【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，合作合同未經(jīng)審批，應(yīng)為無(wú)效。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，未經(jīng)國(guó)土主管部門(mén)審批只是未辦理行政審批手續(xù)，從合同關(guān)系角度看，應(yīng)該有效，可責(zé)令雙方補(bǔ)辦手續(xù)。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，未經(jīng)政府審批，應(yīng)該認(rèn)定合作合同未生效。目前，法律和行政法規(guī)并未明文規(guī)定合作合同報(bào)政府審批生效。認(rèn)為對(duì)此問(wèn)題的處理，在不同時(shí)期應(yīng)有所區(qū)別。因?yàn)椤冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》頒布前后，《民法通則》、最高人民法院關(guān)于《城市房地產(chǎn)管理法》的司法解釋、《合同法》及最高人民法院關(guān)于《合同法》的司法解釋?zhuān)瑢?duì)于合同效力的認(rèn)定，針對(duì)不同時(shí)期的情況，均有不同的規(guī)定。合作開(kāi)發(fā)合同糾紛，屬于合同糾紛，在處理具體案件時(shí)，仍應(yīng)參照不同時(shí)期的規(guī)定執(zhí)行。尤其是合同法頒布之后，有許多不同于以往的規(guī)定。如《合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定?！倍渌痉ń忉尩诰艞l規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)登記等手續(xù)才生效的，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移?！薄逗贤ā返谒氖鍡l規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)合同的效力可以約定附條件。附條件生效的合同，自條件成就時(shí)生效?！庇纱丝梢?jiàn)，《合同法》頒布后，認(rèn)定合同的效力，不只是有效、無(wú)效，還有成立而未生效、效力待定等狀況。這就需要我們?cè)谒痉▽?shí)踐中改變以往只是對(duì)合同作有效或無(wú)效認(rèn)定的觀念，這種改變，應(yīng)以合同法頒布實(shí)施的時(shí)間為限。第三篇：房地產(chǎn)合作建房合同效力的認(rèn)定房地產(chǎn)合作建房合同效力的認(rèn)定在我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)不斷發(fā)展的同時(shí)，因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)合同而引起的糾紛在房地產(chǎn)糾紛案件中占有極大的比例，而對(duì)于這一類(lèi)案件的處理，立法上則相對(duì)處于滯后狀態(tài)，導(dǎo)致司法實(shí)踐中同一類(lèi)型、同一性質(zhì)的案件在判決結(jié)果上的截然不同。如何克服房地產(chǎn)立法與實(shí)踐的嚴(yán)重脫節(jié)，是當(dāng)前迫切需要解決的問(wèn)題。在實(shí)踐中，房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)建房合同大體表現(xiàn)為五種形式。確認(rèn)房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同的效力，應(yīng)考慮不同時(shí)期成立的合同，應(yīng)當(dāng)適用不同的法律依據(jù)確認(rèn)其效力，同時(shí)應(yīng)審查??房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)在我國(guó)經(jīng)歷了從無(wú)到有，從小到大的發(fā)展歷程，已取得了巨大成就，對(duì)我國(guó)城市建設(shè)的發(fā)展，投資環(huán)境的改變，人民群眾居住條件的改善乃至整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康、持續(xù)、快速發(fā)展都發(fā)揮了重大作用。但在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)不斷發(fā)展的同時(shí)，也產(chǎn)生了大量的糾紛案件，特別是因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)合同而引起的糾紛在房地產(chǎn)案件中占有極大的比例，而對(duì)于這一類(lèi)糾紛案件的處理，立法上則相對(duì)處于滯后狀態(tài)。1995年1月1日正式實(shí)施的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》過(guò)于原則，缺乏實(shí)務(wù)性和可操作性，難以具體指導(dǎo)司法實(shí)踐，以至于在司法實(shí)踐中處理房產(chǎn)糾紛案件時(shí)，人民法院大都引用《中華人民共和國(guó)民法通則》及《中華人民共和國(guó)合同法》的法律條文作為判案依據(jù)，而作為特別法《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》卻極少被引用。