【文章內(nèi)容簡介】 、國家工商行政管理局2000年9月13日發(fā)布了《關于印發(fā)的通知》，對1995年印發(fā)的《商品房購銷合同示范文本》進行了修訂，并更名為《商品房買賣合同示范文本》，目前已在全國推廣。雖然現(xiàn)在上海采取2000版《商品房預售合同》，但細讀此合同范本還是有所裨益的。特別是該合同范本中的有些內(nèi)容是上海2000版《商品房預售合同》中所不具有的，因此，細讀該范本對購房人補充合同內(nèi)容是很有幫助的。商品房買賣合同示范文本建設部 國家工商行政管理局二○○○年九月十三日編號：GF20000171商品房買賣合同說明本合同文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。簽約之前，買受人應當仔細閱讀本合同內(nèi)容，對合同條款及專業(yè)用詞理解不一致的，可向當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)主管部門咨詢。（這是示范文本合同使用性質(zhì)的規(guī)定。本示范文本并不是強制推廣使用的，而是供簽約雙方進行參考。實踐中可以將此文本直接作為商品房買賣（包括預售）的文本，也可以對此文本進行修改刪節(jié)。）本合同所稱商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設并出售的房屋。（此示范文本為購買商品房而制訂，但在買賣二手房、單位內(nèi)部集資房、房改售房等交易中也可以參照使用）為體現(xiàn)合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關條款后都有空白行，供雙方自行約定或補充約定。雙方當事人可以對文本條款的內(nèi)容進行修改、增補或刪減。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內(nèi)容。（此文本強調(diào)合同的自愿原則，簽約人有權根據(jù)實際情況更改）本合同文本中涉及到的選擇、填寫內(nèi)容以手寫項為優(yōu)先。（手寫優(yōu)先原則實際上是重申合同自愿原則）對合同文本【】中選擇內(nèi)容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內(nèi)容，雙方應當協(xié)商確定。【】中選擇內(nèi)容，以劃√方式選定；對于實際情況未發(fā)生或買賣雙方不作約定時，應在空格部位打，以示刪除。（當事人在簽訂合同時，不要留有空項，以防爭議發(fā)生）在簽訂合同前，出賣人應當向買受人出示應當由出賣人提供的有關證書、證明文件。（實質(zhì)上是強調(diào)購房人的知情權。根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《商品房銷售管理辦法》、《城市商品房預售管理辦法》等相關規(guī)定，在簽訂商品房買賣合同之前，出賣人應當向買受人提供該商品房可以合法銷售的有效證明文件。概括來說，這些有效證件主要包括以下內(nèi)容：（1）現(xiàn)售商品房，應當有《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的各種材料，并已將材料及房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊報送房地產(chǎn)開發(fā)管部門備案。（2）商品房預售，必須取得國家及地方規(guī)定的預售條件的證明文件，并取得《商品房預售許可證》。（3）開發(fā)商委托房地產(chǎn)中介服務機構代理銷售的，委托單位應當在出示上述文件材料的同時，向購房人出示《商品房銷售委托書》）。本合同條款由中華人民共和國建設部和國家工商行政管理局負責解釋。（此文本是國家工商局和建設部聯(lián)合制訂的，因此解釋權自然歸其所有）商品房買賣合同（合同編號：）合同雙方當事人：出賣人：________________________________________注冊地址：______________________________________營業(yè)執(zhí)照注冊號：________________________________企業(yè)資質(zhì)證書號：________________________________法定代表人：___________聯(lián)系電話：_______________郵政編碼：______________________________________委托代理人：___________地址：_______________郵政編碼：_________________聯(lián)系電話：___________委托代理機構：__________________________________注冊地址：______________________________________營業(yè)執(zhí)照注冊號：________________________________法定代表人：_______________聯(lián)系電話：___________郵政編碼：______________________________________買受人：________________________________________【本人】【法定代表人】姓名：_______國籍_________【身份證】【護照】【營業(yè)執(zhí)照注冊號】____________地址：__________________________________________郵政編碼：________________聯(lián)系電話：____________【委托代理人】姓名：________國籍：地址：__________________________________________郵政編碼：_______________電話：_________________根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和出賣人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎上就買賣商品房達成如下協(xié)議：（這是示范文本制定依據(jù)的規(guī)定。）