【文章內(nèi)容簡介】 有房屋出售，需要提交其他共有人同意的證明書等等。其他證件是指：出租房產(chǎn)，要查驗承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的協(xié)議或證明；共有房產(chǎn)，要查驗共有人放棄優(yōu)先購買權(quán)的協(xié)議或證明；中獎房產(chǎn)，要查驗中獎通知單和相應(yīng)的證明等。第二步是向有關(guān)房產(chǎn)管理部門查驗所購房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來源，查驗的具體方式是查驗產(chǎn)權(quán)記錄。第三步是查驗房屋有無債務(wù)負(fù)擔(dān)。房屋產(chǎn)權(quán)記錄只登記了房主擁有產(chǎn)權(quán)的真實性以及原始成交情況，至于該房屋在經(jīng)營過程中發(fā)生債務(wù)和責(zé)任，則必需查驗有關(guān)的證明文件。包括：抵押貸款的合同、租約等，還要詳細(xì)了解貸款和償還額度、利息和租金的來源，從而對該房產(chǎn)有更深的了解。另外，購房者還需了解的內(nèi)容有：所購房有無抵押，房屋是否被法院查封等?？傊?，要了解房屋產(chǎn)權(quán)的真實情況，購房者除了要向賣房方索要一切產(chǎn)權(quán)文件，還要到房屋管理部門查詢有關(guān)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)記錄，兩相對照，才能清楚地知道該房的一切產(chǎn)權(quán)細(xì)節(jié)，不至于有所遺漏。二手房錢款交割四種方式最安全專家提出，有四種安全的錢款交割方式。第一種，買賣雙方直接交接。就是購房人與房主談妥成交價格并簽好買賣合同后，購房人將錢存在存折上，在約定時間同房主到房地局辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)；在完成房產(chǎn)過戶之后，購房人與房主一同到開戶銀行將錢存入房主的賬戶。第二種，通過公證處交接，這種方式也稱為公證處提存。交易雙方共同到公證機(jī)關(guān)辦理房款公證，買方將房款交由公證處代管，賣方在與買方簽約登記后，依有關(guān)憑證到公證處取款。由于公證處是較有公信力的部門，在公證處的監(jiān)督下交易雙方的權(quán)利和義務(wù)都會得到很好的保護(hù)。目前北京興業(yè)安居房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司便采用此種方式。第三種，通過律師事務(wù)所交接。即交易雙方通過律師所簽署合同，然后購房人將錢款存入律師事務(wù)所，待辦完過戶手續(xù)后，再由律師事務(wù)所將錢轉(zhuǎn)付給房主。第四種，通過銀行托管交易資金或由銀行為個人出具履約保函。這種方式是通過銀行作為居間擔(dān)保方托管交易資金，或為交易雙方出具履約保函來負(fù)責(zé)二手房交易過程中的錢款安全；如因購房人沒有履行合同義務(wù)，房主可按履約保函約定索賠，經(jīng)由銀行確認(rèn)后由銀行直接支付索賠金。專家建議說，如果交易方愿意承擔(dān)一定的費用，可以考慮公證提存、銀行擔(dān)保、律師監(jiān)管等第三方擔(dān)保的形式。另據(jù)專業(yè)人士建議，消費者在進(jìn)行二手房交易過程中一定要到能進(jìn)行“透明交易”的品牌中介公司進(jìn)行交易，買賣雙方見面有效杜絕了中介公司“欺上瞞下”行為，并且簽署三方居間合同，杜絕了中介公司“囤積現(xiàn)金”、“賺取差價”、“攜款逃跑”現(xiàn)象的發(fā)生，同時有效保證了二手房交易的安全可靠性。