【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 辦理的手續(xù)一致，當(dāng)事人之間未提出異議，出庭資格有效，準(zhǔn)許參加訴訟，現(xiàn)在開庭。（敲法槌）審判長(zhǎng)：依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第40條第1款、第120條的規(guī)定，湖北省宜昌市西陵區(qū)民法院今天依法公開開庭審理易鑫花園住宅小區(qū)系告襄鐵中心一案。下面宣布合議庭組成人員，本案由本院民事審判庭庭長(zhǎng)劉斯娜擔(dān)任審判長(zhǎng)和本院審判員曾偉治，以及人民審判員梁杰飛組成合議庭，書記員吳銀英擔(dān)任法庭記錄。審判長(zhǎng)：現(xiàn)在告知當(dāng)事人在法庭上的訴訟權(quán)利和訴訟義務(wù)。當(dāng)事人在法庭上享有以下訴訟權(quán)利：。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第446條的規(guī)定，當(dāng)事人有申請(qǐng)回避的權(quán)利。審判人員有以下三種情況，可能影響案件公正審理的，當(dāng)事人有權(quán)口頭或書面申請(qǐng)他們回避：（1）、是本案當(dāng)事人或者是當(dāng)事人、訴訟代理人的近親屬；（2）、與本案有利害關(guān)系；（3）、與本案當(dāng)事人有其他關(guān)系，可能影響對(duì)案件的公正審理的。提出回避申請(qǐng)應(yīng)當(dāng)在開庭前提出；在開庭過程中得知需要回避事項(xiàng)的應(yīng)當(dāng)在法庭辯論終結(jié)前提出，并且向法庭說明正當(dāng)理由。，當(dāng)事人可以向證人、鑒定人、勘驗(yàn)人發(fā)問，可以申請(qǐng)重新調(diào)查、勘驗(yàn)和鑒定。、變更、增加訴訟請(qǐng)求的權(quán)利，被告有反訴的權(quán)利；上訴人有放棄、變更、增加上訴請(qǐng)求的權(quán)利，對(duì)方當(dāng)事人有進(jìn)行答辯反駁的權(quán)利。原告增加、變更訴訟請(qǐng)求，被告反訴，上訴人增加、變更上訴請(qǐng)求，應(yīng)在法庭辯論結(jié)束前提出。當(dāng)事人在法庭上必須自覺履行下列訴訟義務(wù)：依法正確行使訴訟權(quán)利；遵守法庭紀(jì)律和訴訟秩序，聽從審判長(zhǎng)指揮；對(duì)自己提出的主張有責(zé)任提供證據(jù)；如實(shí)陳述案件事實(shí)，不得歪曲事實(shí)，提供虛假證據(jù)，不得偽造證據(jù)。否則，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。原告，是否聽清當(dāng)事人在法庭上的訴訟權(quán)利和訴訟義務(wù)？原告：聽清楚了。審判長(zhǎng)：對(duì)于本合議庭組成人員及書記員是否提出回避請(qǐng)求？原告：不申請(qǐng)。審判長(zhǎng)：被告是否聽清當(dāng)事人在法庭上的訴訟權(quán)利和訴訟義務(wù)？被告：聽清楚了。審判長(zhǎng)：被告，對(duì)于本合議庭組成人員及書記員是否提出回避請(qǐng)求？被告:不申請(qǐng)。二、法庭調(diào)查階段審判長(zhǎng)：下面進(jìn)行法庭事實(shí)調(diào)查，當(dāng)事人對(duì)自己提出的主張有責(zé)任提供證據(jù)，反駁對(duì)方的主張應(yīng)當(dāng)說明理由。先由原告陳述事實(shí)、訴訟請(qǐng)求及理由。原告代理人（達(dá)）：2003年，原告與被告簽訂商品房買賣合同，購(gòu)買該小區(qū)商品房。同年年底，該小區(qū)商品房銷售完畢。2004年10月，被告為額外牟取利益，擅自將該小區(qū)原設(shè)計(jì)為“會(huì)所”部分建成住宅商品房進(jìn)行出售。原告認(rèn)為，被告違反小區(qū)原設(shè)計(jì)規(guī)劃，擅自將“會(huì)所”改建為住宅商品房進(jìn)行銷售的行為違反了《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，損害了原告的合法權(quán)益。特提起訴訟，請(qǐng)求法院予以解決。審判長(zhǎng)：原告是否有補(bǔ)充。原告：沒有。審判長(zhǎng)：下面由被告針對(duì)原告的起訴發(fā)表你們的意見。