【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 努力。最后還要感謝人事科的某某某；感謝****科的***老師；感謝***的***師，同時(shí)一并感謝所有關(guān)心和支持本次培訓(xùn)的領(lǐng)導(dǎo)和同事，感謝你們給予我們的關(guān)愛(ài)，也感謝你們提供了如此好的平臺(tái)，讓我們能在社會(huì)這所大學(xué)里面迅速的成長(zhǎng)。Siu2011第四篇：房地產(chǎn)基本知識(shí)新人入職培訓(xùn)DOC房地產(chǎn)：指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱（又稱不動(dòng)產(chǎn)）。房地產(chǎn)的三種存在形態(tài)：?jiǎn)渭兊耐恋亍渭兊姆课?、土地房屋的綜合體房地產(chǎn)的特征：a、房地產(chǎn)位置的固定性（土地不可移，房屋也不可動(dòng)）； b、房地產(chǎn)地域的差別性（每宗房地產(chǎn)的價(jià)值都不同）； c、房地產(chǎn)的高值、耐久性（價(jià)格貴、土地永久的）；d、房地產(chǎn)的保值、增值性（貨幣貶值、房產(chǎn)保值、貨幣增值、房產(chǎn)增值）；房產(chǎn)：是房屋及其權(quán)利的總稱（占有、使用、收益、處分等權(quán)利）。房屋分類：a、功能用途：居住用房（小區(qū)、高品住宅）、工業(yè)用房（廠房、倉(cāng)庫(kù)）、商業(yè)用房（門面、商場(chǎng)）、辦公用房（寫(xiě)字樓）、行政用房（軍事、學(xué)校等單位用房及城市）；b、建筑結(jié)構(gòu)：鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和其他； c、所有權(quán)歸屬：公房（直管公房和自管公房等）和私房；地產(chǎn)：是土地及其權(quán)利的總稱（使用、收益、轉(zhuǎn)讓等權(quán)利）。土地分類：a、開(kāi)發(fā)利用：生地和熟地；b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地；c、用途：居住用地、商業(yè)服務(wù)用地、工業(yè)用地、倉(cāng)儲(chǔ)用地、市政公共設(shè)施用地、交通用地、綠化用地、特殊用地等；房地產(chǎn)業(yè)：指從事房產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的行業(yè)。包括：、土地開(kāi)發(fā)； b、房屋建設(shè)、維修、管理；c、土地使用權(quán)的有償劃拔、轉(zhuǎn)讓； d、房屋所有權(quán)的買賣、租賃； e、房地產(chǎn)抵押貸款； f、房地產(chǎn)市場(chǎng)；土地使用權(quán)：就是土地所有者根據(jù)土地分類對(duì)土地加以利用的權(quán)利（指依法對(duì)土地經(jīng)營(yíng)、利用和收益的權(quán)利）。土地公有制采取了兩種形式：即集體所有制和國(guó)家所有制。a）農(nóng)村土地采用了集體所有制，屬于農(nóng)民集體所有；b）城市土地采取國(guó)家所有制的形式，屬于全民所有；任何個(gè)人不能取得土地的所有權(quán)。土地使用獲得的方式：劃拔：無(wú)償使用，如學(xué)校、醫(yī)院、軍事用地、機(jī)場(chǎng)等市政建設(shè)工程；出讓：從國(guó)家有償取得使用權(quán)，方式：協(xié)議（如200250萬(wàn)/畝）、招標(biāo)（提出底價(jià)，根據(jù)使用用途和價(jià)格取得）、拍賣（價(jià)高者竟得，不違法的前提下，通過(guò)正規(guī)渠道取得）；房地產(chǎn)市場(chǎng)：a、一級(jí)市場(chǎng)：以土地為體（亦稱土地市場(chǎng)、土地交易市場(chǎng)）；b、二級(jí)市場(chǎng)：開(kāi)發(fā)商獲得土地后，投入一定的獎(jiǎng)金建設(shè)，通過(guò)有償或贈(zèng)與將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)買給需求者（新建商品房的買賣市場(chǎng)）；c、三級(jí)市場(chǎng)：房屋在消費(fèi)市場(chǎng)的再次流通，包括：買賣、抵押、轉(zhuǎn)讓、租憑（二手房）；1土地使用權(quán)出讓：指國(guó)家以土地所有者身份，按指定地塊的使用年限、用途和城市規(guī)劃等條件，將城市土地使用權(quán)出讓給土地使用者，并向土地使用者收取土地使用權(quán)出讓金的行為。出讓交易雙方是國(guó)家和用地單位或個(gè)人。