【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的了解，以防止履行過程中發(fā)生預(yù)想不到的糾紛甚至詐騙。一般來說，購房者應(yīng)當(dāng)注意以下問題:二手房有無合法的產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)證明房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證。合法的產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)證明是二手房買賣合法有效的前提?，F(xiàn)實(shí)生活中存在利用假房產(chǎn)證行騙的情況，鑒別房產(chǎn)證的真?zhèn)?，?duì)房屋交易雙方當(dāng)事人的合法利益有著極為重要的作用。鑒別房屋產(chǎn)權(quán)證真?zhèn)蔚淖畋ｋU(xiǎn)方式是到相關(guān)部門進(jìn)行核實(shí)。購房者需要對(duì)售房者有準(zhǔn)確的了解。購房者應(yīng)當(dāng)查看房產(chǎn)證所有人的身份證件。如果售房者與房屋產(chǎn)權(quán)證上記載的產(chǎn)權(quán)所有人不是同一人，則應(yīng)當(dāng)了解售房者與房產(chǎn)所有人之間的關(guān)系，要求售房者提供證明文件，并親自向房產(chǎn)所有人核實(shí)。此外，購房者應(yīng)當(dāng)詳細(xì)了解并核實(shí)房產(chǎn)所有人是一位還是幾位共有。如果房屋為多人共有，則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件。在辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)時(shí)，全部共有人能否都到場(chǎng)。如有特殊情況不能到場(chǎng)，需出具經(jīng)過公證的委托書及代理人身份證件，由代理人替其簽章。購房者要對(duì)即將進(jìn)行交易的房產(chǎn)基本情況必要的了解。這主要包括房屋的實(shí)際面積和機(jī)構(gòu)與房屋產(chǎn)權(quán)證上登記的面積以及顯示的房屋結(jié)構(gòu)是否相符，是否有私搭亂建或破壞房屋結(jié)構(gòu)的問題；該房產(chǎn)用途是否與購房者購買后的用途相符等。購房者還應(yīng)當(dāng)詳細(xì)了解并核實(shí)房產(chǎn)是否抵押、租賃或被司法機(jī)關(guān)查封。如果房屋已出租，則須售房者提供承租人同意出售并放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面意見；如果房屋已被抵押，則須通知抵押權(quán)人，并就解除抵押確定可行的方案；如果房屋被司法機(jī)關(guān)查封，則應(yīng)考慮放棄購買或就此與司法機(jī)關(guān)及案件當(dāng)事人進(jìn)行交涉（非專業(yè)人士難以把握）。如購買的房屋是公房、已購公房或經(jīng)濟(jì)適用房，應(yīng)了解這些房屋是否獲準(zhǔn)上市交易、預(yù)購公房是否需補(bǔ)足有關(guān)費(fèi)用、公房原單位對(duì)房屋是否保留優(yōu)先購買權(quán)、已購公房參加房改房時(shí)同住成年人的意見等。軍隊(duì)等單位的房屋，由于其特殊性，應(yīng)特別注意單位是否同意出售，以及能否辦理房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證，如有疑問則不宜購買。購房者還應(yīng)了解隨房屋同時(shí)轉(zhuǎn)讓的設(shè)備（非房屋附屬設(shè)備）及裝修的詳細(xì)情況。估算稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。房屋買賣的稅費(fèi)規(guī)定較多、較復(fù)雜，累計(jì)各項(xiàng)稅費(fèi)金額也比較大，估算稅費(fèi)負(fù)擔(dān)是十分必要的。根據(jù)國(guó)家規(guī)定，購房者應(yīng)承擔(dān)契稅、印花稅，售房者在一定條件下應(yīng)承擔(dān)營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育附加費(fèi)、個(gè)人所得稅。根據(jù)買賣房屋的性質(zhì)以及各地的實(shí)際情況還可能發(fā)生土地增值稅、房產(chǎn)稅、手續(xù)費(fèi)、交易管理費(fèi)等稅費(fèi)。