【文章內(nèi)容簡介】 目建設(shè)具備的意義；與背景相對應(yīng)逐條分析。第三章 市場分析與預(yù)測（或需求分析）本章的難點在于資料的收集，能否收集到完整、科學(xué)的數(shù)據(jù)。同時，根據(jù)不同項目有所區(qū)別，如果是公益性項目（醫(yī)院、學(xué)校、公共基礎(chǔ)設(shè)施等），主要以需求分析為主，此類需求分析相對簡單一點。而市場分析，目前主要以網(wǎng)上收集資料為主，大多缺少完整性和科學(xué)性，希望能總結(jié)出更多的方法，力求圖文并茂。一、市場現(xiàn)狀調(diào)查市場容量現(xiàn)狀調(diào)查（包括供應(yīng)及需求現(xiàn)狀）市場容量：在不考慮產(chǎn)品價格或供應(yīng)商的策略的前提下市場在一定時期內(nèi)能夠吸納某種產(chǎn)品或勞務(wù)的單位數(shù)目。價格現(xiàn)狀調(diào)查市場競爭力現(xiàn)狀調(diào)查（國內(nèi)外市場競爭程度、對手情況）二、產(chǎn)品供需預(yù)測（關(guān)系到規(guī)模的確定）產(chǎn)品供需預(yù)測應(yīng)考慮的因素產(chǎn)品供、需預(yù)測目標(biāo)市場分析（項目產(chǎn)品的目標(biāo)市場，可能占有的市場份額）目標(biāo)市場即消費的特定群體（如分為高檔、中檔、普通等不同消費群體）三、價格預(yù)測（關(guān)系到后面的財務(wù)評價）四、競爭力分析競爭力優(yōu)勢與劣勢（SWOT分析）優(yōu)勢（Strength）、劣勢（Weakness）、機會（Opportunity）和威脅（Threats）。優(yōu)劣勢分析主要是著眼于企業(yè)自身的實力及其與競爭對手的比較，而機會和威脅分析將注意力放在外部環(huán)境的變化及對企業(yè)的可能影響上。營銷策略研究第四章 建設(shè)規(guī)模與方品方案本章的重點在于建設(shè)規(guī)模的確定，難點在于理由的闡述。一般產(chǎn)品方案由業(yè)主來確定。一、建設(shè)規(guī)?？偨ㄔO(shè)規(guī)模建設(shè)規(guī)模的確定（理由）有相關(guān)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，同時根據(jù)上一章的市場分析（需求分析）來確定。二、產(chǎn)品方案三、建設(shè)規(guī)模比選（如果需要）比選內(nèi)容包括：單位產(chǎn)品生產(chǎn)能力投資、投資效益（即投入產(chǎn)出比）。單位產(chǎn)品生產(chǎn)能力投資：項目投資額與項目設(shè)計生產(chǎn)能力的比值，也就是新增單位生產(chǎn)能力所需的投資。單位生產(chǎn)能力投資愈少，從勞動消耗角度看投資效益愈好。第五章 項目選址與建設(shè)條件本章節(jié)相對簡單，主要在于相關(guān)數(shù)據(jù)、資料的收集，特別是要有最新的調(diào)查數(shù)據(jù)。一、項目選址原則（根據(jù)不同項目具體情況而定，）二、項目選址及現(xiàn)狀項目地點與地理位置土地權(quán)屬類別土地利用現(xiàn)狀三、建設(shè)條件自然條件（1）地形、地貌基本情況和區(qū)域地質(zhì)、地震、防洪等歷史數(shù)據(jù)；（2）水源和水文地質(zhì)條件調(diào)查分析；（3）氣象條件，收集分析地區(qū)氣溫、濕度、降水量、日照、風(fēng)等資料?；A(chǔ)設(shè)施（1）供電、電源情況（2）供水、水源情況（3）電訊、供熱、供氣等公用設(shè)施及可利用的種類、容量、技術(shù)特征等（4）施工條件包括建筑材料及制品的供應(yīng)條件；施工勞動力來源；施工運輸條件；施工用動力來源等。（5）市政建設(shè)及生活設(shè)施，包括當(dāng)?shù)氐男l(wèi)生、郵電、文化教育社會環(huán)境條件主要上一項目所在地區(qū)的社會、經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r政策條件相關(guān)政府部門的政策支持征地及拆遷移民安置條件 根據(jù)實際是否存在征地及拆遷情況四、選址合理性分析五、場址選擇（如需比選）工程條件比選：土地種類及面積、自然條件、征地拆遷及移民安置條件、社會依托條件、環(huán)境條件、交通運輸條件、施工條件等經(jīng)濟性條件比選：建設(shè)投資比較（土地購置費、場地平整費、基礎(chǔ)工程費、場外運輸投資、場外公用工程投資、其它臨時設(shè)施投資）第六章 建設(shè)方案本章是整個報告的重點之一，也是難點。