貸款買房合同法(編輯修改稿)
2024-10-25 12:36 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 您服務(wù)之法律幫助熱線》案例分析）“貸款買房合同法”——轉(zhuǎn)按揭貸款主持人：“有了貸款買房后，擁有一套自己的住房已經(jīng)成了大多數(shù)人并不遙遠(yuǎn)的夢(mèng)，買房也不一定就是一次到位，有的家庭借助銀行提供的多種貸款方式已經(jīng)開(kāi)始換更理想的房子。如果我們已經(jīng)有了一套住房，又看中新房子或者想換一套更大的房子，可是現(xiàn)有的房子貸款還沒(méi)還完，想轉(zhuǎn)讓這套房子那該怎么辦？有沒(méi)有好的方法呢？ ”嘉賓：“在貸款期間如果將所抵押的房產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，并與受讓人共同向銀行申請(qǐng)將個(gè)人住房貸款同時(shí)轉(zhuǎn)讓，這就是通常所說(shuō)的‘轉(zhuǎn)按揭貸款業(yè)務(wù)’?！敝鞒秩耍骸耙簿褪钦f(shuō)把自己的房子、貸款一塊兒轉(zhuǎn)讓。哪些情況下可以申請(qǐng)轉(zhuǎn)按揭貸款呢？前提是房子的按揭貸款還沒(méi)還完。一個(gè)原因是剛才說(shuō)的想換更好的房子?！奔钨e：“對(duì)，另外就是我買的房子房?jī)r(jià)升值了，又有人愿意買你的房，你以高于自己買房的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給別人；也有可能是因?yàn)榉N種原因你現(xiàn)在沒(méi)能力償還原來(lái)的貸款，那就找人把自己的房子轉(zhuǎn)讓出去，按揭貸款一并轉(zhuǎn)讓給買你房的人?；蛘哂捎陔x婚，房產(chǎn)由原來(lái)的夫妻一方轉(zhuǎn)為另一方所有。這些情形都可以申請(qǐng)轉(zhuǎn)按揭貸款來(lái)解決?！敝鞒秩耍骸唧w辦理中特殊在哪？“嘉賓：“其實(shí)并不復(fù)雜，比如工商銀行北京分行的做法通常是將轉(zhuǎn)讓人與受讓人的兩筆貸款分開(kāi)審查，相當(dāng)于受讓人申請(qǐng)貸款、轉(zhuǎn)讓人歸還貸款，兩筆貸款一并辦理。”主持人：“也就是說(shuō)雙方要一起去辦理。如果我要轉(zhuǎn)讓房子，作為轉(zhuǎn)讓人具體怎么辦？”嘉賓：“轉(zhuǎn)讓房子的人只需要帶上身份證件、《房屋所有權(quán)證》、同意轉(zhuǎn)讓的書(shū)面證明、階段擔(dān)保資料、是否拖欠貸款逾期本息等證明材料?！敝鞒秩耍骸盀槭裁从须A段擔(dān)保資料？”嘉賓：“轉(zhuǎn)讓的房子是原來(lái)貸款的抵押物，在轉(zhuǎn)讓之前轉(zhuǎn)讓人需要重新辦理一份在房子辦理轉(zhuǎn)讓期間的抵押或者擔(dān)保手續(xù)，可以實(shí)物抵押，也可以找專業(yè)的擔(dān)保公司?！敝鞒秩耍骸皩?shí)際上轉(zhuǎn)讓房子的人是來(lái)銀行解除貸款手續(xù)。而接受轉(zhuǎn)讓房屋的人其實(shí)相當(dāng)于申請(qǐng)二手房貸款的手續(xù)一樣了。受讓人向銀行提出書(shū)面貸款申請(qǐng)?zhí)顚憽秱€(gè)人住房貸款申請(qǐng)審批表》，提供自己的身份證件、收入證明等?！奔钨e：“還需要寫一份同意用接受轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)抵押的證明。就是用你要買的這套房子繼續(xù)抵押。”主持人：“作為轉(zhuǎn)讓人如果我要把房子轉(zhuǎn)讓出去，過(guò)去交的首付款和已經(jīng)還的貸款怎么辦？”