被告代理人（芬）：原告不具有本案訴訟主體資格的理由主要有兩個(gè)方面。第一，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十九條第一款規(guī)定：“業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定”。而本案是商品房買賣合同糾紛，完全與物業(yè)管理無關(guān)，怎么無關(guān)本案原告即使有業(yè)主大會(huì)授權(quán)，也因該授權(quán)超出業(yè)主大會(huì)本身的職責(zé)而無效。第二，根據(jù)最高人民法院民一庭意見，“與物業(yè)管理無關(guān)的個(gè)別或部分業(yè)主的事宜，業(yè)主委員會(huì)無權(quán)向人民法院提起民事訴訟”。綜上，原告不具有本案訴訟主體資格。答辯人的行為未損害原告的合法權(quán)益，故原告請(qǐng)求賠償損失于法無據(jù)，因此答辯人無須向原告支付任何賠償金。審判長(zhǎng)：被告，是否要補(bǔ)充？被告：沒有。審判長(zhǎng)：現(xiàn)在進(jìn)行庭審舉證和質(zhì)證，當(dāng)事人舉證和質(zhì)證必須按照下列程序和要求進(jìn)行?！吨腥A人民共和國(guó)民事訴訟法》第63條規(guī)定的七種證據(jù)形式，即書證、物證、視聽資料、證人證言、當(dāng)事人的陳述、鑒定結(jié)論、勘驗(yàn)筆錄。，書記應(yīng)同時(shí)提供原件，以備當(dāng)庭核對(duì)，物證要提供原物，原物確實(shí)無法提供的，要說明原物存放的地點(diǎn)。，應(yīng)向法庭陳述證據(jù)的名稱、證據(jù)的來源和證據(jù)的基本內(nèi)容，說明提供該份或該組證據(jù)的目的，要證明什么問題。，要對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性進(jìn)行確認(rèn)，對(duì)該證據(jù)的取得是否合法提出意見，同時(shí)，應(yīng)明確提出該證據(jù)是否能夠證明對(duì)方的主張。反駁對(duì)方的意見應(yīng)說明理由或提供相關(guān)證據(jù)。，視為對(duì)該證據(jù)無異議。對(duì)質(zhì)證意見的辯解也要求明確作出同意或者反對(duì)的表態(tài)，否則視為無異議。，另一方質(zhì)證時(shí)可以就相關(guān)問題提問，但提問須經(jīng)審判長(zhǎng)許可?，F(xiàn)在，原告按訴訟請(qǐng)求的各項(xiàng)內(nèi)容分別舉證。原告代理人（達(dá)）：我方提交的證據(jù)主要有4份：1.《易鑫花園商品房買賣合同》2.《商品住宅使用說明書》4.《易鑫花園小區(qū)前期及過渡期物業(yè)管理委托合同》審判長(zhǎng)：被告對(duì)原告提供的證據(jù)有無異議？被告代理人（芬）：我方對(duì)被告方出示的證據(jù)真實(shí)性、合法性沒有異議，審判長(zhǎng)：原告是否有新的證據(jù)要出示？原告代理人（達(dá)）：沒有。審判長(zhǎng)：被告對(duì)原告出示的證據(jù)均無異議，下面請(qǐng)?jiān)婊卮鸷献h庭的問題。審（英）：原告，證據(jù)中全體業(yè)主授權(quán)易鑫花園業(yè)委會(huì)代表業(yè)主的委托書關(guān)系到認(rèn)定易鑫花園業(yè)委會(huì)是否具有本案訴訟主體資格商品房所有權(quán)問題，是否可以當(dāng)庭提交？被告：可以，在這，都是原件。審（英）：請(qǐng)當(dāng)值法警遞交上來。（法警遞交，法官核對(duì)，給書記員）審判長(zhǎng)：原告對(duì)此材料是否有異議。原告：沒有。審判長(zhǎng)：合議庭提問完畢，被告是否向法庭提交證據(jù)？被告代理人（芬）：是的，審判長(zhǎng)，我方出示的證據(jù)共有2份：《房屋所有權(quán)證》，房屋所有權(quán)證是國(guó)家規(guī)定唯一能證明房屋所有權(quán)的權(quán)證?！斗课菟袡?quán)證》證明易鑫花園業(yè)委會(huì)如果對(duì)該權(quán)證有異議，也只能向宜昌市房管部門申請(qǐng)，而無權(quán)直接要求襄鐵中心賠償損失。審判長(zhǎng)：下面由被告對(duì)原告提供的證據(jù)進(jìn)行質(zhì)證。被告，對(duì)原告的提供的證據(jù)是否有異議？被告代理人（芬）：我方對(duì)原告方提供的第四份證據(jù)有異議。