【文章內(nèi)容簡介】 辦理的手續(xù)一致，當事人之間未提出異議，出庭資格有效，準許參加訴訟，現(xiàn)在開庭。（敲法槌）審判長：依照《中華人民共和國民事訴訟法》第40條第1款、第120條的規(guī)定，湖北省宜昌市西陵區(qū)民法院今天依法公開開庭審理易鑫花園住宅小區(qū)系告襄鐵中心一案。下面宣布合議庭組成人員，本案由本院民事審判庭庭長劉斯娜擔任審判長和本院審判員曾偉治，以及人民審判員梁杰飛組成合議庭，書記員吳銀英擔任法庭記錄。審判長：現(xiàn)在告知當事人在法庭上的訴訟權(quán)利和訴訟義務(wù)。當事人在法庭上享有以下訴訟權(quán)利：。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第446條的規(guī)定，當事人有申請回避的權(quán)利。審判人員有以下三種情況，可能影響案件公正審理的，當事人有權(quán)口頭或書面申請他們回避：（1）、是本案當事人或者是當事人、訴訟代理人的近親屬；（2）、與本案有利害關(guān)系；（3）、與本案當事人有其他關(guān)系，可能影響對案件的公正審理的。提出回避申請應(yīng)當在開庭前提出；在開庭過程中得知需要回避事項的應(yīng)當在法庭辯論終結(jié)前提出，并且向法庭說明正當理由。，當事人可以向證人、鑒定人、勘驗人發(fā)問，可以申請重新調(diào)查、勘驗和鑒定。、變更、增加訴訟請求的權(quán)利，被告有反訴的權(quán)利；上訴人有放棄、變更、增加上訴請求的權(quán)利，對方當事人有進行答辯反駁的權(quán)利。原告增加、變更訴訟請求，被告反訴，上訴人增加、變更上訴請求，應(yīng)在法庭辯論結(jié)束前提出。當事人在法庭上必須自覺履行下列訴訟義務(wù)：依法正確行使訴訟權(quán)利；遵守法庭紀律和訴訟秩序，聽從審判長指揮；對自己提出的主張有責任提供證據(jù)；如實陳述案件事實，不得歪曲事實，提供虛假證據(jù)，不得偽造證據(jù)。否則，應(yīng)當承擔法律責任。原告，是否聽清當事人在法庭上的訴訟權(quán)利和訴訟義務(wù)？原告：聽清楚了。審判長：對于本合議庭組成人員及書記員是否提出回避請求？原告：不申請。審判長：被告是否聽清當事人在法庭上的訴訟權(quán)利和訴訟義務(wù)？被告：聽清楚了。審判長：被告，對于本合議庭組成人員及書記員是否提出回避請求？被告:不申請。二、法庭調(diào)查階段審判長：下面進行法庭事實調(diào)查，當事人對自己提出的主張有責任提供證據(jù)，反駁對方的主張應(yīng)當說明理由。先由原告陳述事實、訴訟請求及理由。原告代理人（達）：2003年，原告與被告簽訂商品房買賣合同，購買該小區(qū)商品房。同年年底，該小區(qū)商品房銷售完畢。2004年10月，被告為額外牟取利益，擅自將該小區(qū)原設(shè)計為“會所”部分建成住宅商品房進行出售。原告認為，被告違反小區(qū)原設(shè)計規(guī)劃，擅自將“會所”改建為住宅商品房進行銷售的行為違反了《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，損害了原告的合法權(quán)益。特提起訴訟，請求法院予以解決。審判長：原告是否有補充。原告：沒有。審判長：下面由被告針對原告的起訴發(fā)表你們的意見。被告代理人（芬）：原告不具有本案訴訟主體資格的理由主要有兩個方面。第一，根據(jù)《物業(yè)管理條例》第十九條第一款規(guī)定：“業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定”。而本案是商品房買賣合同糾紛，完全與物業(yè)管理無關(guān)，怎么無關(guān)本案原告即使有業(yè)主大會授權(quán)，也因該授權(quán)超出業(yè)主大會本身的職責而無效。第二，根據(jù)最高人民法院民一庭意見，“與物業(yè)管理無關(guān)的個別或部分業(yè)主的事宜，業(yè)主委員會無權(quán)向人民法院提起民事訴訟”。綜上，原告不具有本案訴訟主體資格。答辯人的行為未損害原告的合法權(quán)益，故原告請求賠償損失于法無據(jù)，因此答辯人無須向原告支付任何賠償金。審判長：被告，是否要補充？被告：沒有。審判長：現(xiàn)在進行庭審舉證和質(zhì)證，當事人舉證和質(zhì)證必須按照下列程序和要求進行。