【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的能力。由于大學(xué)的特殊地位，大學(xué)已成為各種社會(huì)思潮匯集、相互激蕩的地方，成為西方思想滲透的重點(diǎn)。我們思想活躍，善于接受新事物，但是社會(huì)閱歷少、理論基礎(chǔ)薄弱，往往不能全面、正確地看待社會(huì)的發(fā)展，在復(fù)雜的社會(huì)斗爭(zhēng)中容易產(chǎn)生思想困惑。大學(xué)階段正是我們世界觀、人生觀和價(jià)值觀形成的關(guān)鍵時(shí)期。我們必須要努力加強(qiáng)理論修養(yǎng)，不斷端正入黨動(dòng)機(jī)，堅(jiān)定地樹立起為共產(chǎn)主義事業(yè)奮斗終生的崇高理想和信念。要向周圍的同學(xué)們學(xué)習(xí)。在這次培訓(xùn)班中，每次課大部分同學(xué)們都很早來到教室，講課時(shí)認(rèn)真的聽，仔細(xì)的記，積極地參加討論，培訓(xùn)班的大部分同學(xué)對(duì)待學(xué)習(xí)的認(rèn)真態(tài)度都互相影響著。從大家的身上我感到了一種活力，一種動(dòng)力。在我周圍，有許多優(yōu)秀的共產(chǎn)黨員老師，和優(yōu)秀的積極分子，克己奉公，吃苦在前，享樂在后，處處為他人著想的精神一直感染著我。在工作、學(xué)習(xí)和生活中，他們兢兢業(yè)業(yè)地工作態(tài)度一直是我學(xué)習(xí)的榜樣和努力的方向。大學(xué)生活還剩下關(guān)鍵的半年，我要確立心中的目標(biāo)，以黨的正確思想作為行動(dòng)的指引，提高工作能力、學(xué)習(xí)能力，綜合能力，把握機(jī)會(huì)，積極投身到各種有意義的活動(dòng)當(dāng)中去。我將繼續(xù)努力，在思想上、工作上爭(zhēng)取進(jìn)步，做好模范帶頭作用。希望黨組織給予我更多幫助、教育和培養(yǎng)。我將用科學(xué)的思想武裝自己，用對(duì)祖國(guó)和人民的忠誠(chéng)和責(zé)任鞭策自己，努力不輟，奮斗不息使自己成為一名堅(jiān)持不懈、實(shí)事求是、腳踏實(shí)地的執(zhí)著耕耘者，使自己成為一名自信樂觀、意志堅(jiān)強(qiáng)的共產(chǎn)主義戰(zhàn)士，并以實(shí)際行動(dòng)為中國(guó)共產(chǎn)主義事業(yè)奮斗終身總而言之通過老師講課和與同學(xué)們進(jìn)行心得的交流，我對(duì)黨有了更深層次的了解，也更加認(rèn)識(shí)到了自己現(xiàn)階段存在的不足之處。但是正是因?yàn)榘l(fā)現(xiàn)了自己的不足，我才能更好的完善自我，堅(jiān)定入黨的決心。雖然我還不是一名正式的共產(chǎn)黨員，但是我決定要時(shí)刻以黨員的標(biāo)準(zhǔn)要求自己，爭(zhēng)取早日從組織和思想上都入黨。第四篇：結(jié)業(yè)論文《推銷實(shí)務(wù)》 結(jié)業(yè)論文論文題目：房地產(chǎn)銷售分析 姓名：于佳佳學(xué)號(hào)： 192009321042 班級(jí)：09營(yíng)銷2班二零一一年五月十七號(hào)目錄..............................................................................1 ..............................................................................3 房地產(chǎn)的屬性...............................................................................................................3 房產(chǎn)交易參與者分析...................................................................................................3 房地產(chǎn)市場(chǎng)顧客特征及分析...........................................................................3 房地產(chǎn)銷售人員的特征及分析.......................................................................7 房地產(chǎn)經(jīng)銷商的分析.......................................................................................8 房產(chǎn)市場(chǎng)的銷售模式...................................................................................................9................................................................13 