【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 檔案驗(yàn)收項(xiàng)目綜合驗(yàn)收備案地名辦文件、門牌號(hào)編訂圖土地復(fù)測(cè)成國圖（宗地圖）土地證房產(chǎn)證租賃許可證停車場(chǎng)準(zhǔn)用證……..注：綜合體物業(yè)驗(yàn)收根據(jù)樓宇情況可分階段分次驗(yàn)收。以上業(yè)務(wù)明細(xì)僅為示意，各公司需根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況細(xì)化、完善，即實(shí)際編制中要求包括但不限于以上內(nèi)容。項(xiàng)目名稱：瑞正國際統(tǒng)計(jì)時(shí)間：年月日至年月日項(xiàng)目分期業(yè)務(wù)分類業(yè)務(wù)明細(xì)上月月報(bào)“下月計(jì)劃完成情況|”本月實(shí)際完成情況下月計(jì)劃完成情況項(xiàng)目名稱分期（區(qū)、棟、名稱）項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度簡(jiǎn)述（截至統(tǒng)計(jì)月末）工程工程12……..工程12……..工程12……..……..設(shè)計(jì)與報(bào)建規(guī)劃設(shè)計(jì)12……..建筑設(shè)計(jì)12……..報(bào)批報(bào)建12……..招標(biāo)12……..商家進(jìn)場(chǎng)裝修12……..竣工驗(yàn)收及交付（或開業(yè)）12……..其它（土地開發(fā)進(jìn)度、拆遷進(jìn)度、優(yōu)惠政策落實(shí)等）12……..說明：以上月報(bào)中的業(yè)務(wù)明細(xì)，請(qǐng)參照“項(xiàng)目各計(jì)劃事項(xiàng)清單示例”，重點(diǎn)描述計(jì)劃“兩書”中節(jié)點(diǎn)實(shí)際情況，盡量詳細(xì)準(zhǔn)確地進(jìn)行填報(bào)。填表人： 審核人： 總經(jīng)理：填表時(shí)間 ： 年 月 日瑞正國際廣場(chǎng)項(xiàng)目非銷售物業(yè)或低效資產(chǎn)配置一覽表序號(hào)配套名稱配套依據(jù)按規(guī)定需建建筑面積（平方米）擬建建筑面積（平方米）產(chǎn)權(quán)隸屬關(guān)系備注1小學(xué)注明班數(shù)、占地、規(guī)模2幼兒園注明班數(shù)、占地、規(guī)模3社區(qū)用房4社區(qū)經(jīng)營用房5衛(wèi)生保健站6居委會(huì)、城管、公安、交警用房7公廁8物業(yè)用房9物業(yè)經(jīng)營用房10商管公司辦公用房11倉儲(chǔ)用房12未計(jì)銷售面積的大廳、通廊13會(huì)所類物業(yè)14地下車庫15地下人防16設(shè)備用房17垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站18其他相關(guān)功能用房19其他構(gòu)筑、建筑物20……..經(jīng)營要點(diǎn)提示基于稅收籌劃要求對(duì)以上物業(yè)定性描述和操作的意見規(guī)劃、報(bào)建等政府文件中如何注明功能名稱的意見銷售宣傳對(duì)以上物業(yè)說明時(shí)的注意事項(xiàng)簽署審批欄項(xiàng)目部經(jīng)營管理委員會(huì)總經(jīng)理審核一、 銷售基礎(chǔ)工作要點(diǎn)1. 銷售合同的起草、審批確定及培訓(xùn)2. 經(jīng)測(cè)繪確定銷售面積3. 按揭銀行及辦理程序的確定4. 申領(lǐng)預(yù)售許可證5. 售樓工程（售樓處、樣板間）6. 項(xiàng)目銷售組人員招聘7. 銷售工具制作（如沙盤、戶型模型、樓書、現(xiàn)場(chǎng)展示）8. 銷售人員薪酬方案的制定與審批9. 