【文章內(nèi)容簡介】 式的探索。企業(yè)比拼繼商業(yè)地產(chǎn)之后，養(yǎng)老地產(chǎn)正在成為各大開發(fā)商爭奪的熱點。無限廣闊的未來市場，使得養(yǎng)老地產(chǎn)正在成為又一波地產(chǎn)新浪潮。在保利地產(chǎn)股東大會上，該公司有關(guān)人士透露，保利地產(chǎn)正在重點研究養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)的未來發(fā)展前景，并啟動了養(yǎng)老公寓、度假型旅游等產(chǎn)品的試點。這并不是第一個嘗試養(yǎng)老地產(chǎn)的大品牌商。2010年底，萬科高調(diào)宣布養(yǎng)老地產(chǎn)已成為旗下業(yè)務(wù)版圖的新分支，而其“健康養(yǎng)老地產(chǎn)”發(fā)展計劃也全面啟動。萬科地產(chǎn)宣稱，研究養(yǎng)老物業(yè)已經(jīng)有3~5年時間；首創(chuàng)置業(yè)與河北建設(shè)集團(tuán)聯(lián)手，預(yù)備投資70億元開發(fā)一處位于河北香河的養(yǎng)老項目。在臨平，綠城旗下綠城藍(lán)庭項目，向市場推出70年產(chǎn)權(quán)的頤養(yǎng)公寓。與此同時，泰康人壽、中國人壽等保險公司加緊為項目“圈地”。而在長沙，康乃馨國際老年生活示范城成為長沙首個老年社區(qū)，填補了養(yǎng)老地產(chǎn)空白地帶。而另一家本地發(fā)展商華盛麓峰集團(tuán)亦在不斷加快對于養(yǎng)老地產(chǎn)的研發(fā)和投入。很明顯，中國的人口紅利正在向老齡市場轉(zhuǎn)移。“其實湖南這邊醞釀養(yǎng)老地產(chǎn)已經(jīng)很多年了?！笨的塑皣H老年生活示范城營銷負(fù)責(zé)人龍攀說。早在2008年，華盛麓峰集團(tuán)董事長羅勁松已經(jīng)開始關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的研發(fā)和探索，“未來養(yǎng)老地產(chǎn)是開發(fā)商的一個空白地帶?！笨的塑皣H老年生活示范城營銷中心正式開放。在這家新型社區(qū)中，將以特色地產(chǎn)+醫(yī)療機(jī)構(gòu)的方式進(jìn)行運作?！皡^(qū)別于普通住宅地產(chǎn)項目，老年社區(qū)的前期投入量大，資金回收期較長，因此開發(fā)商真正深入去做的并不多?！笨的塑皣H老年生活示范城董事長李重九說。在北京，養(yǎng)老社區(qū)太陽城僅前期投入就達(dá)到8個億以上。而長沙的康乃馨國際老年生活示范城一期已率先投入2億元建成17000平米老年病醫(yī)院、8000平米老年呵護(hù)中心及5000平米翠湖、7000平米秀山等園林景觀已投入運營展示?！皩τ谝猿钟袨橹鞯酿B(yǎng)老地產(chǎn)，業(yè)內(nèi)的普遍觀點是10~15年，每年8%~10%的回報率。”華高萊斯國際地產(chǎn)顧問（北京）有限公司策劃經(jīng)理郝榮福說。在郝榮?？磥?，養(yǎng)老地產(chǎn)盡管前景看好，但其巨大的投入和緩慢的收益，使得其發(fā)展需要依靠國家配套政策的大力支持。商業(yè)模式仍需探索從某種意義上說，養(yǎng)老社區(qū)是一個頗具潛力的市場，但其整合或許仍然需要時間。事實上，這種創(chuàng)新型的地產(chǎn)產(chǎn)品，租售方式將比普通住宅更為復(fù)雜。從更長遠(yuǎn)的層面來看，對于大多數(shù)開發(fā)商來說，受限于資金壓力，開發(fā)商采取“銷售+持有運營”的方式運作更為現(xiàn)實。比如康乃馨，二期10萬平米療養(yǎng)型精裝公寓和養(yǎng)生型住宅已全面啟動，在這一公寓中，有帶租約銷售的商務(wù)公寓，也可以直接采取租賃方式?！拔磥眇B(yǎng)老社區(qū)模式一定是多元的?！崩钪鼐疟硎?，老年社區(qū)房產(chǎn)可能會采取出租、賣產(chǎn)權(quán)和直接買斷等方式進(jìn)行。而更具體的問題，則是醫(yī)療機(jī)構(gòu)是否能夠滿足社區(qū)老人護(hù)理需要。而這，或許也是未來是否能夠持續(xù)生存的關(guān)鍵所在。