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學生第一次租房合同注意事項(編輯修改稿)

2024-10-21 09:17 本頁面
 

【文章內容簡介】 解除是指合同當事人認為解除合同比繼續(xù)履行合同更有利于自身利益,根據(jù)合同自由的原則,經協(xié)商一致而解除合同。我國《合同法》第九十三條規(guī)定:“當事人協(xié)商一致,可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時,解除權人可以解除合同。”(2)法定解除房屋租賃合同的法定解除是指當發(fā)生了法律規(guī)定的情形時,當事人一方依法行使解除權解除合同,終止合同的權利義務。根據(jù)我國《合同法》第九十四條的規(guī)定,有下列情形之一的,當事人可以解除合同:A、因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的。B、在履行期限屆滿之前,當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務。C、當事人一方遲延履行主要債務,經催告后在合理期限內仍未履行。D、當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的。E、法律規(guī)定的其他情形。(3)違約情況下解除房屋租賃合同依法簽訂的房屋租賃合同是雙方當事人真實意思表示,是受法律保護的,雙方當事人應認真履行。但由于承租人可能在無正當理由的情況下不想履行租賃協(xié)議,有可能在與出租人未協(xié)商或協(xié)商未果的情況下,擅自搬離承租房屋,停止履行合同義務。這種情況屬于承租人違約,從嚴格的法律意義上看,并不應當受到法律支持。但鑒于房屋租賃合同履行期間的長期性,在此過程中承租人可能由遇到無法預料情勢變更,為體現(xiàn)公平原則,平衡各方利益,避免社會資源的浪費,酌情有必要對其解除合同請求予以支持。解除房屋租賃合同需要的書面手續(xù)租房合同正常到期解除,雙方應當辦理交房手續(xù),要清點物品,退還剩余的租金和押金,上述過程應該有書面文件予以證明。在提前解除合同的情況下,當然也少不了這些手續(xù)。除上述手續(xù)之外,提前解約還應簽訂《解除租賃合同確認書》,對于哪一方提出解除、另一方的態(tài)度如何、是否承擔違約責任、如何承擔等問題在這份文件中加以明確。不管解除合同是否協(xié)商一致,雙方均應該注意保留必要的書面文件。如果是協(xié)商一致解除合同,自然可以簽訂《解除租賃合同確認書》,協(xié)商不一致無法簽訂文件,則需要單方發(fā)出書面文件。提出解約的一方,應書面告知對方,尤其是承租人準備搬離的情況,應當及時告知出租人解約及搬離的時間,以免出租人以不知情為由主張更高額的賠償。作為守約方,在得到對方要解約的告知后,可以向對方發(fā)送相應的催告函主張權利,并保留催告的證據(jù),如果在合理時間內對方沒有反應,應該及時到法院提起訴訟。房屋租賃合同解除的具體時間如何確定?實踐中應區(qū)分以下情形處理:(1)訴訟前,當事人一方行使合同解除權,通知對方當事人解除合同,相對方有異議致雙方形成訴訟,法院審理后認為當事人行使合同解除權符合合同約定或法律規(guī)定的,解除合同通知送達之日即為合同解除之日。當事人訴訟請求中未要求確認合同解除具體時間的,可以在判決理由部分予以明確。(2)當事人一方未通知對方,徑行向法院起訴或反訴要求解除合同,法院審理后認為當事人行使合同解除權符合合同約定或法律規(guī)定的,應當判決解除合同。(3)當事人雙方對合同是否解除存在爭議,法院審理后認為主張解除的當事人無合同解除權,合同應當繼續(xù)履行,但當事人在訴訟中均同意解除合同的,以雙方合意解除之日為合同解除之日。