【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 間內(nèi)，一直實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，但隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，目前，除經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)外，普通商品房的價(jià)格均已放開(kāi)，買(mǎi)賣(mài)雙方根據(jù)商品房的質(zhì)量、市場(chǎng)需求商定銷(xiāo)售價(jià)格。商品房與人民群眾生活密切相關(guān)而且價(jià)值巨大，購(gòu)房不論對(duì)哪個(gè)收入階層的消費(fèi)者來(lái)講，都是生活消費(fèi)中的頭等大事。一套商品房動(dòng)則幾十上百萬(wàn)，如此巨大的價(jià)值，使得消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)這一商品的時(shí)候，必須非常慎重，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)講同樣如此。在買(mǎi)賣(mài)商品房中引發(fā)的糾紛給消費(fèi)者帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失、精神傷害也更大。的確，面對(duì)商品房如此巨大的價(jià)值，消費(fèi)者和開(kāi)發(fā)商哪一方都不愿承擔(dān)如此巨大的損失，即使是開(kāi)發(fā)商的過(guò)錯(cuò)，其也會(huì)想方設(shè)法逃脫。這便一定程度上增加了對(duì)商品房消費(fèi)者保護(hù)的難度。一般而言，消費(fèi)者看房，對(duì)商品房進(jìn)行質(zhì)量檢查主要是看房屋有無(wú)裂縫、有無(wú)傾斜、有無(wú)滲漏等等。明顯的裂縫與滲漏短期內(nèi)可以發(fā)現(xiàn)，但很多質(zhì)量問(wèn)題并不是看房當(dāng)時(shí)能發(fā)現(xiàn)的，而是需要少則幾個(gè)月，多則幾年甚至上十年的時(shí)問(wèn)。，環(huán)節(jié)較多房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)過(guò)程中受各種因素的影響很大，房屋開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售涉及的行業(yè)和部門(mén)較多，一幢商品房從策劃到生產(chǎn)，再到銷(xiāo)售給消費(fèi)者，需要經(jīng)過(guò)許多與其他商品不一樣的多個(gè)立體交叉環(huán)節(jié)，需要多個(gè)部門(mén)和機(jī)構(gòu)的參與，包括房產(chǎn)、城市規(guī)劃、價(jià)格、衛(wèi)生等部門(mén)和勘測(cè)、設(shè)計(jì)、施工、金融等行業(yè)。商品房丌發(fā)是一項(xiàng)環(huán)節(jié)眾多的系統(tǒng)工程，需要多個(gè)機(jī)構(gòu)協(xié)作，各個(gè)環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，哪個(gè)環(huán)節(jié)出問(wèn)題均可對(duì)商品房造成影響，而現(xiàn)實(shí)生活中保證每一個(gè)環(huán)節(jié)不出問(wèn)題并不容易，并且在出問(wèn)題后各開(kāi)發(fā)商往往相互推諉，消費(fèi)者很難追究開(kāi)發(fā)商的責(zé)任，因而其權(quán)益得不到有效的保障。房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一系列問(wèn)題自2004年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)價(jià)格等以超常的速度攀升，逐步呈現(xiàn)出過(guò)熱態(tài)勢(shì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2004年全國(guó)商品房銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)比上漲9％，2005年上漲7．7％，2006年繼續(xù)上漲5．5％。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額不斷提高，2001年僅為0．63萬(wàn)億元，到2006年底己增加到1．94力．億元，每年均保持20％以上的增長(zhǎng)率。房?jī)r(jià)居高不下，廣大群眾買(mǎi)不起房或淪為“房奴”，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)熱造成的后果之一。相關(guān)調(diào)查顯示，我國(guó)98％的房貸消費(fèi)者有精神病癥，可見(jiàn)高房?jī)r(jià)已經(jīng)對(duì)消費(fèi)者的心理健康造成了嚴(yán)重影響。