【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 。窗的主要功能是采光和通風(fēng)，同時(shí)也能起到美化立面的效果。：遮擋及采光情況；生活的便利程度；環(huán)境要求；家庭人口年齡構(gòu)成及健康狀況；住宅樓的總層數(shù)。一般來說，樓層越高，遮擋越少，采光越好，且能避開低樓層樓內(nèi)外嘈雜環(huán)境及臨街的交通噪聲和粉塵污染，特別適合于在家生活時(shí)間較短的中青年人居?。粯菍拥?，上下樓比較方便，適宜于老年人居住，可增加其戶外活動(dòng)的機(jī)會(huì)。哪些樓層屬于好樓層，與住宅樓的總層數(shù)也有一定關(guān)。同樣四、五層在多層住宅中屬于高樓層，而在高層住宅中又屬于低樓層。一般來說，在不考慮個(gè)人因素的情況下，住宅樓在總層數(shù)的1／3以上、2／3以下為較好樓層，如六層住宅樓以三四層，十八層塔樓以六層至十二層為最佳。此外對(duì)樓層的選擇，還與購房者對(duì)數(shù)字的偏好有關(guān)，如喜歡9，討厭114，等等。住宅底層的選擇 首先，要仔細(xì)檢查防潮設(shè)計(jì)和措施。防潮措施不過關(guān)，長(zhǎng)期住在這種房子里，不僅電器、家具易生銹、發(fā)霉，人也易患風(fēng)濕性關(guān)節(jié)炎。其次，注意各種管道是否暢通，底層因鄰近各種管道尤其是下水道，如果管道質(zhì)量差或設(shè)計(jì)不合理，則管道易堵塞，特別是化糞池封閉不嚴(yán)管路不暢，也往往易滋生蚊蠅且臭氣沖天。再次，注意采光問題，底層因處在樓房最底層，在眾樓環(huán)抱之中，故其采光和通風(fēng)往往受到限制。住宅頂層的選擇 頂層的大忌是隔熱和防水設(shè)施不好。因?yàn)轫攲邮芴栔鄙涿娣e大，下雨天易積水，常?！八罨馃帷?。因此，消費(fèi)者在買房時(shí)，要考察頂層的隔熱、防水措施及其效果，看頂層是否設(shè)置通風(fēng)板或做成坡屋頂，頂層的構(gòu)造變化部位是否銜接良好，因?yàn)橥L(fēng)效果好易散熱散潮，而屋頂漏通常出現(xiàn)于構(gòu)造變化 部位。：功能分區(qū)要合理，空間尺度要舒適功能分區(qū)主要是指動(dòng)靜分區(qū)、潔污分區(qū)。動(dòng)靜分區(qū)：一般來說起居室、餐廳和廚房是住宅中的動(dòng)區(qū)，它應(yīng)靠近入戶門設(shè)置；臥室是靜區(qū)，它的位置應(yīng)比較深入；衛(wèi)生間設(shè)在動(dòng)區(qū)與靜區(qū)之間，以方便使用；同時(shí)室內(nèi)交通線應(yīng)盡可能便捷。潔污分區(qū)：餐廳、廚房、衛(wèi)生間等是比較容易污濁的區(qū)域，臥室、書房等需要較為干凈的空間，因此在設(shè)計(jì)上應(yīng)考慮到二者的區(qū)別布置，以利于居家的衛(wèi)生要求。起居室起居廳應(yīng)該寬敞、明亮、通風(fēng)、有較好的朝向和視野，采光口和地面比例不應(yīng)小于1／7。由于起居廳兼交通廳，所以在廳中的門應(yīng)盡可能減少，留出足夠擺放家具的穩(wěn)定空間。廳宜做成長(zhǎng)方形，（，以滿足背投電視的空間需求），深寬比不宜大于2。若入戶為起居廳時(shí)，宜在入口處設(shè)一過渡空間，以增加戶內(nèi)的私密性和滿足使用功能的需要。臥室臥室的房門不宜直接與客廳相對(duì)，應(yīng)與客廳有所回避，使臥室保持一定的私秘性。主臥室最好有好的朝向，寬度不宜小于3米，面積大于12平方米。大面積戶型的主臥室應(yīng)帶一個(gè)專用衛(wèi)生間（衛(wèi)生間的門最好不要對(duì)著床），條件較好的應(yīng)該設(shè)置衣帽間。如戶內(nèi)僅設(shè)一個(gè)衛(wèi)生間，那么衛(wèi)生間應(yīng)放在主臥室附近。次臥室的面積宜大于10平方米。餐廳餐廳和起居廳空間宜相對(duì)獨(dú)立，既有關(guān)系又有分隔。餐廳如獨(dú)立設(shè)計(jì)，最好做成明餐廳。廚房廚房不宜與臥室過近，廚房門更不能正對(duì)臥室房門。廚房應(yīng)與餐廳密切聯(lián)系，直接對(duì)外采光通風(fēng)。，總面積為6平方米為宜。廚具按洗、切、燒的順序合理布置。為了居室內(nèi)能有良好的居住環(huán)境，廚房?jī)?nèi)應(yīng)設(shè)置垂直排煙設(shè)施，且宜帶一生活服務(wù)陽臺(tái)。衛(wèi)生間。對(duì)著起居室的衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)前室，將洗衣機(jī)放在前室內(nèi)。衛(wèi)生間的大小應(yīng)與整幢戶型的面積比例標(biāo)準(zhǔn)一致。公共衛(wèi)生間設(shè)計(jì)的趨勢(shì)為浴與廁相分離。即推門進(jìn)去，先是一“洗澡間”，里面才是 “廁間”。這種衛(wèi)生間的發(fā)展方向，在創(chuàng)造舒適衛(wèi)生的環(huán)境條件和提高使用效率方面，頗具吸引力。陽臺(tái)主陽臺(tái)最好與客廳相連，這樣可使客廳顯得寬敞、明亮。好的陽臺(tái)設(shè)計(jì)是將大客廳與寬闊的落地陽臺(tái)門及室外景色有機(jī)地融為一體，豁然開朗的視線總是能給居者一份清新、爽快的心情。為了保證起居廳有良好的視野和采光，但其實(shí)體的欄板應(yīng)降至850至900毫米（上加橫欄桿），或?qū)⒎怅柵_(tái)的圍護(hù)結(jié)構(gòu)做成全透明或部分透明。起居廳也可做成落地窗，外加透空欄桿。制作欄桿的材料現(xiàn)大多為雕花鐵藝。儲(chǔ)藏間儲(chǔ)藏間可不對(duì)外采光通風(fēng)。對(duì)于面積標(biāo)準(zhǔn)較高的戶型應(yīng)設(shè)儲(chǔ)藏空間。戶型缺陷的特點(diǎn)起居廳大而不當(dāng)，即面積標(biāo)準(zhǔn)高而居住水平不高，如對(duì)著起居廳的門多，起居廳無穩(wěn)定的空間；起居廳的采光口小或采光口凹槽深，使起居廳較暗；起居廳視野差，起居廳窗不應(yīng)正對(duì)墻面；起居廳的形狀不規(guī)正或尺度不合理，不利于家具的擺放；入戶無過渡空間，私秘性不強(qiáng)；餐廳面積過大或過??；主臥室的寬度小于3米或面積過?。粦魞?nèi)交通線長(zhǎng)，戶內(nèi)空間的實(shí)用率較低；衛(wèi)生間距主臥室遠(yuǎn)或?qū)χ鹁邮业男l(wèi)生無前室；四居室的戶型主臥室不帶專用衛(wèi)生間以及無儲(chǔ)藏空間；1功能分區(qū)不合理；1各功能空間面積比例不當(dāng)；1躍層戶型室內(nèi)樓梯的位置不當(dāng)；1衛(wèi)生間、廚房寬度和面積不夠等等。物業(yè)管理部分第三篇：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)房 地 產(chǎn) 置 業(yè) 顧 問 培 訓(xùn) 資 料一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 房地產(chǎn)相關(guān)極概念常用房地產(chǎn)概念 產(chǎn)權(quán)證書產(chǎn)權(quán)證書是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測(cè)量部門的分戶房屋平面圖。