三、簽定執(zhí)行合同四、辦理房產(chǎn)過戶二手房交房全攻略:如何避免交接糾紛在房產(chǎn)交易中因交房而產(chǎn)生的糾紛主要表現(xiàn)于水、電、煤氣及其附屬設(shè)施和房屋裝修等方面。如果在買賣雙方的《房地產(chǎn)買賣合同》中，對上述情形予以關(guān)注，那么在實際的房屋交接過程中，這樣的矛盾會在很大程度上被避免。自來水公司目前實行的是戶名住宅地址制度，大多數(shù)的房產(chǎn)上下家不需要辦理水表過戶手續(xù)。但在交房時根據(jù)買賣合同的約定，雙方須要進(jìn)行抄表讀數(shù)，并按實際的抄表數(shù)由業(yè)主結(jié)清所欠費用。按自來水公司的規(guī)定不論是誰使用的，凡發(fā)生逾期未繳的按日加收千分之二的滯納金，如經(jīng)30日催繳后仍未繳清水費和滯納金的住戶，則停止供水。建議下家在交房前要詢問上家是否已付清水費，交房當(dāng)日要求上家攜帶好近期的水費賬單。按電力公司規(guī)定，凡發(fā)現(xiàn)私自裝拆電表箱、私自開啟封印、擅自改變計量裝置等行為均屬違章行為，違者按違章用電處理。因此，在交房時建議下家親自查驗電表是否有移動改裝的痕跡。在實際操作中，現(xiàn)新建商品房的電表戶名基本為業(yè)主本人或是開發(fā)商名字。在辦理交房手續(xù)時除雙方核對電表讀數(shù)外，還須雙方攜帶本人身份證件、房產(chǎn)證、私章等前往所在地電力營業(yè)廳辦理電表過戶更名手續(xù)，并結(jié)清該電表的所有欠費。按照煤氣公司的規(guī)定，上下家必須憑《房屋買賣合同》其中須寫明本房價已包含煤氣設(shè)施費或該煤氣設(shè)備無償轉(zhuǎn)讓的證明文字，以及上下家的身份證，上家近期的煤氣費賬單，雙方親自到燃?xì)獠块T辦理過戶更名手續(xù)。更名手續(xù)費10元由下家承擔(dān)。對于沒有約定或約定不清的，燃?xì)獠块T將拒絕辦理。 :有線電視實行一戶一卡制，如遇上家拖欠費用的情況，時間一長，有線站會作封端處理。因此在交房時下家可要求上家提交交房當(dāng)日上月的有線電視費收據(jù)憑證及有線電視初裝憑證。下家憑上述兩樣資料和新的房地產(chǎn)權(quán)證，即可到房屋所在地的街道有線電視站辦理過戶手續(xù)。，寬帶費用如果下家無需延用上家的電話號碼，則上家可以去電信公司注銷或遷移該號碼，然后下家另外自行申請安裝電話。如果下家需要延用上家的電話號碼，則上下家一起到電信部門辦理過戶手續(xù)，并以交房當(dāng)日為準(zhǔn)結(jié)算話費賬單。至于寬帶費用以交房當(dāng)日為準(zhǔn)并以上月賬單結(jié)算。按照房地產(chǎn)管理部門的規(guī)定，住宅轉(zhuǎn)讓時，維修資金賬戶中余款是不予退還的，因此上家憑《商品住宅維修資金結(jié)算交割單》綠色聯(lián)可向下家按實結(jié)算或贈送給下家。同時維修資金的所有人更名為下家。建議上下家到房屋所在地的物業(yè)管理處辦理以交房當(dāng)日為準(zhǔn)結(jié)算物業(yè)管理費。同時下家辦理物業(yè)進(jìn)戶手續(xù)。在交房時上家的戶口沒有及時遷出是發(fā)生糾紛最多的因素之一。因此下家在交房當(dāng)日前一天可以到房屋所在地的警署查閱上家的戶口是否已經(jīng)遷出。如果上家戶口要在交房后才可遷出，則下家一定要與上家就此問題約定清楚并做好書面確認(rèn)。二手房過戶交易費用表收費項目出售方購買方收款人%%交易中心2手續(xù)費5元/平方米（上下家各付一半）交易中心%交易中心4權(quán)證登記費免交100元交易中心5權(quán)證貼花免交5元/本交易中心6地基圖免交25元192元交易中心%1%中介機(jī)構(gòu)或經(jīng)紀(jì)公司二手房貸款“七步走” ：如果要順利并成功取得二手房按揭貸款，消費者一般要“七步走”：第一步：先找好意欲購買的房屋，但是該房屋必須是產(chǎn)權(quán)明晰（已辦理《房屋所有權(quán)證》），并具備符合ZF規(guī)定的進(jìn)入房地產(chǎn)市場流通的條件的房屋。