【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 況，2010年我國(guó)陸續(xù)出臺(tái)了一系列調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策，以期能夠控制部分城市過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)。如加強(qiáng)土地供應(yīng)的管理；繼續(xù)推進(jìn)保障房建設(shè)，注重商品房和保障房協(xié)調(diào)發(fā)展；對(duì)貸款購(gòu)買首套住房和第二套住房的首付款和貸款利率進(jìn)行了細(xì)化明確，要求滿足首次購(gòu)房家庭的貸款需求，對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，執(zhí)行更加嚴(yán)格的首付款比例和貸款利率，實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策等。山東省青島市根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r及時(shí)執(zhí)行相關(guān)政策，于2011年2月1日起實(shí)行限購(gòu)政策。實(shí)行限購(gòu)政策后，青島市的房地產(chǎn)市場(chǎng)變化復(fù)雜。青島市市轄七區(qū)的樓市成交量開始受到影響，投資性的高端客戶逐漸淡出，前海一帶的豪宅銷量慘淡；普通的外地購(gòu)房需求受限制，樓市需求明顯萎縮。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2011年末，青島市可售樓盤總數(shù)1242個(gè)，其中僅新建商品住宅的存量就達(dá)11萬(wàn)多套。按照常規(guī)估算，此存量需市場(chǎng)一年半的時(shí)間消化。2011年，受限購(gòu)政策為主的樓市調(diào)控政策影響的不僅僅是新建商品房市場(chǎng)，二手房市場(chǎng)也受到影響。2011年青島市市內(nèi)四區(qū)（市南區(qū)、市北區(qū)、四方區(qū)、李滄區(qū)）共成交二手房12171套，成交量比2010年的24077套下跌了11906套。青島市市內(nèi)四區(qū)二手房由于受到2011年2月1日實(shí)行限購(gòu)的影響，許多交易于2011年1月份提前過(guò)戶，當(dāng)月成交1991套，2月份限購(gòu)令實(shí)行后，加上春節(jié)假期影響，二手房成交下跌至517套；此后的3月份到6月份成交量雖然超過(guò)1000套，但持續(xù)下滑。下半年，受營(yíng)業(yè)稅政策調(diào)整等因素影響，個(gè)人購(gòu)買不足5年的住房對(duì)外出售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅，對(duì)二手房市場(chǎng)形成了極大打壓，2011年7月份到12月份，成交量從966套逐月下滑。調(diào)控政策影響成交量的同時(shí)，價(jià)格也開始下降。青島市自2011年10月起，連續(xù)出現(xiàn)房?jī)r(jià)環(huán)比下降，%，%，%。由于2012年經(jīng)濟(jì)的總體發(fā)展變化具有較多的不確定性，銀行應(yīng)更加關(guān)注市場(chǎng)的發(fā)展及政策的走勢(shì)。2012年國(guó)務(wù)院重申繼續(xù)搞好宏觀調(diào)控，鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果。繼續(xù)全面貫徹落實(shí)差別化住房信貸政策，要滿足首次普通住房貸款需求，嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)投資性需求的政策措施，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。2012年1月份，根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部要求，在6月底要完成40個(gè)重點(diǎn)城市（含青島市）個(gè)人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)工作。個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)后將使限購(gòu)、房產(chǎn)稅等政策執(zhí)行更具針對(duì)性。在調(diào)控政策、限購(gòu)令、稅收政策持續(xù)實(shí)施的前提下，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量下滑。政策對(duì)投資、投機(jī)的擠出效應(yīng)明顯。當(dāng)前的成交量中剛性需求占較大比例，成交量的拐點(diǎn)明顯，如果調(diào)控等相關(guān)政策持續(xù)下去，價(jià)格回歸到合理區(qū)間，剛性需求會(huì)得到恢復(fù)。面對(duì)持續(xù)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，銀行在有效防范風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)，還應(yīng)適當(dāng)調(diào)整個(gè)貸政策。