《中華人民共和國民事訴訟法》第63條規(guī)定的七種證據(jù)形式，即書證、物證、視聽資料、證人證言、當事人的陳述、鑒定結(jié)論、勘驗筆錄。，書記應(yīng)同時提供原件，以備當庭核對，物證要提供原物，原物確實無法提供的，要說明原物存放的地點。，應(yīng)向法庭陳述證據(jù)的名稱、證據(jù)的來源和證據(jù)的基本內(nèi)容，說明提供該份或該組證據(jù)的目的，要證明什么問題。，要對該證據(jù)的真實性進行確認，對該證據(jù)的取得是否合法提出意見，同時，應(yīng)明確提出該證據(jù)是否能夠證明對方的主張。反駁對方的意見應(yīng)說明理由或提供相關(guān)證據(jù)。，視為對該證據(jù)無異議。對質(zhì)證意見的辯解也要求明確作出同意或者反對的表態(tài)，否則視為無異議。，另一方質(zhì)證時可以就相關(guān)問題提問，但提問須經(jīng)審判長許可?，F(xiàn)在，原告按訴訟請求的各項內(nèi)容分別舉證。原告代理人（達）：我方提交的證據(jù)主要有4份：1.《易鑫花園商品房買賣合同》2.《商品住宅使用說明書》4.《易鑫花園小區(qū)前期及過渡期物業(yè)管理委托合同》審判長：被告對原告提供的證據(jù)有無異議？被告代理人（芬）：我方對被告方出示的證據(jù)真實性、合法性沒有異議，審判長：原告是否有新的證據(jù)要出示？原告代理人（達）：沒有。審判長：被告對原告出示的證據(jù)均無異議，下面請原告回答合議庭的問題。審（英）：原告，證據(jù)中全體業(yè)主授權(quán)易鑫花園業(yè)委會代表業(yè)主的委托書關(guān)系到認定易鑫花園業(yè)委會是否具有本案訴訟主體資格商品房所有權(quán)問題，是否可以當庭提交？被告：可以，在這，都是原件。審（英）：請當值法警遞交上來。（法警遞交，法官核對，給書記員）審判長：原告對此材料是否有異議。原告：沒有。審判長：合議庭提問完畢，被告是否向法庭提交證據(jù)？被告代理人（芬）：是的，審判長，我方出示的證據(jù)共有2份：《房屋所有權(quán)證》，房屋所有權(quán)證是國家規(guī)定唯一能證明房屋所有權(quán)的權(quán)證。《房屋所有權(quán)證》證明易鑫花園業(yè)委會如果對該權(quán)證有異議，也只能向宜昌市房管部門申請，而無權(quán)直接要求襄鐵中心賠償損失。審判長：下面由被告對原告提供的證據(jù)進行質(zhì)證。被告，對原告的提供的證據(jù)是否有異議？被告代理人（芬）：我方對原告方提供的第四份證據(jù)有異議。請審判長允許我對被告發(fā)問。襄鐵中心在整個開發(fā)活動中根本沒有修建公用停車庫，易鑫花園業(yè)委會所爭議的“公用停車庫”的位置是襄鐵中心經(jīng)規(guī)劃部門批準，在房管部門辦理了房屋所有權(quán)證的會所，襄鐵中心出售自己擁有產(chǎn)權(quán)的會所合理合法，且該部分未納于公攤面積。何以認定襄鐵中心將“公用停車庫”贈與全體業(yè)主？原告代理人(達): 被告與小區(qū)前期物業(yè)管理公司訂立的屬于商品房買賣合同組成部分的物業(yè)管理委托合同中也約定，將“公用停車庫”贈與全體業(yè)主，應(yīng)認定“公用停車庫”歸全體業(yè)主所有。（審判長征詢合議庭成員有無需要向當事人發(fā)問的問題。）審判長：合議庭發(fā)問完畢。審判長：原告，被告，還有其他證據(jù)材料需要補充提交沒有？原告：沒有。被告：沒有。審判長：根據(jù)原告陳述的訴訟理由和被告陳述的答辯意見，合議庭認為，本案的爭議焦點應(yīng)該是以下兩個方面：第一、易鑫花園業(yè)委會是否具有本案訴訟主體資格？第二、襄鐵中心在本案的商品房買賣活動中是否存在違約行為或侵權(quán)行為？審判長：原告，對以上爭議焦點你是否同意？原告：同意。審判長：原告，是否有補充？原告：沒有。審判長：被告，對以上爭議焦點是否同意？被告：同意。審判長：被告，是否有補充？被告：沒有。審判長：由于各方都無異議，就請圍繞辯論焦點發(fā)表辯論意見。首先，法庭辯論階段給各方當事人確立幾個共同的辯論原則：第一，不許進行人身攻擊；第二，在辯論的時候不得重復發(fā)表意見，包括不再重復事實、不再重復證據(jù)以及質(zhì)證意見。三、法庭辯論階段審判長：下面進行法庭辯論，首先由原告針對爭議焦點發(fā)表辯論意見。