銷售軟件的安裝、操作培訓(xùn)、信息錄入二、 銷售實(shí)施工作準(zhǔn)備要點(diǎn)1. 樓盤標(biāo)識(shí)a) 樓盤標(biāo)識(shí)的設(shè)計(jì)b) 標(biāo)準(zhǔn)字體的設(shè)計(jì)確認(rèn)c) 標(biāo)準(zhǔn)顏色的確認(rèn)2. 銷售現(xiàn)場(chǎng)和促銷活動(dòng)的場(chǎng)地安排a) 接待中心的地址b) 交通路線、車輛c) 接待中心至工地現(xiàn)場(chǎng)沿線景觀美化（在建工地包裝、預(yù)留用地指引）d) 接待中心風(fēng)格定位、設(shè)計(jì)、施工和室內(nèi)布置e) 接待中心室外空間企劃、設(shè)計(jì)、布置f) 放置標(biāo)示牌、廣告圍板、各類旗幟、燈光照明、引導(dǎo)看板g) 公開酒會(huì)或其他活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)的地址及布置b) 接待中心的主要銷售道具和現(xiàn)場(chǎng)布置a) 功能區(qū)設(shè)置與劃分b) 交通位置圖、區(qū)域環(huán)境圖c) 鳥瞰圖、透視圖的繪制d) 建筑模型、看板的制作和擺放位置e) 銷控臺(tái)、銷控圖表f) 售樓處招牌的設(shè)計(jì)和擺放位置g) 室內(nèi)室外燈飾的選擇和燈箱制作h) 接待中心銷售道具的布置和安排i) 接待中心銷售道具的使用注意事項(xiàng)j) 銷售人員制服、銷售用品的設(shè)計(jì)制作3. 樣板間的裝修a) 樣板間的戶型選擇b) 樣板間的位置、樓層、景觀選擇c) 室內(nèi)裝潢的設(shè)計(jì)、施工和督導(dǎo)d) 家具配置的設(shè)計(jì)、選擇和實(shí)施e) 室內(nèi)燈光照明、日常生活什物擺設(shè)f) 清潔衛(wèi)生和安全監(jiān)護(hù)工作4. 宣傳品的制作a) 各類說明書（樓書）、平面圖冊(cè)的企劃、設(shè)計(jì)、文案、完稿、印刷b) DM（海報(bào)）企劃、設(shè)計(jì)、文案、完稿、印刷c) 請(qǐng)柬、名片、信封、信紙、價(jià)格計(jì)算單企劃、設(shè)計(jì)、文案、完稿、印刷5. 媒體的制作與安排a) 新聞報(bào)道的安排、撰寫和發(fā)稿b) 報(bào)紙廣告企劃、設(shè)計(jì)、文案、完稿、發(fā)布c) 雜志廣告企劃、設(shè)計(jì)、文案、完稿、發(fā)布d) 影視動(dòng)畫廣告的企劃、撰寫、設(shè)計(jì)、拍攝e) 廣播廣告的企劃、撰寫、制作、發(fā)布f) 網(wǎng)絡(luò)廣告的企劃、撰寫、制作、發(fā)布6. 廣告的發(fā)布時(shí)間a) 不同種類、時(shí)間、篇幅的報(bào)紙廣告選擇b) 不同種類、時(shí)間、篇幅的雜志廣告選擇c) 不同頻道、時(shí)間、欄目的電視、廣播廣告的選擇d) 不同地區(qū)、時(shí)間的方式選擇e) 不同媒體的發(fā)布組合安排7. 價(jià)格制定與價(jià)格控制a) 基價(jià)與差價(jià)系數(shù)的確定b) 付款方式的確定c) 優(yōu)惠折扣的條件和方式8. 推出時(shí)間a) 依氣候狀況、季節(jié)特征而定b) 依風(fēng)土習(xí)慣、公司財(cái)務(wù)狀況而定c) 依施工進(jìn)度而定d) 依準(zhǔn)備工作、市場(chǎng)情況而定9. 業(yè)務(wù)培訓(xùn)計(jì)劃a) 銷售人員房地產(chǎn)基本知識(shí)培訓(xùn)b) 周邊房地產(chǎn)項(xiàng)目及當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)狀況的調(diào)查c) 回答客戶提問業(yè)務(wù)手冊(cè)（或統(tǒng)一說辭）制訂d) 現(xiàn)場(chǎng)銷售工作的模擬演練及修正e) 銷控表的設(shè)計(jì)、完稿、制作10. 