請(qǐng)審判長(zhǎng)允許我對(duì)被告發(fā)問。襄鐵中心在整個(gè)開發(fā)活動(dòng)中根本沒有修建公用停車庫(kù)，易鑫花園業(yè)委會(huì)所爭(zhēng)議的“公用停車庫(kù)”的位置是襄鐵中心經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)，在房管部門辦理了房屋所有權(quán)證的會(huì)所，襄鐵中心出售自己擁有產(chǎn)權(quán)的會(huì)所合理合法，且該部分未納于公攤面積。何以認(rèn)定襄鐵中心將“公用停車庫(kù)”贈(zèng)與全體業(yè)主？原告代理人(達(dá)): 被告與小區(qū)前期物業(yè)管理公司訂立的屬于商品房買賣合同組成部分的物業(yè)管理委托合同中也約定，將“公用停車庫(kù)”贈(zèng)與全體業(yè)主，應(yīng)認(rèn)定“公用停車庫(kù)”歸全體業(yè)主所有。（審判長(zhǎng)征詢合議庭成員有無需要向當(dāng)事人發(fā)問的問題。）審判長(zhǎng)：合議庭發(fā)問完畢。審判長(zhǎng)：原告，被告，還有其他證據(jù)材料需要補(bǔ)充提交沒有？原告：沒有。被告：沒有。審判長(zhǎng)：根據(jù)原告陳述的訴訟理由和被告陳述的答辯意見，合議庭認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)應(yīng)該是以下兩個(gè)方面：第一、易鑫花園業(yè)委會(huì)是否具有本案訴訟主體資格？第二、襄鐵中心在本案的商品房買賣活動(dòng)中是否存在違約行為或侵權(quán)行為？審判長(zhǎng)：原告，對(duì)以上爭(zhēng)議焦點(diǎn)你是否同意？原告：同意。審判長(zhǎng)：原告，是否有補(bǔ)充？原告：沒有。審判長(zhǎng)：被告，對(duì)以上爭(zhēng)議焦點(diǎn)是否同意？被告：同意。審判長(zhǎng)：被告，是否有補(bǔ)充？被告：沒有。審判長(zhǎng)：由于各方都無異議，就請(qǐng)圍繞辯論焦點(diǎn)發(fā)表辯論意見。首先，法庭辯論階段給各方當(dāng)事人確立幾個(gè)共同的辯論原則：第一，不許進(jìn)行人身攻擊；第二，在辯論的時(shí)候不得重復(fù)發(fā)表意見，包括不再重復(fù)事實(shí)、不再重復(fù)證據(jù)以及質(zhì)證意見。三、法庭辯論階段審判長(zhǎng)：下面進(jìn)行法庭辯論，首先由原告針對(duì)爭(zhēng)議焦點(diǎn)發(fā)表辯論意見。原告代理人(霞)：易鑫花園小區(qū)位于宜昌市得勝街24號(hào)，是由被告開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)。被告在銷售房屋時(shí)向小區(qū)業(yè)主表示，為了解決業(yè)主停車難的實(shí)際困難，開發(fā)商已將原規(guī)劃圖紙所標(biāo)明“會(huì)所”處，即A座第一層面積共275平方米，改變命名為“公用停車庫(kù)”，由全體業(yè)主入住后共同享有、使用。然而，各業(yè)主人住后才發(fā)現(xiàn)，被告公然違反誠(chéng)信，不僅未依約定將“公用停車庫(kù)”交付給物業(yè)管理公司以供全體業(yè)主使用，反而建成住宅進(jìn)行銷售牟利。而且，被告與小區(qū)前期物業(yè)管理公司訂立的屬于商品房買賣合同組成部分的物業(yè)管理委托合同中也約定，將“公用停車庫(kù)”贈(zèng)與全體業(yè)主。綜上，易鑫花園業(yè)委會(huì)認(rèn)為，被告將本應(yīng)屬于全體業(yè)主共有的“公用停車庫(kù)”改建為住宅予以發(fā)售，屬于擅自處分屬于易鑫花園業(yè)委會(huì)的財(cái)產(chǎn)，既構(gòu)成違約又侵犯了易鑫花園業(yè)委會(huì)的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十七條的規(guī)定，該共用建筑的所有權(quán)依法應(yīng)屬全體業(yè)主享有?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第五十八條規(guī)定：“違反本條例的規(guī)定，建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。”據(jù)此，易鑫花園業(yè)委會(huì)有權(quán)要求 被告賠償損失。