【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 路。時(shí)速高達(dá) 200 公里，預(yù)留有 250 公里 /小時(shí)的提速空間。輕軌在三亞分別設(shè)有海棠灣站、亞龍灣景區(qū)的田獨(dú)站以及終點(diǎn)站三亞站。輕軌的開通將大大提高 海棠灣 的公共交通運(yùn)力。 海棠灣 酒店項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 11 / 119 環(huán)境與景觀條件 地塊 北側(cè)為規(guī)劃酒 店業(yè)用地 和海洋公園 ，東側(cè)隔市政道路可遠(yuǎn)眺南海，西側(cè)與打狗坡村相望，南側(cè)為正在建設(shè)的解放軍總醫(yī)院海南分院。 北側(cè)規(guī)劃有 1832 畝用地的海洋公園，也將成為區(qū)域內(nèi)的重要旅游景區(qū)。 從周邊環(huán)境看，西側(cè)為村莊和池塘，未來具體規(guī)劃尚未明確，區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施缺失。從景觀條件來看，地塊隔路即為海岸，但目前海岸種有密集的林木，海灘較窄，高層可遠(yuǎn)眺大海，但到達(dá)海岸需要穿過交通主干道。 用地條件 地塊 為填塘用地，整體相對(duì)平整，地塊上有少量折建廢棄物 。 地面為沙土地， 地勢(shì) 東側(cè)高 于 市政路，西側(cè)較低，約有 3 米左右高差。 地塊 東側(cè)道路及海岸 地塊 東側(cè)道路及海岸 地塊 內(nèi)部 地塊 內(nèi)部 海棠灣 酒店項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 12 / 119 配套設(shè)施 目前區(qū)域內(nèi) 多 為村莊 和池地保護(hù)區(qū)，僅有在建的解放軍總醫(yī)院為醫(yī)療配套，其它 基礎(chǔ)配套設(shè)施非常缺失 。 市政狀況 根據(jù)掛牌文件內(nèi)容及多方咨詢與現(xiàn)場(chǎng)踏勘，東側(cè)在建市政道路為目前緊鄰地塊的交通要道，為雙向四車道，目前尚未全線通車。地塊內(nèi)部無待拆遷物，但地塊尚未平整，未達(dá)到七通一平標(biāo)準(zhǔn)。 海棠灣 酒店項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 13 / 119 項(xiàng)目用地條件分析結(jié)論： 地塊處于海棠灣“國(guó)家海岸”濱海旅游度假區(qū)南段，一線海岸以五星級(jí)以上酒店、 濱海公園等休閑旅游項(xiàng)目為主， 區(qū)域內(nèi) 配套設(shè)施 非常 缺失。 地塊所處一線海岸，可遠(yuǎn)眺大海，但受地塊條件限制，到達(dá)海岸需穿 過交通主干道，緊臨地塊的海岸較窄。地塊南側(cè)解放軍總醫(yī)院海南分院，為國(guó)家海岸醫(yī)療康復(fù)基地，規(guī)劃有療養(yǎng)區(qū)、醫(yī)療區(qū)、服務(wù)區(qū)，未來將成為海南省的重要醫(yī)療機(jī)構(gòu)。北側(cè)規(guī)劃有海洋公園，將成為區(qū)域內(nèi)的重要旅游景區(qū)，可為本案帶來客源。 海棠灣未來有大量待開發(fā)土地入市，區(qū)域定位為高端旅游度假區(qū)，但目前屬于前期啟動(dòng)期，到區(qū)域?qū)崿F(xiàn)正常運(yùn)營(yíng)還需較長(zhǎng)的開發(fā)時(shí)間。 項(xiàng)目背景 地塊出讓商務(wù)條件 競(jìng)買保證金： 萬元 起始價(jià)格： 233 萬元 /畝（ 3495 元 /㎡ ） 增價(jià)幅度： 1 萬元 /畝或整數(shù)倍于 1 萬元 /畝 付款節(jié)奏： 掛牌 成交之日起 60 日內(nèi)付清全部成交價(jià)款 地塊出 讓進(jìn)度安排 發(fā)布公告 發(fā)布時(shí)間 20210512 09:00 接受競(jìng)買申請(qǐng) 報(bào)名 起始時(shí)間 20210513 09:00 截止時(shí)間 20210604 17:30 保證金到賬 截止時(shí)間 20210604 17:30 掛牌交易活動(dòng) 掛牌報(bào)價(jià)開始時(shí)間 20210529 09:00 掛牌截止及現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)時(shí)間 20210607 16:00 海棠灣 酒店項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 14 / 119 2 市場(chǎng)研究 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)分析 從世界經(jīng)濟(jì)環(huán)境看， 2021 年世界主要經(jīng)濟(jì)體刺激措 施收到一定成效 ,全球經(jīng)濟(jì)衰退出現(xiàn)緩和跡象。今年 1 月 20 日世界銀行發(fā)布的《世界經(jīng)濟(jì)展望》報(bào)告中，世界銀行上調(diào)了對(duì)今年全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的預(yù)期，預(yù)計(jì)今年全球經(jīng)濟(jì)將增長(zhǎng) %，這一結(jié)果較去年 6 月份該組織預(yù)計(jì)的 2%更為樂觀，但同時(shí)表示，隨著各國(guó)政府經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃的退出以及失業(yè)率居高不下，世界經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)勢(shì)頭在今年下半年或許會(huì)后勁不足。 