銷售相關(guān)文件a) 訂購單b) 認(rèn)購書c) 價(jià)格表d) 內(nèi)外銷商品房銷售合同e) 附加條款的標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容、格式f) 簽訂相關(guān)文件的注意事項(xiàng)g) 前期物業(yè)管理協(xié)議h) 銷售提成制度的擬定11. 促銷活動(dòng)的主題選擇（促銷活動(dòng)計(jì)劃、實(shí)施、效果評(píng)估及費(fèi)用安排）銷售工程實(shí)施工作指引一、 售樓處及樣板間的選點(diǎn)，應(yīng)綜合考慮以下因素1. 售樓處設(shè)計(jì)作為來訪顧客的第一個(gè)接觸點(diǎn)，應(yīng)選擇顯眼及方便的地點(diǎn)，最好在主干大路旁。在設(shè)計(jì)時(shí)，同時(shí)考慮在樓頂或附近樹立指示牌。2. 注意銷售動(dòng)線的設(shè)置：從客戶的看房流程入手，合理安排售樓處、樣板展示區(qū)、樣板間等區(qū)域的位置關(guān)系，注意顧客的安全、舒適、經(jīng)過道路的感覺，增加客戶接受項(xiàng)目信息的機(jī)會(huì)，展示項(xiàng)目良好的形象，并且在適當(dāng)位置應(yīng)有明確的導(dǎo)示系統(tǒng)指引。3. 選點(diǎn)對(duì)施工的影響。4. 售樓處及樣板間日后的利用價(jià)值。5. 樣板間的選定：a) 選擇具有代表性、布局較佳或設(shè)計(jì)新穎的戶型，以達(dá)到示范、展示促銷目的；b) 選擇項(xiàng)目銷售中主推的主力戶型；c) 選擇有一定數(shù)量的設(shè)計(jì)上有缺陷或銷售有難度的戶型，解決銷售難點(diǎn)；d) 選擇便于客戶參觀的位置；e) 選擇外部條件（景觀、朝向、噪音等）較好的位置。6. 樣板間分為交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板間及示范樣板間，如交樓標(biāo)準(zhǔn)為毛壞房，則通常不設(shè)交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板間，帶裝修出售的則一般需設(shè)交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板間，交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板間涉及大量工程方面的界面，項(xiàng)目所在公司應(yīng)按銷售承諾做好交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板間。如在實(shí)際單位內(nèi)，考慮其景觀，或在窗門外安排植物、燈箱等加以補(bǔ)救。二、 售樓處及樣板間裝修設(shè)計(jì)1. 符合項(xiàng)目市場(chǎng)定位，偏向較高檔次，能刺激顧客的購買欲望。2. 樣板間要能表現(xiàn)單位的優(yōu)點(diǎn)及彌補(bǔ)缺點(diǎn)，可作適當(dāng)?shù)钠矫娓膭?dòng)。3. 考慮主要目標(biāo)客戶的要求，以裝修的功能設(shè)計(jì)，作適當(dāng)引導(dǎo)。4. 樣板間的設(shè)計(jì)容許顧客可作相類的裝修，因此不應(yīng)改動(dòng)結(jié)構(gòu)及外立面，或違反物業(yè)管理的規(guī)定（如空調(diào)擺放位置等），所以在決定裝修方案前應(yīng)與工程及物業(yè)管理部門溝通，選定外門窗、分戶門、空調(diào)位置等。5. 為方便活動(dòng)及增加空間感，可不安裝戶內(nèi)門門扇。6. 樣板間外加上單位平面圖、面積的看板。7. 示范樣板間裝修布置時(shí)應(yīng)將實(shí)際交房中出現(xiàn)的設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)（如梁、柱、管道等）在顯著位置標(biāo)注說明。