【文章內容簡介】 坪）國際會議中心”項目 策劃報告》 專業(yè)＋服務 創(chuàng)造地產新價值 第 8 頁 與合作伙伴共同成長 的資金 、 信息交流 、觀念更新等方面對 區(qū)域發(fā)展所起的作用 亦十分重大 ，尤其是對于發(fā)展水平高、自然資源相對缺乏的地區(qū)意義更為重要。 2021 年，中信 （ 深圳 ） 正式提出 “中國區(qū)域性開發(fā)倡導者 ”的品牌主張和開發(fā)模式，意味著中信深圳正式從項目開發(fā)商向 “城市運營 ”的角色轉變 。近 幾年，中信城市廣場、中信海闊天空，中信棲湖等項目取得了極大的成功 ， 在市場上也引起了巨大的反響 。 但隨著 “中國區(qū)域性開發(fā)倡導者 ”品牌主張的提出及相應開發(fā)模式的展開，單純中信城 市廣場、中信棲湖等單個項目顯然已不足以支撐中信深圳全新的品牌主張和價值訴求，中信深圳極需新的品牌聯想和價值支撐 。 中信“ 井岡山（梨坪）國際會議中心 ”項目是在“區(qū)域性開發(fā)”指導下的又一個大型項目，并獲得各方的支持。該項目的成功開發(fā)，將驗證中信深圳（集團）公司“區(qū)域性開發(fā)”戰(zhàn)略在實踐中的意義，體現“區(qū)域性開發(fā)”思想在內地市場的可行性，從而成為區(qū)域性開發(fā)的典范工程。 《 中信“井岡山（梨坪）國際會議中心”項目 策劃報告》 專業(yè)＋服務 創(chuàng)造地產新價值 第 9 頁 與合作伙伴共同成長 第二章 旅游消費規(guī)律 與趨勢 一、 旅游消費規(guī)律 我國旅游行業(yè)收入與 GDP 的相關性非常強， 1994－ 2021 年，二者的相關系數為 。 由此可以說 ，經濟的發(fā)展 是旅游行業(yè)發(fā)展的直接動力，而隨著經濟的發(fā)展，消費升級成為必然，旅游消費做為一種非生活必須消費將成為消費升級的首選。 國際慣例表明，一國 人均 GDP 達到 1000 美元 時 ， 就 進入國內旅游的需求增長期，此時的旅游形態(tài)主要是觀光旅游；當人均 GDP 達到2021— 3000 美元，旅游形態(tài)開始向休閑旅游轉化，進入出國旅游的增長期；當人均 GDP 達到 3000— 5000 美元，旅游形態(tài)開始向度假旅游升級；達到 5000 美元 以上 則開始進入成熟的度假經濟時期。 圖 二 旅游消費走勢示意圖 《 中信“井岡山（梨坪）國際會議中心”項目 策劃報告》 專業(yè)＋服務 創(chuàng)造地產新價值 第 10 頁 與合作伙伴共同成長 觀光旅游： 觀光旅游是旅游業(yè)發(fā)展初期的主要 形式。從心理學的深度剖析旅游需求，觀光旅游追求的是 “刺激 ”，即通過 “求新求異 ”獲得刺激，從而獲得與日常生活全然不同的體驗。 “刺激 ”越大，體驗越深刻，旅游效果越 好。其 最明顯的特點是以 單一的風景、名勝為主 要旅游吸引物，以走馬觀花似的消費方式來完成旅游活動全過程。 休閑旅游： 休閑旅游是觀光旅游向度假旅游的過度階段，目前對休閑的定義五花八門，概括起來，休閑是在社會經濟發(fā)展到一定水平與社會文明發(fā)展到一定階段的前提下，人們擁有了屬于自己的閑暇時間與一定經濟實力，通過參與社會各種活動，包括娛樂、休息、教育、運動、度假等方 式，以此來達到恢復體能和打發(fā)時間，并獲得一種愉悅的心理體驗，產生美好感。相對觀光旅游而言，休閑旅游是放慢速度的觀光旅游。 度假旅游： 度假旅游是旅游業(yè)發(fā)展到高級階段的必然產物。雖然度假旅游是在觀光旅游的基礎上發(fā)展起來的，但與觀光旅游相比，度假旅游具有很大的獨特的個性 ， 度假旅游追求的是 “放松 ”，通過各種方式和活動獲得生理和心理的 “放松 ”，從而恢復正常的生理機能和心理平衡。 相對休閑旅游活動來說，度假更注重的是在固定旅游目的地的停留，因此對住宿及其配套要求較高，是屬于休閑的高級形式。 三種旅游形式的對比 指標 觀光 旅游 休閑旅游 度假旅游 人均 GDP 1000 美元 2021 美元 3000 美元 理念 追求體驗，獲得刺激 追求愉悅，獲得放松 追求健康，獲得放松 目的 通過適當的外部刺激擺脫日常生活的枯燥，達到身心通過各種不同方式的體驗達到擺脫生活的枯燥。 通過各種活動使緊張得到放松，恢復身心平 《 中信“井岡山（梨坪）國際會議中心”項目 策劃報告》 專業(yè)＋服務 創(chuàng)造地產新價值 第 11 頁 與合作伙伴共同成長 愉悅。 