【文章內(nèi)容簡介】 性，避免接受虛開發(fā)票增加扣除項目的金額。】（五）納稅人銷售已裝修的房屋，其發(fā)生的合理的裝修費(fèi)用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。，應(yīng)當(dāng)在《房地產(chǎn)買賣合同》或補(bǔ)充合同中明確約定。沒有明確約定的，其裝修費(fèi)用不得計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。上述裝修費(fèi)用不包括納稅人自行采購或委托裝修公司購買的家用電器、可移動家具、日用品、可移動裝飾用品（如窗簾、裝飾畫等）所發(fā)生的支出。，隨房屋一同出售的家具、家電，如果安裝后不可移動，成為房屋的組成部分，并且拆除后影響或喪失其使用功能的，如整體中央空調(diào)、戶式小型中央空調(diào)、固定式衣柜櫥柜等，其外購成本計入開發(fā)成本予以扣除。，其建造費(fèi)用、裝修費(fèi)用不得計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。納稅人在清算單位內(nèi)裝修的樣板房并作為開發(fā)產(chǎn)品對外轉(zhuǎn)讓的，且《房地產(chǎn)買賣合同》明確約定裝修價值體現(xiàn)在轉(zhuǎn)讓價款中的，其發(fā)生的合理的樣板房裝修費(fèi)用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。（六）公共配套設(shè)施費(fèi)： 、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊、人防等為公共事業(yè)建造,不可銷售的公共設(shè)施。，其成本、費(fèi)用可以扣除。其中“建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的”，可以按照以下原則之一確認(rèn)：（1）政府相關(guān)文件中明確規(guī)定屬于全體業(yè)主所有；（2）經(jīng)人民法院裁決屬于全體業(yè)主共有；（3）商品房銷售合同、協(xié)議或合同性質(zhì)憑證中注明有關(guān)公共配套設(shè)施歸業(yè)主共有，或相關(guān)公共配套設(shè)施移交給業(yè)主委員會。、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；（1）納稅人建設(shè)的公共配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，應(yīng)當(dāng)提供政府、公用事業(yè)單位書面接收文件。（2）納稅人建設(shè)的公共配套設(shè)施應(yīng)由政府、公用事業(yè)單位接收，但因政府、公用事業(yè)單位原因不能接收或未能及時接收的，經(jīng)接收單位或者政府主管部門出具書面材料證明相關(guān)設(shè)施確屬公共配套設(shè)施，且說明不接收或未及時接收具體原因的，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確定后，其成本、費(fèi)用予以扣除。，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。納稅人分期開發(fā)房地產(chǎn)項目但公共配套設(shè)施滯后建設(shè)的，在部分公共配套設(shè)施已建設(shè)、費(fèi)用已實際發(fā)生并且已取得合法有效憑證的情況下，可按照各分期清算項目可售建筑面積占項目總可售建筑面積的比例計算清算項目可扣除的公共配套設(shè)施費(fèi)，但不得超過已實際發(fā)生的金額。，不予扣除相應(yīng)的成本、費(fèi)用。（七）開發(fā)間接費(fèi)用：、管理開發(fā)項目實際發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。行政管理部門、財務(wù)部門或銷售部門等發(fā)生的管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用或銷售費(fèi)用以及企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費(fèi)用不得列入開發(fā)間接費(fèi)。劃分不清、核算混亂的期間費(fèi)用，全部作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除。（八）《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進(jìn)項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。第三十四條 對開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本中的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用（以下簡稱四項成本），按有效憑證金額據(jù)實扣除。對納稅人進(jìn)行土地增值稅清算時，有下列情況之一的，應(yīng)按核定辦法扣除：（一）無法按清算要求提供開發(fā)成本核算資料的。（二）提供的開發(fā)成本資料不實的。（三）發(fā)現(xiàn)清算資料中存在虛假、不準(zhǔn)確的涉稅信息，影響清算稅款計算結(jié)果的。（四）清算項目中四項成本的每平方米建安成本扣除額，明顯高于北京市地方稅務(wù)局制定的《分類房產(chǎn)單位面積建安造價表》中公布的每平方米工程造價金額，又無正當(dāng)理由的。第三十五條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對四項成本核定扣除的，應(yīng)向納稅人開具《土地增值稅四項成本核定通知書》（見附件9）。第三十六條 稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)建設(shè)部門定期公布的建安指導(dǎo)價格，結(jié)合商品房用途、結(jié)構(gòu)等因素制定《分類房產(chǎn)單位面積建安造價表》，作為第四十三條所列四項開發(fā)成本核定的依據(jù)。《分類房產(chǎn)單位面積建安造價表》及核算方法，由北京市地方稅務(wù)局另行制定下發(fā)。第三十七條 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用：（一）財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%計算扣除。（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照本款扣除。（三）納稅人既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計算扣除時不能同時適用本條（一）（二）項所述兩種辦法。（四）清算時已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費(fèi)用中計算扣除。（五）納稅人據(jù)實列支利息支出的，應(yīng)當(dāng)提供貸款合同、利息結(jié)算單據(jù)或發(fā)票。（六）納稅人向金融機(jī)構(gòu)支付的財務(wù)咨詢費(fèi)等非利息性質(zhì)的款項，不得作為利息支出扣除。（七）納稅人向金融機(jī)構(gòu)借款，因逾期還款，金融機(jī)構(gòu)收取的超過貸款期限的利息、罰息等款項，不得作為利息支出扣除。第三十八條 對于縣級及縣級以上人民政府要求納稅人在售房時代收的各項費(fèi)用，如果計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費(fèi)用是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；對于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算扣除項目金額時不允許扣除代收費(fèi)用。