承租人在合同租賃期限內單方搬離租賃房屋,并主張解除合同,而出租人堅持要求繼續(xù)履行合同的,如何處理?承租人在租賃合同履行期限內拒絕接收房屋,或者單方搬離租賃房屋并通知出租人收回房屋的行為,屬于以自己的行為表明其不再履行租賃合同,其拒絕接收或搬離房屋的行為不符合合同法規(guī)定的解除條件,不具有單方解除合同的效力,出租人有權據(jù)此解除合同,但合同另有約定的除外。經法院釋明出租人堅持不解除的,考慮到承租人不愿繼續(xù)履行租賃合同,該義務性質又不宜強制履行,租賃合同目的已無法實現(xiàn),法院可以直接判決解除租賃合同,并根據(jù)案件具體情況以出租人收回房屋、當事人起訴或判決生效之日等時間合理確定合同解除的具體時間。承租人拒絕履行租賃合同給出租人造成損失的,應當承擔賠償損失的違約責任,出租人作為守約方也負有減少損失擴大的義務,具體損失數(shù)額由法院根據(jù)合同的剩余租期、租賃房屋是否易于再行租賃、出租人另行出租的差價,承租人的過錯程度等因素予以酌定,一般以合同約定的三至六個月的租金為宜。出租人因自身事由主張解除租賃合同收回房屋的,不符合合同法規(guī)定的法定解除條件,承租人要求繼續(xù)履行合同的,應予支持,但合同另有約定的除外。?房屋租賃合同的違約方主張違約金數(shù)額過高的,應當依據(jù)《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第二十九條的規(guī)定,以違約造成的實際損失為基準,根據(jù)公平原則和誠實信用原則,綜合衡量合同履行程度、當事人過錯、預期利益、當事人締約地位強弱、是否適用格式合同或條款等多項因素予以確定。承租人主張逾期支付租金的違約金數(shù)額過高,經審查出租人實際損失無法確定的,一般以欠付租金為基數(shù),以不超過中國人民銀行同期貸款基準利率四倍的標準對違約金數(shù)額進行相應調整。房屋租賃合同因違約解除產生的實際損失如何確定?因承租人根本違約行為導致房屋租賃合同解除,出租人要求承租人賠償其房屋閑置期間的租金等實際損失的,可予支持,但合同另有約定的除外。因出租人根本違約行為導致房屋租賃合同解除,承租人要求出租人賠償其另行尋找替代房屋周轉期間所受損失的,可予支持,但合同另有約定的除外。損失具體數(shù)額不能確定的,可以推定為租賃房屋閑置期間或尋找替代房屋周轉期間的租金損失,但最長一般不得超過六個月。房屋租賃合同無效的信賴利益損失如何確定?集體所有土地上的房屋租賃合同在履行過程中被認定無效,經審查認為簡單采用恢復原狀的方式會導致當事人間利益失衡,信賴合同有效及能夠履行的當事人一方要求對方賠償因此所造成的訂約機會損失等信賴利益損失的,可以根據(jù)誠信原則,綜合當事人過錯程度、另行租賃房屋的差價及成本、合同的剩余租期等因素酌情予以支持,損失數(shù)額一般以不超過六個月的房屋使用費為限。租房合同注意事項8(1) 房屋面積是否確實。常有這種情況,租房實際測量的面積比合同上少,這種情況,可以按單位面積扣款,明確載于合同上。(2) 明確注明租金以外的其他一切費用由哪一方交或共同以什么比例分攤。(3) 明確注明租房的`起止日期和款項的具體交納辦法。(4) 要在出租方的各種物品交接清單上簽字。(5) 注明押金,押金的意義是作為房租遲繳或損壞建筑及物品等情況發(fā)生時的風險費用。合約期滿后,若未發(fā)生以上情況,押金應退回給租方。(6) 須注明天災及不可抗拒的因素造成的損害及合同終止等情況,不須由承租方負責。(7) 核實出租方是否為真正的房屋擁有者。(8) 要求出租方在水、電等方面給予方便及協(xié)助。租房合同注意事項9房屋出租前應當對房屋進行必要的整理和修飾,使房屋整潔、美觀,并準備幾件必用的家具,給房客家的感覺。