如果有關(guān)于專業(yè)技術(shù)方案，有條件 的可以由業(yè)主提供；工程方案，需要參考大量的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范（包括國家和地方），同時繪制總平面圖等。簡便的方法是找到相類似的工程，再根據(jù)當(dāng)?shù)貤l件、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。一、技術(shù)方案根據(jù)不同需要來確定（專業(yè)技術(shù)方案一般由業(yè)主來提供）二、工程建設(shè)方案項目規(guī)劃項目總平面布置建筑設(shè)計設(shè)計依據(jù)、建筑平面布置要求、立面設(shè)計、剖面設(shè)計、交通組織等結(jié)構(gòu)設(shè)計設(shè)計依據(jù)、建筑結(jié)構(gòu)體系的選擇、荷載的取值（難點）、主要結(jié)構(gòu)材料的選擇。給排水設(shè)計設(shè)計依據(jù)、給水方案、排水方案、用水量估算（查看廈門用水定額）、消防給水等電氣設(shè)計設(shè)計依據(jù)、用電負(fù)荷估算（難點）、強電（弱電）設(shè)計暖通設(shè)計消防設(shè)計以上內(nèi)容主要根標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范來編寫第七章 節(jié)能措施本章可以有參考的模板復(fù)制，根據(jù)項目進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整；難點在于能耗指標(biāo)的計算。一、節(jié)能設(shè)計的依據(jù) 主要一些標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范二、能耗指標(biāo)分析用電空調(diào)、采暖用電：中央空調(diào)與分體式空調(diào)用電指標(biāo)及不同地區(qū)空調(diào)用電指標(biāo)不相同，查看《夏熱冬暖地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ752003）之“建筑物空調(diào)采暖年耗電指數(shù)的簡化計算方法”確定 ？W/㎡，按建筑面積確定空調(diào)系統(tǒng)耗電。照明用電：不同的功能用房照明用電指標(biāo)不相同（查看《建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》GB500342004 照明節(jié)能部分），按相應(yīng)建筑面積計算照明耗電。電器設(shè)備用電：參照用水用氣綜合能耗的折算，即項目需消耗多少噸標(biāo)煤三、節(jié)能措施建筑節(jié)能措施照明節(jié)能措施給排水節(jié)能措施管理節(jié)能措施四、節(jié)能效果分析文字性表述，項目能夠達(dá)到國家節(jié)能的標(biāo)準(zhǔn)第八章 環(huán)境影響評價如果業(yè)主有提供環(huán)評報告，可參考環(huán)評報告來寫。建設(shè)期的環(huán)境影響與保護(hù)措施基本相同，運營期根據(jù)項目有所區(qū)別。大部分可以找以前的項目作為參考。一、建址環(huán)境現(xiàn)狀二、環(huán)境影響因素建設(shè)期環(huán)境影響因素廢氣、廢水、固體廢棄物、噪聲、粉塵運營期環(huán)境影響因素三、環(huán)境保護(hù)措施建設(shè)期環(huán)境保護(hù)措施運營期環(huán)境保護(hù)措施四、環(huán)境影響評價第九章 組織機構(gòu)與人力資源配置（新建法人項目）可參改類似項目的法人組建方案。一、組織機構(gòu)設(shè)計原則二、項目法人組建方案 包括組織機構(gòu)圖三、項目崗位編制計劃（人員配置）勞動定員、員工工資及福利（作為財務(wù)評價中成本費用中的一部分）四、企業(yè)工作制度五、員工培訓(xùn)第十章勞動安全衛(wèi)生與消防不同項目有不同的區(qū)別，難點在于勞動安全中危險因素的識別，根據(jù)危險因素，制定不同的安全衛(wèi)生防護(hù)措施；消防與建設(shè)方案中的消防設(shè)計有所區(qū)別，這里主要分析可能引起火災(zāi)的影響因素，從而提出相應(yīng)的消防措施、配備消防設(shè)備。一、危險因素識別二、安全衛(wèi)生防護(hù)措施三、消防措施第十一章項目組織管理及進(jìn)度安排不同項目有不同的組織管理方案；重點在于項目的進(jìn)度安排，可以根據(jù)業(yè)主提出的要求，以及查閱相應(yīng)的工期定額（主要是建筑工程類）。