【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 30日向上述兩公司的致函。東方公司于2004年10月27日以實(shí)華公司嚴(yán)重違約、應(yīng)承擔(dān)全部違約責(zé)任為由，將實(shí)華公司訴至福建省高級(jí)人民法院，請(qǐng)求判令實(shí)華公司承擔(dān)違約責(zé)任并賠償東方公司經(jīng)濟(jì)損失5000萬(wàn)元人民幣；請(qǐng)求判令實(shí)華公司退還東方公司包銷(xiāo)保證金100萬(wàn)元，并由實(shí)華公司承擔(dān)本案所發(fā)生的一切訴訟費(fèi)用。實(shí)華公司辯稱(chēng)，東方公司的違約是導(dǎo)致《房產(chǎn)包銷(xiāo)合同》終止和無(wú)法繼續(xù)履行的主要原因，實(shí)華公司對(duì)此并無(wú)過(guò)錯(cuò)；東方公司要求實(shí)華公司賠償經(jīng)濟(jì)損失5000萬(wàn)元沒(méi)有事實(shí)依據(jù)，既然雙方簽訂的《房產(chǎn)包銷(xiāo)合同》已于2004年3月30日終止，東方公司則不得依據(jù)已經(jīng)終止的合同主張未實(shí)際包銷(xiāo)房產(chǎn)的可得利益；東方公司要求返還包銷(xiāo)保證金100萬(wàn)元違背了《房產(chǎn)包銷(xiāo)合同》的約定。據(jù)此，實(shí)華公司請(qǐng)求駁回東方公司的訴訟請(qǐng)求。實(shí)華公司在一審中提起反訴，請(qǐng)求判決實(shí)華公司與東方公司簽訂的《房產(chǎn)包銷(xiāo)合同》已經(jīng)依約終止；判決實(shí)華公司對(duì)東方公司已交的第一筆包銷(xiāo)保證金100萬(wàn)元不予返還；判決東方公司承擔(dān)本案的全部訴訟費(fèi)用。東方公司辯稱(chēng)，雙方約定的全額支付包銷(xiāo)保證金的條件沒(méi)有成立，根據(jù)包銷(xiāo)合同第十條約定，實(shí)華公司應(yīng)于2003年11月30日辦妥全部的《商品房預(yù)售許可證》，直至2004年2月和3月實(shí)華公司才辦好部分房屋的預(yù)售許可證，合同約定的交房時(shí)間是2005年6月，而實(shí)際交房是2005年8月，由于實(shí)華公司沒(méi)有履行辦理預(yù)售許可證的義務(wù)，導(dǎo)致東方公司無(wú)法履行保證金的交付義務(wù)；由于實(shí)華公司的違約行為，導(dǎo)致東方公司的綠化設(shè)計(jì)和綠化施工無(wú)法進(jìn)行；福州市房地產(chǎn)管理局的通知從形式到內(nèi)容均違法，對(duì)當(dāng)事人不具有強(qiáng)制力，該局已自行撤銷(xiāo)了該行政行為，故應(yīng)駁回實(shí)華公司的反訴請(qǐng)求。一審法院審理認(rèn)為：從東方公司與實(shí)華公司簽訂的《房產(chǎn)包銷(xiāo)合同》中對(duì)包銷(xiāo)期限、包銷(xiāo)保證金以及違約事項(xiàng)的約定來(lái)看，東方公司應(yīng)當(dāng)自第一份預(yù)售許可證頒發(fā)后即支付第二筆包銷(xiāo)保證金。如果將包銷(xiāo)保證金的支付時(shí)間理解為全部預(yù)售許可證頒發(fā)之后，顯然與約定保證金的目的和保證金的屬性相悖。實(shí)華公司未在《房產(chǎn)包銷(xiāo)合同》的約定時(shí)間內(nèi)辦妥實(shí)華公寓樓盤(pán)的《商品房預(yù)售許可證》，東方公司未選擇解除合同，也未請(qǐng)求實(shí)華公司雙倍支付包銷(xiāo)保證金，而是選擇了繼續(xù)履行合同，即應(yīng)履行合同約定的支付第二筆包銷(xiāo)保證金的義務(wù)。東方公司在接到實(shí)華公司通知后，未在第一次《商品房預(yù)售許可證》頒發(fā)之日起約定的時(shí)間內(nèi)支付第二筆包銷(xiāo)保證金，實(shí)華公司依合同約定可以行使解除合同的權(quán)利。