相關(guān)數(shù)據(jù)根據(jù)國家人口計生委數(shù)據(jù)，2009年，比上年凈增725萬這是歷史上老年人口比重增幅最大的一年。據(jù)估計，到2015年，老年人口總量將突破2億，占總?cè)丝诒壤^15%。此外，根據(jù)中國老齡科學(xué)研究中心調(diào)查，%擁有儲蓄存款。發(fā)展現(xiàn)狀當(dāng)前，養(yǎng)老地產(chǎn)再次成為資本追逐的熱點。保利地產(chǎn)在北京宣布進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)，并成立養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專業(yè)管理公司，將在北京西山區(qū)域試點首個養(yǎng)老地產(chǎn)項目。早在2010年，地產(chǎn)大佬萬科就宣布在北京房山竇店試點養(yǎng)老地產(chǎn)項目，采用租、售并舉兩種養(yǎng)老地產(chǎn)模式，為萬科養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域鋪路。萬科集團(tuán)副總裁兼北京公司總經(jīng)理毛大慶表示，萬科養(yǎng)老地產(chǎn)首先試點的是一線城市，因為這些城市年輕人工作繁忙，沒有時間照料老人，有很多“空巢”老人，需求量更大。國家“十二五”規(guī)劃指出，從2011年到2015年，每千老人30張床位，據(jù)此推算至2015年國內(nèi)市場需要近700萬張床位。《20132017年 中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)運營模式分析報告》[1]數(shù)據(jù)顯示，截至2010年底，全國各類老年福利機(jī)構(gòu)39904個。即“十二五”期間，我們的市場缺口需要在現(xiàn)有規(guī)模上翻一番。這讓養(yǎng)老地產(chǎn)開始逐步成為各方追逐的投資熱點。在前瞻網(wǎng)看來，政策的突破是啟動養(yǎng)老地產(chǎn)快速發(fā)展的根本之路，因為它使養(yǎng)老地產(chǎn)投資符合國際資本價值準(zhǔn)則。一旦一種項目的投資盈利模式符合國際資本價值準(zhǔn)則，同時又有巨量的消費需求，那么她就像今天蓬勃的房地產(chǎn)市場一樣，不但能吸引民間資金、公眾資金，也能吸引國際基金大量進(jìn)入。在沒有政策大突破的情況下，我國養(yǎng)老地產(chǎn)或?qū)⑼ㄟ^地產(chǎn)資本跨界進(jìn)入專業(yè)服務(wù)領(lǐng)域、政策允許下的商業(yè)模式探索以及設(shè)計升級等方面進(jìn)行突破。目前國內(nèi)很多開發(fā)商在研究養(yǎng)老地產(chǎn)，由于開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)面臨的困難太多，鮮有開發(fā)商采取實際行動。養(yǎng)老地產(chǎn)在我國大部分省份還是空白，國內(nèi)純粹作為養(yǎng)老地產(chǎn)項目來發(fā)展的樓盤屈指可數(shù)，做得比較好的有北京的東方太陽城、廣州的友好老年公寓、臺灣的長庚養(yǎng)生文化村等。東方太陽城位于順義潮白河西岸的雙青林場內(nèi)，社區(qū)規(guī)劃總建筑面積80萬平方米，建筑類型有現(xiàn)代獨棟、水畔聯(lián)體別墅、中式四合院以及四層電梯公寓等。項目有七個風(fēng)格各異的小區(qū)，約16萬平方米人工湖和75萬平方米的景觀綠地，全社區(qū)無障礙設(shè)計，紅外無線安防、水源/地源熱泵等高科技智能產(chǎn)品應(yīng)用于社區(qū)各項安全保障與服務(wù)設(shè)施。東方太陽城住宅以二到四層低層建筑為主，每層帶電梯，方便老人出行。社區(qū)及住宅內(nèi)實行無障礙設(shè)計，社區(qū)中道路及住宅出入口設(shè)計為無障礙步行道和無障礙防滑坡道，不設(shè)置門檻。住宅內(nèi)低按鍵、高插座，安裝電子安防系統(tǒng)和戶內(nèi)緊急呼叫援助系統(tǒng)，一旦發(fā)生緊急情況，管理中心和援助人員可以在第一時間趕到。東方太陽城的景觀設(shè)計創(chuàng)造了一個“綠色”的人居環(huán)境。