ctpat供應(yīng)商、維修商、運輸商安全保證書(編輯修改稿)
2024-10-20 20:33 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 與相鄰的其他業(yè)主的專有部分，必存在相互間的相鄰關(guān)系。而且建筑物區(qū)分所有是一個立體相鄰關(guān)系，其上下左右前后都可能構(gòu)成相鄰，較一般的相鄰關(guān)系遠(yuǎn)為復(fù)雜。共有關(guān)系，是指區(qū)分所有權(quán)人對于建筑物大門、樓梯、走廊和屋頂?shù)炔糠止灿兄畽?quán)利義務(wù)關(guān)系。建筑物區(qū)分所有之共有關(guān)系因其使用上與性質(zhì)上的不可分割，與一般共有有所不同，且應(yīng)永遠(yuǎn)保持該共有狀態(tài)。團體關(guān)系，是指全體業(yè)主作為一個整體，形成一個團體，這就是業(yè)主大會，業(yè)主大會的各個成員就是業(yè)主，就是共同管理權(quán)的基礎(chǔ)[3]?？疾椤白「纳獭眴栴}的性質(zhì)也就是要看一下它是屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)中的相鄰關(guān)系，共有關(guān)系，還是團體關(guān)系，筆者認(rèn)為，“住改商”屬于相鄰關(guān)系，理由如下：第一，“住改商”不屬于共有關(guān)系。共有關(guān)系所針對的是建筑物區(qū)分所有的共有部分，而“住改商”的問題涉及的是業(yè)主對于自己專有部分的使用，與共有部分無關(guān)，因而很明顯“住改商”超出了因居住產(chǎn)生的正當(dāng)妨害則可認(rèn)為超出了容忍限度。因為作為生活居住目的的區(qū)分所有建筑物，因為居住用途產(chǎn)生的正當(dāng)?shù)纳钌系姆恋K，屬于相鄰業(yè)主應(yīng)當(dāng)容忍的范圍，而將其用作商業(yè)用途產(chǎn)生的妨礙，從其性質(zhì)和嚴(yán)重程度上來說，都超出了這一正當(dāng)妨害，屬于超出了相鄰業(yè)主的容忍限度。超出容忍限度的妨害會給相鄰業(yè)主造成侵害，表現(xiàn)為生活質(zhì)量或者房屋價值的降低。(二)司法解釋對于利害關(guān)系業(yè)主的明晰界定傳統(tǒng)的相鄰關(guān)系限于物理上的通行、排水等事項，因此相鄰關(guān)系人具有明確的空間上的標(biāo)準(zhǔn)可以判斷，但是區(qū)分所有建筑物的相鄰關(guān)系比較復(fù)雜，除了傳統(tǒng)相鄰權(quán)的內(nèi)容之外，還有不可量物的侵入等因素。“住改商”的問題涉及多種無形的妨害，因此對于利害關(guān)系業(yè)主的判斷存在很大的困難。在確定利害關(guān)系業(yè)主的具體范圍時，我們應(yīng)注意：判斷是否屬于利害關(guān)系業(yè)主，應(yīng)當(dāng)從相鄰關(guān)系理論出發(fā)，考慮形式和程度等多個標(biāo)準(zhǔn)綜合確定，而不能不加區(qū)分地確定利害關(guān)系業(yè)主，全體小區(qū)的業(yè)主不能必然地成為利害關(guān)系業(yè)主。利害關(guān)系業(yè)主是因“住改商”房屋價值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響的相鄰業(yè)主。房屋價值受到不利影響是指由于住改商行為使得其他業(yè)主的房屋價值減損，比如有業(yè)主利用住房開設(shè)餐館，排放的油煙熏黑了臨近業(yè)主的住房，排放的污水滲透進入其他業(yè)主的住房，對建筑物本身造成了損害；還有是由于商業(yè)經(jīng)營活動使得相鄰業(yè)主的房屋不適宜居住，使得房屋的市場交易價值大打折扣，這些都屬于房屋價值受到不利影響的情況。生活質(zhì)量受到不利影響是指由于商業(yè)經(jīng)營活動使得其他業(yè)主的日常生活受到不利干擾，比如噪聲干擾、粉塵干擾等不可量物干擾，使得其他業(yè)主的休息、健康受到影響；還有對于周圍環(huán)境的破壞，以及一些低俗的商業(yè)活動的經(jīng)營，對于其他業(yè)主的精神以及內(nèi)心安寧造成困擾。這種不利影響包括已經(jīng)造成的，還包括尚未造成但是將來可能會出現(xiàn)的。但是由于實際案件往往比較復(fù)雜，不同的商業(yè)經(jīng)營行為其產(chǎn)生的超出容忍限度的妨害的影響空間范圍大小也有所不同，因此區(qū)分所有建筑物專有部分的商業(yè)利用的利害關(guān)系業(yè)主范圍很難具體予以判斷，司法解釋按照社會通常情況認(rèn)定本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主為物權(quán)法第77條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”，也就是說，認(rèn)定本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主基于相鄰利益而因為住房改變?yōu)樯虡I(yè)用房而受到的妨害超出了容忍限度，造成了侵害，房屋價值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。而本棟建筑物以外的業(yè)主，由于空間距離比較遠(yuǎn)，法律推定“住改商”對其造成的妨害在其容忍限度之內(nèi)，如果他們要主張“住改商”對其的妨害超出了容忍限度，存在利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。(三)利害關(guān)系業(yè)主的適當(dāng)擴張理解雖然業(yè)主這一概念已經(jīng)將物業(yè)使用人排除在外，但是如果對于區(qū)分所有建筑物進行實際使用的是非業(yè)主的物業(yè)使用人，那么因為“住改商”受到影響的是物業(yè)使用人而非業(yè)主。依據(jù)相鄰關(guān)系理論，相鄰關(guān)系調(diào)整相鄰不動產(chǎn)使用過程中發(fā)生的法律關(guān)系，該關(guān)系產(chǎn)生于不動產(chǎn)空間和地理位置上的鄰接，與到底是誰在使用不動產(chǎn)無關(guān)，相鄰權(quán)利人不限于不動產(chǎn)的所有人，使用人也包括在內(nèi)。而且物業(yè)使用人承擔(dān)了與物業(yè)
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