第二步：選擇一家銀行指定的能辦理按揭貸款業(yè)務(wù)的房產(chǎn)交易代理機(jī)構(gòu)（如泉州房產(chǎn)交易管理所房地產(chǎn)中介事務(wù)所），并在該機(jī)構(gòu)完成房產(chǎn)價值評估工作，交納房產(chǎn)評估費。第三步：申請二手房抵押貸款時應(yīng)填寫借款申請表，并向貸款銀行提交下列資料：（居民身份證、戶口簿或其他有效居留證件）、學(xué)歷證明、婚姻狀況證明；，并可有選擇性地提供包括存款證明、有價證券在內(nèi)的其他財產(chǎn)證明；以上證明資料越全面，銀行在放貸評審中的評分越高，享有貸款金額及時間的條件越優(yōu)越；；；％的自有資金；。而售房人須提供如下資料：（含共有人）身份證明及復(fù)印件、婚姻狀況證明；；；，須提供承租戶同意出售的證明文件；。第四步：銀行對買賣雙方送交的資料的真實性、合法性、合規(guī)性及借款人的資信進(jìn)行審查，審查合格后，出具《貸款承諾函》給買方，銀行會注明提供幾成，幾年按揭貸款。第五步：買方將購房的首期款存入銀行指定的房產(chǎn)交易代理機(jī)構(gòu)（如泉州房產(chǎn)交易管理所房地產(chǎn)中介事務(wù)所）在該行的賬戶，由銀行凍結(jié)，售房人于首期款交付、《貸款承諾函》簽訂后，到泉州房地產(chǎn)交易管理所辦理房屋交易手續(xù)。第六步：房屋交易手續(xù)及新《房屋所有權(quán)證》辦理完畢后，買房人與貸款銀行簽訂借款合同，辦理抵押、保險等有關(guān)擔(dān)保手續(xù)。第七步：借款合同生效，資金劃入買方的指定賬戶，然后買方將貸款和首期款一并交付給售房人。如何規(guī)避交易風(fēng)險今年3月，林女士和劉先生約定以18萬元總價成交劉先生在泉州市區(qū)的一套住宅，林女士先支付8萬元給劉先生，其余10萬元按揭貸款，雙方到產(chǎn)權(quán)部門辦理了過戶手續(xù)，林女士以過戶后的產(chǎn)權(quán)證為抵押向銀行申請貸款。不料，銀行在審批過程中以林女士不具備相應(yīng)的還款能力為由拒絕了貸款申請，兩人都沒有料到好端端的一宗買賣會泡湯。由于林女士在不清楚自己能否申請到銀行貸款前就同劉先生辦理了過戶手續(xù)，最后功虧一簣，不僅買房不成，還要在辦理過戶手續(xù)中支付相關(guān)的費用。對于林女士在交易時出現(xiàn)的這一問題，專業(yè)人士指出，二手房交易的風(fēng)險在二手房按揭過程中同樣存在，交易雙方應(yīng)盡量規(guī)避。一、一般情況下，辦理二手房按揭，交易雙方應(yīng)在辦理過戶手續(xù)之前就申請，而在辦理過戶手續(xù)之后再申請，就會造成交易不成的危險。銀行在審批貸款時除了要調(diào)查買方的經(jīng)濟(jì)狀況，有無還款能力外，還要求雙方提供房屋的評估報告，取評估價和交易價中較低的價格確定其貸款金額。買方需要支付不少于30％的首期款，同時貸款年限還要以房屋的使用年限等因素進(jìn)行確定。買賣雙方不清楚這些環(huán)節(jié)都有可能導(dǎo)致交易失敗。二、辦理二手房按揭，需要辦理完過戶手續(xù)，產(chǎn)權(quán)人的名字由賣方更換為買方后，才能以該處房產(chǎn)作為抵押申請貸款。一般情況下，在辦理過戶手續(xù)前，買方支付的首期款應(yīng)存入銀行指定的房產(chǎn)交易代理機(jī)構(gòu)在該行的賬戶，由銀行凍結(jié)，這樣可以避免類似買方惡意拖延辦理按揭手續(xù)的時間，賣方