第一條 項目建設依據(jù)。出賣人以___________方式取得位于___________、編號為___________的地塊的土地使用權?！就恋厥褂脵喑鲎尯贤枴俊就恋厥褂脵鄤潛芘鷾饰募枴俊緞潛芡恋厥褂脵噢D讓批準文件號】為______________________。（本條款主要是明確商品房所在項目的合法用地依據(jù)。根據(jù)我國法律規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得有出讓和劃撥兩種方式。土地使用權的出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由其向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權的劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置費用后將該幅土地交付其使用，或?qū)⑼恋厥褂脵酂o償交付土地使用者的行為。如果出售人所售為非經(jīng)濟適用住房的商品房，其土地使用權的來源是出讓，而經(jīng)濟適用房的土地來源是劃撥。）該地塊土地面積為___________，規(guī)劃用途為___________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日。出賣人經(jīng)批準，在上述地塊上建設商品房，【現(xiàn)定名】【暫定名】___________。建設工程規(guī)劃許可證號為___________，施工許可證號為___________。（以上證件均由商品房項目所在地建規(guī)劃及建設主管部門批準頒發(fā)）_____________________________________________________________________。（此處供當事人雙方補充約定其他有關建設的依據(jù)）第二條 商品房銷售依據(jù)。買受人購買的商品房為【現(xiàn)房】【預售商品房】。預售商品房批準機關為___________，商品房預售許可證號為___________。（本條是關于商品房銷售方式的規(guī)定。如果是現(xiàn)售商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊及符合商品房現(xiàn)售條件的有關證明文件報送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。如果是預售商品房，還要填寫批準預售的主管部門名稱及商品房預售許可證的編號。須注意，開發(fā)商在未取得《商品房預售許可證》之前的銷售行為或變相銷售行為是違法的。）_____________________________________________________________________。（便于當事人另有約定）第三條 買受人所購商品房的基本情況。（出賣人應當根據(jù)商品房所在項目的《建設工程規(guī)劃許可證》、批準后的設計等有效的材料填寫）買受人購買的商品房（以下簡稱該商品房，其房屋平面圖見本合同附件一，房號以附件一上表示為準）為本合同第一條規(guī)定的項目中的：第___________【幢】【座】___________【單元】【層】___________號房。（注意指標是否與所附的規(guī)劃、設計圖的標注一致。另外，房屋平面圖要約定為合同的附件，其中的朝向及尺寸如墻體厚度、門窗尺寸都要明確標明，并將商品房所在小區(qū)的總平面圖附上。）該商品房的用途為___________，屬___________結構，層高為___________，建筑層數(shù)地上___________層，地下___________層。（要求出賣人根據(jù)《建設工程規(guī)劃許可證》上載明的內(nèi)容填寫商品房的用途，依據(jù)批準的設計圖注明房屋結構及層高、層數(shù)等。應當注意的是，這里的層高不是凈高，包括了樓板的厚度，如果要約定凈高，應當特別注明）該商品房陽臺是【封閉式】【非封閉式】。（封閉式陽臺與非封閉式陽臺在價格計算上不同。根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》的規(guī)定，全封閉的陽臺的建筑面積按其外圍水平投影面積計算；未封閉的陽臺按其外圍水平投影面積的一半計算。因此，購房者在此一定注意。）該商品房【合同約定】【產(chǎn)權登記】建筑面積共___________平方米，其中，套內(nèi)建筑面積___________平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積___________平方米（有關公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明見附件二）。