距最小不得少于26米在度一區(qū)內(nèi)不得少于24米。而在“新規(guī)定〞中那么更加明確：縱墻面與縱墻面的間距其中24米以下部間距按建筑高度小于24米時的規(guī)定計算24米以上部在度一；其間距在度一區(qū)內(nèi)可以不超過40米在度二、三區(qū)內(nèi)可以不超過45米。顯而易見“新規(guī)定〞更細、更明確、更人性化。 　　“新規(guī)定〞的施行對改善城相貌進步新建小區(qū)的品質(zhì)為武漢民創(chuàng)造更優(yōu)良的居住環(huán)境提供了更有利的保障。 　　居住建筑間距新老規(guī)定比較 　　 ≤24米 　　新規(guī)定 　　度一區(qū)：≮：≮：≮：在級開發(fā)區(qū)和東西湖、漢南、江夏、蔡甸、黃陂、新洲等區(qū)的建制鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)≮。 　　度一區(qū)：≮10米度二區(qū)：≮12米度三區(qū)：≮14米 　　建筑高度＜12米時≮6米建筑高度＞12米時≮8米 　　建筑高度＜24米時 　　老規(guī)定 　　度一區(qū)： ： ：為1 　　度一區(qū)：≮10米度二區(qū)：≮10米度三區(qū)：≮12米 　　度一、二區(qū)：為6 8米度三區(qū)：為8 10米 　　＜24米建筑與＞24米建筑之間的間距 　　新規(guī)定 　　南側(cè)≮18米 　　北側(cè)≮20米 　　東西側(cè)≮14米 　　北側(cè)≮18米 　　南、東、西側(cè)≮14米 　　 ≮14米 　　老規(guī)定 　　可按位于高層北側(cè)的間距根底上減少25 　?。?4米 　　新規(guī)定 　　＜24米部按上目計算＞24米部：度一、二區(qū)：≮：≮：度一區(qū)可以≯40米度二、三區(qū)可以≯45米 　　縱墻面在南面時≮20米其余情況下≮18米 　　度一區(qū)：≮14米度二、三區(qū)≮≮26米一區(qū)主部門同意下≮24米 　　 ≥24米＜30米時≮13米＞、二區(qū)≮15米三區(qū)≮17米 　　 ≥24米＜30米時≮13米＞≮13米 　　新規(guī)定 　　南北向無重疊面時：≮15米南北向重疊面＜12米時：≮18米南北向重疊面＞12米時：按縱墻對縱墻計算 　　按建筑高度＞24米縱墻對縱墻的間距計算 　　按建筑高度≤24米縱墻對縱墻的間距計算 　　老規(guī)定 　　點式兩長邊間距≮22米其他各邊間距≮13米 　　度一、二區(qū)：≮20米度三區(qū)：≮24米按以上規(guī)定減少15 　　度分區(qū)說明 　　度一區(qū) 　　漢口：解放大道 三路 沿江大道 沿河大道 硚口路；漢：京廣鐵道路 攔江路 翠微橫路 漢大道 漢火車站前路；武昌：臨江大道 前進路 沙湖街 中山路 紫路 首義路 津水路 解放街 紫路。 　　度二區(qū) 　　漢口：由度一區(qū)向外至沿河大道 青年路 開展大道 建立大道 青年路 開展大道 黃浦路 建立大道 二七路 解放大道 黃浦路 沿江大道；漢：由度一區(qū)向外至漢攔江堤 二環(huán)線 鐵道路 漢大道 二橋路 龍舟路 月湖大道 漢南路 長街；武昌：由度一區(qū)向外至臨江大道 秦園路 武青三干道 中山北路 中北路 中南路 武珞路 中山側(cè)路 臨江大道；青山區(qū)片：臨江大道 建十路 和平大道 工業(yè)四路 武青三干道 水東路。 　　度三區(qū) 　　度一區(qū)、二區(qū)以外的城其他城區(qū)。 3簽?房屋認購書?流程 購房者在選好房源談妥價格后第一步便是去簽訂認購書并交付一定額度的定金定金一般在5000元到1萬元之間。定金多少算恰當并無一定視個人需要而定由雙方協(xié)商。 開展商此時應把有關(guān)的資料和相關(guān)交給購房者并講清工程進展情況。 在這個環(huán)節(jié)可能產(chǎn)生的問題是在交付定金后或是售價又進步了或是購房者在對工程的進一步理解現(xiàn)房屋并不理想想退掉房子拿回定金但由于有認購書的約定定金可能不一定順利返還。因此在簽訂認購書時雙方在協(xié)議中應明確情況下客戶有權(quán)要求終止協(xié)議索回定金。 認購書主要內(nèi)容包括： 認購物業(yè)； 房價包括戶型、面積、價格幣種〕、總價等； 付款方式包括一次付款、分付款、按揭付款； 認購條件包括認購書應本卷須知、定金、簽訂正式條約的時間、付款地點、賬戶、簽約地點等。 在簽訂完認購書后銷售方還應給購房人發(fā)放?簽約須知?以便使購房者明白細節(jié)購房人只有明白其中內(nèi)容才能順利簽訂購房契約其內(nèi)容包括：簽約地點、購房者應帶證件、購房者委托別人簽約時有關(guān)委托書的證明、有關(guān)貸款憑證的說明、繳納有關(guān)稅費的說明。 3商品房買賣合同中未約定車庫門高度如何處理 [案例]：。車庫交付時張先生 發(fā)現(xiàn)該車庫進門口高度較低越野車無法開進車庫。雙方在簽定的?武漢商品房買賣合同?中未對車庫進門口高度進展約定張先生問該如何處理？ [解答]：?商品房銷售理?第二十四條規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照批準的規(guī)劃、設(shè)計建立商品房。商品房銷售后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計〞。張先生與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同中未對車庫進門口高