【文章內(nèi)容簡介】 坪）國際會議中心”項目 策劃報告》 專業(yè)＋服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價值 第 8 頁 與合作伙伴共同成長 的資金 、 信息交流 、觀念更新等方面對 區(qū)域發(fā)展所起的作用 亦十分重大 ，尤其是對于發(fā)展水平高、自然資源相對缺乏的地區(qū)意義更為重要。 2021 年，中信 （ 深圳 ） 正式提出 “中國區(qū)域性開發(fā)倡導(dǎo)者 ”的品牌主張和開發(fā)模式，意味著中信深圳正式從項目開發(fā)商向 “城市運營 ”的角色轉(zhuǎn)變 。近 幾年，中信城市廣場、中信海闊天空，中信棲湖等項目取得了極大的成功 ， 在市場上也引起了巨大的反響 。 但隨著 “中國區(qū)域性開發(fā)倡導(dǎo)者 ”品牌主張的提出及相應(yīng)開發(fā)模式的展開，單純中信城 市廣場、中信棲湖等單個項目顯然已不足以支撐中信深圳全新的品牌主張和價值訴求，中信深圳極需新的品牌聯(lián)想和價值支撐 。 中信“ 井岡山（梨坪）國際會議中心 ”項目是在“區(qū)域性開發(fā)”指導(dǎo)下的又一個大型項目，并獲得各方的支持。該項目的成功開發(fā)，將驗證中信深圳（集團(tuán)）公司“區(qū)域性開發(fā)”戰(zhàn)略在實踐中的意義，體現(xiàn)“區(qū)域性開發(fā)”思想在內(nèi)地市場的可行性，從而成為區(qū)域性開發(fā)的典范工程。 《 中信“井岡山（梨坪）國際會議中心”項目 策劃報告》 專業(yè)＋服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價值 第 9 頁 與合作伙伴共同成長 第二章 旅游消費規(guī)律 與趨勢 一、 旅游消費規(guī)律 我國旅游行業(yè)收入與 GDP 的相關(guān)性非常強， 1994－ 2021 年，二者的相關(guān)系數(shù)為 。 由此可以說 ，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 是旅游行業(yè)發(fā)展的直接動力，而隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，消費升級成為必然，旅游消費做為一種非生活必須消費將成為消費升級的首選。 國際慣例表明，一國 人均 GDP 達(dá)到 1000 美元 時 ， 就 進(jìn)入國內(nèi)旅游的需求增長期，此時的旅游形態(tài)主要是觀光旅游；當(dāng)人均 GDP 達(dá)到2021— 3000 美元，旅游形態(tài)開始向休閑旅游轉(zhuǎn)化，進(jìn)入出國旅游的增長期；當(dāng)人均 GDP 達(dá)到 3000— 5000 美元，旅游形態(tài)開始向度假旅游升級；達(dá)到 5000 美元 以上 則開始進(jìn)入成熟的度假經(jīng)濟(jì)時期。 圖 二 旅游消費走勢示意圖 《 中信“井岡山（梨坪）國際會議中心”項目 策劃報告》 專業(yè)＋服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價值 第 10 頁 與合作伙伴共同成長 觀光旅游： 觀光旅游是旅游業(yè)發(fā)展初期的主要 形式。從心理學(xué)的深度剖析旅游需求，觀光旅游追求的是 “刺激 ”，即通過 “求新求異 ”獲得刺激，從而獲得與日常生活全然不同的體驗。 “刺激 ”越大，體驗越深刻，旅游效果越 好。其 最明顯的特點是以 單一的風(fēng)景、名勝為主 要旅游吸引物，以走馬觀花似的消費方式來完成旅游活動全過程。 休閑旅游： 休閑旅游是觀光旅游向度假旅游的過度階段，目前對休閑的定義五花八門，概括起來，休閑是在社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定水平與社會文明發(fā)展到一定階段的前提下，人們擁有了屬于自己的閑暇時間與一定經(jīng)濟(jì)實力，通過參與社會各種活動，包括娛樂、休息、教育、運動、度假等方 式，以此來達(dá)到恢復(fù)體能和打發(fā)時間，并獲得一種愉悅的心理體驗，產(chǎn)生美好感。相對觀光旅游而言，休閑旅游是放慢速度的觀光旅游。 度假旅游： 度假旅游是旅游業(yè)發(fā)展到高級階段的必然產(chǎn)物。