【文章內(nèi)容簡介】 融資需求是否得當(dāng)、是否存在假按揭行為、還款人的實際情況、購房融資需求是否得當(dāng)、是否存在假按揭行為、還款能力和意愿。二是成長性原則。對借款人成長性的判斷主要包括：借款人適應(yīng)社會發(fā)展的能力、借款人從事的職業(yè)、借款人所在單位的發(fā)展趨勢。也就是通過借款人的年齡、學(xué)歷、工作年限、職業(yè)、在職年限等信息判斷借款人目前收入的合理性以及未來行業(yè)發(fā)展前景；通過借款人的收入水平、財務(wù)情況和負債情況判斷其償付能力；通過了解借款人目前居住情況及此次購房的首次支出判斷其對于所購房產(chǎn)的擁有意愿等因素，并據(jù)此對貸款申請做整體分析。管理交易風(fēng)險的核心：一是根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場和不同類型房屋價格變化的周期性規(guī)律，有效調(diào)節(jié)和控制貸款最高成數(shù)；二是嚴格執(zhí)行現(xiàn)行規(guī)定，在建房屋封頂后再發(fā)放貸款。眾所周知，住房貸款與其他貸款相比，由于有房地產(chǎn)抵押，一般來說信用風(fēng)險很低。但在我國由于顯性的房價收入比較高，而且周邊環(huán)境不斷發(fā)生變化，如下崗、失業(yè)、疾病以及過度消費形成其他債務(wù)等等，筆者認為，當(dāng)前需要采取更為妥當(dāng)?shù)牟呗裕簜鶛?quán)保護措施、信用管理制度、內(nèi)部控制。在實踐中采用的住房貸款債權(quán)保護措施主要有：住房抵押、保證人制度、投涉保險、融資公證。住房抵押。住房貸款融資期限長，而且還款來源為職工每月的工資收入。在確保安全性的手段中，最典型的就是獲得融資物件的抵押，抵押率應(yīng)視房地產(chǎn)的類型、結(jié)構(gòu)、成色、時價而定，一般不超過評估價的70。保證人制度。保證人制度是當(dāng)債務(wù)人拖欠還款或無力還款時，要求肯代替?zhèn)鶆?wù)人還款的第三者還款的制度。保證的方式有個人保證、企業(yè)保證以及第三者機構(gòu)保證三種。在實際操作中，企業(yè)保證隨著住房貸款的戶數(shù)增多，提供合作的房地產(chǎn)公司擔(dān)保債務(wù)額增大，企業(yè)一旦經(jīng)營不善，將會失去履行擔(dān)保債務(wù)的義務(wù)，造成債權(quán)保證上的“懸空”。所以，較為現(xiàn)實的方法是第三者的機構(gòu)擔(dān)保。尤為推崇的住房置業(yè)擔(dān)保公司。投涉保險。對融資的物件附設(shè)財產(chǎn)和人壽保險，以防范融資住房遭受不測和債務(wù)人發(fā)生死亡執(zhí)行抵押權(quán)十分困難時，利用保險金償還債務(wù)，保護債權(quán)。國外大多數(shù)銀行都將其作為提供貸款的必要條件，另從債務(wù)人來說，也能利用來應(yīng)付意外的事態(tài)。融資公證。在我國絕大多數(shù)銀行將融資公證作為提供住房貸款的條件，這也是一種符合中國國情的債權(quán)保全措施。辦理融資公證的主要目的是：在辦理貸款手續(xù)時引入法律工作者，一方面對借款人貸款申請資料的真實性、合法性進行專業(yè)審查，另一方面可以降低強制執(zhí)行回收債權(quán)過程中的人、財、物成本，加快回收進程。信用管理制度較多，從實踐看，筆者認為，要補充以下制度：利用規(guī)模優(yōu)勢，分散風(fēng)險；把握違約原因，實行各個擊破；提風(fēng)險準備金，提高補償力度；堅持面談制度，并舉回收對策。利用規(guī)模優(yōu)勢。住房貸款涉及的債務(wù)人，因借款數(shù)額不同，職業(yè)種類分散，因而沒有平均損失額的偏向。中心應(yīng)利用這種特性，加大投放，形成規(guī)模優(yōu)勢，分散風(fēng)險。把握違約原因。為了正確判斷貸款本息能否回收的情況，需要把握違約原因。方法包括：違約原因、消除的可能性；收入支出情況；家庭總負債情況；家庭構(gòu)成、年齡、職業(yè)；住宅裝修和入住情況；繼續(xù)還款的意愿和能力；已還款額、融資余額；有無特殊情況等。在調(diào)查基礎(chǔ)上，進行整理分析，實行各個擊破。提風(fēng)險準備金。由于住房貸款的還款周期長，隨著經(jīng)濟形勢的不斷的變化以及失業(yè)、疾病等，借款人家庭經(jīng)濟陷入困境而難以支付月還款額，違約甚至產(chǎn)生壞帳的情形應(yīng)有一定的比例，因此，必須按規(guī)定提足風(fēng)險準備金，以承擔(dān)合理的風(fēng)險，提高風(fēng)險補償能力。債權(quán)回收對策。通過與違約者的面談、調(diào)查抵押物現(xiàn)狀、聽取受托銀行的意見等，準確把握違約者及抵押物的基本情況后，可采取以下措施：①一次性償還。②參加提取。③代替償還。④強制執(zhí)行。⑤執(zhí)行抵押權(quán)。內(nèi)部控制是管理層為了把錯誤降低到最低，并有效進行控制而建立的對業(yè)務(wù)經(jīng)營活動的檢查和相互制約機制。住房公積金管理中心機構(gòu)內(nèi)部控制是住房公積金管理中心的一種自律行為，是為中心完成既定的工作目標(biāo)和防范風(fēng)險，而對內(nèi)部各職能部門及其工作人員從事的業(yè)務(wù)活動進行風(fēng)險控制、制度管理和相互制約的方法、措施和程序的總稱。住房公積金貸款是中心的主要資金運用業(yè)務(wù)，其貸款風(fēng)險的內(nèi)部控制是中心內(nèi)部控制的重要組成部分，應(yīng)圍繞防止和降低貸款風(fēng)險，提高貸款質(zhì)量建立有效的內(nèi)部控制制度，并嚴格控制貸款的方法和使用，使之符合國家的法律、法規(guī)和規(guī)章。按照“效益性、安全性和流動性”原則，建立管理與操作人員行為控制的貸款管理制度。尤其是對當(dāng)前出現(xiàn)的“假按揭”，要采取切實有效的措施：①受托銀行應(yīng)提高內(nèi)部經(jīng)營水平，完善調(diào)查、面談制度，建立健全審批、監(jiān)管體制，按照五級分類法對個貸業(yè)務(wù)進行動態(tài)風(fēng)險管理，并加大工作責(zé)任獎懲力度。②積極利用法律手段，追究當(dāng)事人刑事責(zé)任。注意收集相關(guān)證據(jù)，使犯罪分子受到法律制裁。③建立良好的抵押物處理機制。個人住房公積金貸款的抵押物是提高貸款安全性的