【文章內(nèi)容簡介】 努力。最后還要感謝人事科的某某某；感謝****科的***老師；感謝***的***師，同時一并感謝所有關心和支持本次培訓的領導和同事，感謝你們給予我們的關愛，也感謝你們提供了如此好的平臺，讓我們能在社會這所大學里面迅速的成長。Siu2011第四篇：房地產(chǎn)基本知識新人入職培訓DOC房地產(chǎn)：指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱（又稱不動產(chǎn)）。房地產(chǎn)的三種存在形態(tài)：單純的土地、單純的房屋、土地房屋的綜合體房地產(chǎn)的特征：a、房地產(chǎn)位置的固定性（土地不可移，房屋也不可動）； b、房地產(chǎn)地域的差別性（每宗房地產(chǎn)的價值都不同）； c、房地產(chǎn)的高值、耐久性（價格貴、土地永久的）；d、房地產(chǎn)的保值、增值性（貨幣貶值、房產(chǎn)保值、貨幣增值、房產(chǎn)增值）；房產(chǎn)：是房屋及其權利的總稱（占有、使用、收益、處分等權利）。房屋分類：a、功能用途：居住用房（小區(qū)、高品住宅）、工業(yè)用房（廠房、倉庫）、商業(yè)用房（門面、商場）、辦公用房（寫字樓）、行政用房（軍事、學校等單位用房及城市）；b、建筑結構：鋼結構、鋼筋混凝土結構、磚混結構、磚木結構和其他； c、所有權歸屬：公房（直管公房和自管公房等）和私房；地產(chǎn)：是土地及其權利的總稱（使用、收益、轉(zhuǎn)讓等權利）。土地分類：a、開發(fā)利用：生地和熟地；b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地；c、用途：居住用地、商業(yè)服務用地、工業(yè)用地、倉儲用地、市政公共設施用地、交通用地、綠化用地、特殊用地等；房地產(chǎn)業(yè)：指從事房產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務的行業(yè)。包括：、土地開發(fā)； b、房屋建設、維修、管理；c、土地使用權的有償劃拔、轉(zhuǎn)讓； d、房屋所有權的買賣、租賃； e、房地產(chǎn)抵押貸款； f、房地產(chǎn)市場；土地使用權：就是土地所有者根據(jù)土地分類對土地加以利用的權利（指依法對土地經(jīng)營、利用和收益的權利）。土地公有制采取了兩種形式：即集體所有制和國家所有制。a）農(nóng)村土地采用了集體所有制，屬于農(nóng)民集體所有；b）城市土地采取國家所有制的形式，屬于全民所有；任何個人不能取得土地的所有權。土地使用獲得的方式：劃拔：無償使用，如學校、醫(yī)院、軍事用地、機場等市政建設工程；出讓：從國家有償取得使用權，方式：協(xié)議（如200250萬/畝）、招標（提出底價，根據(jù)使用用途和價格取得）、拍賣（價高者竟得，不違法的前提下，通過正規(guī)渠道取得）；房地產(chǎn)市場：a、一級市場：以土地為體（亦稱土地市場、土地交易市場）；b、二級市場：開發(fā)商獲得土地后，投入一定的獎金建設，通過有償或贈與將產(chǎn)權轉(zhuǎn)買給需求者（新建商品房的買賣市場）；c、三級市場：房屋在消費市場的再次流通，包括：買賣、抵押、轉(zhuǎn)讓、租憑（二手房）；1土地使用權出讓：指國家以土地所有者身份，按指定地塊的使用年限、用途和城市規(guī)劃等條件，將城市土地使用權出讓給土地使用者，并向土地使用者收取土地使用權出讓金的行為。出讓交易雙方是國家和用地單位或個人。1土地產(chǎn)權：包括土地所有權、地上權、地役權、抵押權、典權、租賃權。地上權：指以支付租金為代價在他人土地上建筑房屋的權利，它的實質(zhì)就是土地使用權； 地役權：指利用他人土地供自己使用的權利；抵押權：指土地使用權獲得者在其有效的使用期限內(nèi)有以土地作抵押獲取銀行貸款或其他擔保的權利；指土地使用權獲得者在其有效使用期限內(nèi)將土地租給他人使用以獲取收益，承租人即取得該塊土地的租賃權；1土地使用年限：指國家將土地使用權出讓給土地使用者，雙方約定土地使用者可以使用的年限。1）土地使用權出讓年限： a、居住用地70年；b、工業(yè)用地、教育、科技、文化衛(wèi)生、體育及綜合或其他用地50年； c、商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；PS：使用用途需轉(zhuǎn)換的要補年限地價的差價，國家指定的則遵照執(zhí)行； 2）土地使用年限到期后如何處理： a、國家有權無條件的收回該土地； b、建筑主體經(jīng)質(zhì)控部門檢驗后不屬危房；c、項目的存在不影響城市規(guī)劃，不影響市容，只要向政府繳納土地出讓金可以繼續(xù)使用。PS：b、c條完全存在的情況下，以當時的地價購買使用年限，年限由政府規(guī)定，否則無條件收回；1商品房：開發(fā)商以市場地價取得土地使用權后進行開發(fā)建設，并經(jīng)國土局批準在市場上流通的房地產(chǎn)，它是在獲取房產(chǎn)證后，可自行轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、交換的固定資產(chǎn)。商品房的物業(yè)類型：住宅、寫字樓、商場、酒店、市場。