對房客的有關信息,如身份證、工作單位等情況也應了解準確。房東與房客要簽訂一份租賃合同或協(xié)議。合同或協(xié)議中必須明確以下內容:房屋位置、面積大小、每月租金、付款方式、每月何時付款;租賃房屋內的家具、設施明細表、損壞責任及如何賠償;各種費用的承擔,如物業(yè)管理、治安清潔、有線電視費用等等。房客入住后所發(fā)生的如水、電、煤、電話等費用,在房客付費后,房東最好將付款憑證收集保存在自己身邊。這樣既能督促房客按時付款,又能避免欠費太多,更能防止因房客突然不辭而別欠下大量費用。要經常和房客保持聯(lián)系,可間隔一段時間到租賃房屋內看看,以了解房屋的居住情況,也可對房屋內設施的使用有所了解。房產證上的人和你簽合同的人是不是一樣。租房者首先應請房東出示身份證件、戶口本原件,因為現(xiàn)在不少騙子都使用假身份證行騙,而原件與復印件相比更容易辨別;其次請房東出示房屋權屬證明原件,加產權證或是使用權證,若產權證正在辦理過程中,那么應當出示與原產權單位簽署的購房合同;第三,讓房東多介紹一下房子和周邊情況,從言談間了解房主是否熟知基本情況。上次的水電氣以及物管還有光纖電話費等結清沒有。你最好把房間里有的東西和新舊情況寫清楚,租房者在承租房屋時一定要清點好房屋內部設施如門窗,家電、家具,煤氣等,并且在看房時檢查一下家電的正常運作情況,家具的完好程度等,然后將其一一列入到清單內。最好注明如果出現(xiàn)故障時維修費用由誰來承擔,也好免除租房者在入住后,家用電器等發(fā)生毛病維修時與房主產生矛盾,責任劃分不清,注意有沒有漏水,東西有沒有損壞的情況。簽合同的日期以及房租到期時間,還有就是交租方式和交租日期,如果房東提前終止合同該如何賠償?shù)取W夥空吆贤跐M要求退租時,房主可能會以房屋設施損壞或者其他藉口作為條件來克扣租房者押金,造成租客不必要的損失。因此在簽訂租賃合同時,雙方就應當注明租約期滿后多少個工作日內,在房屋及其設施無毀損的情況下,業(yè)主應退還押金。要明確租賃房屋所在的位置、間數(shù)、面積、質量、租賃期限、租金及支付期限與方式等。1要對房屋維修及費用問題做出約定。1審查合同主體是否合格,即出租人與承租人是否具備相應的條件。審查租賃的客體是否合格,即出租人的房屋是否為法律、法規(guī)允許出租的房屋。審查房屋租賃手續(xù)是否完備。房屋產權證明并非是合法出租的充分條件,還應按有關規(guī)定辦理房屋租賃許可證,租賃合同也要進行租賃登記方可生效。出租房屋注意事項適時應對保障出租房注意事項面向的不僅是租房者和出租房者,現(xiàn)在越來越多的39。二房東群體也逐漸壯大,那么對這些人群出租房注意事項有哪些呢?現(xiàn)今上海一些人,所謂的二房東,利用房產證復印件,騙取租客的房租和押金,然后溜之大吉。二房東出租房屋注意事項有哪些?如何注意不被騙呢?二房東出租房注意事項一,合租房注意事項1,現(xiàn)在全國各地,有很多人包租了房子,然后再一間間分租出去,這樣就要注意,包租老板的相關身份證件,或與原業(yè)主簽的毛坯房時的合同等??纯窗饫习迮c原業(yè)主簽約的期限是否到期?包租人提供必要的擔保及合法證明。2,合租期間,合租雙方都要保管好你自己的重要物品,任何時候都不能掉以輕心。異性合租千萬要認準,懂得自我保護3,看合租房時也要注意,原有房人,最好也要2個人,防止來看防的人,假裝來看房的,然后騙走和偷走你的東西。去看房的人,為了注意安全,也最好2個人一同去,防止有房的人,在房間詐騙你的錢財,也能看看有房人的素質,有房人的相關證件,如在什么單位工作,可以能找到有房人的其他聯(lián)絡方法。4,一定要看清已有房人與原業(yè)主的關系,或與原業(yè)主簽的合同,期限是否到期,有必要獲取一些對方的相關證件,如工作單位,擔保人等。5,如果沒有把握的話,合租房,租金畢竟低,也沒必要付太多月的租金,可以按月付。