依據(jù)《房產(chǎn)包銷(xiāo)合同》第四條的約定，東方公司未如期支付包銷(xiāo)保證金，實(shí)華公司可以終止合同并沒(méi)收東方公司已交的第一筆包銷(xiāo)保證金100萬(wàn)元?！斗慨a(chǎn)包銷(xiāo)合同》終止前，東方公司已經(jīng)與他人簽訂商品房預(yù)售合同并收取定金的部分房產(chǎn)，可依照合同的約定，予以計(jì)算包銷(xiāo)溢價(jià)。合同終止后，原合同約定的內(nèi)容均不發(fā)生法律效力，即不依原合同約定計(jì)算包銷(xiāo)溢價(jià)。東方公司主張實(shí)華公司違約應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，應(yīng)退還包銷(xiāo)保證金，并賠償合同解除時(shí)未包銷(xiāo)部分房產(chǎn)溢價(jià)損失的請(qǐng)求，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，不予支持。實(shí)華公司反訴東方公司未按約支付第二筆包銷(xiāo)保證金，致雙方簽訂的合同終止，其已支付的第一筆包銷(xiāo)保證金不予返還的請(qǐng)求有理，應(yīng)予支持。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十一條第一款第七項(xiàng)、第九十三條、第九十六條第一款、第九十七條的規(guī)定，遂判決：一、東方公司與實(shí)華公司簽訂的《房產(chǎn)包銷(xiāo)合同》從2004年3月30日起就已解除的事實(shí)予以確認(rèn)；二、東方公司已經(jīng)支付給實(shí)華公司的第一筆包銷(xiāo)保證金100萬(wàn)元不予返還；三、實(shí)華公司應(yīng)支付給東方公司在《房產(chǎn)包銷(xiāo)合同》解除前，已簽訂《商品房預(yù)售合同》、交納定金，并在《房產(chǎn)包銷(xiāo)合同》；四、駁回東方公司的其他訴訟請(qǐng)求。本訴案件受理費(fèi)265010元，由東方公司負(fù)擔(dān)240010元，實(shí)華公司負(fù)擔(dān)25000元；反訴案件受理費(fèi)15010元，由東方公司負(fù)擔(dān)。東方公司與實(shí)華公司均不服一審判決，向本院提起上訴。東方公司上訴稱(chēng)：第一、一審法院以東方公司未支付第二筆包銷(xiāo)保證金為由，認(rèn)定實(shí)華公司有權(quán)解除合同，認(rèn)定事實(shí)和適用法律均有錯(cuò)誤。根據(jù)合同約定，東方公司支付第二筆100萬(wàn)元包銷(xiāo)保證金的期限是包銷(xiāo)樓盤(pán)的預(yù)售許可證頒發(fā)之日起一個(gè)月，一審判決已經(jīng)認(rèn)定實(shí)華公司直至違約終止合同履行時(shí)，尚未取得全部樓盤(pán)的預(yù)售許可證，故東方公司支付第二筆包銷(xiāo)保證金的條件一直未成就。保證金是履行全部樓盤(pán)包銷(xiāo)義務(wù)的保證，而取得全部樓盤(pán)的預(yù)售許可證是包銷(xiāo)合同能夠全部履行的前提。根據(jù)合同約定，實(shí)華公司未能在2003年11月30日前辦妥預(yù)售許可證，東方公司有權(quán)解除合同，而東方公司不行使解除權(quán)并不等于支付保證金的條件也同時(shí)改變。因此，一審判決東方公司應(yīng)當(dāng)履行合同約定的支付第二筆包銷(xiāo)保證金的義務(wù)，違反法律規(guī)定。第二、一審判決認(rèn)定該合同符合約定的解除條件，違背事實(shí)和法律。實(shí)華公司通知解約的理由是房管部門(mén)要求解約和東方公司未支付第二筆包銷(xiāo)保證金，東方公司收到該通知后即申請(qǐng)行政復(fù)議，福州市房管局已正式發(fā)文撤銷(xiāo)了該通知。實(shí)華公司作為違約一方，根本不享有通知對(duì)方解約的權(quán)利，且東方公司已在時(shí)效內(nèi)提起訴訟，故一審判決認(rèn)定東方公司未提出異議，與事實(shí)不符。