期房期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱做為買“樓花”，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。而在成都市通常對(duì)期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子?，F(xiàn)房所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時(shí)應(yīng)簽出售合同。在成都市通常意義上指的現(xiàn)房是指項(xiàng)目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。準(zhǔn)現(xiàn)房準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。共同共有房產(chǎn)共同共有房產(chǎn)：指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人，對(duì)全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)。共有房產(chǎn)共有房產(chǎn)：指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人對(duì)同一項(xiàng)房產(chǎn)共同享有所有權(quán)。尾房尾房又稱掃尾房。它是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶零售時(shí)代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。一般情況下，當(dāng)商品住宅的銷售量達(dá)到80％以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的清盤銷售階段，此時(shí)所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。開發(fā)商經(jīng)過正常的銷售后剩下了少量沒有競(jìng)爭(zhēng)力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級(jí)，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴(yán)重。配建設(shè)施配建設(shè)施是指與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱。房屋產(chǎn)權(quán)房屋產(chǎn)權(quán)是指房產(chǎn)的所有者按照國(guó)家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各 項(xiàng)權(quán)益的總和，即房屋所有者對(duì)該房屋財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。均價(jià)均價(jià)是指將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。均價(jià)一般不是銷售價(jià)，但也有例外，前段時(shí)期某高層物業(yè)推出的“不計(jì)樓層、朝向，以2800元／平方米統(tǒng)一價(jià)銷售”，即以均價(jià)作銷售價(jià)，也不失為引人矚目的營(yíng)銷策略?；鶅r(jià)基價(jià)也叫基礎(chǔ)價(jià)，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價(jià)格。商品房的銷售價(jià)一般以基價(jià)為基數(shù)增減樓層，朝向差價(jià)后而得出。起價(jià)起價(jià)也叫起步價(jià)，是指某物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起價(jià)。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價(jià)為起價(jià)；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價(jià)。高層物業(yè)，以最低層的銷售價(jià)為起步價(jià)。房產(chǎn)廣告中常表?quot。元／平方米起售“，以較低的起價(jià)來引起消費(fèi)者的注意。預(yù)售價(jià)預(yù)售價(jià)也是商品房預(yù)（銷）售合同中的專用術(shù)語；預(yù)售價(jià)不是正式價(jià)格，在商品房交付使用時(shí)，應(yīng)按有批準(zhǔn)權(quán)限部問核定的價(jià)格為準(zhǔn)。定金定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。根據(jù)我國(guó)發(fā)法通則和《擔(dān)保法》八十九條規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超出合同標(biāo)的額的20%。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，開發(fā)商有權(quán)以購房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將房屋賣給他人，應(yīng)當(dāng)向購房者雙倍返還定金。違約金違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對(duì)方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對(duì)違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。只要當(dāng)事人有違約行為且在主觀上有過錯(cuò)，無論是否給對(duì)方造成損失，都要支付違約金。建筑面積住宅的建筑面積是指建筑物外墻中縫圍合內(nèi)的水平投影面積。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。套內(nèi)建筑面積成套房屋的套內(nèi)建筑面積(GB/T )成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積三部分組成。套內(nèi)的使用面積(GB/T )：套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計(jì)算：、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲(chǔ)藏室、壁櫥等空間面積的總和。、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積。