原告代理人(霞)：易鑫花園小區(qū)位于宜昌市得勝街24號，是由被告開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)。被告在銷售房屋時向小區(qū)業(yè)主表示，為了解決業(yè)主停車難的實際困難，開發(fā)商已將原規(guī)劃圖紙所標明“會所”處，即A座第一層面積共275平方米，改變命名為“公用停車庫”，由全體業(yè)主入住后共同享有、使用。然而，各業(yè)主人住后才發(fā)現(xiàn)，被告公然違反誠信，不僅未依約定將“公用停車庫”交付給物業(yè)管理公司以供全體業(yè)主使用，反而建成住宅進行銷售牟利。而且，被告與小區(qū)前期物業(yè)管理公司訂立的屬于商品房買賣合同組成部分的物業(yè)管理委托合同中也約定，將“公用停車庫”贈與全體業(yè)主。綜上，易鑫花園業(yè)委會認為，被告將本應(yīng)屬于全體業(yè)主共有的“公用停車庫”改建為住宅予以發(fā)售，屬于擅自處分屬于易鑫花園業(yè)委會的財產(chǎn)，既構(gòu)成違約又侵犯了易鑫花園業(yè)委會的財產(chǎn)所有權(quán)。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第二十七條的規(guī)定，該共用建筑的所有權(quán)依法應(yīng)屬全體業(yè)主享有?！段飿I(yè)管理條例》第五十八條規(guī)定：“違反本條例的規(guī)定，建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任?！睋?jù)此，易鑫花園業(yè)委會有權(quán)要求 被告賠償損失。為保護全體業(yè)主的共同利益免受不法侵害，易鑫花園業(yè)委會現(xiàn)依法提起訴訟，懇請人民法院依法判決被告向原告易鑫花園業(yè)委會賠償損失609 050元。審判長：下面由被告作辯論發(fā)言。被告代理人（濤）： 第一，易鑫花園業(yè)委會不具有本案訴訟主體資格。首先，本案是商品房買賣合同糾紛，襄鐵中心作為開發(fā)商從未與易鑫花園業(yè)委會簽訂過商品房買賣合同，易鑫花園業(yè)委會不是本案商品房買賣合同當事人。根據(jù)合同相對性原則，易鑫花園業(yè)委會不能主張合同權(quán)利。其次，《物業(yè)管理條例》第十九條第一款規(guī)定：“業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定”。而本案是商品房買賣合同糾紛，完全與物業(yè)管理無關(guān)。所以，即使本案易鑫花園業(yè)委會提起訴訟系經(jīng)過業(yè)主大會的授權(quán)，也因為該授權(quán)超出業(yè)主大會本身的職責而無效。最后，根據(jù)最高人民法院關(guān)于“與物業(yè)管理無關(guān)的個別或部分業(yè)主的事宜，業(yè)主委員會無權(quán)向人民法院提起民事訴訟”的相關(guān)意見，易鑫花園業(yè)委會亦不具有本案訴訟主體資格。第二，襄鐵中心在本案的商品房買賣活動中沒有違約行為，更不存在侵權(quán)行為，原告認為“被告違反小區(qū)原設(shè)計規(guī)劃，擅自將會所改建為住宅商品房進行銷售的行為違反了《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，損害了原告的合法權(quán)益”理由不成立。襄鐵中心在與易鑫花園業(yè)委會的業(yè)主簽訂的商品房買賣合同中，從未承諾提供公用停車庫供業(yè)主使用；襄鐵中心與物業(yè)公司的前期物業(yè)管理合同中，雙方也從未約定提供公用停車庫給業(yè)主使用；襄鐵中心在整個開發(fā)活動中根本沒有修建公用停車庫，易鑫花園業(yè)委會所爭議的“公用停車庫”的位置是襄鐵中心經(jīng)規(guī)劃部門批準，在房管部門辦理了房屋所有權(quán)證的會所，襄鐵中心出售自己擁有產(chǎn)權(quán)的會所合理合法，且該部分未納于公攤面積。第三，易鑫花園業(yè)委會無權(quán)要求襄鐵中心賠償損失。本案是因“公用停車庫”房屋所有權(quán)引發(fā)的糾紛，因為宜昌市房管部門已經(jīng)為購買人辦理了房屋所有權(quán)證，所有權(quán)證是國家規(guī)定唯一能證明房屋所有權(quán)的權(quán)證。易鑫花園業(yè)委會如果對該權(quán)證有異議，也只能向宜昌市房管部門申請，而無權(quán)直接要求襄鐵中心賠償損失。