此外，合同解除必須具備法定條件，將一方當(dāng)事人未提出異議作為符合約定解除條件的理由沒(méi)有依據(jù)。第三，一審判決關(guān)于東方公司實(shí)際銷(xiāo)售事實(shí)的認(rèn)定錯(cuò)誤。一審期間，東方公司提交了廈門(mén)宏隆升房地產(chǎn)代理有限公司出具的有關(guān)房屋實(shí)際銷(xiāo)售情況的相關(guān)證據(jù)，并提交了315套住宅和51戶(hù)店面的定金收據(jù)，還申請(qǐng)法院對(duì)商品房預(yù)售登記的情況進(jìn)行了調(diào)查。實(shí)華公司對(duì)此未提交任何反證，并對(duì)定金收據(jù)等證據(jù)當(dāng)庭確認(rèn)。故一審判決認(rèn)定實(shí)際銷(xiāo)售184套住宅和41戶(hù)店面的情況不符合事實(shí)。據(jù)此請(qǐng)求：（2004）閩民初字第59號(hào)民事判決；，賠償東方公司損失5000萬(wàn)元，退還東方公司所付包銷(xiāo)保證金100萬(wàn)元，駁回實(shí)華公司的反訴請(qǐng)求；、二審訴訟費(fèi)用均由被上訴人承擔(dān)。實(shí)華公司上訴稱(chēng)：一審判決東方公司可以對(duì)合同終止前已經(jīng)與他人簽訂商品房預(yù)售合同并收取定金的部分房產(chǎn)計(jì)算包銷(xiāo)溢價(jià)，與《房產(chǎn)包銷(xiāo)合同》第八條的約定是自相矛盾的。根據(jù)《房產(chǎn)包銷(xiāo)合同》的約定，東方公司主張已售房產(chǎn)的溢價(jià)款必須同時(shí)具備兩個(gè)條件：一是與他人簽訂正式的《商品房預(yù)售合同》；二是收取不低于30%的首付款。此外，根據(jù)《房產(chǎn)包銷(xiāo)合同》的其他條款規(guī)定，東方公司主張已售房產(chǎn)的溢價(jià)款還必須完成整個(gè)樓盤(pán)的全部廣告和景觀(guān)綠化并承擔(dān)其所需的一切費(fèi)用，以及支付第二筆保證金100萬(wàn)元等。但根據(jù)一審查明的事實(shí)，東方公司在《房產(chǎn)包銷(xiāo)合同》終止前，僅簽訂了部分《商品房預(yù)售合同》，并未依約收取已簽《商品房預(yù)售合同》部分30%的首付款，也沒(méi)有依約履行整個(gè)樓盤(pán)的銷(xiāo)售廣告及景觀(guān)綠化等合同義務(wù)，根本不具備主張已售房產(chǎn)的溢價(jià)款的條件。據(jù)此請(qǐng)求：；、二審全部訴訟費(fèi)用。本院二審查明：一、東方公司于2004年2月19日接到實(shí)華公司關(guān)于第一批《商品房預(yù)售許可證》已經(jīng)辦妥的通知后，當(dāng)日即向?qū)嵢A公司提出書(shū)面異議，明確指出：“該《商品房預(yù)售許可證》僅為實(shí)華?藍(lán)灣雅境樓盤(pán)的部分許可證，而非全部?！倍?、2004年2月23日，實(shí)華公司與東方公司在“關(guān)于‘實(shí)華?藍(lán)灣雅境’樓盤(pán)包銷(xiāo)等相關(guān)事宜協(xié)調(diào)會(huì)會(huì)議紀(jì)要”中，經(jīng)雙方協(xié)商，對(duì)實(shí)華公司分批向東方公司提供《商品房預(yù)售許可證》達(dá)成了共識(shí)，但對(duì)實(shí)華公司“分批提供”的時(shí)間和東方公司支付第二筆保證金的時(shí)間未明確約定。三、截止2005年8月5日，實(shí)華公司承認(rèn)由東方公司實(shí)際銷(xiāo)售的住宅189套、店面42戶(hù)，按照《房產(chǎn)包銷(xiāo)合同》中雙方約定計(jì)算房屋銷(xiāo)售溢價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)和方法，東方公司共計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售溢價(jià)為3896074元。