（商品房的銷售面積包括套內(nèi)建筑面積與分攤的公共面積兩部門，其中套內(nèi)建筑面積包括套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積及陽臺面積。公共面積包括公共部位面積與公用房屋分攤面積。在簽訂合同時，商品房的建筑面積一般存在兩種情況，一種是該商品房的建筑面積已由具有資質(zhì)的測量單位實施測繪，其結果已由房地產(chǎn)行政主管部門審核通過，如現(xiàn)房銷售。另一種是該商品房建筑面積還未經(jīng)具有房地產(chǎn)測繪資格的單位實施測繪，或還未經(jīng)主管部門審核通過，如商品房預售。在第一種情況下，按產(chǎn)權證填寫建筑面積；第二種情況下，適用“合同約定”的建筑面積即暫測面積。不論是以套內(nèi)建筑面積還是以建筑面積計算價格，都是以此處相應的面積約定數(shù)為依據(jù)。）_________________________________________________________________。（此處空白便于當事人更為詳盡地對商品房的其他基本情況進行約定。）第四條 計價方式與價款。出賣人與買受人約定按下述第___________種方式計算該商品房價款：按建筑面積計算，該商品房單價為（___________幣）每平方米______元，總金額（___________幣）_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百_____拾_____元整。（按本條計價是按建筑面積確定價款的計價方式。按此計算面積，商品房單價是一個均價的概念，每平方米套內(nèi)建筑面積與每平方米公攤的共有建筑面積價格是一致的。）按套內(nèi)建筑面積計算，該商品房單價為（___________幣）每平方米__________元，總金額（__________幣）_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百_____拾_____元整。（按此種算法，商品房單價也是一個均價的概念，房價款跟套內(nèi)建筑面積數(shù)有關，跟分攤的公共建筑面積數(shù)沒有直接關系。）按套（單元）計算，該商品房總價款為（__________幣）_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百____拾______元整。（按此種計價方法，房價和商品房的建筑面積、套內(nèi)建筑面積及分攤的共有建筑面積數(shù)沒有直接關系。）___________________________________________________。（當事人可自愿選擇其他計價方式）第五條 面積確認及面積差異處理。根據(jù)當事人選擇的計價方式，本條規(guī)定以【建筑面積】【套內(nèi)建筑面積】（本條款中均簡稱面積）為依據(jù)進行面積確認及面積差異處理。（注意計算面積差異時要與計價方式對應，如按建筑面積計價時要以產(chǎn)權登記時確認的建筑面積確認；按套內(nèi)建筑面積計價的，以產(chǎn)權登記時確認的套內(nèi)建筑面積為依據(jù)確認。）當事人選擇按套計價的，不適用本條約定。（如果按套計價，則是以整個商品房為計價單位，不牽涉到建筑面積及套內(nèi)建筑面積計價的問題。根據(jù)2001年建設部第88號令《銷售辦法》：按套（單元）計價的現(xiàn)售房屋，當事人對現(xiàn)售房屋實地勘察后可以在合同中直接約定總價款。按套（單元）計價的預售商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應當標明詳細尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時，套型與設計圖紙一致，相關尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價不變；套型與設計圖紙不一對敵或者相關尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價款。買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。）合同約定面積與產(chǎn)權登記面積有差異的，以產(chǎn)權登記面積為準。（房地產(chǎn)管理部門確認的房屋面積，是商品房最終確定面積，也是處理糾紛的依據(jù)。）商品房交付后，產(chǎn)權登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第__________種方式進行處理：（為了體現(xiàn)合同自愿原則，本示范文本第一種處理方式由當事人協(xié)商約定。應當注意的是，如果合同對于處理面積誤差有約定的，按約定處理，如果合同沒有約定的，《商品房銷售管理辦法》第二十條明確規(guī)定了當事人沒有約定面積誤差處理的解決辦法：（一）面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實結算房價款。（二）面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在買受人提出退房之日起30日內(nèi)，將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔，產(chǎn)權歸買受人。產(chǎn)權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)