衡 。 產品形式 多個不同的景點串成的旅游線路 多種不同休閑產品的組合 依靠單個旅游度假地的各種產品組合 旅游半徑 由小到大，越走越遠 不太注重距離的遠近 相對較近，主要集中在居住地附近幾小時 車程 內 停留時間 在單 個景點或目的地停留時間較短 停留時間相對延長 在單個度假地較長時間停留 旅游形式 以旅游團隊形式居多 團隊較多，但逐漸在減少 以散客為主 要求重點 對景點質量、交通便利、導游服務要求較高 對娛樂產品的新鮮度、參與性要求較高 對住宿、餐飲、環(huán)境要求較高。 消費特點 中低檔為主 中檔為主 以中高檔為主 購買方式 較多選擇旅行社與中間商 越來越傾向自我選擇。 較多選擇直接購買 重復購買 較少 越來越多 較多 消費心理 從眾心理 從眾較多 從眾較少 二、 中國旅游消費的現狀與發(fā)展趨勢 (一 ) 中國人均 GDP 發(fā)展現狀 與趨勢 圖三 中國 人均GDP走向05001000150020211999 2021 2021 2021 2021 2021 2021美元 從上表可以看出，中國人均 GDP 在穩(wěn)步增長， 早在 2021 年全國人均 GDP 已突破 1000 美元大關。 這與我國經濟總量長期持續(xù)高速增長是一致的， 19782021 年以來，我國經濟總量年均增速達到 %，遠遠高于同期世界平均水平和發(fā)達國家平均增長水平，展現出在世界 《 中信“井岡山（梨坪）國際會議中心”項目 策劃報告》 專業(yè)＋服務 創(chuàng)造地產新價值 第 12 頁 與合作伙伴共同成長 經濟中“一枝獨秀”的明顯特征和勃勃生機。我國經濟占世界經濟的比重也在穩(wěn)步、持續(xù)和顯著的提高。 在今后相當長的一段時期里，我國經濟 發(fā)展 仍將持續(xù)過去 27 年的較高速度增長。中國與發(fā)達國家的經濟 發(fā)展差距將近一步縮小。根據“十一五 ”規(guī)劃目標， 人均 GDP 要 翻一番 ，即 按照目前的人口增長率，到 2020 年 ,我國基本可實現人均 GDP3000 美元，開始進入中等收入國家行列。考慮到人民幣升值因素，這應當是保守的估計 。 以上所分析的對象是全國的平均水平，其中部分省市已經達到發(fā)達國家或中等發(fā)達國家水平，例如經濟開放程度較高的廣東 2021 年生產總值達到 16039 億元，人均 GDP 為 19707 元，約合 2380 美元，東部沿海城市浙江省 2021 年人均 GDP 已經達到 3400 美元，這意味著部分地區(qū)的旅游消費已經早于全國平均水平進入 休閑度假時代。 (二 ) 旅游消費現狀與發(fā)展趨勢分析 從上節(jié) 對中國的人均 GDP 的分析可以知道，我國人均 GDP 已經突破 1000美元并向 2021美元躍進，城鎮(zhèn)居民恩格爾系數下降到 %，居民消費結構正從溫飽型轉向小康型，消費從生存型消費向享受型和發(fā)展型方向發(fā)展，旅游消費正在以排浪式方式產生，但旅游消費依然停留在以觀光旅游為主，向休閑度假過渡的階段。 根據我國目前的人均 GDP 發(fā)展速度與旅游消費規(guī)律， 到 2020 年 ,我國基本可實現人均 GDP3000 美元 ，屆時我國將全面進入度假時代，從觀光到休閑再到度假，這對我們業(yè)內 來說 是一 個轉型期， 我們必須 《 中信“井岡山（梨坪）國際會議中心”項目 策劃報告》 專業(yè)＋服務 創(chuàng)造地產新價值 第 13 頁 與合作伙伴共同成長 抓住這個機遇 ，開發(fā)出符合旅游消費趨勢的產品，才能在市場上立于不敗之地。 《 中信“井岡山（梨坪）國際會議中心”項目 策劃報告》 專業(yè)＋服務 創(chuàng)造地產新價值 第 14 頁 與合作伙伴共同成長 第三章 旅游度假地產演進規(guī)律與發(fā)展規(guī)律 一、 旅游度假地產的涵義 (一 ) 旅游地產的涵義 旅游地產是 一種 以旅游人群為目標 ， 以旅游、休閑 、 度假為主題的 地產 形式，包括休閑度假村、旅游景區(qū)主題休閑公園、旅游 （ 休閑 ）培訓基地、會議中心、運動村、產權酒店、分時度假酒店、高爾夫度假村、風景名勝度假村等旅游房地產項目。與住宅、商業(yè)地產有所不同，旅游地產具有高度的人性化內涵、 科學 的規(guī)劃 、 功能 復合、 附加值較高和 宜于 投資 等 特征 。 