1998年7月20日國(guó)務(wù)院發(fā)布施行的《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》及1999年10月1日起施行的《中華人民共和國(guó)合同法》，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)合同的效力認(rèn)定及處理問(wèn)題的相關(guān)規(guī)定仍不夠具體、明確，盡管由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特殊性，各地人民政府根據(jù)自身情況制定了一些地方性法規(guī)，但根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用若干問(wèn)題的解釋(一)》第四條之規(guī)定：“合同法實(shí)施后，人民法院確認(rèn)合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)?！币虼耍诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)合同效力的認(rèn)定及處理具體案件時(shí)，因現(xiàn)有法律、法規(guī)不夠全面，缺乏可以直接具體適用的法律條文，同時(shí)，由于執(zhí)法人員對(duì)理解和執(zhí)行上述法律、法規(guī)存在差異，認(rèn)識(shí)上的不統(tǒng)一，勢(shì)必直接影響了案件的定性及處理結(jié)果，導(dǎo)致同一類(lèi)型、同一性質(zhì)的案件在判決結(jié)果上的截然不同。中國(guó)加入WTO，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，如何克服房地產(chǎn)立法與實(shí)踐的嚴(yán)重脫節(jié)，是當(dāng)前迫切需要解決的問(wèn)題。一、房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)建房合同的表現(xiàn)形式房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)建房合同，是指依法取得國(guó)有土地使用權(quán)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)單位，與其他單位之間達(dá)成的關(guān)于在資金、技術(shù)等方面合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目并按一定比例分配建設(shè)項(xiàng)目成果或利潤(rùn)的協(xié)議?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條明文規(guī)定，土地使用權(quán)可以作價(jià)入股，合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)。這是目前我國(guó)房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同的基本法律依據(jù)。在實(shí)踐中，房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)建房合同大體表現(xiàn)為以下幾種形式，一是擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人提供土地使用權(quán)，另一方是具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供資金和技術(shù)，以雙方名義共同開(kāi)發(fā)，然后按照雙方約定比例進(jìn)行分配并對(duì)自己名下的房屋進(jìn)行使用或銷(xiāo)售。從法律上講，這是一種典型的合作形式，在內(nèi)容和形式上都符合合伙經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)，對(duì)內(nèi)按照合同約定的投資比例共同經(jīng)營(yíng)，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共享利潤(rùn)，對(duì)外雙方共同互負(fù)連帶責(zé)任。二是已擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人提供土地使用權(quán)，另一方當(dāng)事人投入資金或技術(shù)，以土地使用權(quán)人的名義進(jìn)行開(kāi)發(fā)，待房屋建成后，依約定將房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)以轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓給投資方。這是一種以合作開(kāi)發(fā)為名，吸收開(kāi)發(fā)資金分享利益的合同，享有土地使用權(quán)的開(kāi)發(fā)方負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的運(yùn)作并承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，合作方只投入資金或技術(shù)，但不加名合作，也不參加經(jīng)營(yíng)及承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，只是享受固定的利潤(rùn)分成或獲取固定的房屋作為投資回報(bào)，這是名為合作建房，實(shí)為借貸的合同。三是已擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人提供土地使用權(quán)，另一方是具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投入資金和技術(shù)并以其名義進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目完成后，開(kāi)發(fā)商依合同約定的分配比例將房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給出地一方。這是一種雙方合作，單方負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的合同，實(shí)質(zhì)上具有名為合作開(kāi)發(fā)，實(shí)為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的性質(zhì)。