1土地產(chǎn)權(quán)：包括土地所有權(quán)、地上權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、租賃權(quán)。地上權(quán)：指以支付租金為代價(jià)在他人土地上建筑房屋的權(quán)利，它的實(shí)質(zhì)就是土地使用權(quán)； 地役權(quán)：指利用他人土地供自己使用的權(quán)利；抵押權(quán)：指土地使用權(quán)獲得者在其有效的使用期限內(nèi)有以土地作抵押獲取銀行貸款或其他擔(dān)保的權(quán)利；指土地使用權(quán)獲得者在其有效使用期限內(nèi)將土地租給他人使用以獲取收益，承租人即取得該塊土地的租賃權(quán)；1土地使用年限：指國(guó)家將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，雙方約定土地使用者可以使用的年限。1）土地使用權(quán)出讓年限： a、居住用地70年；b、工業(yè)用地、教育、科技、文化衛(wèi)生、體育及綜合或其他用地50年； c、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；PS：使用用途需轉(zhuǎn)換的要補(bǔ)年限地價(jià)的差價(jià)，國(guó)家指定的則遵照?qǐng)?zhí)行； 2）土地使用年限到期后如何處理： a、國(guó)家有權(quán)無(wú)條件的收回該土地； b、建筑主體經(jīng)質(zhì)控部門檢驗(yàn)后不屬危房；c、項(xiàng)目的存在不影響城市規(guī)劃，不影響市容，只要向政府繳納土地出讓金可以繼續(xù)使用。PS：b、c條完全存在的情況下，以當(dāng)時(shí)的地價(jià)購(gòu)買使用年限，年限由政府規(guī)定，否則無(wú)條件收回；1商品房：開(kāi)發(fā)商以市場(chǎng)地價(jià)取得土地使用權(quán)后進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，并經(jīng)國(guó)土局批準(zhǔn)在市場(chǎng)上流通的房地產(chǎn)，它是在獲取房產(chǎn)證后，可自行轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、交換的固定資產(chǎn)。商品房的物業(yè)類型：住宅、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、酒店、市場(chǎng)。1商品房的預(yù)售制度：五證二書(shū)五證：〈國(guó)有土地使用證〉、〈建設(shè)用地規(guī)劃許可證〉、〈建設(shè)工程規(guī)劃許可證〉、〈建設(shè)工程施工許可證〉、〈商品房預(yù)售許可證〉二書(shū)：〈質(zhì)量保證書(shū)〉、〈使用說(shuō)明書(shū)〉、兩書(shū)可以作為商品房買賣合同的補(bǔ)充約定，并且是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)向購(gòu)房人提供的對(duì)商品房住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件和保證文件。1爛尾樓：指未能完成施工中途停建的樓盤。造成樓盤爛尾的原因主要有資金不足、設(shè)計(jì)、施工存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，非常建設(shè)等。、樓花：指已經(jīng)動(dòng)工建造，但尚未建成的樓宇、房屋。即指圖紙上的樓宇，處于建筑施工的最初階段，離交房時(shí)間長(zhǎng)，價(jià)格優(yōu)惠，買了后又可轉(zhuǎn)賣，賺差價(jià)。1炒樓花：買賣尚未建筑好的房屋。（現(xiàn)在政府有規(guī)定，商品房5年內(nèi)不許轉(zhuǎn)讓，交5%的營(yíng)業(yè)稅，為了控制炒房）1期房：指具備預(yù)售條件，尚未竣工交付使用的商品房。（價(jià)格低、選擇空間大、戶型齊全、可監(jiān)督建筑材料、質(zhì)量）現(xiàn)房：指已經(jīng)工程質(zhì)量監(jiān)督部門驗(yàn)收，并取得質(zhì)量合格證明文件，可以交付使用的商品房。（即買即入住、價(jià)格高、戶型過(guò)時(shí)、選擇空間不大）2經(jīng)濟(jì)適用房：指以微利價(jià)出售給廣大中低收入家庭的商品房（帶有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，是有經(jīng)濟(jì)性和適用性）。不是人人可以買到，必須符合當(dāng)?shù)卣?guī)定的條件，經(jīng)過(guò)排號(hào)購(gòu)買。長(zhǎng)沙房口，25歲以上，65㎡以內(nèi)以經(jīng)濟(jì)價(jià)購(gòu)買，65㎡以外以商品房?jī)r(jià)購(gòu)買，5年后才能轉(zhuǎn)賣）。