一、項目組織管理二、項目建設(shè)工期項目建設(shè)期，起始時間至終止時間三、項目建設(shè)進(jìn)度安排（以房地產(chǎn)項目為例）可行性研究報告編制及立項代建大綱編制項目評估和審批決策（包括規(guī)劃局選址意見書審核、土地局用地預(yù)審、環(huán)保審核、發(fā)改委立項并聯(lián)時間）方案擴初設(shè)計和報批監(jiān)理招標(biāo)、初步勘探施工圖設(shè)計審查（供電、二次供水、綠化、施工圖、消防、人防、避雷、市政等并聯(lián)審查）施工招投標(biāo)（含編制標(biāo)書）土建施工、設(shè)備采購設(shè)備安裝及裝飾1室外綜合管網(wǎng)及道路施工1室外景觀、綠化工程施工1竣工綜合驗收四、項目實施進(jìn)度表以表格的形式，形象描述出項目的進(jìn)度安排，一目了然第十二章 工程招標(biāo)一、工程概況需招標(biāo)的工程概況介紹，項目名稱、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容、總投資額二、工程招標(biāo)依據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》、《中華人民共和國合同法》、《河北省招標(biāo)投標(biāo)管理規(guī)定》、《福建省依法必須招標(biāo)項目具體范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》、《福建省房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工招標(biāo)投標(biāo)采用經(jīng)評審的最低投標(biāo)價中標(biāo)法》、《福建省房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工招標(biāo)在合理造價區(qū)間隨機抽取中標(biāo)人辦法（試行）》、《廈門市建設(shè)工程施工招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》三、招標(biāo)情況招標(biāo)情況、招標(biāo)方式的簡要介紹，填寫招標(biāo)情況表第十三章 投資估算與資金籌措重點投資估算表的填寫，難點在于各個項目子項的確定、單價的確定以及費率取費標(biāo)準(zhǔn)，相關(guān)指標(biāo)可以詢問造價部門，有些專業(yè)設(shè)備可以電話詢價。一、投資估算的依據(jù)專門機構(gòu)發(fā)布的建設(shè)工程造價構(gòu)成、估算指標(biāo)、計算方法以及其他有關(guān)計算工程造價的文件。專門機構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)其他費用計算辦法和費用標(biāo)準(zhǔn)以及政府部門發(fā)布的物價指數(shù)。類似工程的造價指標(biāo)業(yè)主有提供的資料（依具體情況而定）二、投資估算編制說明投資估算范圍及一些基本指標(biāo)的說明三、投資估算分別估算各單項工程所需的建筑工程費、安裝工程費、設(shè)備及工器具購置費、室外工程費。在匯總各單項工程費用的基礎(chǔ)上，估算工程建設(shè)其他費用和基本預(yù)備費（一般取5%）。建設(shè)期貸款利息=（上一累計本息合計+本貸款數(shù)額/2）*貸款利率，建設(shè)各年利息之和為建設(shè)期貸款利息估算流動資金一般以擴大指標(biāo)法計算，取固定資產(chǎn)投資或銷售收入的%點，不同項目，根據(jù)需要取不同的比例四、資金籌措計劃資金渠道主要有：項目法人自有資金政府財政性資金國內(nèi)外銀行等金融機構(gòu)的信貸資金國內(nèi)外證券市場資金國內(nèi)外非銀行金融機構(gòu)的資金外國政府、企業(yè)、團(tuán)體、個人等的資金國內(nèi)企業(yè)、團(tuán)體、個人的資金第十四章 財務(wù)評價作為評價項目是否可行的一個主要指標(biāo)，較為復(fù)雜，也是報告的重點。一、財務(wù)評價的依據(jù)國家發(fā)改委發(fā)布的《投資項目可行性研究指南》國家發(fā)改委、建設(shè)部2006年頒布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第3版）中國國際工程咨詢公司的《新建項目可行性研究經(jīng)濟評估方法》二、主要參數(shù)的選取項目計算期的選取各項稅費的取值執(zhí)行現(xiàn)行規(guī)定：企業(yè)產(chǎn)品增值稅率為17%，城鄉(xiāng)建設(shè)維護(hù)稅5%，教育附加4%，企業(yè)所得稅25%（不同行業(yè)有所區(qū)別）；