，幕后操作承建房地產(chǎn)項(xiàng)目資金量大，回報(bào)率高，為了謀取利益，建筑商往往不惜一切手段承攬工程項(xiàng)目，其中最主要的便是對(duì)掌握土地批租權(quán)的地方官員進(jìn)行腐敗攻關(guān)，而政治和法律頭腦并不清晰的地方官員又很容易在金錢(qián)面前迷失自我。來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字顯示，2006年以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資本年資金來(lái)源中的國(guó)內(nèi)貸款高位反彈，并且顯現(xiàn)出越漲越快的趨勢(shì)。目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的融資仍主要依靠銀行貸款，銀行承擔(dān)了大部分金融風(fēng)險(xiǎn)。薪階層則實(shí)際消費(fèi)能力下降，導(dǎo)致貧者越貧。泡沫一旦破滅，房地產(chǎn)價(jià)格將大幅下跌，作為抵押物的房產(chǎn)急劇貶值，進(jìn)而銀行乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)受到嚴(yán)重創(chuàng)傷，購(gòu)房者的權(quán)益更是無(wú)從得到保障。綜上，目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)尚不規(guī)范，除上述外，還存在許多問(wèn)題導(dǎo)致商品房消費(fèi)者的權(quán)益受損，如違規(guī)開(kāi)發(fā)、廣告虛假、面積縮水、秩序混亂等等，而目前的法律對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的規(guī)范比較欠缺，對(duì)商品房消費(fèi)者利益保護(hù)的規(guī)范較為薄弱。對(duì)商品房消費(fèi)者權(quán)益進(jìn)行保護(hù)的必要性隨著我國(guó)住房商品化改革的深入實(shí)行，商品房這種特殊的商品在公民生活消 費(fèi)中的地位日漸重要。由于商品房交易自身的特點(diǎn)以及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下商品房消 費(fèi)者的弱勢(shì)地位，近幾年消費(fèi)者對(duì)商品房投訴的案件日漸增多，并成為我國(guó)消費(fèi) 者保護(hù)的一個(gè)新課題。中共十六屆四中全會(huì)提出構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)，其中一 個(gè)非常重要的目標(biāo)便是實(shí)現(xiàn)“安居樂(lè)業(yè)”，保證人民群眾“居者有其屋”，以達(dá)致社會(huì)的公平、正義、和諧。為此，對(duì)房地消費(fèi)者權(quán)益進(jìn)行充分保護(hù)是非常有必要的。它不僅僅是消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)發(fā)展的需要，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的需要，還是社會(huì)和諧穩(wěn)定的需要，總之，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)者權(quán)益屢屢受侵害，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)就不能健康發(fā)展，社會(huì)不穩(wěn)定因素就會(huì)增多，百姓安居樂(lè)業(yè)、構(gòu)建和諧社會(huì)的目標(biāo)就難以實(shí) 現(xiàn)。為了實(shí)現(xiàn)社會(huì)和諧，建設(shè)美好社會(huì)，就必須加強(qiáng)商品房消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)。我國(guó)商品房消費(fèi)者權(quán)益法律保護(hù)的現(xiàn)狀及不足當(dāng)前，我國(guó)并沒(méi)有針對(duì)商品房消費(fèi)者權(quán)益進(jìn)行專(zhuān)門(mén)立法，保護(hù)商品房消費(fèi)者權(quán)益的規(guī)定散見(jiàn)于民事、經(jīng)濟(jì)和行政等法律、法規(guī)中，例如《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《民法》、《合同法》、《廣告法》、《物權(quán)法》等都有所涉及，但是還不夠全面和系統(tǒng)，存在著較大的漏洞，給消費(fèi)者的權(quán)益的權(quán)益帶大較大的威脅。 《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的缺陷 商品房像普通商品一樣已經(jīng)完全具備了商品的屬性：作為不動(dòng)產(chǎn)的商品房也是法律意義上的消費(fèi)者消費(fèi)的對(duì)象，商品房買(mǎi)賣(mài)合同和作為動(dòng)產(chǎn)的普通商品的買(mǎi)賣(mài)合同相比沒(méi)有本質(zhì)上的差異；不能按價(jià)值的高低來(lái)確定一件物品是不是商品。