這樣包租的人和出租的人也能諒解。即使有事情,你的損失也不會太大。上海租房一般起租至少半年,正常都是一年,月租金5000元以下的房子,一般付三個月房租和一個月租金作為押金,就是所謂的付三押一。有的房東也可以協(xié)商付款方式。5000元以上的公寓,要付一個月房租和二個月租金作為押金,所謂的付一押二。押金到租期滿,可以退回給租客。般情況下業(yè)主的租金都包物業(yè)管理費,提供租房發(fā)票。發(fā)票稅率為房租的5%,可以由當?shù)囟悇詹块T開?;蚰闼诜孔?,居委會代開,或由我們上海租房網(wǎng)代開。二房東租房注意事項上海房產中介費一般為房客要付第一個月租金35%,房東也要付35%,是一次性的收取的,寫字樓,別墅,高檔公寓,根據(jù)情況收取,房屋租賃合同都是格式的,由中介來填寫。1,如果相關產權不明確,就要看代收取房租人的身份證和戶口本等有效證件。要不就少付點款,不要一次付太多,可以付一押一。以免上當。2,關于轉租,一定要原來房東到場簽約。看清原房東的產權證和身份證,核對無誤,才能簽約。3,房東也要注意房客的素質,及房客的相關身份證件及護照。4,通過中介可以適當避免風險,可以讓中介公司幫助找房子,如果您確實找的是網(wǎng)上個人的房子,一定要多加小心,可以和親友一同去簽約,簽約時注意,看房東是否有真正的房產證,必須是原件,產證原件一般是一個綠色的本子,產證上有印花稅票及附帶的房屋圖紙,也有產權號碼,產權人,貸款抵押情況等等。5,如果他本人不是房東,一定要有房東本人的寫的委托書,最好是公證過的。租房合同注意事項10租房前應當了解的情況:(1)出租人是否有權出租住房,要看其產權證,驗看出租人的身份證是否與產權證一致。(2)該住房是否有合法的出租文件,即《房屋租賃許可證》。(3)查看房屋的實際使用條件與狀況。(4)紅線界定范圍的平面圖(雙方加蓋公章)租房合同注意不能“簽”口頭協(xié)議。租房一定要簽訂租房合同,租房合同要細。即使你不了解房屋租賃合同常用版的詳細內容是什么,但是你要明確水費、電費、煤氣費、電話費、光纜電視收視費、衛(wèi)生費和物業(yè)管理費等由誰支付、并列明租住前的各項數(shù)字,以區(qū)分責任。房屋維修及費用也最好寫在合同里,以避免以后麻煩。還要查看上次的水電氣以及物管還有光纖電話費等結清沒有。在租賃期間內對房屋的修繕義務及費用應由誰承擔。如果在使用過程中,房屋及其附屬設備出現(xiàn)問題或故障,應由誰維修,費用應由誰承擔,這是雙方需要提前明確的,否則,一旦出現(xiàn)問題,極易產生糾紛。租金的支付方式及期限。這也是雙方應重點考慮的問題,三個月一付還是半年一付甚或一年一付等,雙方應予明確約定,否則,極易產生矛盾。租金由出租人收取,是承租人使用房屋的對價;物業(yè)管理費則由物業(yè)管理公司收取,是物業(yè)公司以自己的經營活動為所有業(yè)主、租戶提供服務所收取的費用,二者不是一個法律關系,不能混為一談。但如雙方在合同中對于此項無具體約定,則出租人無權要求承租人支付物業(yè)管理費。簽訂租賃合同時要仔細閱讀合同條款,對于模糊內容要詳加詢問,并落實于字面。在雙方簽訂《房屋租賃合同》時最好將屋內所有物品詳列一份清單,作為其合同附件收好。并注明如果出現(xiàn)破損,維修費用由誰來承擔。這些看似不起眼的細節(jié)其實很重要。在簽租房合同時,還要明確租房日期、租房期限、租金、租金變更方式等,避免使用模糊語言,你想租一年的就不要簽半年合同,防止房東中途提高價格。,例如房屋面積與合同約定有誤差,應視為出租方交付的標的物有瑕疵,承租人可要求追究對方的違約責任,可以采取書面形式通知對方要求解除合同,也可以雙方經協(xié)商減少租金,變更
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