8. 應(yīng)說明樣板間僅供參考。三、 設(shè)計(jì)方案制定1. 選址及數(shù)量審批：售樓處（含項(xiàng)目外展示地點(diǎn)）選址、裝修標(biāo)準(zhǔn)需上報(bào)公司營銷部總監(jiān)、公司總經(jīng)理辦公室總經(jīng)理審批。樣板間位置、戶型、裝修數(shù)量、裝修標(biāo)準(zhǔn)、使用期限等需上報(bào)公司營銷部、公司總經(jīng)理辦公室總經(jīng)理審批。2. 裝修定位：由營銷（策劃）部根據(jù)市場(chǎng)情況、項(xiàng)目定位及主流目標(biāo)客戶群特點(diǎn)，結(jié)合當(dāng)?shù)氐娜宋奶攸c(diǎn)、消費(fèi)習(xí)慣、功能需求等，提出設(shè)計(jì)風(fēng)格、檔次、配置定位要求，與相關(guān)部門充分溝通，綜合各方意見后形成“裝修裝飾任務(wù)書”，作為裝修方案招標(biāo)的指導(dǎo)，由項(xiàng)目所在公司開發(fā)設(shè)計(jì)部委托專業(yè)設(shè)計(jì)公司進(jìn)行設(shè)計(jì)。3. 方案審批：裝修設(shè)計(jì)方案必須由營銷（策劃）部確認(rèn)，報(bào)項(xiàng)目經(jīng)營管理委員會(huì)審批。四、 裝修方案內(nèi)容1. 裝修設(shè)計(jì)平面圖2. 裝修設(shè)計(jì)透視效果圖3. 裝修選材、選料標(biāo)準(zhǔn)4. 裝修成本預(yù)算5. 施工條件及工期五、 樣板間施工與使用注意事項(xiàng)1. 在實(shí)際單位中設(shè)置樣板間，施工過程要充分注意施工質(zhì)量及各項(xiàng)使用功能（如：水、電、氣、管線、智能化系統(tǒng)等）的可實(shí)現(xiàn)性，要能在交房后直接投入使用，避免二次返工的情況出現(xiàn)，以利于后期銷售。2. 使用過程中，注意樣板間的管理與移交問題，特別是永久性樣板間，將作為精裝房銷售給客戶，因此，應(yīng)注意對(duì)樣板間的保養(yǎng)和維護(hù)，減少磨損和人為的損傷。在裝修單位、項(xiàng)目部各部門、業(yè)主之間移交時(shí)要做好詳細(xì)的移交登記，以保證物品的完整和各類設(shè)備的完好。3. 對(duì)于臨時(shí)搭建的看房通道進(jìn)行安全、防風(fēng)、防水處理，頂部搭雙層隔離防護(hù)，防止高空墜物裝修施工結(jié)束后，在家具、配飾等的裝飾方面也要由樣板間的設(shè)計(jì)人員進(jìn)行指導(dǎo)，以保證裝修與裝飾在風(fēng)格、檔次定位上的統(tǒng)一和諧。4. 售樓處、樣板間等與銷售賣場(chǎng)有關(guān)的設(shè)計(jì)、施工、裝修、裝飾等工作由公司營銷（策劃）部牽頭主辦，相關(guān)部門協(xié)同辦理，相關(guān)營銷費(fèi)用的支出需經(jīng)公司總經(jīng)理辦公室總經(jīng)理確認(rèn)。六、 售樓處、樣板間實(shí)施工作項(xiàng)目部各部門職責(zé)1. 營銷（策劃）部：負(fù)責(zé)提出裝修風(fēng)格定位及設(shè)計(jì)要求；負(fù)責(zé)（或督導(dǎo)）樣板間的裝飾工作；負(fù)責(zé)公司部門間協(xié)調(diào)；2. 開發(fā)設(shè)計(jì)部：負(fù)責(zé)具體的設(shè)計(jì)方案及材質(zhì)選擇；3. 工程部：負(fù)責(zé)質(zhì)量控制、進(jìn)度控制、施工周期控制及合作施工單位協(xié)調(diào)；4. 成本控制部：負(fù)責(zé)總體造價(jià)控制及各項(xiàng)成本的審核。廣告方案與實(shí)施操作指引一、 廣告準(zhǔn)備工作1. 收集相關(guān)的資料a) 項(xiàng)目各項(xiàng)主要指標(biāo)b) 產(chǎn)品的各類圖冊(cè)及說明問件c) 規(guī)劃、環(huán)境、銷售、配套物業(yè)管理等各方面的說明文件及圖片d) 當(dāng)?shù)卣叻ㄒ?guī)及規(guī)劃信息2. 