【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 融資需求是否得當(dāng)、是否存在假按揭行為、還款人的實(shí)際情況、購(gòu)房融資需求是否得當(dāng)、是否存在假按揭行為、還款能力和意愿。二是成長(zhǎng)性原則。對(duì)借款人成長(zhǎng)性的判斷主要包括：借款人適應(yīng)社會(huì)發(fā)展的能力、借款人從事的職業(yè)、借款人所在單位的發(fā)展趨勢(shì)。也就是通過(guò)借款人的年齡、學(xué)歷、工作年限、職業(yè)、在職年限等信息判斷借款人目前收入的合理性以及未來(lái)行業(yè)發(fā)展前景；通過(guò)借款人的收入水平、財(cái)務(wù)情況和負(fù)債情況判斷其償付能力；通過(guò)了解借款人目前居住情況及此次購(gòu)房的首次支出判斷其對(duì)于所購(gòu)房產(chǎn)的擁有意愿等因素，并據(jù)此對(duì)貸款申請(qǐng)做整體分析。管理交易風(fēng)險(xiǎn)的核心：一是根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)和不同類型房屋價(jià)格變化的周期性規(guī)律，有效調(diào)節(jié)和控制貸款最高成數(shù)；二是嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)行規(guī)定，在建房屋封頂后再發(fā)放貸款。眾所周知，住房貸款與其他貸款相比，由于有房地產(chǎn)抵押，一般來(lái)說(shuō)信用風(fēng)險(xiǎn)很低。但在我國(guó)由于顯性的房?jī)r(jià)收入比較高，而且周邊環(huán)境不斷發(fā)生變化，如下崗、失業(yè)、疾病以及過(guò)度消費(fèi)形成其他債務(wù)等等，筆者認(rèn)為，當(dāng)前需要采取更為妥當(dāng)?shù)牟呗裕簜鶛?quán)保護(hù)措施、信用管理制度、內(nèi)部控制。在實(shí)踐中采用的住房貸款債權(quán)保護(hù)措施主要有：住房抵押、保證人制度、投涉保險(xiǎn)、融資公證。住房抵押。住房貸款融資期限長(zhǎng)，而且還款來(lái)源為職工每月的工資收入。在確保安全性的手段中，最典型的就是獲得融資物件的抵押，抵押率應(yīng)視房地產(chǎn)的類型、結(jié)構(gòu)、成色、時(shí)價(jià)而定，一般不超過(guò)評(píng)估價(jià)的70。保證人制度。保證人制度是當(dāng)債務(wù)人拖欠還款或無(wú)力還款時(shí)，要求肯代替?zhèn)鶆?wù)人還款的第三者還款的制度。保證的方式有個(gè)人保證、企業(yè)保證以及第三者機(jī)構(gòu)保證三種。在實(shí)際操作中，企業(yè)保證隨著住房貸款的戶數(shù)增多，提供合作的房地產(chǎn)公司擔(dān)保債務(wù)額增大，企業(yè)一旦經(jīng)營(yíng)不善，將會(huì)失去履行擔(dān)保債務(wù)的義務(wù)，造成債權(quán)保證上的“懸空”。所以，較為現(xiàn)實(shí)的方法是第三者的機(jī)構(gòu)擔(dān)保。尤為推崇的住房置業(yè)擔(dān)保公司。投涉保險(xiǎn)。對(duì)融資的物件附設(shè)財(cái)產(chǎn)和人壽保險(xiǎn)，以防范融資住房遭受不測(cè)和債務(wù)人發(fā)生死亡執(zhí)行抵押權(quán)十分困難時(shí)，利用保險(xiǎn)金償還債務(wù)，保護(hù)債權(quán)。國(guó)外大多數(shù)銀行都將其作為提供貸款的必要條件，另從債務(wù)人來(lái)說(shuō)，也能利用來(lái)應(yīng)付意外的事態(tài)。融資公證。在我國(guó)絕大多數(shù)銀行將融資公證作為提供住房貸款的條件，這也是一種符合中國(guó)國(guó)情的債權(quán)保全措施。辦理融資公證的主要目的是：在辦理貸款手續(xù)時(shí)引入法律工作者，一方面對(duì)借款人貸款申請(qǐng)資料的真實(shí)性、合法性進(jìn)行專業(yè)審查，另一方面可以降低強(qiáng)制執(zhí)行回收債權(quán)過(guò)程中的人、財(cái)、物成本，加快回收進(jìn)程。