套內(nèi)墻體面積(GB/T )：套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自由墻體按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積(GB/T )：套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積均按陽臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中封閉的陽臺(tái)按水平投影全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽臺(tái)按水平投影的一半計(jì)算建筑面積。房屋的共有建筑面積(即分?jǐn)偯娣e)房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同占有或共同使用的建筑面積。共有建筑面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整棟服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。共有建筑面積還包括套與公共建筑空間之間分隔墻，以及外墻(包括山墻)水平投影面積一半的建筑面積。獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫、為多棟服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計(jì)入共有建筑面積。公攤面積商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成：1．電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積； 2．各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。公用面積住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發(fā)商在出售商品房時(shí)計(jì)算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖栴}。容積率在數(shù)值上等于所購物業(yè)建筑面積。容積率越高，則意味著建筑面積越大，單位土地成本越低，房屋成本越低。同時(shí)也意味著人均占有綠地面積減小，居住環(huán)境質(zhì)量下降。建筑面積 指建筑物的水平面積，其計(jì)算公式為：建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋應(yīng)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)的使用面積（廳、臥、廚、衛(wèi)、儲(chǔ)的凈面積＋墻體面積＋陽臺(tái)建筑面積）套內(nèi)墻體面積＝1／2共用墻墻體投影面積或＝非共用墻墻體水平投影面積公共分?jǐn)偯娣e＝公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)套內(nèi)建筑面積公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝整幢建筑物的公用建筑面積／整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和說明：整幢建筑物的公用建筑面積，應(yīng)扣除已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積。得房率得房率是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑面積之比。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)建筑面積。套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑隊(duì)面積 +分?jǐn)偟霉媒ㄖ?duì)面積。開間住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間。規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。開間5米以上，進(jìn)深7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個(gè)4050平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加2%，便于靈活隔斷、裝修改造。進(jìn)深在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長(zhǎng)度。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求，不宜過大。目前我國(guó)大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般要限定在5米左右，不能任意擴(kuò)大。銷售面積銷售面積是指商品房按”套“或”單元“出售，其銷售面積為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡(jiǎn)稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。建筑密度建筑密度是指在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率（％），它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。綠化率綠化率是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。對(duì)購房者而言，綠化率高為好。層高層高是指住宅高度以”層“為單位計(jì)量，每一層的高度國(guó)家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。凈高凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層是指平面布置相同的住宅樓層。居住區(qū)用地居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項(xiàng)用地的總稱。住宅用地住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地含宅間綠地和宅間小路等的總稱。玄關(guān)玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過渡的地段。居室是家庭的”領(lǐng)地，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對(duì)室內(nèi)就不能一覽無余。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時(shí)，玄關(guān)也是接受郵件、簡(jiǎn)單會(huì)客的場(chǎng)所。隔斷房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權(quán)益。從房地產(chǎn)存