為保護(hù)全體業(yè)主的共同利益免受不法侵害，易鑫花園業(yè)委會(huì)現(xiàn)依法提起訴訟，懇請(qǐng)人民法院依法判決被告向原告易鑫花園業(yè)委會(huì)賠償損失609 050元。審判長(zhǎng)：下面由被告作辯論發(fā)言。被告代理人（濤）： 第一，易鑫花園業(yè)委會(huì)不具有本案訴訟主體資格。首先，本案是商品房買賣合同糾紛，襄鐵中心作為開發(fā)商從未與易鑫花園業(yè)委會(huì)簽訂過商品房買賣合同，易鑫花園業(yè)委會(huì)不是本案商品房買賣合同當(dāng)事人。根據(jù)合同相對(duì)性原則，易鑫花園業(yè)委會(huì)不能主張合同權(quán)利。其次，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十九條第一款規(guī)定：“業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定”。而本案是商品房買賣合同糾紛，完全與物業(yè)管理無關(guān)。所以，即使本案易鑫花園業(yè)委會(huì)提起訴訟系經(jīng)過業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，也因?yàn)樵撌跈?quán)超出業(yè)主大會(huì)本身的職責(zé)而無效。最后，根據(jù)最高人民法院關(guān)于“與物業(yè)管理無關(guān)的個(gè)別或部分業(yè)主的事宜，業(yè)主委員會(huì)無權(quán)向人民法院提起民事訴訟”的相關(guān)意見，易鑫花園業(yè)委會(huì)亦不具有本案訴訟主體資格。第二，襄鐵中心在本案的商品房買賣活動(dòng)中沒有違約行為，更不存在侵權(quán)行為，原告認(rèn)為“被告違反小區(qū)原設(shè)計(jì)規(guī)劃，擅自將會(huì)所改建為住宅商品房進(jìn)行銷售的行為違反了《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，損害了原告的合法權(quán)益”理由不成立。襄鐵中心在與易鑫花園業(yè)委會(huì)的業(yè)主簽訂的商品房買賣合同中，從未承諾提供公用停車庫(kù)供業(yè)主使用；襄鐵中心與物業(yè)公司的前期物業(yè)管理合同中，雙方也從未約定提供公用停車庫(kù)給業(yè)主使用；襄鐵中心在整個(gè)開發(fā)活動(dòng)中根本沒有修建公用停車庫(kù)，易鑫花園業(yè)委會(huì)所爭(zhēng)議的“公用停車庫(kù)”的位置是襄鐵中心經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)，在房管部門辦理了房屋所有權(quán)證的會(huì)所，襄鐵中心出售自己擁有產(chǎn)權(quán)的會(huì)所合理合法，且該部分未納于公攤面積。第三，易鑫花園業(yè)委會(huì)無權(quán)要求襄鐵中心賠償損失。本案是因“公用停車庫(kù)”房屋所有權(quán)引發(fā)的糾紛，因?yàn)橐瞬蟹抗懿块T已經(jīng)為購(gòu)買人辦理了房屋所有權(quán)證，所有權(quán)證是國(guó)家規(guī)定唯一能證明房屋所有權(quán)的權(quán)證。易鑫花園業(yè)委會(huì)如果對(duì)該權(quán)證有異議，也只能向宜昌市房管部門申請(qǐng)，而無權(quán)直接要求襄鐵中心賠償損失。綜上分析，原告的訴訟請(qǐng)求不成立，請(qǐng)求人民法院駁回原告易鑫花園業(yè)委會(huì)的訴訟請(qǐng)求。審判長(zhǎng)：雙方互相辯論。原告代理人（霞）：審判員，我認(rèn)為被告擅自將會(huì)所改建為住宅商品房進(jìn)行銷售的行為違反了《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，損害了原告的合法權(quán)益”。被告代理人（濤）：原告代理人，你方認(rèn)為被告擅自將會(huì)所改建為住宅商品房進(jìn)行銷售的行為為侵權(quán)行為，損害了原告的合法權(quán)益，那么你認(rèn)為原告權(quán)利的來源是什么？原告代理人（霞）：在被告與宜昌合田物業(yè)有限責(zé)任公司于2003年7月9日簽訂的小區(qū)前期及過渡期物業(yè)管理委托合同第二條，關(guān)于小區(qū)基本情況的說明中表明小區(qū)有公用停車庫(kù)共計(jì)275平方米，公用停車庫(kù)所在位置即為原設(shè)計(jì)中的“會(huì)所”；且《商品住宅使用說明書》中設(shè)施配置及注意事項(xiàng)的第五項(xiàng)消防設(shè)施說明表明2號(hào)樓車庫(kù)內(nèi)設(shè)立四個(gè)消防箱。