四是已擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人提供土地使用權(quán)，另一方當(dāng)事人提供資金雙方共同組成一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司，并以項(xiàng)目公司的名義進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，并按雙方約定比例分配建成后的房屋或者將建成房屋出售后，按比例分配所得收益，這種合作開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目公司，類(lèi)似法人型的聯(lián)營(yíng)體，項(xiàng)目公司依批準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)范圍活動(dòng)并以其名義承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，完成項(xiàng)目公司使命后即告終止，對(duì)合作雙方化解風(fēng)險(xiǎn)極為有利。五是已擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人，以?huà)炜啃问脚c具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)的開(kāi)發(fā)商簽訂合作開(kāi)發(fā)合同，掛靠方一般為非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)所需資金，被掛靠方為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，負(fù)責(zé)辦理合作項(xiàng)目的立項(xiàng)、批地、報(bào)建、簽訂銷(xiāo)售合同，辦理房地產(chǎn)權(quán)證，同時(shí)收取一定比例的管理費(fèi)或分取固定的利潤(rùn)。這種合作方式逃避了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的行政管理，降低了成本，其實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以合作開(kāi)發(fā)為名出租房地產(chǎn)資質(zhì)證書(shū)以獲取利益。二、認(rèn)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合作建房合同效力的原則合同的效力，是指合同所具有的法律約束力，此種約束力不是合同當(dāng)事人雙方的意志所固有的，而是由法律賦予的并受法律保護(hù)的法律效力?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第八條規(guī)定：“依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力”。當(dāng)事人雙方訂立合同，并不表明合同已具有法律約束力，而是要對(duì)其效力依法加以確認(rèn)。經(jīng)確認(rèn)，具備法律規(guī)定的合同生效的條件的，則是有效合同，反之，不具備合同有效要件或者欠缺合同的有效條件的，則是無(wú)效合同。新《合同法》頒布前，我國(guó)對(duì)合同效力的認(rèn)定采取的是嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，只要合同違反了法律、法規(guī)的規(guī)定，就認(rèn)定其無(wú)效。新《合同法》的頒布以維護(hù)市場(chǎng)交易安全，充分尊重當(dāng)事人的意思自治為原則，限制了無(wú)效合同的范圍，認(rèn)定合同無(wú)效，必須以全國(guó)人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章(包括經(jīng)濟(jì)特區(qū)的立法)為依據(jù)，同時(shí)，當(dāng)事人之間簽訂的合同，只有在違反了法律、行政法規(guī)禁止性規(guī)定的情況下，才能認(rèn)定為無(wú)效合同。而對(duì)無(wú)效合同，又可以根據(jù)實(shí)際情況的需要，將無(wú)效合同的確認(rèn)，劃分為三種基本形態(tài)，一是合同絕對(duì)無(wú)效，凡是有《合同法》第五十二條規(guī)定情形的，均是無(wú)效合同。二是合同相對(duì)無(wú)效，凡是有《合同法》第五十四規(guī)定的情形的，合同的效力相對(duì)無(wú)效，包括因重大誤解訂立的合同，在訂立合同時(shí)，顯失公平的合同，一方以欺詐，脅迫的手段或者乘人之危使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同。對(duì)相對(duì)無(wú)效的合同，法律允許當(dāng)事人予以變更或者撤銷(xiāo)，三是合同效力待定，是指合同的效力還沒(méi)有確定，需要由享有追認(rèn)權(quán)、撤銷(xiāo)權(quán)人依法行使權(quán)利，決定合同的效力是有效還是無(wú)效。享有追認(rèn)權(quán)的人追認(rèn)合同的效力，該合同就發(fā)生法律效力。享有撤銷(xiāo)權(quán)的人撤銷(xiāo)該合同，該合同即自始無(wú)效。如果享有追認(rèn)權(quán)的人在法定期限內(nèi)沒(méi)有表示對(duì)合同的態(tài)度，則視為其拒絕追認(rèn)，該合同不發(fā)生法律效力，合同自始無(wú)效。我國(guó)《民法通則》未對(duì)效力待定合同的情形加以規(guī)定，《合同法》的規(guī)定，彌補(bǔ)了這一缺陷，充分體現(xiàn)尊重當(dāng)事人意思自治的原則。