1商品房的預售制度：五證二書五證：〈國有土地使用證〉、〈建設用地規(guī)劃許可證〉、〈建設工程規(guī)劃許可證〉、〈建設工程施工許可證〉、〈商品房預售許可證〉二書：〈質(zhì)量保證書〉、〈使用說明書〉、兩書可以作為商品房買賣合同的補充約定，并且是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時向購房人提供的對商品房住宅承擔質(zhì)量責任的法律文件和保證文件。1爛尾樓：指未能完成施工中途停建的樓盤。造成樓盤爛尾的原因主要有資金不足、設計、施工存在嚴重質(zhì)量問題，非常建設等。、樓花：指已經(jīng)動工建造，但尚未建成的樓宇、房屋。即指圖紙上的樓宇，處于建筑施工的最初階段，離交房時間長，價格優(yōu)惠，買了后又可轉(zhuǎn)賣，賺差價。1炒樓花：買賣尚未建筑好的房屋。（現(xiàn)在政府有規(guī)定，商品房5年內(nèi)不許轉(zhuǎn)讓，交5%的營業(yè)稅，為了控制炒房）1期房：指具備預售條件，尚未竣工交付使用的商品房。（價格低、選擇空間大、戶型齊全、可監(jiān)督建筑材料、質(zhì)量）現(xiàn)房：指已經(jīng)工程質(zhì)量監(jiān)督部門驗收，并取得質(zhì)量合格證明文件，可以交付使用的商品房。（即買即入住、價格高、戶型過時、選擇空間不大）2經(jīng)濟適用房：指以微利價出售給廣大中低收入家庭的商品房（帶有社會保障性質(zhì)的商品住宅，是有經(jīng)濟性和適用性）。不是人人可以買到，必須符合當?shù)卣?guī)定的條件，經(jīng)過排號購買。長沙房口，25歲以上，65㎡以內(nèi)以經(jīng)濟價購買，65㎡以外以商品房價購買，5年后才能轉(zhuǎn)賣）。2二手房：辦好產(chǎn)權證，進行再次轉(zhuǎn)讓的房屋。其他如：公房、私房、集資房、廉租房、安置房等福利房。2誠意金：指商品房在未取得預售證之前，開發(fā)商收取客戶的可退回的款項（一般可以獲得開發(fā)商的折扣承諾）。2定金：指當事人約定由一方向?qū)Ψ礁督o的作為債權人擔保的一定數(shù)額的貨幣（能擔保債權人的作用）不能返還。2訂金：不能擔保債權人的作用，能返還。2玄關：登堂入室的第一張門進去的地方，開門區(qū)域。2公寓：指2層以上，供多戶人家居住的建筑。2純辦公樓：專為各類公司日常運作提供辦公活動的大樓。2綜合樓：居家、辦公、商場、集合一體的大樓。商住住宅：SOHO，居家，辦公于一體。、別墅：指在郊外或風景區(qū)建造的供休養(yǎng)，住宿用的花園住宅，TOWRHOUSE（聯(lián)體別墅、單排別墅）。3SHOPPINGMALL：一站式購物，集購物、娛樂、休閑為一體的這么一個商業(yè)區(qū)域，起源于美國（也稱第六商業(yè)業(yè)態(tài)）。3物業(yè)管理：指由專業(yè)公司或機構，接受業(yè)主（或使用人）的委托，對物業(yè)實話專業(yè)化管理，并向業(yè)主（或使用人）提供高效、周到服務的行為。3物業(yè)管理內(nèi)容：對房屋及其附屬設備管理、維修；對房屋區(qū)域內(nèi)的清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、公用設施、道路等實施管理；向業(yè)主提供其他綜合性或特約的服務等。物業(yè)管理屬社區(qū)管理范疇。3業(yè)主大會：指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的，對本區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理具有決定權的組織形式。3業(yè)主代表大會：由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成的對本區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理具有決定權的組織。3業(yè)主委員會：由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治管理的組織，由業(yè)主代表大會或業(yè)主代表選舉產(chǎn)生。3一次性付款：指購房戶在購買商品房時，在沒有享受政策性貸款的情況下，將全部買房款一次性付給售房單位的付款方式。3分期付款：購房者簽約后，將購房款分成若干比例，按時間段或按施工進度分批交納房款（針對期房），交房時，款項全部付清。銀行按揭：指以購房合同或房屋產(chǎn)權作抵押獲得購房貸款的方式。即購房者在購房時，向銀行提出擔保的質(zhì)押文件，在銀行審核通過后，取得房屋總價的部分貸款，依抵押約定，按期按時間段向銀行償還貸款本息，并提供房地產(chǎn)作為償還貸款的擔保（一般的購房合同和產(chǎn)權證作為抵押，住房：七成二十年；門面：五成十年或六年十年）。4公積金：“全稱住房公積金”，指城鎮(zhèn)住房制度改革中，國家機關、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企事業(yè)單位及其在職職工按國家規(guī)定繳存的，專項用于住房消費的資金（門面不行）。繳存比例：均不得低于職工上一月平均5%，有條件的城市，可以適當提高繳存比例；繳存方式：一是由職工個人繳存；二是由職工所在單位繳存；4個人住房公積金貸款：指參加了住房公積金制度的職工，在購買、建筑、翻建和大修自住住房時，因資金