穿插于社區(qū)的大型景觀綠地和外圍近10萬株的樹木形成了社區(qū)基礎(chǔ)性的綠色背景，連續(xù)的水系統(tǒng)將各組團(tuán)中心的湖面景觀貫穿循環(huán)聯(lián)系起來，每一個組團(tuán)有一個休閑用的公共花園，都有一個設(shè)計主題以體現(xiàn)特征。東方太陽城公建群位于社區(qū)的中央，分為商業(yè)文化中心、康體醫(yī)療中心、零售中心、酒店和短期度假公寓等五大部分。商業(yè)文化中心地下一層為農(nóng)貿(mào)市場和社區(qū)信息控制中心，首層為超市、精品店及餐廳，二至三層為老年大學(xué)。老年大學(xué)設(shè)有多功能廳、圖書館、咖啡廳、活動室和休息室，而且課程設(shè)置涉及陶藝、繪畫、攝影、雕刻、京劇、酒類品鑒、文學(xué)、地理學(xué)等多種類型?？刁w醫(yī)療中心包括溫泉療養(yǎng)浴、洗浴中心、有氧鍛煉室、室內(nèi)游泳館、多功能體育場、室內(nèi)跑道、體操房、保齡球館、療養(yǎng)型健身器械區(qū)等?？刁w醫(yī)療中心的社區(qū)醫(yī)院由東方太陽城與中日友好醫(yī)院合作成立，擔(dān)負(fù)整個社區(qū)的醫(yī)療衛(wèi)生保健工作，聘請老年病專家定期坐診，還開展“家庭病房”、醫(yī)務(wù)人員上門服務(wù)，并配備救護(hù)車，實行全周日服務(wù)。零售中心涵蓋餐飲、零售、商業(yè)服務(wù)等與基本生活密切相關(guān)的商業(yè)配套設(shè)施和服務(wù)網(wǎng)點。CCRC 持續(xù)照料退休社區(qū)CCRC——Continue Care Of Retirement Community，即持續(xù)照料退休社區(qū)是美國另一個養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)主要模式。CCRC一般將老人按其健康活躍或需要照料的程度，分為三類，5565歲之間的完全可以自理的健康活躍老人；6575歲之間的需要半護(hù)理或在醫(yī)院醫(yī)治后可以回家康復(fù)理療的老人；75歲以上行動不便的全護(hù)理老人。CCRC持續(xù)照料退休社區(qū)的概念就是，在一個綜合社區(qū)中，為上述三種老人都能提供相應(yīng)的居住產(chǎn)品，以滿足老人在不同生理年齡階段，對居住和配套服務(wù)的要求。CCRC社區(qū)內(nèi)配備相應(yīng)設(shè)施，能至少同時滿足三類老人的居住需求。CCRC社區(qū)附近一般緊鄰醫(yī)院資源，社區(qū)內(nèi)設(shè)有醫(yī)療室，每層設(shè)置秘書站（護(hù)理站）。設(shè)老人專屬食堂，給老人提供營養(yǎng)配餐。不會在社區(qū)內(nèi)設(shè)大會所，但化整為零，為老人提供豐富的活動設(shè)施[2]。地產(chǎn)要性根據(jù)聯(lián)合國規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，一個國家的老年人口比例達(dá)到10%以上（60歲以上人口）或7%（65歲以上人口）時，標(biāo)志著這個國家或地區(qū)進(jìn)入老齡社會。我國在1999年就進(jìn)入老齡社會，當(dāng)前我國人口老齡化態(tài)勢已非常嚴(yán)峻，約占總?cè)丝诘?2%。在今后較長一段時期內(nèi)，%的速度增長。從2001年到2020年這一時期，平均每年將有596萬人進(jìn)入老齡。到2040年，我國60歲以上的老齡人口總數(shù)達(dá)到4億，這意味著每4個人中就有1個老人。 與老齡化相伴而生的一系列問題，使得我國傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式遭遇困難：（1）生育率下降直接導(dǎo)致家庭的供養(yǎng)資源減少，子女養(yǎng)老的人均負(fù)擔(dān)幾倍增長。夫妻兩人供養(yǎng)雙方4位老人，撫養(yǎng)1個后代的“421”模式將成為中國今后幾十年主流家庭模式；（2）死亡率的下降推動平均期望壽命延長。中國人口的平均期望壽命男74歲，女76歲，已達(dá)到發(fā)達(dá)國家的水平（75歲）。