根據(jù)上述法律規(guī)定，認(rèn)為認(rèn)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合作合同應(yīng)考慮不同時(shí)期成立的合同，應(yīng)當(dāng)適用不同的法律依據(jù)，把握好從寬、從嚴(yán)的時(shí)間界線(xiàn)，對(duì)于1995 年1月1日《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》施行前簽訂的房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同，可以本著從寬的原則認(rèn)定其效力。對(duì)于1995年1月1日《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》施行后當(dāng)事人簽訂的房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同，應(yīng)本著從嚴(yán)原則認(rèn)定其效力。而在1999年10月1日《合同法》實(shí)施以后簽訂的合作建房合同，要特別注意把握合同成立，但未生效及合同效力待定兩種新的效力狀態(tài)。具體在司法實(shí)踐中，確認(rèn)房地產(chǎn)合作合同的效力，應(yīng)當(dāng)從簽訂合同的主體資格、合同內(nèi)容、土地使用權(quán)取得等方面進(jìn)行嚴(yán)格審查。(一)審查合同主體是否具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的主體資格問(wèn)題，1995年1月1日起施行的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十九條、第三十條已加以了嚴(yán)格規(guī)定，從事房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)是經(jīng)工商行政管理部門(mén)核準(zhǔn)登記，并持有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，該企業(yè)成立后必須在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)管理部門(mén)辦理備案登記，方可從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。早在1993年建設(shè)部就頒布了《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)分為專(zhuān)營(yíng)企業(yè)和兼營(yíng)企業(yè)，并將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按資質(zhì)等級(jí)劃分為不同等級(jí)，并對(duì)不同等級(jí)企業(yè)的資質(zhì)條件加以具體規(guī)定。(二)審查合同所涉及合作開(kāi)發(fā)用地的取得是否合法《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行。在合作開(kāi)發(fā)中，如果合作各方均沒(méi)有取得合法的土地使用權(quán)，其簽訂的合作開(kāi)發(fā)合同，也就會(huì)因?yàn)闆](méi)有合法的基礎(chǔ)而當(dāng)然被認(rèn)定為無(wú)效，在實(shí)踐中，這種情形具體表現(xiàn)在：依法擁有土地使用權(quán)者與他人簽訂合作開(kāi)發(fā)合同進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，雙方?jīng)]有依法辦理合建審批手續(xù)和土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，雙方簽訂的合作開(kāi)發(fā)合同，應(yīng)屬無(wú)效。已經(jīng)辦理了合建審批手續(xù)，規(guī)劃部門(mén)同意雙方加名合作開(kāi)發(fā)，但雙方尚未向土地管理部門(mén)申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)即產(chǎn)生訴訟，雙方簽訂的合作開(kāi)發(fā)合同，也應(yīng)視為無(wú)效。但雙方已經(jīng)辦理了合建審批手續(xù)，規(guī)劃部門(mén)同意雙方加名合作開(kāi)發(fā)，雙方已經(jīng)向土地管理部門(mén)申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)尚未獲批準(zhǔn)時(shí)產(chǎn)生訴訟，在一審訴訟期間土地管理部門(mén)批準(zhǔn)同意，雙方簽訂的合作開(kāi)發(fā)合同，依最高人民法院的司法解釋?zhuān)朔N情形應(yīng)屬有效。合作雙方簽訂的合作開(kāi)發(fā)合同，規(guī)劃部門(mén)同意雙方加名合作開(kāi)發(fā)，雙方已向土地管理部門(mén)申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，因其他原因，土地管理部門(mén)同意先行開(kāi)發(fā)，以后補(bǔ)發(fā)土地使用權(quán)證，在合作期間產(chǎn)生訴訟，雙方的合作開(kāi)發(fā)合同可作有效認(rèn)定。合作雙方簽訂的合作開(kāi)發(fā)合同，約定組建項(xiàng)目公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)，土地使用權(quán)應(yīng)變更登記在項(xiàng)目公司名下。項(xiàng)目公司經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)成立，并已經(jīng)取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照進(jìn)行運(yùn)作，但原土地使用者明確表示不同意繼續(xù)合作，土地使用權(quán)尚未轉(zhuǎn)到項(xiàng)目公司名下，合作方簽訂的合作開(kāi)發(fā)合同，應(yīng)屬無(wú)效。