2二手房：辦好產(chǎn)權(quán)證，進(jìn)行再次轉(zhuǎn)讓的房屋。其他如：公房、私房、集資房、廉租房、安置房等福利房。2誠(chéng)意金：指商品房在未取得預(yù)售證之前，開(kāi)發(fā)商收取客戶的可退回的款項(xiàng)（一般可以獲得開(kāi)發(fā)商的折扣承諾）。2定金：指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ礁督o的作為債權(quán)人擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣（能擔(dān)保債權(quán)人的作用）不能返還。2訂金：不能擔(dān)保債權(quán)人的作用，能返還。2玄關(guān)：登堂入室的第一張門進(jìn)去的地方，開(kāi)門區(qū)域。2公寓：指2層以上，供多戶人家居住的建筑。2純辦公樓：專為各類公司日常運(yùn)作提供辦公活動(dòng)的大樓。2綜合樓：居家、辦公、商場(chǎng)、集合一體的大樓。商住住宅：SOHO，居家，辦公于一體。、別墅：指在郊外或風(fēng)景區(qū)建造的供休養(yǎng)，住宿用的花園住宅，TOWRHOUSE（聯(lián)體別墅、單排別墅）。3SHOPPINGMALL：一站式購(gòu)物，集購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑為一體的這么一個(gè)商業(yè)區(qū)域，起源于美國(guó)（也稱第六商業(yè)業(yè)態(tài)）。3物業(yè)管理：指由專業(yè)公司或機(jī)構(gòu)，接受業(yè)主（或使用人）的委托，對(duì)物業(yè)實(shí)話專業(yè)化管理，并向業(yè)主（或使用人）提供高效、周到服務(wù)的行為。3物業(yè)管理內(nèi)容：對(duì)房屋及其附屬設(shè)備管理、維修；對(duì)房屋區(qū)域內(nèi)的清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、公用設(shè)施、道路等實(shí)施管理；向業(yè)主提供其他綜合性或特約的服務(wù)等。物業(yè)管理屬社區(qū)管理范疇。3業(yè)主大會(huì)：指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的，對(duì)本區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理具有決定權(quán)的組織形式。3業(yè)主代表大會(huì)：由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成的對(duì)本區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理具有決定權(quán)的組織。3業(yè)主委員會(huì)：由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理的組織，由業(yè)主代表大會(huì)或業(yè)主代表選舉產(chǎn)生。3一次性付款：指購(gòu)房戶在購(gòu)買商品房時(shí)，在沒(méi)有享受政策性貸款的情況下，將全部買房款一次性付給售房單位的付款方式。3分期付款：購(gòu)房者簽約后，將購(gòu)房款分成若干比例，按時(shí)間段或按施工進(jìn)度分批交納房款（針對(duì)期房），交房時(shí)，款項(xiàng)全部付清。銀行按揭：指以購(gòu)房合同或房屋產(chǎn)權(quán)作抵押獲得購(gòu)房貸款的方式。即購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)，向銀行提出擔(dān)保的質(zhì)押文件，在銀行審核通過(guò)后，取得房屋總價(jià)的部分貸款，依抵押約定，按期按時(shí)間段向銀行償還貸款本息，并提供房地產(chǎn)作為償還貸款的擔(dān)保（一般的購(gòu)房合同和產(chǎn)權(quán)證作為抵押，住房：七成二十年；門面：五成十年或六年十年）。4公積金：“全稱住房公積金”，指城鎮(zhèn)住房制度改革中，國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企事業(yè)單位及其在職職工按國(guó)家規(guī)定繳存的，專項(xiàng)用于住房消費(fèi)的資金（門面不行）。繳存比例：均不得低于職工上一月平均5%，有條件的城市，可以適當(dāng)提高繳存比例；繳存方式：一是由職工個(gè)人繳存；二是由職工所在單位繳存；4個(gè)人住房公積金貸款：指參加了住房公積金制度的職工，在購(gòu)買、建筑、翻建和大修自住住房時(shí)，因資金