但是因?yàn)椤断ā吩谙M(fèi)者的主體條件上定義不明確，使得法官在處理商品房糾紛時(shí)無(wú)所適從，造成各地方立法以及司法實(shí)踐的不統(tǒng)一，商品房消費(fèi)者維權(quán)底氣不足。消費(fèi)者權(quán)利是消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的核心問(wèn)題，《消法》賦予了消費(fèi)者九項(xiàng)權(quán)利，隨著社會(huì)的發(fā)展和新型行業(yè)的出現(xiàn)，這九項(xiàng)權(quán)利已經(jīng)不能滿足保護(hù)消費(fèi)者利益的需要。商品房消費(fèi)者作為一類(lèi)特殊的消費(fèi)者，其權(quán)益應(yīng)當(dāng)受到特殊的保護(hù)，最為典型的是缺乏對(duì)商品房消費(fèi)者的反悔權(quán)的規(guī)定。出于保護(hù)消費(fèi)者的利益，目前許多國(guó)家的法律規(guī)定了銷(xiāo)售金額較大的商品允許消費(fèi)者在一定期限內(nèi)可以反悔(即反悔權(quán)，也叫猶豫期)?？傊?，隨著時(shí)代的發(fā)展和社會(huì)的進(jìn)步，消費(fèi)者享有的權(quán)利也將越來(lái)越多，《消法》作為消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的基本法，也應(yīng)與時(shí)俱進(jìn)，逐步擴(kuò)大其調(diào)整范圍，增加權(quán)利種類(lèi)。 司法解釋的不足從總體上講，《解釋》的公布和實(shí)施，有助于保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益和制裁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的違法經(jīng)營(yíng)行為，但仍存在不少需進(jìn)一步完善的地方。例如在實(shí)踐中，計(jì)算公攤面積的爭(zhēng)議和界定公共財(cái)產(chǎn)的爭(zhēng)議是開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人發(fā)生的爭(zhēng)議最多的、對(duì)購(gòu)房人利益損害最大的、并且難以通過(guò)協(xié)商解決的問(wèn)題，然而對(duì)這兩個(gè)爭(zhēng)議，《解釋》都沒(méi)有涉及。 相關(guān)法律制度存在沖突我國(guó)商品房消費(fèi)者保護(hù)法律制度的沖突是比較嚴(yán)重的，舉幾例予以說(shuō)明：例一：《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的關(guān)系非常混亂。首先，從標(biāo)題上和理論上無(wú)法確定二者是從屬關(guān)系還是并列關(guān)系；其次，從內(nèi)容上看，二者既有從屬又有并行還有矛盾的部分。這兩大重要法律之間的混亂關(guān)系給房地產(chǎn)的執(zhí)法和司法實(shí)踐以及商品房消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)帶來(lái)了無(wú)窮的后患調(diào)整一級(jí)市場(chǎng)的法規(guī)較多，規(guī)范二級(jí)三級(jí)市場(chǎng)的法規(guī)較少房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)又稱土地一級(jí)市場(chǎng)，是土地使用權(quán)出讓的市場(chǎng)，即國(guó)家通過(guò)其指定的政府部門(mén)將城鎮(zhèn)國(guó)有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國(guó)有土地后出讓給使用者的市場(chǎng)；房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，是土地使用者經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)出售和出租給消費(fèi)者的市場(chǎng)；房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)，是購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的單位和個(gè)人次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或租賃的市場(chǎng)。目前我國(guó)房地產(chǎn)法規(guī)大多屬于土地轉(zhuǎn)讓管理、房屋拆遷和房地產(chǎn)稅方面的法規(guī)，而以居民住宅問(wèn)題為中心的立法，比如房屋買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押等方面的立法卻相對(duì)較少，遠(yuǎn)不適應(yīng)形勢(shì)發(fā)展，不少與消費(fèi)者利益緊密相關(guān)的房屋預(yù)售、物業(yè)買(mǎi)賣(mài)、房屋出租、房屋抵押等方面的法律糾紛較難找到合適的法律依據(jù)，這對(duì)商品房消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)顯然極為不利。 