此外，雙方還一致確認(rèn)：由東方公司收取定金但實(shí)華公司沒(méi)有出具合同簽收單而合同實(shí)際履行的有住宅65套、店面2戶(hù)；由東方公司收取定金但實(shí)華公司沒(méi)有出具合同簽收單并由實(shí)華公司轉(zhuǎn)售他人的有住宅58套、店面7戶(hù)。本院二審查明的其他事實(shí)與一審法院查明的事實(shí)相同。本院認(rèn)為：東方公司與實(shí)華公司在本案二審中的爭(zhēng)議焦點(diǎn)主要有以下三點(diǎn)：第一，實(shí)華公司終止合同的條件是否已經(jīng)成就。東方公司認(rèn)為，由于實(shí)華公司直至“違約終止合同履行時(shí)”尚未能取得全部樓盤(pán)的預(yù)售許可證，故東方公司支付第二筆包銷(xiāo)保證金的條件一直未成就。實(shí)華公司認(rèn)為，根據(jù)《房產(chǎn)包銷(xiāo)合同》第四條的約定：“??余下100萬(wàn)元人民幣待《商品房預(yù)售許可證》頒發(fā)之日起一個(gè)月內(nèi)付清。逾期三個(gè)工作日內(nèi)未交足第二筆保證金，甲方（實(shí)華公司）有權(quán)沒(méi)收第一筆保證金，并終止本合同?！倍谝黄凇渡唐贩款A(yù)售許可證》于2004年2月12日頒發(fā)，東方公司也于2004年2月19日知道了頒發(fā)的事實(shí)，故東方公司應(yīng)當(dāng)在2004年3月19日之前支付第二筆保證金。東方公司與實(shí)華公司關(guān)于合同終止條件是否已經(jīng)成就的爭(zhēng)議，緣起于雙方對(duì)“《商品房預(yù)售許可證》頒發(fā)之日”的不同理解。根據(jù)《房產(chǎn)包銷(xiāo)合同》第四條的約定，東方公司應(yīng)當(dāng)在《商品房預(yù)售許可證》頒發(fā)之日起的一個(gè)月內(nèi)支付第二筆包銷(xiāo)保證金，逾期三個(gè)工作日內(nèi)未交足第二筆保證金，實(shí)華公司有權(quán)沒(méi)收第一筆保證金，并終止該合同。這里強(qiáng)調(diào)“頒發(fā)之日”的《商品房預(yù)售許可證》是指整個(gè)樓盤(pán)的《商品房預(yù)售許可證》，還是指單個(gè)樓體的《商品房預(yù)售許可證》，僅憑該條款中的文字表述尚難以準(zhǔn)確判定。在《房產(chǎn)包銷(xiāo)合同》中，當(dāng)事人雙方曾多次使用“簽發(fā)”、“頒發(fā)”、“下達(dá)”和“辦妥”來(lái)表述《商品房預(yù)售許可證》的辦理情況，雙方除對(duì)“辦妥”是指“整個(gè)樓盤(pán)”的《商品房預(yù)售許可證》不存異議外，對(duì)其他“簽發(fā)”、“頒發(fā)”和“下達(dá)”因約定不明而存在分歧。從《房產(chǎn)包銷(xiāo)合同》第九條、第十條關(guān)于“包銷(xiāo)進(jìn)度”和“違約事項(xiàng)”的約定來(lái)看，合同約定本身存在一定的矛盾。因此，如何理解“頒發(fā)之日”的真實(shí)意思表示，即成為判斷實(shí)華公司終止合同的條件是否已經(jīng)成就的重要標(biāo)準(zhǔn)。本院認(rèn)為，對(duì)《房產(chǎn)包銷(xiāo)合同》第四條關(guān)于“《商品房預(yù)售許可證》頒發(fā)之日”的約定應(yīng)當(dāng)結(jié)合該合同的全文、尊重當(dāng)事人在訂立合同時(shí)的意思表示以及誠(chéng)實(shí)信用的原則予以解釋。首先，從《房產(chǎn)包銷(xiāo)合同》第三條關(guān)于包銷(xiāo)期限的約定來(lái)看，雙方一致確認(rèn)包銷(xiāo)期限自《商品房預(yù)售許可證》簽發(fā)之日起30個(gè)月內(nèi)，其中車(chē)位包銷(xiāo)期限延長(zhǎng)一年即車(chē)位包銷(xiāo)期限為42個(gè)月。