小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)本科生(設(shè)計)(編輯修改稿)
2025-01-11 04:42 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 關(guān)法律制度的缺陷 我國法律規(guī)定城市土地歸國家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)土地屬于農(nóng)民集體所有。按照現(xiàn)行有關(guān)法律法規(guī)，雖然宅基地屬于集體所有，村民對宅基地只有使用權(quán)，但村民對宅基地上的房屋卻有所有權(quán)。 [4] 城鄉(xiāng)二元土地所有制及相應(yīng)的土地管理制度 是“小產(chǎn)權(quán)房”產(chǎn)生的重要原因。法律雖規(guī)定“農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受法律保護”，但它對農(nóng)民在舊宅基地上蓋樓房，把剩余的房屋賣給城市人的行為沒有明確規(guī)定，中間有許多法律空白或缺陷，現(xiàn)行法律“不禁止即可行”的法理，“小產(chǎn)權(quán)房”確實有法律的漏洞可尋。 [5]47 地方政府的管理不到位促使其快速發(fā)展。作為一種市場行為，小產(chǎn)權(quán)房在房地產(chǎn)市場中能夠存在這么長時間，能夠從局部地區(qū)、個別城市擴展到全國，這恐怕應(yīng)該是政府相關(guān)管理部門的失職，是管理上的嚴(yán)重缺位和行政 不作為，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府實際上是這種行為的制造者和實際推動者。 [6] 3． 其他原因 小產(chǎn)權(quán)房市場份額的擴大，從某種意義上說，也體現(xiàn)了市場對資源配置的自我調(diào)適功能，即當(dāng)城市公共住宅無法滿足民眾需 — 要時，市場注意力自然會流向既無費也無稅的集體土地；鄉(xiāng)鎮(zhèn)基層單位為了創(chuàng)收以補貼財政，也需要城市購買力來填補農(nóng)村的“消費空當(dāng)”，農(nóng)民也需要增加收益。城、鄉(xiāng)都是基于各自公共產(chǎn)品提供不足而向外求解，這當(dāng)然就造成了小產(chǎn)權(quán)房的市場空間。 二、目前學(xué)界對“小產(chǎn)權(quán)房”合法性問題的觀點及其評析 近年來，學(xué)界對小產(chǎn)權(quán)房 的合法性問題，眾說紛紜。但總結(jié)起來，無非就是反對和支持兩種觀點。以下筆者將對學(xué)界的觀點進(jìn)行簡單的梳理、評述，在此基礎(chǔ)上提出自己的看法。 （一）反對小產(chǎn)權(quán)房合法化的觀點及其評述 目前的法律法規(guī)不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，不允許集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟組織以外成員銷售。據(jù)了解，各地?zé)徜N中的“小產(chǎn)權(quán)房”，僅有鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會的蓋章以證明其權(quán)屬，并沒有國家房管部門的蓋章，沒有國家所發(fā)的產(chǎn)權(quán)證。同時，“小產(chǎn)權(quán)房”也不具有房屋的所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，且不能辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。如 果遇到國家征地或拆遷以及出現(xiàn)房產(chǎn)糾紛，購房者將缺少法律 ３ 支持，不具有合法性。 [7] 雖然《物權(quán)法》頒布，將極大地保障人們對于私有財產(chǎn)，特別是不動產(chǎn)的權(quán)利，但是不會保護不合法的財產(chǎn)。同時，由于小產(chǎn)權(quán)歸農(nóng)村集體所有，產(chǎn)權(quán)關(guān)系很難改變，如果在法律層面給予承認(rèn)，將動搖我國現(xiàn)有的土地政策。因此，小產(chǎn)權(quán)房將是今后房地產(chǎn)市場整頓的對象 。 如果有一天農(nóng)村土地可以進(jìn)入城市流通，戶籍界限也被打破，就無所謂小產(chǎn)權(quán)房、大產(chǎn)權(quán)房，但在目前，購買小產(chǎn)權(quán)房是違法的，如果購買就要承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險。 [1]31 另外一方面 因為一旦讓步就會讓人覺得法律 沒有尊嚴(yán)，會讓非法經(jīng)營者產(chǎn)生僥幸心理：即使違法，將來也會合法化。 （二）支持小產(chǎn)權(quán)房合法化的觀點及其評述 小產(chǎn)權(quán)處在法律的模糊地帶，沒有違背《憲法》，即使有什幺問題，也可以突破。對于小產(chǎn)權(quán)房不可一概否定，應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)其健康發(fā)展，適時予以合法化。即通過政府合理規(guī)劃、有效管理，避免占用大量的集體土地而走向合法化。 《物權(quán)法》并沒有完全排斥小產(chǎn)權(quán)房。在這種情況下，不如把這個通道打開，把小產(chǎn)權(quán)房合法化，允許在農(nóng)村集體所有的土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，反倒更有利于相關(guān)部門的管理 。 [1]32 在探索解決住房供需矛 盾的渠道上，具有創(chuàng)新意義，所以應(yīng)當(dāng)給小產(chǎn)權(quán)房一條出路 ,讓其合法化，原因如下：平抑房價，減輕政府調(diào)控房價的壓力。小產(chǎn)權(quán)房增加了住房供應(yīng)量，有利于平抑快速增長的房價。促進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)。城市居民到農(nóng)村居住、投資，將加快農(nóng)村落后的服務(wù)設(shè)施的升級，提高農(nóng)民剩余勞動力的就業(yè)率，激活農(nóng)村消費市場，為農(nóng)村帶來新的發(fā)展機遇，加快農(nóng)村向城鎮(zhèn)化邁進(jìn)的步伐和新農(nóng)村建設(shè)的步伐。 緩解政府社會保障性住房的壓力。社會保障性住房供應(yīng)嚴(yán)重不足，既是我國房價持續(xù)快速上漲的原因，也是房價上漲引發(fā)的民生問題顯得比較嚴(yán)重的原因。小產(chǎn)權(quán)房的價格低于經(jīng)濟 適用房，即使補交部分稅費或土地出讓金，也可歸屬于保障性住房之列， 在一定程度上彌補了政府職能的缺位。 [8] 筆者認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房合法化是大趨所勢，目前雖然中央出臺政策定義小產(chǎn)權(quán)房是違法的，但是筆者認(rèn)為這只是政府穩(wěn)定社會和房地產(chǎn)市場的策略，從長遠(yuǎn)的角度和現(xiàn)實的考慮，城鄉(xiāng)的二元土地所有制不利于社會的發(fā)展，當(dāng)今土地流轉(zhuǎn)的趨勢已
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