溝通能力的要求.........................................................................................................13 人際關(guān)系能力.............................................................................................................14 專業(yè)素質(zhì).....................................................................................................................14 形象禮儀.....................................................................................................................14 ............................................................................17 如何尋找客戶？.........................................................................................................17 接近客戶前應(yīng)做的準(zhǔn)備.............................................................................................17 怎樣向客戶推銷自己的產(chǎn)品.....................................................................................18 客戶的異議及解答.....................................................................................................18 如何促進(jìn)交易.............................................................................................................18 交易達(dá)成后所做的事情.............................................................................................19 參考資料..................................................................................................20 鳴謝...........................................................................................................21 中國(guó)今后的房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)只會(huì)上漲，不會(huì)下降。2011年中央政府控制力度這樣大，但是，除開北京之外，地方回應(yīng)的結(jié)果都是上漲。為什么，現(xiàn)在地方財(cái)政就是房地產(chǎn)財(cái)政，房地產(chǎn)控制了，地方政府就沒有飯吃了?，F(xiàn)在各個(gè)地方的招商引資，其實(shí)很多都是打這個(gè)幌子在圈地。沒有房地產(chǎn)，就沒有當(dāng)今中國(guó)高指標(biāo)的GDP，中國(guó)的GDP就是依靠房地產(chǎn)拉升的，這個(gè)毋庸置疑。隨著投資額的下滑,不少大中城市房地產(chǎn)價(jià)格開始出現(xiàn)漲幅下降的趨勢(shì)。在外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化、國(guó)內(nèi)結(jié)構(gòu)性政策調(diào)整以及經(jīng)濟(jì)內(nèi)在周期的三重壓力下,房地產(chǎn)調(diào)整周期與制造業(yè)調(diào)整周期等多重因素的疊加,結(jié)構(gòu)聯(lián)動(dòng)性和剛性的約束下,導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一些新問題: 。在經(jīng)過連續(xù)幾年的房?jī)r(jià)上漲過后,從2008年下半年開始,全國(guó)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍呈現(xiàn)交易量大幅度減少,有些甚至減少40%以上。