【文章內(nèi)容簡介】 水西溝房地產(chǎn)開發(fā)和地價情況 2021 下半年，水西溝開始如火如荼的儲地運動。主路邊 2021年初還有少量的土地供應(yīng)， 2021年底從鎮(zhèn)中心向周邊 10km 范圍內(nèi)的土地作為國家城區(qū)儲備用地，不屬于農(nóng)業(yè)用地，開發(fā)用地一律掛牌招標(biāo)出讓。本項目開發(fā)內(nèi)容滿足水西溝鎮(zhèn) “優(yōu)美小城鎮(zhèn) ”的開發(fā)建設(shè)要求。 2021 年，水西溝一個 300－ 500m2 的農(nóng)家住宅，連院帶房 1－ 6萬元， 2021 年根據(jù)地段不同價格上 漲到 6―30 萬元不等。水西溝鎮(zhèn)統(tǒng)一建造的新疆旅游第一村紅頂 “別墅區(qū) ”，共 160 多棟，每棟建筑面積 150 m2，占地面積 500m2。 2021年建成時每棟 15萬元起價銷售，到 2021年就漲了近 50%(第一年經(jīng)營戶一個冬天贏利 5―10 萬元不等 )，其中路邊第一排出價 25 萬都很難買到。 新疆首家建造別墅是德隆集團， 2021 年在水西溝鎮(zhèn)建造了 100 套別墅，每棟 20 萬元，建筑面積 100 多 m2，整個小區(qū)其容積率低、式樣差、建筑水平低，但很快被銷售一空，現(xiàn)轉(zhuǎn)讓價漲到 35萬元以上。不少房產(chǎn)公司也都紛紛效仿，無奈地塊非常緊缺， 較好的地塊每畝 40萬元也難買到。 2021 年初水西溝銀都度假村打算擴建每畝 40 萬元沒買到靠近地塊。華聯(lián)和正泰等幾家開發(fā)商也在南山爭先恐后的儲地開發(fā)，每棟建筑面積不到 250 m2，每套現(xiàn)售價均在 60 多萬元。水西溝以建的所有別墅群，均有一個不足之處，就是太擁擠，綠地和活動空間太小，式樣單調(diào)水準(zhǔn)低，無高水平的物業(yè)管理，住戶不滿但也無可奈何。 分析近幾年水西溝地價飛漲的原因，主要就是我國和新疆近幾年旅游消費快速增長，游客大量增加，人們崇尚回歸大自然中去休閑度假和追求國際標(biāo)準(zhǔn)生態(tài)人居環(huán)境的可望等因素。 烏魯木齊市其 它別墅區(qū) 目前烏魯木齊市別墅區(qū)開發(fā)很少，聯(lián)排到單體別墅價格在 2900－ 5000 元 /m2 之間，布局密集，位置基本在城鄉(xiāng)結(jié)合部，環(huán)境條件不佳，空氣污染比較嚴(yán)重。應(yīng)該說，目前烏魯木齊市還沒有，綜合規(guī)劃面積較大、環(huán)境優(yōu)美、綠化率較高、空氣無污染、規(guī)劃建設(shè)水平高、物業(yè)管理先進、價格較好的別墅區(qū)。 在烏市影響較大，如 ⑴ 雪蓮高爾夫球場別墅開發(fā)區(qū)，位于荒漠丘陵地，不遠(yuǎn)處原為墓地，由于地勢起伏，干旱缺水，綠化成本很高，外圍環(huán)境無森林草場和水域，若要擁有一個優(yōu)美的環(huán)境一切需要人工建設(shè)，離市中心僅 5km，交通便利了，但存在空氣污 染問題，該處別墅的價格約 4500 元 /m2，每套別墅價格 200 萬元左右； ⑵ 天際房產(chǎn)開發(fā)的麗景江山別墅規(guī)模較大、整體不錯，但地點在工業(yè)開發(fā)區(qū)之內(nèi)，烏市空氣污染本身就很嚴(yán)重，又在工業(yè)區(qū)內(nèi)空氣污染可想而之，已建均聯(lián)排 4 層別墅價格約 2980 元 /m2 ； ⑶ 廣匯房產(chǎn)開發(fā)的優(yōu)詩美地 4 層別墅 3980 元 /m2 。 