綜上分析，原告的訴訟請求不成立，請求人民法院駁回原告易鑫花園業(yè)委會的訴訟請求。審判長：雙方互相辯論。原告代理人（霞）：審判員，我認為被告擅自將會所改建為住宅商品房進行銷售的行為違反了《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，損害了原告的合法權(quán)益”。被告代理人（濤）：原告代理人，你方認為被告擅自將會所改建為住宅商品房進行銷售的行為為侵權(quán)行為，損害了原告的合法權(quán)益，那么你認為原告權(quán)利的來源是什么？原告代理人（霞）：在被告與宜昌合田物業(yè)有限責任公司于2003年7月9日簽訂的小區(qū)前期及過渡期物業(yè)管理委托合同第二條，關(guān)于小區(qū)基本情況的說明中表明小區(qū)有公用停車庫共計275平方米，公用停車庫所在位置即為原設(shè)計中的“會所”；且《商品住宅使用說明書》中設(shè)施配置及注意事項的第五項消防設(shè)施說明表明2號樓車庫內(nèi)設(shè)立四個消防箱。易鑫花園住宅小區(qū)共有住宅78套。被告代理人（濤）：物業(yè)管理委托合同和《商品住宅使用說明書》中只是說明了小區(qū)的內(nèi)部規(guī)劃，但是這并不表明我們承諾提供公用停車庫供業(yè)主使用原告代理人（霞）：當初和業(yè)主簽訂房屋買賣合同時，你們提供的商品住宅使用說明書就有相當?shù)暮贤Я?，既然你們也肯定這兩份文件說明有公用停車庫這部分，那么你們就應(yīng)該履行合同義務(wù)。被告代理人（濤）：襄鐵中心作為開發(fā)商從未與原告簽訂過商品房買賣合同，易鑫花園業(yè)委會不是本案商品房買賣合同當事人。根據(jù)合同相對性原則，易鑫花園業(yè)委會不能主張合同權(quán)利。其次，《物業(yè)管理條例》第十九條第一款規(guī)定：“業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定”。完全與物業(yè)管理無關(guān)。所以，即使本案易鑫花園業(yè)委會提起訴訟系經(jīng)過業(yè)主大會的授權(quán)，也因為該授權(quán)超出業(yè)主大會本身的職責而無效。最后，根據(jù)最高人民法院關(guān)于“與物業(yè)管理無關(guān)的個別或部分業(yè)主的事宜，業(yè)主委員會無權(quán)向人民法院提起民事訴訟”的相關(guān)意見，易鑫花園業(yè)委會亦不具有本案訴訟主體資格。原告代理人（霞）：首先原告提起的是侵權(quán)之訴，而并非買賣合同之訴，其次，本次的訴訟是由全體業(yè)主授權(quán)易鑫花園業(yè)委會代表全體業(yè)主提起的，再次，業(yè)委會為業(yè)主取回公用停車位的權(quán)利實質(zhì)上就是與物業(yè)管理有關(guān)的事物。審判長：法庭辯論階段即將結(jié)束，各方當事人就各爭議焦點是否還有新的意見？審判長：原告原告代理人（達）：沒有審判長：被告。被告代理人（芬）：沒有審判長：法庭審查結(jié)束，圍繞爭議焦點，雙方當事人進行了充分的法庭辯論，雙方無新的辯論，辯論結(jié)束?，F(xiàn)在雙方當事人進行最后陳述，在最后陳述階段雙方當事人可以簡單明確的表明對于本案的處理意見和各自是否堅持訴訟主張的意愿。首先，由原告發(fā)表你方的最后陳述意見。原告：被告違反小區(qū)原設(shè)計規(guī)劃，擅自將“會所”改建為住宅商品房進行銷售的行為違法，事實清楚，適用法律正確，程序合法。請法院支持我方訴訟請求，審判長：下面由被告發(fā)表最后陳述意見。被告：原告的訴訟請求事實不清，依法無據(jù)，請求人民法院駁回原告易鑫花園業(yè)委會的訴訟請求。四、法庭調(diào)解判決階段審判長：下面依據(jù)法律有關(guān)規(guī)定，對本案進行調(diào)解。原告，是否同意調(diào)解？原告：不同意。審判長：被告，是否同意調(diào)解？被告：不同意。審判長：由于原被告不同意調(diào)解，本庭不再組織調(diào)解，合議庭需要對本案休庭十分鐘進行評議。審判長：下面宣布休庭十分鐘，合議庭進行評議。請雙方當事人查閱庭審筆錄，并且在庭審筆錄上簽字，如果認為庭審筆錄有錯誤或者有遺漏，征得書記員許可后，可以申請另頁補正。五、合議庭評議階段書記員：全體起立，請合議庭退庭。（合議庭下）