北京已取消了泡沫時(shí)期對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)施加的幾乎所有限制,但交易量仍委靡不振。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析,一般樓市經(jīng)過6個(gè)月左右成交量的萎縮,開發(fā)商將會(huì)面臨巨大的降價(jià)壓力。大量房地產(chǎn)企業(yè)在價(jià)格急劇下滑中將出現(xiàn)資金鏈條的崩潰,造成房地產(chǎn)的“硬著陸”。——進(jìn)入2008年以來在全國(guó)范圍內(nèi)住宅面積的增長(zhǎng)基本上都是負(fù)值,住宅銷售面積的急速下降可能反映幾個(gè)因素的影響,一個(gè)因素就是房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策,可能反映了經(jīng)過2006年特別是2007年房地產(chǎn)價(jià)格的大幅度上升,靜態(tài)的角度看問題,在全國(guó)范圍之內(nèi)住宅價(jià)格存在著相當(dāng)明顯的高估,靜態(tài)的看待問題住宅價(jià)格的高估應(yīng)該不會(huì)低于30%。在個(gè)別的地區(qū)、個(gè)別的城市甚至可能接近50%。住宅價(jià)格的明顯高估超越了大多數(shù)人預(yù)期購(gòu)買能力,再加上市場(chǎng)的調(diào)整市場(chǎng)觀望度在這樣的背景下看到此前沒有估計(jì)到的住宅銷售面積的萎縮。在住宅銷售面積增速下降的同時(shí)是房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)型現(xiàn)金流,特別是經(jīng)營(yíng)型現(xiàn)金流占銷售的比重出現(xiàn)了比較顯著的變化,在2008年以來房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)型現(xiàn)金流急劇惡化的同時(shí),房地產(chǎn)融資條件也在惡化,銀行針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款申請(qǐng),而且商業(yè)銀行、民間借貸利息在上升,而且股權(quán)融資的成本也在大幅度的上升。所以,對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)今年以來經(jīng)營(yíng)型現(xiàn)金流惡化而言房地產(chǎn)同時(shí)面臨二個(gè)麻煩:一個(gè)麻煩是經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流越來越少。另外是通過融資所能夠帶來的現(xiàn)金流逐漸的明顯下降。：一、有兩大核心資源━━土地開發(fā)權(quán)以及銀行信貸權(quán)。這兩個(gè)權(quán)力基本上操縱在政府的手上，只要在政府的手上就有“尋租”的可能。二、地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)流程管理。就是從立項(xiàng)到最后起碼有100多個(gè)環(huán)節(jié)，這環(huán)節(jié)里面每一個(gè)環(huán)節(jié)都需要政府蓋公章，每蓋一個(gè)公章就有可能出現(xiàn)腐敗現(xiàn)象。這100多個(gè)公章的積累造成了非常大的尋租空間，拉升它的產(chǎn)業(yè)成本。三、地方政府的賣地心態(tài)?？梢灶A(yù)期的是，2010及之后的中國(guó)房地產(chǎn)將呈現(xiàn)以下的發(fā)展趨勢(shì)和特點(diǎn)： 第一，房?jī)r(jià)將逐步回歸理性，呈現(xiàn)平穩(wěn)漸進(jìn)發(fā)展的趨勢(shì)。如果相關(guān)調(diào)控政策及時(shí)有力，化解了當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)，并推動(dòng)其健康發(fā)展，則會(huì)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)的過渡；而如果任由房?jī)r(jià)按照目前趨勢(shì)推進(jìn)，則未來的下行和危機(jī)難以避免；預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)在10年代會(huì)有一個(gè)泡沫破滅和價(jià)格下跌的過程，而后再逐步平穩(wěn)健康發(fā)展，但下跌的幅度和引起的危機(jī)程度則取決于市場(chǎng)和政策的組合作用。第二，保障性住房將得到加強(qiáng)。從目前的政策措施看，未來中國(guó)將加大保障性住房的建設(shè)，但中國(guó)人口眾多的實(shí)際和計(jì)劃供給帶來的分配畸形和無效率決定了依靠保障難以解決中國(guó)住房的民生問題。第三，中國(guó)房地產(chǎn)在10年代會(huì)經(jīng)歷較快的發(fā)展過程。