深入了解產(chǎn)品的優(yōu)缺點(diǎn)a) 找出產(chǎn)品的特色b) 與市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品作比較，找出優(yōu)缺點(diǎn)c) 分析價(jià)格與產(chǎn)品的關(guān)聯(lián)性d) 尋找最與眾不同的特點(diǎn)即最具競(jìng)爭(zhēng)力的賣點(diǎn)e) 產(chǎn)品與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)消費(fèi)文化特點(diǎn)的關(guān)聯(lián)性3. 了解目標(biāo)客戶a) 目標(biāo)客戶對(duì)瑞正國際品牌的認(rèn)知b) 目標(biāo)客戶對(duì)該項(xiàng)目的購買動(dòng)機(jī)c) 目標(biāo)客戶的類型d) 目標(biāo)客戶對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的印象e) 目標(biāo)客戶購買個(gè)案的主要原因f) 目標(biāo)客戶購買傾向的轉(zhuǎn)化g) 目標(biāo)客戶使用產(chǎn)品后的態(tài)度h) 目標(biāo)客戶未滿足的需求二、 廣告方案的制定1. 確定廣告目標(biāo)a) 品牌樹立目標(biāo)b) 企業(yè)形象目標(biāo)c) 銷售增長目標(biāo)d) 市場(chǎng)擴(kuò)展目標(biāo)2. 表現(xiàn)創(chuàng)意a) 表現(xiàn)主體b) 表現(xiàn)重點(diǎn)c) 表現(xiàn)風(fēng)格d) 表現(xiàn)方法3. 訴求地區(qū)與訴求對(duì)象a) 購買對(duì)象b) 購買動(dòng)機(jī)、時(shí)間、地點(diǎn)、數(shù)量、頻率及對(duì)產(chǎn)品喜好與偏好傾向c) 購買者分布地域d) 購買者年齡、收入、階層、職業(yè)、購買習(xí)慣、決策者等e) 訴求地區(qū)比重的分配4. 媒體選擇a) 產(chǎn)品的銷售對(duì)象b) 傳播的范圍及對(duì)象c) 不同媒體對(duì)目標(biāo)顧客的影響力d) 媒體對(duì)廣告目標(biāo)的滿足程度e) 傳播過程的把握度f) 廣告預(yù)算：符合企業(yè)銷售計(jì)劃要求及營銷費(fèi)用預(yù)算三、 廣告制作委托意見書的要點(diǎn)1. 公司對(duì)廣告方案的基本要求2. 介紹產(chǎn)品情況的詳細(xì)資料3. 產(chǎn)品賣點(diǎn)的訴求及表達(dá)形式4. 目標(biāo)客戶的定位、產(chǎn)品定位5. 廣告的預(yù)期效果四、 廣告設(shè)計(jì)的審查要點(diǎn)1. 廣告的創(chuàng)意和手法是否獨(dú)特和富有新意2. 廣告設(shè)計(jì)中引用的公司資料是否準(zhǔn)確3. 廣告圖案、用語是否符合廣告法4. 廣告設(shè)計(jì)的表現(xiàn)形式是否符合廣告方案思路5. 廣告設(shè)計(jì)的構(gòu)圖、文案的制作水平6. 廣告設(shè)計(jì)對(duì)目標(biāo)顧客的心里激蕩作用7. 廣告設(shè)計(jì)的藝術(shù)風(fēng)格與項(xiàng)目所在地的人文環(huán)境是否沖突8. 廣告設(shè)計(jì)中外語的使用是否正確9. 廣告設(shè)計(jì)對(duì)廣告成本的影響及成本估算五、 廣告效果反應(yīng)分析要點(diǎn)1. 廣告周期前后銷售成交率的動(dòng)態(tài)變化2. 廣告周期前后顧客訪問量的變化及訪談形式結(jié)構(gòu)分析3. 廣告對(duì)成交率的結(jié)構(gòu)影響4. 顧客受廣告的影響力有多大，不同媒體在不同時(shí)間段內(nèi)對(duì)顧客影響力的差異