隨著父母壽命的提高，贍養(yǎng)時間逐步延長；同時，高齡老人不斷增多，家庭里會出現(xiàn)兩代老人，贍養(yǎng)數(shù)量開始增多。另一方面，子女的年齡也在相應(yīng)提高，供養(yǎng)者的老齡化，將導(dǎo)致低齡老人供養(yǎng)高齡老人的局面產(chǎn)生；（3）21世紀(jì)將是老年人獨居的時代。1990年，中國老年人口中，有70%的人與子女同住?，F(xiàn)如今，在許多城市老年人口中，空巢家庭增長到40%50%，有的甚至達(dá)70%80%，代際分離增加了家庭養(yǎng)老的困難；（4）現(xiàn)代化生產(chǎn)節(jié)奏不斷加快，勞動強度增加。忠孝兩難全，由于時間、精力所限，成年子女越來越感到照料老人的擔(dān)子沉重。尤其是對于臥床不起老人來說，他們的子女更難以承擔(dān)長期照料老人的責(zé)任。單獨依靠家庭來解決大面積、曠日持久的老人照料問題是不可能的。中國的養(yǎng)老設(shè)施傳統(tǒng)上是民政機(jī)構(gòu)社會福利的一部分，最初以為“三無”老人服務(wù)的社會救濟(jì)為主，逐步走向了社會化，但仍然是以非營利社會福利為主體。社會福利社會化的改革，相當(dāng)?shù)闹攸c放在原有社會福利機(jī)構(gòu)走向自負(fù)盈虧方面。由于民政系統(tǒng)財力的限制，加之沒有有力的投資發(fā)展環(huán)境，養(yǎng)老設(shè)施的發(fā)展在現(xiàn)階段仍然是有限的和緩慢的，目前國內(nèi)常見的養(yǎng)老設(shè)施是一些規(guī)模較小的養(yǎng)老院、敬老院、護(hù)理院、老年公寓等。因在傳統(tǒng)意識里，只有“三無”老人才入住這些地方，再加上其服務(wù)單一、檔次較低，使很多老年人不愿去，子女也不愿背不孝的罵名，由此造成各地普通養(yǎng)老機(jī)構(gòu)空床率較高，形成社會資源浪費。老年人口數(shù)量增長加速，生活品質(zhì)要求日益提高，這與國內(nèi)養(yǎng)老資源緊缺、環(huán)境設(shè)施落后、服務(wù)水平低下的矛盾更加突出。隨著人們生活水平的提高及空巢家庭的劇增，建立特色鮮明、功能齊全的高端養(yǎng)老項目迫在眉睫！人口老齡化給中國的經(jīng)濟(jì)、社會、政治、文化等方面的發(fā)展帶來了深刻影響，養(yǎng)老問題成為擺在各級政府面前的突出問題。國家民政部提出養(yǎng)老機(jī)構(gòu)要由單純供養(yǎng)型向收養(yǎng)、治療、康復(fù)、教育、娛樂相結(jié)合方向發(fā)展的功能定位。2006年6月，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見的通知》，提出要建立公開、平等、規(guī)范的養(yǎng)老服務(wù)業(yè)準(zhǔn)入制度，積極支持以公建民營、民辦公助、政府補貼、購買服務(wù)等多種方式興辦養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，鼓勵社會資金以獨資、合資、合作、聯(lián)營、參股等方式興辦養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。政府出臺的養(yǎng)老方面的政策為社會力量進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)提供了政策支持，但因政策涉及部門較多，存在政策協(xié)調(diào)難、落實難的問題，很多土地、稅收等方面的優(yōu)惠政策成為一紙空文。產(chǎn)業(yè)關(guān)鍵媒體報道，2010年11月7日，民政部部長李立國說，城鄉(xiāng)空巢家庭超過老人家庭的50%，部分大中城市達(dá)到70%；農(nóng)村留守老人約4000萬，占農(nóng)村老年人口的37%，城鄉(xiāng)家庭養(yǎng)老條件明顯缺失。根據(jù)民政部副部長竇玉沛提供的數(shù)字，中國共有各類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)38060個。但是竇玉沛分析說，%，不僅低于發(fā)達(dá)國家5%至7%的比例，也低于一些發(fā)展中國家2%至3%的水平。