這是由未來中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城市化發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需要決定的，所以中國(guó)房地產(chǎn)預(yù)計(jì)不會(huì)出現(xiàn)如香港和日本的一旦下跌則一蹶不振的局面。第四，目前的房地產(chǎn)價(jià)格基本已經(jīng)達(dá)到高位頂點(diǎn)，2010年繼續(xù)大幅上漲的局面應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)，原因是政策已經(jīng)開始對(duì)房地產(chǎn)發(fā)力，人們的預(yù)期和觀望情緒也已出現(xiàn)。 房地產(chǎn)的屬性房地產(chǎn)作為一種商品行業(yè)，它具有四大屬性：自然屬性，法律屬性，經(jīng)濟(jì)屬性和社會(huì)屬性。房地產(chǎn)資產(chǎn)屬性，難以變現(xiàn)，不可移動(dòng)性是現(xiàn)在最基本的屬性。它們表面上像默默的配角，存在不起眼的角落。其實(shí)它們就像本質(zhì)對(duì)于人的意義一樣，把房地產(chǎn)參與者的各項(xiàng)行為，宏觀調(diào)控的各項(xiàng)政策都看的透徹，仿佛是一臺(tái)解碼機(jī)，一切行為的始末，通過它能解釋的明明了了。我國(guó)的宏觀房地產(chǎn)政策，一直努力踐行著它對(duì)我國(guó)老百姓的承諾，雖然承諾和現(xiàn)實(shí)之間存在著很大的距離。讓房地產(chǎn)回歸“自然屬性”的本真狀態(tài)也許是大家所愿意看到的，然而，房地產(chǎn)對(duì)于GDP的絕對(duì)支柱性的貢獻(xiàn)率，對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的利弊左右，讓還多理想主義者躊躇不決。這種矛盾局面，讓房地產(chǎn)的走勢(shì)越來越偏移人們的想象，偏移政策的引導(dǎo)。它的“經(jīng)濟(jì)屬性”就像聚光燈，將所有人的注意力，毫無選擇余地的聚集起來。 房產(chǎn)交易參與者分析 房地產(chǎn)市場(chǎng)顧客特征及分析由于人的能力、氣質(zhì)和性格的不同，消費(fèi)者呈現(xiàn)出各自的個(gè)性特征。我們把這些特征劃分為12種類型。（一）從容不迫型這種購(gòu)房者嚴(yán)肅冷靜，遇事沉著，不易為外界事物和廣告宣傳所影響，他們對(duì)銷售人員的建議認(rèn)真聆聽，有時(shí)還會(huì)提出問題和自己的看法，但不會(huì)輕易做出購(gòu)買決定。從容不迫型的購(gòu)房者對(duì)于第一印象惡劣的銷售人員絕不會(huì)給予第二次見面機(jī)會(huì)，而總是與之保持距離。對(duì)此類購(gòu)房者，銷售人員必須從熟悉產(chǎn)品特點(diǎn)著手，謹(jǐn)慎地應(yīng)用層層推進(jìn)引導(dǎo)的辦法，多方分析、比較、舉證、提示，使購(gòu)房者全面了解利益所在，以期獲得對(duì)方理性的支持。對(duì)這類買家打交道時(shí)，銷售建議只有經(jīng)過對(duì)方理智的分析思考，才有被購(gòu)房者接受的可能；反之，拿不出有力的事實(shí)依據(jù)和耐心的說服講解，銷售是不會(huì)成功的。（二）優(yōu)柔寡斷型這類購(gòu)房者的一般表現(xiàn)是：對(duì)是否購(gòu)買某一樓盤猶豫不決，即使決定購(gòu)買，但對(duì)于位置、售價(jià)、戶型、建筑風(fēng)格、物業(yè)管理、企業(yè)品牌等又反復(fù)比較，難于取舍。他們外表溫和，內(nèi)心卻總是瞻前顧后，舉棋不定。對(duì)于這類購(gòu)房者，銷售人員首先要做到不受對(duì)方影響，商談時(shí)切忌急于成交，要冷靜地誘導(dǎo)購(gòu)房者表達(dá)出所疑慮的問題，然后根據(jù)問題做出說明，并拿出有效例證，以消除購(gòu)房者的猶豫心理。等到對(duì)方確已產(chǎn)生購(gòu)買欲望后，銷售人員不妨采取直接行動(dòng)，促使對(duì)方做出決定。比如說：“好吧，現(xiàn)在交款吧！”（三）自我吹噓型此類購(gòu)房者喜歡自我夸張，虛榮心很強(qiáng)，總在別人面前炫耀自己見多識(shí)廣，高談闊論，不肯接受他人的勸告。例如，我跟你們經(jīng)理很熟，我如何好。與這類購(gòu)房者進(jìn)行銷售的要訣是，從他自己熟悉的事物中尋找話題，適當(dāng)利用請(qǐng)求的語氣。在這種人面前，銷售人員最好是當(dāng)一個(gè)“忠實(shí)的聽眾”，津津有味地為對(duì)方稱好道是，且表現(xiàn)出一種羨慕欽佩的神情，徹底滿足對(duì)方的虛榮心，這樣一來，對(duì)方則較難拒絕銷售人員的建議。（四）豪爽干脆型這類購(gòu)房者多半樂觀開朗，不喜歡婆婆媽媽式的拖泥帶水的做法，決斷力強(qiáng)，辦事干脆豪放，說一不二，慷慨坦直，但往往缺乏耐心，容易感情用事，有時(shí)會(huì)輕率馬虎。和這類購(gòu)房者