雖然度假旅游是在觀光旅游的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的，但與觀光旅游相比，度假旅游具有很大的獨特的個性 ， 度假旅游追求的是 “放松 ”，通過各種方式和活動獲得生理和心理的 “放松 ”，從而恢復(fù)正常的生理機(jī)能和心理平衡。 相對休閑旅游活動來說，度假更注重的是在固定旅游目的地的停留，因此對住宿及其配套要求較高，是屬于休閑的高級形式。 三種旅游形式的對比 指標(biāo) 觀光 旅游 休閑旅游 度假旅游 人均 GDP 1000 美元 2021 美元 3000 美元 理念 追求體驗，獲得刺激 追求愉悅，獲得放松 追求健康，獲得放松 目的 通過適當(dāng)?shù)耐獠看碳[脫日常生活的枯燥，達(dá)到身心通過各種不同方式的體驗達(dá)到擺脫生活的枯燥。 通過各種活動使緊張得到放松，恢復(fù)身心平 《 中信“井岡山（梨坪）國際會議中心”項目 策劃報告》 專業(yè)＋服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價值 第 11 頁 與合作伙伴共同成長 愉悅。 衡 。 產(chǎn)品形式 多個不同的景點串成的旅游線路 多種不同休閑產(chǎn)品的組合 依靠單個旅游度假地的各種產(chǎn)品組合 旅游半徑 由小到大，越走越遠(yuǎn) 不太注重距離的遠(yuǎn)近 相對較近，主要集中在居住地附近幾小時 車程 內(nèi) 停留時間 在單 個景點或目的地停留時間較短 停留時間相對延長 在單個度假地較長時間停留 旅游形式 以旅游團(tuán)隊形式居多 團(tuán)隊較多，但逐漸在減少 以散客為主 要求重點 對景點質(zhì)量、交通便利、導(dǎo)游服務(wù)要求較高 對娛樂產(chǎn)品的新鮮度、參與性要求較高 對住宿、餐飲、環(huán)境要求較高。 消費特點 中低檔為主 中檔為主 以中高檔為主 購買方式 較多選擇旅行社與中間商 越來越傾向自我選擇。 較多選擇直接購買 重復(fù)購買 較少 越來越多 較多 消費心理 從眾心理 從眾較多 從眾較少 二、 中國旅游消費的現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢 (一 ) 中國人均 GDP 發(fā)展現(xiàn)狀 與趨勢 圖三 中國 人均GDP走向05001000150020211999 2021 2021 2021 2021 2021 2021美元 從上表可以看出，中國人均 GDP 在穩(wěn)步增長， 早在 2021 年全國人均 GDP 已突破 1000 美元大關(guān)。 這與我國經(jīng)濟(jì)總量長期持續(xù)高速增長是一致的， 19782021 年以來，我國經(jīng)濟(jì)總量年均增速達(dá)到 %，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同期世界平均水平和發(fā)達(dá)國家平均增長水平，展現(xiàn)出在世界 《 中信“井岡山（梨坪）國際會議中心”項目 策劃報告》 專業(yè)＋服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價值 第 12 頁 與合作伙伴共同成長 經(jīng)濟(jì)中“一枝獨秀”的明顯特征和勃勃生機(jī)。我國經(jīng)濟(jì)占世界經(jīng)濟(jì)的比重也在穩(wěn)步、持續(xù)和顯著的提高。 在今后相當(dāng)長的一段時期里，我國經(jīng)濟(jì) 發(fā)展 仍將持續(xù)過去 27 年的較高速度增長。中國與發(fā)達(dá)國家的經(jīng)濟(jì) 發(fā)展差距將近一步縮小。根據(jù)“十一五 ”規(guī)劃目標(biāo)， 人均 GDP 要 翻一番 ，即 按照目前的人口增長率，到 2020 年 ,我國基本可實現(xiàn)人均 GDP3000 美元，開始進(jìn)入中等收入國家行列。考慮到人民幣升值因素，這應(yīng)當(dāng)是保守的估計 。 以上所分析的對象是全國的平均水平，其中部分省市已經(jīng)達(dá)到發(fā)達(dá)國家或中等發(fā)達(dá)國家水平，例如經(jīng)濟(jì)開放程度較高的廣東 2021 年生產(chǎn)總值達(dá)到 16039 億元，人均 GDP 為 19707 元，約合 2380 美元，東部沿海城市浙江省 2021 年人均 GDP 已經(jīng)達(dá)到 3400 美元，這意味著部分地區(qū)的旅游消費已經(jīng)早于全國平均水平進(jìn)入 休閑度假時代。 (二 ) 旅游消費現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢分析 從上節(jié) 對中國的人均 GDP 的分析可以知道，我國人均 GDP 已經(jīng)突破 1000美元并向 2021美元躍進(jìn)，城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)下降到 %，居民消費結(jié)構(gòu)正從溫飽型轉(zhuǎn)向小康型，消費從生存型消費向享受型和發(fā)展型方向發(fā)展，旅游消費正在以排浪式方式產(chǎn)生，但旅游消費依然停留在以觀光旅游為主，向休閑度假過渡的階段。 根據(jù)我國目前的人均 GDP 發(fā)展速度與旅游消費規(guī)律， 到 2020 年 ,我國基本可實現(xiàn)人均 GDP3000 美元 ，屆時我國將全面進(jìn)入度假時代，從觀光到休閑再到度假，這對我們業(yè)內(nèi) 來說 是一 個轉(zhuǎn)型期， 我們必須 《 中信“井岡山（梨坪）國際會議中心”項目 策劃報告》 專業(yè)＋服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價值 第 13 頁 與合作伙伴共同成長 抓住這個機(jī)遇 ，開發(fā)出符合旅游消費趨勢的產(chǎn)品，才能在市場上立于不敗之地。 《 中信“井岡山（梨坪）國際會議中心”項目 策劃報告》 專業(yè)＋服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價值 第 14 頁 與合作伙伴共同成長 第三章 旅游度假地產(chǎn)演進(jìn)規(guī)律與發(fā)展規(guī)律 一、 旅游度假地產(chǎn)的涵義 (一 ) 旅游地產(chǎn)的涵義 旅游地產(chǎn)是 一種 以旅游人群為目標(biāo) ， 以旅游、休閑 、 度假為主題的 地產(chǎn) 形式，包括休閑度假村、旅游景區(qū)主題休閑公園、旅游 （ 休閑 ）培訓(xùn)基地、會議中心、運動村、產(chǎn)權(quán)酒店、分時度假酒店、高爾夫度假村、風(fēng)景名勝度假村等旅游房地產(chǎn)項目。與住宅、商業(yè)地產(chǎn)有所不同，旅游地產(chǎn)具有高度的人性化內(nèi)涵、 科學(xué) 的規(guī)劃 、 功能 復(fù)合、 附加值較高和 宜于 投資 等 特征 。 這些特征使旅游地產(chǎn)在居住品質(zhì) 、投資價值和發(fā)展前景方面 ， 比單一的住宅或商業(yè)地產(chǎn)項目具有更多的優(yōu)勢，因而備受開發(fā)商和購房者關(guān)注和青睞 。 (二 ) 旅游地產(chǎn)的分類 因為國內(nèi)旅游地產(chǎn)的發(fā)展歷程并不久遠(yuǎn)，故關(guān)于旅游地產(chǎn)的分類，現(xiàn)在沒有確切的標(biāo)準(zhǔn)。 現(xiàn)在市場上較為流行的是按照開發(fā)類型分類。按開發(fā)類型，旅游地產(chǎn)主要分為旅游住宅地產(chǎn)、旅游景點地產(chǎn)、旅游商務(wù)地產(chǎn)、旅游度假地產(chǎn)四類。 1. 旅游住宅地產(chǎn) 《 中信“井岡山（梨坪）國際會議中心”項目 策劃報告》 專業(yè)＋服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價值 第 15 頁 與合作伙伴共同成長 主要是指與旅游區(qū)高度關(guān)聯(lián)的各類住宅建筑物及關(guān)聯(lián)空間。 與旅游區(qū)相連接的各類建筑多用于第一居所。依托旅游景觀資源建造發(fā)展起來的住宅，不論是在城市內(nèi)還是在城市郊區(qū)，都能在一 定程度上提高所開發(fā)物業(yè)的品質(zhì)和價值。 2. 旅游景點地產(chǎn) 主要是指在旅游區(qū)內(nèi)為游客的旅游活動建造的各種觀光、休閑、娛樂性質(zhì)的、非住宿型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間 。一般以主題公園最為常見。 3. 旅游商務(wù)地產(chǎn) 主要是指在旅游區(qū)內(nèi)或旅游區(qū)旁邊提供旅游服務(wù)的商店、餐館、娛樂城等建筑物及關(guān)聯(lián)空間 。 