受到美國(guó)和歐洲經(jīng)濟(jì)的影響，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展將由投資、出口驅(qū)動(dòng)向消費(fèi)驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)變，拉動(dòng)內(nèi)需將成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的內(nèi)在動(dòng)力。隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加快和家庭消費(fèi)的增加，個(gè)人住房的剛性需求會(huì)刺激個(gè)人住房貸款的提升。不大力發(fā)展公司業(yè)務(wù)現(xiàn)在沒(méi)飯吃，現(xiàn)在不做好個(gè)人資產(chǎn)業(yè)務(wù)將來(lái)沒(méi)飯吃。隨著外部監(jiān)管要求日趨嚴(yán)格，經(jīng)濟(jì)資本約束不斷加強(qiáng)，個(gè)貸業(yè)務(wù)作為資本節(jié)約、風(fēng)險(xiǎn)分散、綜合收益高、抗經(jīng)濟(jì)周期能力強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，已經(jīng)成為眾多商業(yè)銀行優(yōu)先發(fā)展的戰(zhàn)略重點(diǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)過(guò)限貸、限購(gòu)、限價(jià)的調(diào)控之后房?jī)r(jià)必將回歸理性，國(guó)家調(diào)控樓市的根本目的也是為擠出房地產(chǎn)市場(chǎng)中的泡沫，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期健康穩(wěn)定發(fā)展?；谝陨吓袛嗪驼J(rèn)識(shí)，筆者認(rèn)為，農(nóng)業(yè)銀行在注意防范風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，還應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)變化及時(shí)、適當(dāng)?shù)卣{(diào)整個(gè)人貸款政策。要將個(gè)人貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展作為戰(zhàn)略重點(diǎn)布局，在信貸規(guī)模的匹配上進(jìn)行傾斜。在研究市場(chǎng)的基礎(chǔ)上提前布局業(yè)務(wù)發(fā)展的戰(zhàn)略制高點(diǎn)，盡可能將剛性需求中的優(yōu)良客戶爭(zhēng)取到農(nóng)行，不能等到市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖后再去搶別人揀剩下的客戶。在利率定價(jià)上要適度增加靈活性。一方面，為鞏固農(nóng)行的市場(chǎng)地位、提升市場(chǎng)份額，建議采取緊盯當(dāng)?shù)赝瑯I(yè)利率定價(jià)的政策。對(duì)首次購(gòu)房的借款人實(shí)行稍優(yōu)惠于其他主要商業(yè)銀行的定價(jià)策略，將這部分有剛性需求的客戶盡快攬入農(nóng)行；二是要增加基層經(jīng)營(yíng)行的利率定價(jià)權(quán)限，既要適當(dāng)提高綜合收益水平，又要靈活應(yīng)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要。密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，對(duì)房產(chǎn)價(jià)值的重估要謹(jǐn)慎。當(dāng)前對(duì)樓盤準(zhǔn)入應(yīng)采取適當(dāng)從嚴(yán)的政策，要特別關(guān)注按揭樓盤的價(jià)格問(wèn)題。同時(shí)對(duì)全國(guó)知名開發(fā)商、優(yōu)質(zhì)客戶、黃金客戶，在其流動(dòng)資金充裕、價(jià)格合理的前提下要大膽介入，避免房地產(chǎn)價(jià)格理性回歸后業(yè)務(wù)斷層問(wèn)題。加大非住房個(gè)人產(chǎn)品的發(fā)展力度。要大力向優(yōu)勢(shì)行業(yè)、核心法人客戶中的高級(jí)管理人員推廣“隨薪貸”、個(gè)人綜合授信貸款和個(gè)人綜合消費(fèi)貸款等產(chǎn)品。要對(duì)轄內(nèi)私營(yíng)個(gè)體工商戶、小微企業(yè)及中小企業(yè)高管人員拓展個(gè)人生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)貸款、“金鋪貸”等產(chǎn)品。第四篇：對(duì)農(nóng)行湖北襄陽(yáng)分行信用卡業(yè)務(wù)發(fā)展情況的調(diào)查對(duì)農(nóng)行湖北襄陽(yáng)分行信用卡業(yè)務(wù)發(fā)展情況的調(diào)查黃相奎2011年04月25日地處湖北西北部的農(nóng)行襄陽(yáng)分行，過(guò)去，信用卡業(yè)務(wù)發(fā)展在同業(yè)中一直處于中游水平。2010年，該行全行上下重新認(rèn)識(shí)信用卡業(yè)務(wù)，出實(shí)招，破難題，實(shí)現(xiàn)了信用卡業(yè)務(wù)跨越式發(fā)展。截至2010年末，該行實(shí)現(xiàn)信用卡業(yè)務(wù)收入1462萬(wàn)元，不僅在襄陽(yáng)同業(yè)躍居前茅，而且在湖北農(nóng)行系統(tǒng)也升至第二，并被農(nóng)總行評(píng)為2010年信用卡工作先進(jìn)集體。轉(zhuǎn)變觀念、調(diào)動(dòng)營(yíng)銷積極性是信用卡