這些特征使旅游地產在居住品質 、投資價值和發(fā)展前景方面 ， 比單一的住宅或商業(yè)地產項目具有更多的優(yōu)勢，因而備受開發(fā)商和購房者關注和青睞 。 (二 ) 旅游地產的分類 因為國內旅游地產的發(fā)展歷程并不久遠，故關于旅游地產的分類，現在沒有確切的標準。 現在市場上較為流行的是按照開發(fā)類型分類。按開發(fā)類型，旅游地產主要分為旅游住宅地產、旅游景點地產、旅游商務地產、旅游度假地產四類。 1. 旅游住宅地產 《 中信“井岡山（梨坪）國際會議中心”項目 策劃報告》 專業(yè)＋服務 創(chuàng)造地產新價值 第 15 頁 與合作伙伴共同成長 主要是指與旅游區(qū)高度關聯的各類住宅建筑物及關聯空間。 與旅游區(qū)相連接的各類建筑多用于第一居所。依托旅游景觀資源建造發(fā)展起來的住宅，不論是在城市內還是在城市郊區(qū)，都能在一 定程度上提高所開發(fā)物業(yè)的品質和價值。 2. 旅游景點地產 主要是指在旅游區(qū)內為游客的旅游活動建造的各種觀光、休閑、娛樂性質的、非住宿型的建筑物及關聯空間 。一般以主題公園最為常見。 3. 旅游商務地產 主要是指在旅游區(qū)內或旅游區(qū)旁邊提供旅游服務的商店、餐館、娛樂城等建筑物及關聯空間 。 旅游商務地產可以分為兩大類型：直接參與型（ Participatory Projects）和參觀型（ Spectator Projects）。直接參與型是指顧客主動參與的項目，如高爾夫、山地運動等；參觀型則指配有被動式設施的項目，如影劇院、競技 場等。 4. 旅游度假地產 主要是指為游客或度假者提供的 ， 直接用于 旅游、休閑、度假、居住 的各種度假型的建筑物及關聯空間，如旅游賓館、度假村、產權酒店以及用于分時度假的時權酒店等 。 《 中信“井岡山（梨坪）國際會議中心”項目 策劃報告》 專業(yè)＋服務 創(chuàng)造地產新價值 第 16 頁 與合作伙伴共同成長 度假區(qū)是一種短期性的旅游地，在內容上有各種休閑活動可以選擇，在功能上除了提供住宿、餐飲之外，最主要的是提供娛樂設施供度假者使用，其目的在于給消費者提供享受各種休閑娛樂的經歷以及提供度假、洽商、會議的場所。目前，越來越多的度假區(qū)突破了時間限制，一年四季都在經營，并且可以當作不動產投資，逐漸成為度假別墅（第二居所）。在度假區(qū)周圍或度假區(qū)內， 經常有作為第二居所的別墅社區(qū)如雨后春筍般出現。 根據地理位置和環(huán)境特征，可以將旅游度假地產分為海濱度假區(qū)、山地度假區(qū)、森林度假區(qū)、湖濱度假區(qū)、溫泉度假區(qū)等，其中以海濱度假區(qū)發(fā)展歷史最為悠久，數量也最多。 二、 旅游度假地產發(fā)展規(guī)律 (一 ) 人均 GDP 與居民消費結構 國家統計局發(fā)表的統計公報顯示， 2021 年我國人均 GDP 首次突破1000 美元，達 1090 美元。根據消費經濟學理論和國際經驗，當人均GDP 達 1000 美元時，居民消費結構將從生存型向享受、發(fā)展型轉變；而消費結構的升級將促進經濟結構和社會結構的轉變。因此，研究人均 GDP 突破 1000 美元后國外居民消費結構及其演變，對我國 旅游度假地產的 科學決策具有一定借鑒意義。 1. GDP達 1000美元時 各國 居民 平均 消費結構 根據聯合國《國民經濟核算統計年鑒》和各國統計年鑒，以美國、 《 中信“井岡山（梨坪）國際會議中心”項目 策劃報告》 專業(yè)＋服務 創(chuàng)造地產新價值 第 17 頁 與合作伙伴共同成長 英國、法國、 西德 、日本、波蘭、捷克、匈牙利、保加利亞等九國為樣本，分析其人均 GDP 首次突破 1000 美元時的居民消費結構發(fā)現，各國平均食品消費約占 %，衣著消費約占 %，用品消費約占%，住房消費約占 %，勞務消費約占 %；其中，各項目標準差分別為 %、 %、 %、 %、 %。 圖四 人 均GD P達1 000美 元時 的 居民平均消費結構%%%%% 食品衣著用品住房勞務 圖五 消費結構標準差%%%%%%%%%%%%食品 衣著 用品 住房 勞務 這表明除住房消費外，各國消費結構相似度較大。住房消費的差異主要是由于東歐國家當時實行社會主義制度，提供住房福利所致。如果僅以美國、英國、法國、西德和日本為例，其住房消費支出比例最大為英國 %，最小為法國 %，可見其住房消費支出比例仍然具有較高相似度。 《 中信“井岡山（梨坪）國際會議中心”項目 策劃報告》