信用管理制度較多，從實(shí)踐看，筆者認(rèn)為，要補(bǔ)充以下制度：利用規(guī)模優(yōu)勢(shì)，分散風(fēng)險(xiǎn)；把握違約原因，實(shí)行各個(gè)擊破；提風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金，提高補(bǔ)償力度；堅(jiān)持面談制度，并舉回收對(duì)策。利用規(guī)模優(yōu)勢(shì)。住房貸款涉及的債務(wù)人，因借款數(shù)額不同，職業(yè)種類分散，因而沒(méi)有平均損失額的偏向。中心應(yīng)利用這種特性，加大投放，形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)，分散風(fēng)險(xiǎn)。把握違約原因。為了正確判斷貸款本息能否回收的情況，需要把握違約原因。方法包括：違約原因、消除的可能性；收入支出情況；家庭總負(fù)債情況；家庭構(gòu)成、年齡、職業(yè)；住宅裝修和入住情況；繼續(xù)還款的意愿和能力；已還款額、融資余額；有無(wú)特殊情況等。在調(diào)查基礎(chǔ)上，進(jìn)行整理分析，實(shí)行各個(gè)擊破。提風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金。由于住房貸款的還款周期長(zhǎng)，隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的不斷的變化以及失業(yè)、疾病等，借款人家庭經(jīng)濟(jì)陷入困境而難以支付月還款額，違約甚至產(chǎn)生壞帳的情形應(yīng)有一定的比例，因此，必須按規(guī)定提足風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金，以承擔(dān)合理的風(fēng)險(xiǎn)，提高風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償能力。債權(quán)回收對(duì)策。通過(guò)與違約者的面談、調(diào)查抵押物現(xiàn)狀、聽(tīng)取受托銀行的意見(jiàn)等，準(zhǔn)確把握違約者及抵押物的基本情況后，可采取以下措施：①一次性償還。②參加提取。③代替償還。④強(qiáng)制執(zhí)行。⑤執(zhí)行抵押權(quán)。內(nèi)部控制是管理層為了把錯(cuò)誤降低到最低，并有效進(jìn)行控制而建立的對(duì)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的檢查和相互制約機(jī)制。住房公積金管理中心機(jī)構(gòu)內(nèi)部控制是住房公積金管理中心的一種自律行為，是為中心完成既定的工作目標(biāo)和防范風(fēng)險(xiǎn)，而對(duì)內(nèi)部各職能部門(mén)及其工作人員從事的業(yè)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制、制度管理和相互制約的方法、措施和程序的總稱。住房公積金貸款是中心的主要資金運(yùn)用業(yè)務(wù)，其貸款風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部控制是中心內(nèi)部控制的重要組成部分，應(yīng)圍繞防止和降低貸款風(fēng)險(xiǎn)，提高貸款質(zhì)量建立有效的內(nèi)部控制制度，并嚴(yán)格控制貸款的方法和使用，使之符合國(guó)家的法律、法規(guī)和規(guī)章。按照“效益性、安全性和流動(dòng)性”原則，建立管理與操作人員行為控制的貸款管理制度。尤其是對(duì)當(dāng)前出現(xiàn)的“假按揭”，要采取切實(shí)有效的措施：①受托銀行應(yīng)提高內(nèi)部經(jīng)營(yíng)水平，完善調(diào)查、面談制度，建立健全審批、監(jiān)管體制，按照五級(jí)分類法對(duì)個(gè)貸業(yè)務(wù)進(jìn)行動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)管理，并加大工作責(zé)任獎(jiǎng)懲力度。②積極利用法律手段，追究當(dāng)事人刑事責(zé)任。注意收集相關(guān)證據(jù)，使犯罪分子受到法律制裁。③建立良好的抵押物處理機(jī)制。個(gè)人住房公積金貸款的抵押物是提高貸款安全性的