由于區(qū)域之間、城鄉(xiāng)之間發(fā)展不平衡，既存在“一床難求”，也存在“床位閑置”現(xiàn)象。商機(jī)分析中國正漸入老齡化社會，一個龐大的市場已經(jīng)悄然浮現(xiàn)?！暗?011年，中國老齡人口會達(dá)到13%；到2020年，中國的老齡人口將接近30%，來勢迅猛。”中國老齡產(chǎn)業(yè)協(xié)會副秘書長鄭衛(wèi)華預(yù)計，5～10年以后，中國會逐漸邁入老齡化社會。此刻，與“住”緊密相關(guān)的老年地產(chǎn)作為“銀發(fā)產(chǎn)業(yè)”中最誘人的一塊“大蛋糕”正吸引著越來越多的資本覬覦爭食。開發(fā)之惑什么是養(yǎng)老地產(chǎn)？市場上定位養(yǎng)老型的樓盤，主打的依然是產(chǎn)品，僅是在產(chǎn)品的市場細(xì)分上傾向于老年人居住。在相當(dāng)長的一段時間內(nèi)，養(yǎng)老地產(chǎn)對于大多數(shù)人來說，僅僅是簡單的“空氣清新、居住成本較低”的概念上，不少近郊產(chǎn)品或旅游度假產(chǎn)品成為此類概念的主力承載者。但事實上，此類產(chǎn)品往往遠(yuǎn)離購物、醫(yī)療、大眾娛樂等基本配套，對于年老的購房者來說，根本無法實現(xiàn)“老有所養(yǎng)”的目標(biāo)。養(yǎng)老社區(qū)有很多種，有的是可以自理，有的是半自理，有的不能自理，有的是國家投資，有的個人投資的，有的像共同基金或者養(yǎng)老基金來投資的。幾年前，某開發(fā)商在浦東康橋打造了“親和源[最新消息 價格 戶型 點評]老年公寓”社區(qū)，親和源是中國首家老年社區(qū)，10萬平方米建筑,老年公寓設(shè)838套居室，可供1600位左右的老人入住，采用無障礙化設(shè)計，以老年公寓、健康會所、老年護(hù)理院為老人提供 “管家式”的服務(wù)。項目負(fù)責(zé)人介紹說，“養(yǎng)老地產(chǎn)的模式，并不屬于房地產(chǎn)，而是第三產(chǎn)業(yè)，主打的是服務(wù)，房地產(chǎn)開發(fā)僅是整個模式的基礎(chǔ)?！庇H和源老年公寓的出現(xiàn)只是一個縮影。面對龐大的市場需求，老年地產(chǎn)已經(jīng)開始擺脫前幾年的步履蹣跚，或?qū)⒁l(fā)新一輪開發(fā)熱潮，呈現(xiàn)出加速前進(jìn)態(tài)勢。模式破冰2010年12月27日，萬科正式宣布進(jìn)入老齡化住宅開發(fā)運營領(lǐng)域。日前，萬科“活躍長者之家”合作發(fā)展聯(lián)盟啟動儀式正式舉辦，萬科集團(tuán)副總裁兼北京萬科總經(jīng)理毛大慶對外表示，“房地產(chǎn)在‘十二五’還有很大發(fā)展，但到了‘十四五’時期，人口拐點到來的時候，住宅運營模式將發(fā)生重大變化?！迸c此同時，不少開發(fā)商正躍躍欲試，首創(chuàng)、保利、華潤等地產(chǎn)公司先后專門成立養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)研究團(tuán)隊。泰康人壽、中國人壽等保險紛紛啟動養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項目。關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略，2009年保利年報以及2010年中報中，都有所提及。旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)以及城市綜合運營等等低風(fēng)險業(yè)態(tài)，也在其中被定義為保利未來“新的盈利增長點”。但正如業(yè)內(nèi)人士所說，社會上的許多養(yǎng)老機(jī)構(gòu)都是“拼富”的地方，并不是真正意義上的養(yǎng)老地產(chǎn)。萬科打造的“活躍長者之家”僅僅是養(yǎng)老地產(chǎn)中的一種形態(tài)，未來還有很多業(yè)態(tài)、很多種運營模式值得探索。有可能會在一些住宅項目中，專門打造一定比例的老年住宅；亦有可能單獨建造，或租或售。盈利困境 “老年公寓盈利模式是什么？歸根結(jié)底是給