2021 年國(guó)內(nèi)實(shí)施了積極的財(cái)政政策和貨幣政策，推出十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃，先后 7 次上調(diào)出口退稅，采取了大力鼓勵(lì)和刺激消費(fèi)的一系列政策措施，取得了顯著的成效。 2021 年國(guó)民經(jīng)濟(jì)逐季反彈，實(shí)現(xiàn)了“ V”型 復(fù)蘇，全年宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行有如下五個(gè)方面的特征： ? 投資驅(qū)動(dòng)明顯 ? 消費(fèi)穩(wěn)步提高 ? 外貿(mào)降幅收窄 ? 就業(yè)形勢(shì)向好 ? 物價(jià)穩(wěn)重有升 2021 年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期普遍提高，由于國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境將得到明顯改善，加上 2021 年政策導(dǎo)向的總體方針為穩(wěn)健調(diào)整，穩(wěn)中保八，防范風(fēng)險(xiǎn)。預(yù)計(jì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入到中速回升階段， 2021 年全年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度預(yù)測(cè)保持在 810%之間。 海棠灣 酒店項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 15 / 119 序號(hào) 預(yù)測(cè)機(jī)構(gòu) 2021 年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)測(cè)值（ %） 1 世界銀行 2 國(guó)際貨幣基金組織 9 3 經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織 4 亞洲開發(fā)銀行 5 高 盛 6 摩根斯坦利 10 7 國(guó)家信息中心 8 中國(guó)社科院 9 9 中國(guó)人民大學(xué) 10 申銀萬國(guó) 平均值 有著龐大的消費(fèi)市場(chǎng)和旺盛的消費(fèi)需求 ,中國(guó)已經(jīng)成為全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的引擎。中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將繼續(xù)保持較高的發(fā)展速度。中國(guó)消費(fèi)正處于消費(fèi)黃金期，最大、最具有消費(fèi)意愿的人口群體與全民消費(fèi)升級(jí)共振，將產(chǎn)生新時(shí)期中國(guó)持續(xù)時(shí)間最長(zhǎng)的消費(fèi)熱潮，未來幾年消費(fèi)對(duì) GDP 的貢獻(xiàn)將持續(xù)增加。 由于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力主要來自于國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，政府將繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣 政策。但目前不良貸款增加、固定資產(chǎn)泡沫等問題日趨加劇，極可能影響政府較早地收緊信貸， 2021 年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將面臨挑戰(zhàn)。 2021 年 4 月 23 日央行公布的《 2021 年一季度中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析》的報(bào)告顯示，一季度中國(guó)對(duì)外貿(mào)易加快恢復(fù)，國(guó)內(nèi)工業(yè)生產(chǎn)快速增長(zhǎng)，消費(fèi)增長(zhǎng)較快，固定資產(chǎn)投資增幅回落，消費(fèi)價(jià)格基本穩(wěn)定，貨幣信貸調(diào)控初見成效，經(jīng)濟(jì)回升向好勢(shì)頭更加鞏固。下一階段應(yīng)繼續(xù)加強(qiáng)流動(dòng)性管理，保持貨幣信貸適度增長(zhǎng)，努力穩(wěn)定價(jià)格總水平，處理好保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和管理通脹預(yù)期的關(guān)系。 數(shù)據(jù)方面顯示，受國(guó)內(nèi)需求旺 盛拉動(dòng)，經(jīng)濟(jì)增速明顯加快。一季度 GDP增長(zhǎng) %，增速比金融危機(jī)以來的最低點(diǎn)（ 2021 年一季度）提高 個(gè)百分點(diǎn)，比上季提高 個(gè)百分點(diǎn)，比 2021 年全年加快 個(gè)百分點(diǎn)。季節(jié) 海棠灣 酒店項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 16 / 119 調(diào)整后， GDP 環(huán)比折年率為 %，增速比上季提高 個(gè)百分點(diǎn)。 人民銀行企業(yè)家問卷調(diào)查顯示 ,2021 年一季度， 5000 戶企業(yè)宏觀經(jīng)濟(jì)熱度指數(shù)為 %，比上季上升 個(gè)百分點(diǎn)，在 2021 年一季度達(dá)到谷底后連續(xù) 4 個(gè)季度回升，但仍比危機(jī)前（ 2021 年二季度）水平低 個(gè)百分點(diǎn)。