因此，《商品房預(yù)售許可證》簽發(fā)之日也就是開(kāi)始計(jì)算東方公司包銷(xiāo)期限之日，辦妥整個(gè)樓盤(pán)的《商品房預(yù)售許可證》是東方公司在包銷(xiāo)期限內(nèi)履行全部包銷(xiāo)義務(wù)的必要條件。其次，從《房產(chǎn)包銷(xiāo)合同》中關(guān)于違約事項(xiàng)的約定來(lái)看，雙方一致確認(rèn)“甲方（實(shí)華公司）應(yīng)在2003年11月30日前辦妥該樓盤(pán)的《商品房預(yù)售許可證》”，這一條明確約定了實(shí)華公司辦妥整個(gè)樓盤(pán)的《商品房預(yù)售許可證》的具體期限，而這一期限應(yīng)當(dāng)成為解釋合同中關(guān)于《商品房預(yù)售許可證》“簽發(fā)”、“頒發(fā)”、“下達(dá)”等不同用語(yǔ)的邏輯基礎(chǔ)，也是當(dāng)事人雙方計(jì)算包銷(xiāo)期限、確定包銷(xiāo)保證金支付條件以及判斷一方是否違約的時(shí)間界限。由于實(shí)華公司在2003年11月30日之前不僅未能辦妥整個(gè)樓盤(pán)的《商品房預(yù)售許可證》，而且在此之前也未能辦妥該樓盤(pán)中任何一份單個(gè)樓體的《商品房預(yù)售許可證》，故實(shí)華公司率先違約已成為本案中不爭(zhēng)的事實(shí)，在此基礎(chǔ)上探究“頒發(fā)之日”的真實(shí)意思表示已失去意義。再次，從東方公司于2004年2月19日給實(shí)華公司的回函中可以看出，東方公司對(duì)雙方在《房產(chǎn)包銷(xiāo)合同》第四條中所約定的“頒發(fā)之日”，一直主張是指整個(gè)樓盤(pán)《商品房預(yù)售許可證》的辦妥之日。東方公司于2004年2月19日接到實(shí)華公司“關(guān)于‘實(shí)華?藍(lán)灣雅境’《商品房預(yù)售許可證》已批準(zhǔn)發(fā)出的通知”，后當(dāng)日即提出了異議，明確表示了該《商品房預(yù)售許可證》僅為部分而非全部，由于該異議的提出是在雙方訴訟發(fā)生之前，所以應(yīng)當(dāng)成為判斷當(dāng)事人真實(shí)意思表示的重要證據(jù)。一審認(rèn)定東方公司對(duì)實(shí)華公司未按合同約定在2003年11月30日前辦妥“實(shí)華公寓”樓盤(pán)的《商品房預(yù)售許可證》的事實(shí)未曾提出異議，屬于認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。故此，一審判決僅憑《房產(chǎn)包銷(xiāo)合同》中個(gè)別用語(yǔ)的不同，將“簽發(fā)”、“頒發(fā)”解釋為“單份”《商品房預(yù)售許可證》的簽發(fā)或頒發(fā)，而將“辦妥”解釋為整個(gè)樓盤(pán)《商品房預(yù)售許可證》的辦妥，無(wú)充分的證據(jù)支持。實(shí)華公司與東方公司關(guān)于《商品房預(yù)售許可證》“頒發(fā)之日”的爭(zhēng)議源于《房產(chǎn)包銷(xiāo)合同》的約定不明。2004年2月23日，實(shí)華公司與東方公司就“實(shí)華?藍(lán)灣雅境”，樓盤(pán)包銷(xiāo)所出現(xiàn)的問(wèn)題及“商品房買(mǎi)賣(mài)合同”補(bǔ)充條款進(jìn)行協(xié)商后達(dá)成了共識(shí)，并形成了“關(guān)于‘實(shí)華?藍(lán)灣雅境’樓盤(pán)包銷(xiāo)等相關(guān)事宜協(xié)調(diào)會(huì)會(huì)議紀(jì)要”。在該紀(jì)要中，雙方對(duì)實(shí)華公司分批向東方公司提供《商品房預(yù)售許可證》的事項(xiàng)達(dá)成了共識(shí)，但對(duì)實(shí)華公司“分批提供”，的具體時(shí)間、最后期限以及東方公司支付第二筆包銷(xiāo)保證金的條件未明確約定。如前所述，實(shí)華公司向東方公司提供《商品房預(yù)售許可證》是東方公司完成包銷(xiāo)義務(wù)和支付第二筆包銷(xiāo)保證金的必要條件，而“一次性提供”和“分批提供”又直接決定東方公