此外，買賣房屋的性質(zhì)、面積大小、用途、辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)間長(zhǎng)短等因素還可能使得契稅的稅率發(fā)生變化。買賣雙方可以根據(jù)擬交易房屋的實(shí)際情況，向?qū)I(yè)人事或有關(guān)部門具體了解稅費(fèi)的項(xiàng)目、稅率.……………二手房買賣應(yīng)注意的問題回復(fù)時(shí)間：1024 15:37 回復(fù)者：楊清銓積分：分關(guān)于二手房屋買賣，本人曾做過解答。二手房買賣專業(yè)性較強(qiáng)、也是較復(fù)雜的問題，不可預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)較大，一旦出現(xiàn)糾紛的處理時(shí)間較長(zhǎng)、程序繁雜，往往購房者為此遭受的損失較大。所以提醒購買二手房者要慎重、注意的問題也比較多。下面僅對(duì)二手房交易過程中容易忽略的問題簡(jiǎn)述如下：一、房產(chǎn)權(quán)屬是二手房買賣應(yīng)當(dāng)注意的首要問題。往往購房者僅核對(duì)產(chǎn)權(quán)人的產(chǎn)權(quán)證，而沒有對(duì)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的進(jìn)一步了解，后患無窮。目前房屋的類型比較多，也比較亂，既有可以自由上市轉(zhuǎn)讓的商品房，也有對(duì)房屋轉(zhuǎn)讓有限制的房屋，如安居工程房、經(jīng)濟(jì)適用房、房改房等。按照規(guī)定轉(zhuǎn)讓有限制的房屋要達(dá)到一定的年限才能上市交易，這類房產(chǎn)權(quán)屬較容易出現(xiàn)糾紛。如果確實(shí)要購買該類房產(chǎn)，最好要求出售人出具承諾，由售房者承擔(dān)出現(xiàn)權(quán)屬爭(zhēng)議時(shí)的法律責(zé)任，避免或降低因權(quán)屬爭(zhēng)議轉(zhuǎn)嫁給購房者的不利后果。按照法律規(guī)定，共有人未獲其他共有人同意，擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，其行為無效。若出售的房產(chǎn)為共有人所有，一定要有共有人的簽字認(rèn)可，夫妻共有的房產(chǎn)也不例外，以避免不必要的權(quán)屬糾紛的發(fā)生。二、房產(chǎn)出售前是否設(shè)定抵押?是否被人民法院保全、凍結(jié)或拍賣? 設(shè)定抵押，被人民法院保全、凍結(jié)或拍賣的房產(chǎn)，無法辦理過戶，也就無法達(dá)到產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的目的，購房者將承受較大的損失。為避免這種情況（購房者往往不知情），要求在合同中訂立違約條款，由售房者承擔(dān)違約責(zé)任。三、房產(chǎn)出售前是否存在租賃? 這是購房者往往忽略的問題。按照法律規(guī)定，房屋買賣合同不能對(duì)抗在先訂立的租賃合同，房屋買賣不影響原房屋租賃合同的効力，應(yīng)由買受人替代原房屋出租人繼續(xù)履行租賃合同直至租賃期滿，且承租人對(duì)該租賃的房屋享有優(yōu)先購買權(quán)。因此，房產(chǎn)出售前若存在租賃的，應(yīng)當(dāng)要求出售人提供該房產(chǎn)承租人出具的在同等條件下放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面聲明。四、戶口問題：戶口問題是購房者往往容易忽略的另一問題，戶籍問題直接關(guān)系到子女上學(xué)等基本權(quán)益。房屋買賣中的戶籍遷出與遷入一旦發(fā)生糾紛，不是民事糾紛，非人民法院的受案范圍；行使戶籍管理職權(quán)的公安戶政部門也無法將賣方的戶口強(qiáng)行遷出，這一問題是很難解決的。所以在購房前最好委托律師到公安戶政部門調(diào)查是否存在賣方的戶口未遷出，如果賣方的戶口未遷出，應(yīng)當(dāng)在合同中約定 售房者的戶口遷出時(shí)限或由售房者承擔(dān)違約責(zé)任，避免不必要的糾紛發(fā)生。五、房屋買賣合同：房屋買賣合同的內(nèi)容復(fù)雜、條款較多，應(yīng)當(dāng)明確約定房款支付、房屋的過戶、房屋的交付、房產(chǎn)內(nèi)的水、電、煤氣、電話費(fèi)、有線電視費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用的交接日期和違約責(zé)任等，避免今后產(chǎn)生不必要的糾紛。