嘉賓：“如果經(jīng)過(guò)銀行審核轉(zhuǎn)讓雙方的情況符合要求，轉(zhuǎn)讓雙方就可以簽訂‘房屋買賣合同’，買房的人把首付款支付給轉(zhuǎn)讓人，具體錢數(shù)是由雙方來(lái)協(xié)商，支付行為由銀行來(lái)監(jiān)督完成的?！敝鞒秩耍骸斑@時(shí)候就可以正式到房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)了?！奔钨e：“對(duì)，轉(zhuǎn)讓人就可以撤銷原來(lái)房產(chǎn)的抵押登記手續(xù)了。銀行與受讓人共同辦理轉(zhuǎn)讓房的抵押登記手續(xù)。接受轉(zhuǎn)讓房的人還需要辦理律師認(rèn)證手續(xù)、重新為抵押房產(chǎn)辦理保險(xiǎn)。也就是受房人貸一筆錢。銀行與接受轉(zhuǎn)讓房的人根據(jù)實(shí)際需要重新簽訂借款合同、抵押合同、保證合同（目前我行采用三種合同合并一本合同的形式）等。原來(lái)借款合同、抵押合同、保證合同終止。”主持人：“接受轉(zhuǎn)讓房的人能貸多少錢？”嘉賓：“接受轉(zhuǎn)讓房的人能貸的錢數(shù)可以是轉(zhuǎn)讓人的剩余貸款本金，也可以高于或低于轉(zhuǎn)讓人的剩余貸款本金，但貸款數(shù)額不能高于轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)買賣價(jià)格或評(píng)估價(jià)格80%。這里需要說(shuō)明的是，轉(zhuǎn)讓雙方的貸款金額可能不同，如果受讓人貸款金額小于轉(zhuǎn)讓人的剩余貸款本金，那么需要在放款之前由轉(zhuǎn)讓人提前歸還差額部分?！敝鞒秩耍骸澳苜J多少年？”嘉賓：“受讓人的貸款期限和房齡之和不得超過(guò)30年。這就是轉(zhuǎn)按揭貸款的基本操作過(guò)程，在這一過(guò)程中銀行與受讓人重新建立借款關(guān)系，與轉(zhuǎn)讓人終止借款關(guān)系，對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)實(shí)質(zhì)上就是兩筆貸款，其中又包含了二手房貸款的含義。因此并沒(méi)有那么復(fù)雜?！钡谌嘿J款買房注意事項(xiàng)銀行貸款買房注意一、申請(qǐng)貸款前不要?jiǎng)佑霉e金。如果借款人在貸款前提取公積金儲(chǔ)存余額用于支付房款，那么您公積金賬戶上的公積金余額即為零，這樣您的公積金貸款額度也就為零，這就意味著您將申請(qǐng)不到公積金貸款。銀行貸款買房注意二、在借款最初一年內(nèi)不要提前還款。按照公積金貸款的有關(guān)規(guī)定，部分提前還款應(yīng)在還貸滿一年后提出，并且您歸還的金額應(yīng)超過(guò)6個(gè)月的還款額。銀行貸款買房注意三、還貸有困難不要忘記尋找身邊的銀行。當(dāng)您在借款期限內(nèi)償債能力下降，還貸有困難時(shí)，不要自己硬撐。工行的客戶可向工行提出延長(zhǎng)借款期限的申請(qǐng)，經(jīng)銀行調(diào)查屬實(shí)，且未有拖欠應(yīng)還貸款本金、利息，工行就會(huì)受理您的延長(zhǎng)借款期限申請(qǐng)。銀行貸款買房注意四、貸款后出租住房不要忘記告知義務(wù)。當(dāng)您在貸款期間出租已經(jīng)抵押的房屋，您必須將已抵押的事實(shí)書(shū)面告知承租人。銀行貸款買房注意五、貸款還清后不要忘記撤銷抵押。當(dāng)您還清了全部貸款本金和利息后，可持銀行的貸款結(jié)
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