宏觀經(jīng)濟(jì)熱度預(yù)期指數(shù)為 %， 比上季上升 個(gè)百分點(diǎn) ,反映企業(yè)家對(duì)未來宏觀經(jīng)濟(jì)繼續(xù)看好。 海南宏觀經(jīng)濟(jì)分析 2021年 GDP 增長(zhǎng) %， 房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)強(qiáng)勁 2021 年海南省全省生產(chǎn)總值（ GDP） 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) ％。從動(dòng)態(tài)變化看，去年一季度 GDP 增長(zhǎng) %，上半年GDP 增長(zhǎng) %，前三季度 GDP 增長(zhǎng) %，全年增長(zhǎng) %，呈現(xiàn)前低后高、加快上升的運(yùn)行態(tài)勢(shì)。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng)%；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億 元，增長(zhǎng) %。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的 ： ： 轉(zhuǎn)變?yōu)?：： ，其中，服務(wù)業(yè)提高 個(gè)百分點(diǎn)。全省人均 GDP 達(dá)到 2805 美 海棠灣 酒店項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 17 / 119 元，向著全面建設(shè)小康社會(huì)目標(biāo)穩(wěn)健邁進(jìn)。 2021 年 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 13751 元，扣除物價(jià)因素，比上年實(shí)際增長(zhǎng) %。全年農(nóng)村居民人均純收入 4744 元，扣除物價(jià)因素，比上年實(shí)際增長(zhǎng) %。全年職工平均工資 23703 元，比上年增長(zhǎng) %。年末城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額 億元，比年初增長(zhǎng) %。居民消費(fèi)衣食住行用水平進(jìn)一步提高，向 著享受型轉(zhuǎn)變，生活質(zhì)量不斷改善。城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積達(dá) ㎡ ，比上年增長(zhǎng) %。農(nóng)村居民人均住房面積 24 ㎡ ，增長(zhǎng)%。農(nóng)村貧困人口減少 萬人。 固定資產(chǎn)投資繼續(xù)快速增長(zhǎng)。全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額 億元，比上年增長(zhǎng) %，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 億元，增長(zhǎng) %。農(nóng)村投資 億元，增長(zhǎng) %。本年新開工項(xiàng)目投資 億元，增長(zhǎng) %。在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)完成投資 億元，增長(zhǎng) %。第二產(chǎn)業(yè)完 成投資 億元，增長(zhǎng)%。第三產(chǎn)業(yè)完成投資 億元，增長(zhǎng) %。新開工項(xiàng)目快速增長(zhǎng)。全省施工項(xiàng)目 1725 個(gè) (未含房地產(chǎn)投資 )，比上年增長(zhǎng) %，其中，新開工項(xiàng)目 1117 個(gè)，增長(zhǎng) %。 房地產(chǎn)開發(fā)投資增勢(shì)強(qiáng)勁。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，增長(zhǎng)%。其中，住宅投資 億元，增長(zhǎng) %。房屋施工面積 萬 ㎡ ，增長(zhǎng) %。房屋竣工面積 萬 ㎡ ，增長(zhǎng) %。房屋銷售面積 萬 ㎡ ，增長(zhǎng) %。房屋銷售額 億元，增 長(zhǎng) %。 海棠灣 酒店項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 18 / 119 “國(guó)際旅游島”助推全省經(jīng)濟(jì)騰飛 建設(shè)海南國(guó)際旅游島，毫無疑問是海南省成為經(jīng)濟(jì)特區(qū)以來又一次重大發(fā)展機(jī)遇。建設(shè)海南國(guó)際旅游島已正式上升為國(guó)家戰(zhàn)略，海南國(guó)際旅游島的理想設(shè)計(jì)，包含了一系列的政策內(nèi)涵，主要有： ? 實(shí)行入境免簽 ? 全面開放旅游產(chǎn)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè) ? 實(shí)行旅游零關(guān)稅 ? 擴(kuò)大航權(quán)開放 ? 實(shí)行更加開放的海洋旅游政策 國(guó)際旅游島的政策背景，將對(duì)海南省未來的發(fā)展產(chǎn)生立體化的直接效應(yīng)，包括幾個(gè)方面： 一是直接帶動(dòng)現(xiàn)代服務(wù)的發(fā)展，改善經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。 