第三十九條 稅務(wù)機(jī)關(guān)在審核時，應(yīng)重點關(guān)注關(guān)聯(lián)企業(yè)交易是否符合獨立交易原則。第六章 核定征收第四十條 稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應(yīng)按核定征收方式對房地產(chǎn)項目進(jìn)行清算。第四十一條 稅務(wù)機(jī)關(guān)在清算審核中發(fā)現(xiàn)納稅人有下列情形之一的，可以實行核定征收。（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的。（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的。（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的。（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。稅務(wù)機(jī)關(guān)在稽查工作中，認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目符合上述核定征收情形的，可以核定征收土地增值稅。第四十二條 稅務(wù)機(jī)關(guān)核定征收土地增值稅的，應(yīng)開具《土地增值稅核定征收通知書》（見附件10）送達(dá)納稅人。第四十三條 核定征收的具體規(guī)定由北京市地方稅務(wù)局另行發(fā)文制定。第四十四條 稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)核定征收項目的調(diào)查核實，嚴(yán)格控制核定征收的范圍。第四十五條 核定征收率原則上不得低于5%。第七章 清算審核期間及清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理第四十六條 土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，納稅人清算后轉(zhuǎn)讓的（以下簡稱清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)），按以下規(guī)定辦理：（一）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的納稅人應(yīng)在每季度終了后15日內(nèi)進(jìn)行納稅申報（含零申報）。（二）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)區(qū)分普通住宅和其他商品房分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。（三）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)扣除項目金額按清算時確認(rèn)的普通住宅、其他商品房單位建筑面積成本費(fèi)用乘以轉(zhuǎn)讓面積確認(rèn)。清算時單位建筑面積成本費(fèi)用=本次清算扣除項目總金額247。清算的總已售面積上述公式中，“本次清算扣除項目總金額”不包括納稅人進(jìn)行清算時扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。（四）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)稅金在本次申報繳納土地增值稅時予以扣除。（五）清算后再轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，按照上述方式計算的增值率未超過20%的普通住宅，免征土地增值稅；增值率超過20%的，應(yīng)征收土地增值稅。（六）納稅人清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，對于買賣雙方簽訂的房地產(chǎn)銷售合同有約定付款日期的，納稅義務(wù)發(fā)生時間為合同簽訂的付款日期的當(dāng)天；對于采取預(yù)收款方式的，納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。（七）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅計算方式應(yīng)與項目的清算方式保持一致。以核定征收方式清算的項目再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，按清算時核定征收率計征稅款。第四十七條 清算審核期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)納稅人在清算審核期間轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，扣除項目金額以本次清算確認(rèn)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以轉(zhuǎn)讓面積計算。具體計算公式按本規(guī)程第四十六條第三款規(guī)定執(zhí)行。納稅人應(yīng)按照上述方法計算清算審核期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)對應(yīng)的稅款，與本次清算稅款合并后，一并申報繳納。第八章 稅收優(yōu)惠管理第四十八條 土地增值稅政策中普通住宅依照北京市公布的標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)。納稅人進(jìn)行土地增值稅清算時，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按單套房屋銷售時同級別土地上適用的普通住房標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審核確認(rèn)。納稅人須在《清算報告》或《鑒證報告》中提供普通住宅的判定情況由稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)。清算單位中建造的普通住宅，應(yīng)單獨計算增值額、增值率。第四十九條 納稅人按照本規(guī)程規(guī)定辦理清算申報時，其自行申報的普通住宅部分增值率未超過20%的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可將減免稅事項一并審核，并在審核意見書中注明。第九章 監(jiān)督管理第五十條 北京市地方稅務(wù)局對全市土地增值稅清算工作實行統(tǒng)籌監(jiān)督管理。第五十一條 全市凡符合清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目和已清算完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)經(jīng)市局篩選、確定后，移交稽查部門作為稽查工作案源，相關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)配合完成清算移交的相關(guān)工作。第五十二條 按照本地區(qū)工作的實際情況，稽查部門可對已清算項目進(jìn)行抽查、檢查。在清算中有下列情況之一的，可作為重點檢查案源：（一）納稅人涉嫌偷稅、逃避追繳欠稅、抗稅或者其他需要立案查處的稅收違法行為的；（二）納稅人辦理清算時，發(fā)生《鑒證報告》《清算報告》內(nèi)容不規(guī)范，退回重報仍不規(guī)范且拒不重報的；（三）納稅人辦理清算后，根據(jù)《鑒證報告》《清算報告》發(fā)生退稅的；（四）納稅人清算后，再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)情況異常的。