立法層次低，法規(guī)、規(guī)章居多從上文介紹的商品房費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的現(xiàn)狀可以看出，我國(guó)商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)方面的房地產(chǎn)立法層次較低，像《城市房地產(chǎn)管理法》、《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》那樣由人大常委會(huì)通過(guò)的法律極少，與《城市房地產(chǎn)管理法》配套的多是部門(mén)規(guī)章以及“報(bào)告”、“意見(jiàn)“、“暫行規(guī)定”和司法解釋等，不僅極不嚴(yán)肅，而且規(guī)范性差，難以執(zhí)行和操作，難以給消費(fèi)者利益以最大保護(hù)。總之，對(duì)于商品房消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)，盡管我國(guó)目前已經(jīng)初步形成了以《消法》和《城市房地產(chǎn)管理法》為核心、系列單行法規(guī)并列、諸多規(guī)章相補(bǔ)充的法律體系的框架，但是我國(guó)現(xiàn)行商品房消費(fèi)者權(quán)益的法律保護(hù)依然不夠完善。完善商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)機(jī)制的建議從上文的消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)現(xiàn)狀可以看出，近些年來(lái)，國(guó)家實(shí)施了一系列措施，逐漸加大了規(guī)范商品房市場(chǎng)開(kāi)發(fā)行為，頒布了一系列有關(guān)的房地產(chǎn)法律法規(guī)，這些法律法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)給予了原則性、范圍性的規(guī)定，并發(fā)揮著法律的準(zhǔn)許和禁止、支持和限制、獎(jiǎng)勵(lì)和處罰等調(diào)整作用，這對(duì)加大商品房消費(fèi)者的保護(hù)力度、維護(hù)商品房消費(fèi)者的合法權(quán)益也起了重要作用。但是，由于我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)尚不成熟，并沒(méi)有從根本上遏制開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售商品房過(guò)程中嚴(yán)重侵犯消費(fèi)者權(quán)益的違法違規(guī)行為，這種狀況嚴(yán)重影響到我國(guó)商品房市場(chǎng)和房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展和人民生活水平的進(jìn)一步提高，商品房消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)工作亟待加強(qiáng)。筆者認(rèn)為，在認(rèn)真分析總結(jié)我國(guó)商品房消費(fèi)者權(quán)益受損現(xiàn)象、原因以及目前的保護(hù)情況的基礎(chǔ)上，應(yīng)堅(jiān)持標(biāo)本兼治、重在治本的原則，總結(jié)借鑒國(guó)內(nèi)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，深入了解其發(fā)展規(guī)律，不斷積累商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的經(jīng)驗(yàn)，以法律保護(hù)為主同時(shí)又不僅僅依靠單一的法律手段，而要綜合運(yùn)用法律、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、道德等多種手段，盡快建立健全商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)機(jī)制。為此需要從以下幾方面努力： 完善立法是對(duì)商品房消費(fèi)者實(shí)施保護(hù)的基礎(chǔ)和前提，也是最重要的手段之一。立法保護(hù)的主要內(nèi)容和要求是根據(jù)時(shí)代的發(fā)展變化建立健全相關(guān)法規(guī)，使商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)工作真正做到有法可依。任何一部法律都有自己特定的調(diào)整范圍，這決定著該法律的內(nèi)容，《消法》作為調(diào)整國(guó)家在保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益過(guò)程中發(fā)生的社會(huì)關(guān)系的專(zhuān)門(mén)法，其調(diào)整范圍具體取決于法律對(duì)消費(fèi)者的界定。