據(jù) 研究測(cè)算，在中國(guó)旅 游收入每增加 1 元，可帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)相應(yīng)增加 元 ，旅游外匯收入每增加１美元，利用外資額則相應(yīng)增加 美元，旅游業(yè)的發(fā)展明顯帶動(dòng)直接和間接相關(guān)產(chǎn)業(yè)的同步發(fā)展 ； 二是帶動(dòng)海南對(duì)外開放，提升海南國(guó)際化程度 ； 三是推進(jìn)政府管理創(chuàng)新，與國(guó)際對(duì)接 ； 四是帶動(dòng)整個(gè)社會(huì)文明程度的提高 ； 海南 2021 年一季度 7 項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 全國(guó)第一 在國(guó)際旅游島建設(shè)上升為國(guó)家戰(zhàn)略的利好概念推動(dòng)下，海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展明顯提速。全省一季度 地區(qū)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)全國(guó)排名第一， 實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，比上年同期增長(zhǎng) %，創(chuàng)下 1993 年以來同期的最高增速，比全國(guó)增長(zhǎng) %高 個(gè)百分點(diǎn)。 農(nóng)業(yè)增加值增長(zhǎng)全國(guó)排名第一。 一季度，農(nóng)業(yè)完成增加值 億元， 海棠灣 酒店項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 19 / 119 比上年同期增長(zhǎng) %，比全國(guó)增長(zhǎng) %高 個(gè)百分點(diǎn)。 服務(wù)業(yè)增加值增長(zhǎng)全國(guó)排名第一。一季度，房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、交通運(yùn)輸郵政業(yè)等行業(yè)全面向好。服務(wù)業(yè)完成增加值 億元，比上年同期增長(zhǎng) %，比全國(guó)增長(zhǎng) %高 個(gè)百分點(diǎn)。 固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)全國(guó)排名第一。 今年 一季度，全社會(huì)固定資產(chǎn)完成投資總額 億元，比上年同期增長(zhǎng) %，比全國(guó)增長(zhǎng) %高 54 個(gè)百分點(diǎn)。 房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)全國(guó)排名第一。受國(guó)際旅游島 建設(shè)利好驅(qū)動(dòng)，房地產(chǎn)開發(fā)投資迅速擴(kuò)張。一季度，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，同比增長(zhǎng)%，比全國(guó)增長(zhǎng) %高 個(gè)百分點(diǎn)。 地方一般預(yù)算財(cái)政收入增長(zhǎng)全國(guó)排名第一。隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，財(cái)政收入也大幅增長(zhǎng)。一季度，全省全口徑財(cái)政收入 億元，比上年同期增長(zhǎng) %。其中，地方一般預(yù)算收入 億元，增長(zhǎng) %，比全國(guó)財(cái)政收入增長(zhǎng) 34%高 54 個(gè)百分點(diǎn)。 農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入增長(zhǎng)全國(guó)排名第一。 一季度，全省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 4481 元，比上年同期增長(zhǎng) %。農(nóng)民外出務(wù)工增加 和季節(jié)性務(wù)工的 薪酬提高，使農(nóng)民收入較快增長(zhǎng)。 全省農(nóng)民人均現(xiàn)金收入 1595 元，比上年同期增長(zhǎng) %。其中，工資性收入 302 元，同比增長(zhǎng) %，成為拉動(dòng)農(nóng)民現(xiàn)金收入較快增長(zhǎng)的主要因素。 海棠灣 酒店項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 20 / 119 三亞宏觀經(jīng)濟(jì)分析 三亞市概況 三亞市是海南省僅有的 2 個(gè)地級(jí)市之一，位于海南島的最南端 ， 是海南著名的熱帶海濱旅游城市和海港。全市面積 平方千米，其中規(guī)劃市區(qū)面積 38 平方千米。東西長(zhǎng) 千米，南北寬 51 千米。全境北 靠高山，南臨大海，地勢(shì)自北向南逐漸傾斜，形成一個(gè)狹長(zhǎng)狀的多角形， 境內(nèi)海岸線長(zhǎng) 千 米 。 三亞轄區(qū) 主要港口有三亞港、榆林港、南山港、鐵爐港、六道港等。主要海灣有三亞灣、海棠灣、亞龍灣、崖州灣、大東海灣、月亮灣等。有大小島嶼 40 個(gè)，主要島嶼 10 個(gè)，面積較大的有西瑁洲島 平方千米，蜈支洲島 平方千米。 三亞是 我國(guó)東南沿海對(duì)外開放黃金海岸線上最南端的對(duì)外貿(mào)易重要口岸，是中國(guó)通向世界的門戶之一。 三亞市是漢、黎、苗、回等 20 多個(gè)民族聚居的地方 ， 全市常住人口 萬人，戶籍人口 萬人，其中農(nóng)墾系統(tǒng)人口 萬人 。