簽訂合作開(kāi)發(fā)合同后，合作一方將部分權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓另一方進(jìn)行合作，如果沒(méi)有經(jīng)過(guò)原來(lái)合作方的同意，后來(lái)簽訂的合作合同，應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。如果原來(lái)合作方表示同意，也應(yīng)該符合合作開(kāi)發(fā)合同的有關(guān)法律規(guī)定，經(jīng)有關(guān)審批部門(mén)批準(zhǔn)并辦理相關(guān)的手續(xù)，否則仍應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。合作一方只是以土地的使用權(quán)作價(jià)為投資的前期費(fèi)用，約定分成一定數(shù)額的建筑物，實(shí)際上不承擔(dān)合作的義務(wù)及風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)認(rèn)定為名為合作開(kāi)發(fā)合同，實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。如果土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓符合法律的規(guī)定，可以認(rèn)定合同有效，反之則是無(wú)效合同。中外合資或合作經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)合同，中方提供土地，外方提供資金，必須經(jīng)有關(guān)部門(mén)審批其合同，并依法成立項(xiàng)目公司進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)，土地使用權(quán)應(yīng)變更登記在項(xiàng)目公司名下。如雙方的合作或合資開(kāi)發(fā)合同經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)審批，同意雙方成立項(xiàng)目公司進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)，土地使用權(quán)沒(méi)有變更登記在項(xiàng)目公司名下而產(chǎn)生糾紛，原雙方合同已成立。應(yīng)視為有效合同，但合同未經(jīng)有關(guān)部門(mén)審批，無(wú)論項(xiàng)目公司成立與否，都應(yīng)視為合同無(wú)效。(三)審查合同的內(nèi)容是否合法認(rèn)定房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同效力，必須審查合同的內(nèi)容是否合法，即審查合同各方的約定是否違反國(guó)家法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定。當(dāng)事人簽訂的房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同，其內(nèi)容違反國(guó)家法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，屬于無(wú)效合同，不受法律保護(hù)。合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，涉及到土地的使用和開(kāi)發(fā)，以及房屋建成后的所有權(quán)、收益或利潤(rùn)分成。由于合作各方是通過(guò)簽訂合同確定各自的權(quán)利和義務(wù)，各方之間產(chǎn)生的先是合同之債，在房屋建設(shè)完成后，才可能將投資轉(zhuǎn)換成為法律意義上的物權(quán)，合同內(nèi)容是否合法，直接關(guān)系到當(dāng)事人的合法權(quán)益的實(shí)現(xiàn)及能否依法獲得保護(hù)的問(wèn)題，故合同的內(nèi)容極為重要，必須慎重審查。在《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》頒發(fā)實(shí)施以后，對(duì)于出讓和劃撥方式取得的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)谠摲ǖ牡谌藯l、第三十九條都有明確規(guī)定，合作各方必須按照規(guī)定的條件進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。但《合同法》實(shí)施后，強(qiáng)調(diào)合同當(dāng)事人意思自治原則，只要當(dāng)事人簽訂的合同內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)禁止性規(guī)定，就應(yīng)依法確認(rèn)合同的效力，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。一般而言，考查合作內(nèi)容是否合法，應(yīng)從兩個(gè)方面入手，首先要看合作對(duì)象的合法性，其次要看合作項(xiàng)目的合法性。合作的成立首先是建立在合作對(duì)象合法的基礎(chǔ)上，在合作合同訂立前，提供土地參與合作的一方應(yīng)當(dāng)已經(jīng)具備以下條件：(1)已合法取得國(guó)有土地使用權(quán)。(2)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)已獲城市規(guī)劃管理部門(mén)批準(zhǔn)。(3)已獲政府有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)從事該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。同時(shí)，依《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，房地