第五十三條 稽查部門在稽查工作中發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目符合清算條件的，應(yīng)及時告知納稅人到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)，同時通知主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。第五十四條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理清算申請后，稽查部門對納稅人立案檢查的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)終止清算審核，待稽查完畢后重新辦理清算事宜。第十章 稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)管理第五十五條 稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)從事土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)以法律、法規(guī)為依據(jù)，按照獨立、客觀、公正原則，在獲取充分、適當(dāng)、真實證據(jù)基礎(chǔ)上，根據(jù)審核鑒證的具體情況，出具真實、合法的《鑒證報告》，并按照稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供鑒證工作底稿。稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為需要就清算鑒證事項開展調(diào)查了解情況的，受托的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)及相關(guān)專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)積極配合。稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)及相關(guān)專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)對其出具的《鑒證報告》承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。第五十六條 納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行清算鑒證的，稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照財政部、國家稅務(wù)總局、中國注冊稅務(wù)師協(xié)會相關(guān)文件規(guī)定開展鑒證、出具鑒證意見，涉及調(diào)整事項以及重大事項的，應(yīng)當(dāng)在鑒證報告中披露調(diào)整過程、調(diào)整結(jié)論及其他應(yīng)當(dāng)說明的重大事項。第五十七條 稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)的相關(guān)專業(yè)人員開展清算鑒證時，應(yīng)當(dāng)對納稅人取得票據(jù)的真實性進(jìn)行披露。稅務(wù)機(jī)關(guān)對土地增值稅清算鑒證報告中涉及的全部票據(jù)有檢查、抽查、復(fù)查的權(quán)利。第五十八條 稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)受托對清算項目審核鑒證時，應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的格式對鑒證情況出具《鑒證報告》。第五十九條 對稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)出具的《鑒證報告》，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核退回后，再報送仍未達(dá)到稅務(wù)機(jī)關(guān)要求且拒不修改的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可向上級機(jī)關(guān)反映相關(guān)情況。第十一章 附則 第六十條 本規(guī)程所涉及各文書和表格均列舉在附件中。第六十一條 各區(qū)（分）局可根據(jù)本規(guī)程制定本單位土地增值稅清算管理辦法，并報北京市地方稅務(wù)局備案。第六十二條 本規(guī)程未盡事項，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則及財政部、國家稅務(wù)總局、北京市地方稅務(wù)局相關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行。第六十三條 本規(guī)程由北京市地方稅務(wù)局解釋。第六十四條 本規(guī)程自2016年7月1日起生效?！侗本┦械胤蕉悇?wù)局關(guān)于印發(fā)的通知》(京地稅地〔2008〕92號)同時廢止。本規(guī)程生效前已收到稅務(wù)機(jī)關(guān)清算受理通知書或稽查部門稅務(wù)檢查通知書的土地增值稅清算項目，仍按京地稅地〔2008〕92號文件處理。關(guān)于《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布的公告》的政策解讀一、本公告出臺的背景是什么？為進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，提高清算質(zhì)量和效率，我市根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知》(國稅發(fā)〔2009〕91號)及有關(guān)文件規(guī)定,對《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)的通知》（京地稅地〔2008〕92號）文件進(jìn)行了修訂。二、規(guī)程較原辦法進(jìn)行了哪些調(diào)整？規(guī)程將原辦法八章調(diào)整為十一章，新增了“項目管理”、“核定征收”、“稅收優(yōu)惠管理”、“清算審核期間及清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理”、“監(jiān)督管理”等內(nèi)容，修改完善了“總則”、“清算程序”、“清算申報與受理”、“清算審核管理的變化”、“清算審核內(nèi)容”、“稅務(wù)中介結(jié)構(gòu)管理”等內(nèi)容，刪除了“清算處罰”等內(nèi)容。增加了營改增后土地增值稅收入及扣除項目的相關(guān)規(guī)定，明確了計稅依據(jù)。三、本公告何時開始執(zhí)行？本公告自2016年7月1日起執(zhí)行?！侗本┦械胤蕉悇?wù)局關(guān)于印發(fā)的通知》(京地稅地〔2008〕92號)同時廢止。第四篇：2016年《北京市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程》關(guān)于發(fā)布《北京市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程》的公告北京市地方稅務(wù)局公告2016年第7號為加強(qiáng)土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）等有關(guān)規(guī)定，北京市地方稅務(wù)局制定了《北京市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程》，現(xiàn)予以發(fā)布。本公告自2016年7月1日起執(zhí)行?！侗本┦械胤蕉悇?wù)局關(guān)于印發(fā)的通知》（京地稅地〔2008〕92號）同時廢