易鑫花園住宅小區(qū)共有住宅78套。被告代理人（濤）：物業(yè)管理委托合同和《商品住宅使用說明書》中只是說明了小區(qū)的內(nèi)部規(guī)劃，但是這并不表明我們承諾提供公用停車庫(kù)供業(yè)主使用原告代理人（霞）：當(dāng)初和業(yè)主簽訂房屋買賣合同時(shí)，你們提供的商品住宅使用說明書就有相當(dāng)?shù)暮贤ЯΓ热荒銈円部隙ㄟ@兩份文件說明有公用停車庫(kù)這部分，那么你們就應(yīng)該履行合同義務(wù)。被告代理人（濤）：襄鐵中心作為開發(fā)商從未與原告簽訂過商品房買賣合同，易鑫花園業(yè)委會(huì)不是本案商品房買賣合同當(dāng)事人。根據(jù)合同相對(duì)性原則，易鑫花園業(yè)委會(huì)不能主張合同權(quán)利。其次，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十九條第一款規(guī)定：“業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定”。完全與物業(yè)管理無關(guān)。所以，即使本案易鑫花園業(yè)委會(huì)提起訴訟系經(jīng)過業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，也因?yàn)樵撌跈?quán)超出業(yè)主大會(huì)本身的職責(zé)而無效。最后，根據(jù)最高人民法院關(guān)于“與物業(yè)管理無關(guān)的個(gè)別或部分業(yè)主的事宜，業(yè)主委員會(huì)無權(quán)向人民法院提起民事訴訟”的相關(guān)意見，易鑫花園業(yè)委會(huì)亦不具有本案訴訟主體資格。原告代理人（霞）：首先原告提起的是侵權(quán)之訴，而并非買賣合同之訴，其次，本次的訴訟是由全體業(yè)主授權(quán)易鑫花園業(yè)委會(huì)代表全體業(yè)主提起的，再次，業(yè)委會(huì)為業(yè)主取回公用停車位的權(quán)利實(shí)質(zhì)上就是與物業(yè)管理有關(guān)的事物。審判長(zhǎng)：法庭辯論階段即將結(jié)束，各方當(dāng)事人就各爭(zhēng)議焦點(diǎn)是否還有新的意見？審判長(zhǎng)：原告原告代理人（達(dá)）：沒有審判長(zhǎng)：被告。被告代理人（芬）：沒有審判長(zhǎng)：法庭審查結(jié)束，圍繞爭(zhēng)議焦點(diǎn)，雙方當(dāng)事人進(jìn)行了充分的法庭辯論，雙方無新的辯論，辯論結(jié)束?，F(xiàn)在雙方當(dāng)事人進(jìn)行最后陳述，在最后陳述階段雙方當(dāng)事人可以簡(jiǎn)單明確的表明對(duì)于本案的處理意見和各自是否堅(jiān)持訴訟主張的意愿。首先，由原告發(fā)表你方的最后陳述意見。原告：被告違反小區(qū)原設(shè)計(jì)規(guī)劃，擅自將“會(huì)所”改建為住宅商品房進(jìn)行銷售的行為違法，事實(shí)清楚，適用法律正確，程序合法。請(qǐng)法院支持我方訴訟請(qǐng)求，審判長(zhǎng)：下面由被告發(fā)表最后陳述意見。被告：原告的訴訟請(qǐng)求事實(shí)不清，依法無據(jù)，請(qǐng)求人民法院駁回原告易鑫花園業(yè)委會(huì)的訴訟請(qǐng)求。四、法庭調(diào)解判決階段審判長(zhǎng)：下面依據(jù)法律有關(guān)規(guī)定，對(duì)本案進(jìn)行調(diào)解。原告，是否同意調(diào)解？原告：不同意。審判長(zhǎng)：被告，是否同意調(diào)解？被告：不同意。審判長(zhǎng)：由于原被告不同意調(diào)解，本庭不再組織調(diào)解，合議庭需要對(duì)本案休庭十分鐘進(jìn)行評(píng)議。審判長(zhǎng)：下面宣布休庭十分鐘，合議庭進(jìn)行評(píng)議。請(qǐng)雙方當(dāng)事人查閱庭審筆錄，并且在庭審筆錄上簽字，如果認(rèn)為庭審筆錄有錯(cuò)誤或者有遺漏，征得書記員許可后，可以申請(qǐng)另頁補(bǔ)正。五、合議庭評(píng)議階段書記員：全體起立，請(qǐng)合議庭退庭。（合議庭下）