房產(chǎn)項目可行性分析報告內(nèi)容(編輯修改稿)
2025-01-09 11:23 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 發(fā)票。對分房、分收入要明確合作方是否有承 擔(dān)營業(yè)稅的義務(wù)。 合作風(fēng)險評估： （ 1） 通過其他相關(guān)渠道了解項目背景資料：如土地方轉(zhuǎn)讓的原因、曾經(jīng)或正在洽談的公司； （ 2） 土地使用年限； （ 3） 土地權(quán)屬有無瑕疵，抵押或其他的法律糾紛； （ 4） 土地方的信用； （ 5） 付款進度及與土地出讓（轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)）土地手續(xù)的配合； （ 6） 其他與合作方式相關(guān)的當(dāng)?shù)赝恋卣叻煞ㄒ?guī)。 三、總體評價 對各項法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險的可控性進行評價。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發(fā)進度的影響等。 第三部分：市 場分析 一、 區(qū)域住宅市場成長狀況 區(qū)域住宅市場簡述 ? 形成時間 ? 各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況 ? 購買人群變化 區(qū)域住宅市場各項指標(biāo)成長狀況（近 35 年） ? 開工量 /竣工量 ? 銷售量 /供需比 ? 平均售價 區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢 二、 區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征 各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況 各檔次產(chǎn)品的集合特征 尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征 ? 平均售價 ? 開發(fā)規(guī)模 ? 產(chǎn)品形式 ? 平均消化率 ? 平均容積率 ? 物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征 區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況 附圖 ：項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現(xiàn)場圖片。 未來 23 年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型 分析：本案在區(qū)域市場內(nèi)的機會點和威脅點 結(jié)論： ? 區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢 ? 本案所在位置的價位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價位區(qū)間及總價控制 ? 本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力 ? 本案在開發(fā)中的營銷焦點問題 三、 區(qū)域市場目標(biāo)客層研究和市場定位 各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項目的經(jīng)驗研究及全市的趨勢特征上） 本案目標(biāo)人群特征：區(qū)域來源、行業(yè)特點、產(chǎn)品力的偏好、購買方式和主要的關(guān)注點、訴求點。 確定目標(biāo)客戶 市場定位 四、 整體市場對本案有重大影響的因素 產(chǎn)品特征、重點個案、成長狀況、市場容量、消費者特征等。 五、 產(chǎn)品定位及建議 戶型類型、面積標(biāo)準(zhǔn)、不同類型產(chǎn)品的比例。 第四部分：規(guī)劃設(shè)計初步分析 一、規(guī)劃設(shè)計的可行性分析 既定容積率、建筑密度和配套公建面積時，按照樓層完全平均及多層、小高層、高層不同比例分配的假設(shè)情況，進行最基本的建筑排列（不同假設(shè)情況下，對應(yīng)的建設(shè)周期計劃、成本估算、銷售價格預(yù)測及經(jīng)濟效益分析，要在本指引第五、六部分體現(xiàn)）。 容積率、面積分配比例等技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)不完全確定時，我司最理想的數(shù)據(jù)和基于本數(shù)據(jù)設(shè)計的面積分布圖、層數(shù)分布比例（不同數(shù)據(jù)選擇對應(yīng)的經(jīng)濟效益分析在本指引第六部分體現(xiàn)）。 有強烈個性的地塊（如山地、沖溝、水系、地下熔巖、附著物、暗渠等）對規(guī)劃設(shè)計的影響程度及對應(yīng)的設(shè)計思路（該思路對應(yīng)的成本估算要在本指引第六部分體現(xiàn)）。 周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對規(guī)劃設(shè)計的影響。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險源、“風(fēng)水”因素等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計和環(huán)境保護的影響及解決方法。 市政配套設(shè)施對規(guī)劃設(shè)計的影響。如：道路狀況（可能 與小區(qū)主要出入口有關(guān)）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）、永久性用電和臨時施工用電、燃?xì)?、供熱及生活熱水等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計的影響及解決方法。 周邊生活配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如：交通狀況（與是否開通業(yè)主班 車有關(guān)）、商業(yè)設(shè)施（大型購物中心）、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。 二、規(guī)劃
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