六、其他應(yīng)注意的問題：二手房的買賣要比商品房復(fù)雜得多，很多二手房買賣是委托房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)辦理交易的，鑒于目前房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)有的操作還不盡完善、良莠不齊。日常中時(shí)常有委托人與房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)發(fā)生矛盾和沖突的發(fā)生，如中介機(jī)構(gòu)一房多賣、低吸高拋賺取差價(jià)、收取中介費(fèi)以外的其他費(fèi)用如“信息費(fèi)”等，都是法律所禁止的。按照規(guī)定，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不允許低吸高拋賺取差價(jià)；房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)只能收取價(jià)款總額的中介費(fèi)，沒有促成雙方成交的，不得收取任何費(fèi)用。因此房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的選擇就顯得重要，應(yīng)當(dāng)選擇具備執(zhí)業(yè)資質(zhì)的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，約定房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供哪些服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、成交、發(fā)生糾紛的解決方式、中介方違約的責(zé)任。如果購房者在交易過程中覺得把握不大，不必親歷親為，特別是對(duì)二手房交易風(fēng)險(xiǎn)的把握，不可勉力為難，那會(huì)耗費(fèi)你很多時(shí)間和精力，且效果還不一定會(huì)好，最好聘請(qǐng)專業(yè)律師做些必要的調(diào)查、了解，審查合同的條款，這樣有利于降低購房者的風(fēng)險(xiǎn)。買賣房屋十大注意事項(xiàng)來源：河源律師工作室 作者： 日期：20070304我來說兩句(0條)復(fù)制鏈接 字號(hào): 小 中 大推薦欄目： 房產(chǎn)糾紛法規(guī) 房產(chǎn)糾紛文書 房產(chǎn)糾紛常識(shí) 房產(chǎn)糾紛律師 房產(chǎn)糾紛法律咨詢?cè)诙址抠I賣中，因每位買方和賣方的情況都不盡相同，再加上房屋中介公司的素質(zhì)和責(zé)任等不確定因素，使得房屋買賣糾紛很容易發(fā)生。為了讓房產(chǎn)買賣行為順利，減少那些既花精力又花時(shí)間的糾紛發(fā)生，筆者分別為買賣雙方在5個(gè)環(huán)節(jié)支招。賣房者主要有掛牌、收定、簽約、收款、交房過戶等五個(gè)環(huán)節(jié)一、掛牌時(shí)明確委托方式和期限。賣方大多數(shù)情況下會(huì)通過中介公司予以掛牌出售。賣方在掛牌時(shí)除明確掛牌價(jià)格外，還應(yīng)明確委托方式和掛牌期限。此外，有些中介公司往往自行或者讓自己的中介人員先付定金把房子定下來，但最后簽約的肯定是他人；所以，賣方不要輕易收取中介的定金。二、謹(jǐn)慎收取定金。中介公司找到客戶后會(huì)同賣方議價(jià)。如賣方接受購買條件，則從中介處簽收定金。但很多中介公司會(huì)要求保管該定金，賣方對(duì)此要慎重。房子賣了，定金轉(zhuǎn)為傭金倒也算了，就怕買方毀約賣方可以沒收定金時(shí)，中介公司卻要求分賣方一杯羹。三、簽約時(shí)要注意三點(diǎn)。一是將房屋的物理狀況和權(quán)利狀況如實(shí)告知買方，最好在合同中寫下來；二是提供“三項(xiàng)證明”，即如有共有人須提供房屋共有人同意出售的證明，如有抵押，則提供已經(jīng)書面通知房屋抵押權(quán)人的證明，如該房已經(jīng)出租，則提供房屋承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面證明。三是交易流程必須與房款支付掛鉤，即確保在房屋過戶前后拿到房款。四、盡量取得放款承諾。簽約時(shí)，買方通常只支付首期款，余款待過戶后由銀行支付。但銀行只根據(jù)買方指示付款，如在房屋過戶后、銀行放款之前，買方取消了貸款，則銀行自然不會(huì)再放款給賣方，故賣方最好能取得買方貸款銀行的放