項目建設(shè)的可行性 項目建設(shè)的背景條件優(yōu)越 名都生態(tài)山莊地處烏魯木齊南山水西溝旅游區(qū)，是烏市唯一 (最近 )離國家立項的自然保護區(qū)，具有無比優(yōu)越的環(huán)境條件，氣候冬暖夏涼，南山水西溝環(huán)境優(yōu)美，有群山、雪峰、森 林、草原、瀑布和河流等，民族風(fēng)情濃郁，度假旅游自然資源等級高?？傮w來看，項目區(qū)各項環(huán)境條件特別適宜是開發(fā)高檔別墅和度假酒店的最佳區(qū)域。 南山水西溝成為烏市自然生態(tài)環(huán)境旅游、度假、休閑和娛樂中心的必然趨勢，沒有更近選擇的休閑好去處。經(jīng)國家級專家團對該地區(qū)氣候、風(fēng)光等綜合深度考證，給予 “天山美女 ”、 “堪與瑞士洛桑風(fēng)光媲美 ”的美稱和極高評價，建議市政府：將南山旅游規(guī)劃以水西溝為中心西向板房溝、東向托里輻射，逐步向亞心發(fā)展的戰(zhàn)略，同時將水西溝建成首府無公害后花園。已進行科學(xué)的規(guī)劃和在實施之中。 項目開發(fā)外圍環(huán)境被數(shù) 十萬畝草場和群山森林環(huán)繞。 2021 年烏市政府經(jīng)自治區(qū)批準(zhǔn)在國家立項 “十萬畝天然草場封育保護 ”項目。目前該項目已啟動，到 2021 年該項目建設(shè)將水西溝至烏市全線用草場和綠化帶連接起來，形成一道獨有的生態(tài)草場風(fēng)景區(qū)。該草場建設(shè)國家和自治區(qū)規(guī)定 50年不準(zhǔn)搞任何開發(fā)，也不能隨意放牧、打草。十萬畝草場北部是烏拉泊水庫，她是烏魯木齊市飲水源頭地，這就意味著在名都生態(tài)山莊項目區(qū)周圍，政府不容許任何有害產(chǎn)業(yè)的開發(fā)。本項目建設(shè)不但環(huán)境條件良好，而且具有其獨有性。 從整個烏魯木齊市處在，其東部和西部是無自然植被丘陵山、北部是工業(yè) 開發(fā)區(qū)，均不具備建設(shè)自然生態(tài)高檔別墅或度假山莊的條件，唯有南山北坡具備開發(fā)的優(yōu)越條件，而從自然環(huán)境、地理位置、社會環(huán)境等條件看，水西溝是烏魯木齊市建設(shè)高檔別墅或度假酒店的最佳區(qū)域。 從生態(tài)保護和政府對南山旅游開發(fā)的要求看，山內(nèi)的度假設(shè)施和牧民將逐步搬出山外，在山內(nèi)新建度假接待設(shè)施將沒有可能。本項目建設(shè)完全滿足生態(tài)保護和政府的要求。 綜合各方面因素，自治區(qū)和烏魯木齊市政府將草原和森林生態(tài)綠化、旅游建設(shè)和外商投資傾向于水西溝地區(qū)，本項目所在地在自然氣候環(huán)境、國家政策和政府發(fā)展規(guī)劃等方面具有極為優(yōu)越的建設(shè)條件，特 別適合別墅、酒店等度假、休閑的開發(fā)。 項目建設(shè)的客源市場基礎(chǔ)良好 旅游客源市場 目前夏、冬旺季到水西溝避暑和滑雪者異常火暴，凡到新疆旅游觀光的游客 70%以上要去南山。據(jù)統(tǒng)計南山旅游人數(shù)， 2021 年近 30 萬人次， 2021 年超過 40 萬多人次， 2021 年 53萬多人次， 2021 年近 70 萬人次， 2021 年旅游人數(shù)有望達(dá)到 100 萬人次，游客人數(shù)每年以超過 30%的速度遞增。隨著新疆 2021 年新推出了絲綢之路冰雪游，把南山作為主戰(zhàn)場戰(zhàn)略提出，加上商家在南山的逐步開發(fā)，今后南山旅游的市場前景將繼續(xù)看好，基本可保 持目前的增長速度發(fā)展。 商住市場 前已分析，水西溝是烏魯木齊市周圍具備優(yōu)勢建設(shè)自然生態(tài)高檔別墅的地段。目前