旅游商務(wù)地產(chǎn)可以分為兩大類型：直接參與型（ Participatory Projects）和參觀型（ Spectator Projects）。直接參與型是指顧客主動參與的項目，如高爾夫、山地運動等；參觀型則指配有被動式設(shè)施的項目，如影劇院、競技 場等。 4. 旅游度假地產(chǎn) 主要是指為游客或度假者提供的 ， 直接用于 旅游、休閑、度假、居住 的各種度假型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間，如旅游賓館、度假村、產(chǎn)權(quán)酒店以及用于分時度假的時權(quán)酒店等 。 《 中信“井岡山（梨坪）國際會議中心”項目 策劃報告》 專業(yè)＋服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價值 第 16 頁 與合作伙伴共同成長 度假區(qū)是一種短期性的旅游地，在內(nèi)容上有各種休閑活動可以選擇，在功能上除了提供住宿、餐飲之外，最主要的是提供娛樂設(shè)施供度假者使用，其目的在于給消費者提供享受各種休閑娛樂的經(jīng)歷以及提供度假、洽商、會議的場所。目前，越來越多的度假區(qū)突破了時間限制，一年四季都在經(jīng)營，并且可以當(dāng)作不動產(chǎn)投資，逐漸成為度假別墅（第二居所）。在度假區(qū)周圍或度假區(qū)內(nèi)， 經(jīng)常有作為第二居所的別墅社區(qū)如雨后春筍般出現(xiàn)。 根據(jù)地理位置和環(huán)境特征，可以將旅游度假地產(chǎn)分為海濱度假區(qū)、山地度假區(qū)、森林度假區(qū)、湖濱度假區(qū)、溫泉度假區(qū)等，其中以海濱度假區(qū)發(fā)展歷史最為悠久，數(shù)量也最多。 二、 旅游度假地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律 (一 ) 人均 GDP 與居民消費結(jié)構(gòu) 國家統(tǒng)計局發(fā)表的統(tǒng)計公報顯示， 2021 年我國人均 GDP 首次突破1000 美元，達(dá) 1090 美元。根據(jù)消費經(jīng)濟(jì)學(xué)理論和國際經(jīng)驗，當(dāng)人均GDP 達(dá) 1000 美元時，居民消費結(jié)構(gòu)將從生存型向享受、發(fā)展型轉(zhuǎn)變；而消費結(jié)構(gòu)的升級將促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和社會結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變。因此，研究人均 GDP 突破 1000 美元后國外居民消費結(jié)構(gòu)及其演變，對我國 旅游度假地產(chǎn)的 科學(xué)決策具有一定借鑒意義。 1. GDP達(dá) 1000美元時 各國 居民 平均 消費結(jié)構(gòu) 根據(jù)聯(lián)合國《國民經(jīng)濟(jì)核算統(tǒng)計年鑒》和各國統(tǒng)計年鑒，以美國、 《 中信“井岡山（梨坪）國際會議中心”項目 策劃報告》 專業(yè)＋服務(wù) 創(chuàng)造地產(chǎn)新價值 第 17 頁 與合作伙伴共同成長 英國、法國、 西德 、日本、波蘭、捷克、匈牙利、保加利亞等九國為樣本，分析其人均 GDP 首次突破 1000 美元時的居民消費結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，各國平均食品消費約占 %，衣著消費約占 %，用品消費約占%，住房消費約占 %，勞務(wù)消費約占 %；其中，各項目標(biāo)準(zhǔn)差分別為 %、 %、 %、 %、 %。 圖四 人 均GD P達(dá)1 000美 元時 的 居民平均消費結(jié)構(gòu)%%%%% 食品衣著用品住房勞務(wù) 圖五 消費結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)差%%%%%%%%%%%%食品 衣著 用品 住房 勞務(wù) 這表明除住房消費外，各國消費結(jié)構(gòu)相似度較大。住房消費的差異主要是由于東歐國家當(dāng)時實行社會主義制度，提供住房福利所致。如果僅以美國、英國、法國、西德和日本為例，其住房消費支出比例最大為英國 %，最小為法國 %，可見其住房消費支出比例仍然具有較高相似度。 《 中信“井岡山（梨坪）國際會議中心”項目 策劃報告》