根據(jù)《消法》第二條的規(guī)定，消費(fèi)者是指為生活論商品房消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)需要而購(gòu)買(mǎi)、使用商品或者接受服務(wù)的人。這些特殊性下說(shuō)明了對(duì)消費(fèi)者予以更高程度的特殊保護(hù)的迫切性，而非剝奪對(duì)商品房消費(fèi)者的保護(hù)。權(quán)利是保護(hù)消費(fèi)者的基本依據(jù)，但僅僅9項(xiàng)權(quán)利己不足以保護(hù)商品房消費(fèi)者，隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展，立法機(jī)關(guān)應(yīng)拓展權(quán)利種類(lèi)，比如明確規(guī)定購(gòu)房者的反悔權(quán)。消費(fèi)者的反悔權(quán)主要針對(duì)的是一些“不違法’’、但顯失公平的約定行為。前文已述，雖然消費(fèi)者反悔權(quán)在國(guó)內(nèi)的相關(guān)法律法規(guī)中還是空白，但是在國(guó)外已經(jīng)成為一種流行趨勢(shì)，并成為商家的一種競(jìng)爭(zhēng)手段。西方發(fā)達(dá)國(guó)家的商業(yè)發(fā)展歷程告訴我們：越是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家，越是尊重消費(fèi)者的反悔權(quán)，它體現(xiàn)了對(duì)消費(fèi)者權(quán)利的尊重。商品房買(mǎi)賣(mài)屬于大宗消費(fèi)，消費(fèi)者對(duì)相關(guān)知識(shí)十分缺乏，稍不留神就陷進(jìn)了開(kāi)發(fā)商布下的不違法但極不公平的“溫柔”陷阱。反悔權(quán)在這種情況下將切實(shí)保護(hù)商品房消費(fèi)者的合法權(quán)益。因此賦予消費(fèi)者一個(gè)反悔期，可以規(guī)定為取得竣工驗(yàn)收合格證(現(xiàn)為備案證)后30天內(nèi)，購(gòu)房者有反悔退房的權(quán)利。同時(shí)，對(duì)開(kāi)發(fā)商或銷(xiāo)售商而言賦予商品房消費(fèi)者反悔權(quán)既是表達(dá)誠(chéng)信的一種方式，還將是一個(gè)吸引消費(fèi)者的經(jīng)營(yíng)手段。《消法》第49條規(guī)定“經(jīng)營(yíng)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商品的價(jià)款或者接受服務(wù)的費(fèi)用的一倍?！痹摋l便是著名的懲罰性賠償規(guī)定。不難看出，該條的適用條件有兩個(gè)，一是消費(fèi)者為生活消費(fèi)需要而購(gòu)買(mǎi)商品或接受服務(wù)；二是經(jīng)營(yíng)者提供商品或服務(wù)有欺詐行為。懲罰性損害賠償，具有補(bǔ)償受害人遭受的損失、懲罰和遏制不法行為等多重功能。我認(rèn)為商品房完全滿足其適用條件，在《消法》中應(yīng)予明確，理由如下：首先，從主體資格上看，購(gòu)房者作為一方主體，購(gòu)買(mǎi)商品房以滿足自己“住“的需求，是合格的消費(fèi)者，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商作為另一方主體，正是以贏利為目的的經(jīng)營(yíng)者，所以商品房買(mǎi)賣(mài)雙方都是《消法》適格的主體，其行為理應(yīng)受《消法》規(guī)范和調(diào)整。商品房屬于商品，消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)商品和服務(wù)消費(fèi)中，其合法權(quán)益受到侵害，可以依據(jù)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法尋求救濟(jì)。其次，從投訴標(biāo)的來(lái)看，前文已論證，商品房屬于《消法》第49條所規(guī)定的 “商品”，只不過(guò)商品房有其特殊性，即其價(jià)值較大，但我們判斷有形物的商品屬性不能以其價(jià)值為標(biāo)準(zhǔn)，即不能按價(jià)值的高低來(lái)確定一件物品是不是商品，動(dòng)產(chǎn)與動(dòng)產(chǎn)區(qū)分的這一理由已喪失其重要性近年來(lái)，屢屢發(fā)生的商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛，多是由于商品房交易雙方力量懸殊、信息嚴(yán)重不對(duì)稱，房地產(chǎn)商故意隱瞞真實(shí)信息或者告知虛假信息，從而誘使商品房購(gòu)買(mǎi)者與其簽訂購(gòu)房合同，此類(lèi)行為完全符合“欺詐”的三個(gè)構(gòu)成要件。將商品買(mǎi)賣(mài)中的欺詐行為納入《消法》第49條，商品房消費(fèi)者應(yīng)受到《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的保護(hù)逐漸成為社會(huì)共識(shí)。，建立預(yù)審制 我國(guó)一直以來(lái)的廣告經(jīng)營(yíng)體制是多軌