【文章內(nèi)容簡介】 面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)?！薄稗r(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)?！边@一規(guī)定在實(shí)際執(zhí)行中又被概括為“一戶一宅”原則，要將“一戶一宅”原則細(xì)化。宅基地的申請條件應(yīng)當(dāng)包括兩個條件，一是分戶條件，一是宅基地面積與人口住房滿足的標(biāo)準(zhǔn)。對于分戶條件應(yīng)當(dāng)規(guī)定多子女戶的成年子女可以依據(jù)當(dāng)?shù)亓?xí)慣與父母和兄弟姐妹分戶，但只有一個子女與父母共同生活的不得再分戶；獨(dú)子女不得與父母分戶。對于面積標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)以現(xiàn)有宅基地上房屋的建筑容積率和人口的住房面積計(jì)算，在我國，因歷史沿革，大多數(shù)宅基地都早已形成院落，其面積也大小不等，有一些面積比較大的宅基地能容納三代同堂在一起居住，所以每戶宅基地的面積必須要規(guī)定一定的標(biāo)準(zhǔn)，對于面積超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，其只能在原有宅基地上進(jìn)行分戶，不能給予新批宅基地，面積不夠分戶標(biāo)準(zhǔn)的，不能容納居住人口的，可以以戶為單位申請新宅基地。3．完善宅基地使用權(quán)的取得制度（1）由集體經(jīng)濟(jì)組織劃撥宅基地的取得應(yīng)當(dāng)是無償取得。因?yàn)檎厥寝r(nóng)民集體所有的土地，是經(jīng)國家批準(zhǔn)后由集體分配給農(nóng)民的，因此作為集體土地的所有者成員，只要符合申請宅基地的條件由本集體經(jīng)濟(jì)組織村民代表大會審議通過，在經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)就可無償取得宅基地的使用權(quán)。（2）通過房屋繼承或者買受取得。農(nóng)民的房屋是農(nóng)民合法所有的私人財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)允許所有人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)，在所有人死亡后也應(yīng)當(dāng)由其繼承人繼承房屋所有權(quán)。但農(nóng)民的房屋所有權(quán)是建立在集體所有的宅基地上的，因此集體成員為了滿足其居住需要購買了本集體成員的房屋或者繼承本集體成員的房屋，且符合申請宅基地的條件由本集體經(jīng)濟(jì)組織村民代表大會審議通過，因此，就不應(yīng)當(dāng)允許其通過轉(zhuǎn)讓或者繼承房屋的方式取得宅基地使用權(quán)。集體成員非出于滿足基本居住目的買受或者繼承本集體成員的房屋，取得宅基地使用權(quán)的，也不符合宅基地使用權(quán)的設(shè)定目的，因此，也不應(yīng)當(dāng)允許其以買受或者繼承房屋的方式取得宅基地使用權(quán)。（3）制定符合我國農(nóng)村實(shí)情的宅基地退出和流轉(zhuǎn)的法律制度，盤活農(nóng)村宅基地存量。《土地管理法》規(guī)定農(nóng)民放棄已取得的宅基地，理應(yīng)無條件退還本集體經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行再分配或復(fù)墾耕種?？墒寝r(nóng)民應(yīng)有的房屋宅基地權(quán)益得不到合理補(bǔ)償，導(dǎo)致宅基地閑置、空置?；谶@種情況，我認(rèn)為當(dāng)前要加快立法步伐，進(jìn)一步培育和建立農(nóng)村宅基地土地市場，進(jìn)一步明晰農(nóng)民住宅產(chǎn)權(quán)制度，規(guī)范和改革宅基地與其上面的房屋權(quán)利主體不一致這種矛盾情況，加強(qiáng)和放寬農(nóng)民對宅基地的處置權(quán)，積極建立農(nóng)村宅基地退出和流轉(zhuǎn)機(jī)制，維護(hù)農(nóng)民住宅的合法權(quán)益。4．規(guī)范農(nóng)村宅基地申請報(bào)批程序。我們都知道農(nóng)村宅基地作為農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織對其內(nèi)部成員建造住宅等無償劃撥的土地，在農(nóng)村宅基地申請報(bào)批程序方面一定要做到集體經(jīng)濟(jì)組織及其內(nèi)部成員有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)，對農(nóng)村村民需要申請宅基地的，一定要在其所在地的集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組張榜公示，讓群眾有發(fā)言權(quán)和決定權(quán)，對公示無異議的，由村、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）審核后，報(bào)縣級政府批準(zhǔn)。經(jīng)依法批準(zhǔn)的宅基地，要在土地所在的集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組對土地性質(zhì)、地類、面積等進(jìn)行張榜公示，接受監(jiān)督。只有這樣，才能保證農(nóng)村宅基地申請報(bào)批的公平公正。5．加強(qiáng)農(nóng)村宅基地登記發(fā)證工作。及時(shí)做好農(nóng)村宅基地確權(quán)登記工作，是加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的一個重要手段。這樣既能切實(shí)維護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益，同時(shí)又能掌握農(nóng)村宅基地動態(tài)變化情況，要加強(qiáng)農(nóng)村宅基地的初始、變更登記工作，審批一宗，登記一宗，對農(nóng)宅登記實(shí)行動態(tài)管理。加強(qiáng)農(nóng)村宅基地檔案建設(shè)，推行電子檔案管理信息化，充分發(fā)揮地籍檔案在農(nóng)村宅基地監(jiān)督管理上的作用，切實(shí)保障“一戶一宅”法律制度落到實(shí)處。要依法、及時(shí)調(diào)處宅基地權(quán)屬爭議，維護(hù)社會穩(wěn)定。6．打擊宅基地使用中的違法行為在宅基地使用中存在占用耕地、未批或少批多占、一戶多宅、非法倒賣等行為。這就要求我們土地執(zhí)法部門深入開展土地法律宣傳喚醒農(nóng)民對宅基地使用中違法行為的意識，對違法現(xiàn)象早發(fā)現(xiàn)、早制止、早處理。特別是對侵占耕地，惡意圈地造成嚴(yán)重后果的要依法嚴(yán)厲打擊，追究其法律責(zé)任。第三篇：農(nóng)村宅基地管理基本情況當(dāng)前農(nóng)村土地管理問題分析及對策前衛(wèi)鎮(zhèn)地處江川中部，距縣城5km，位于東經(jīng)102゜37′44″102゜46′45″、北緯24゜17′58″24゜25′00″之間，東臨星云湖、南鄰大街鎮(zhèn)，西與九溪鎮(zhèn)、玉溪市、安化鄉(xiāng)接壤，北與江城鎮(zhèn)毗鄰,。全鎮(zhèn)共轄楊家咀、業(yè)家山、漁村、前衛(wèi)、莊子、石河、后衛(wèi)、周官、小街、趙官、柏池古11個村民委員會，51個自然村，70個村民小組。2012年底全鎮(zhèn)總?cè)丝?8565人，其中農(nóng)業(yè)人口43235人，總戶數(shù)17295戶，其中農(nóng)業(yè)戶13902戶。一、前衛(wèi)鎮(zhèn)土地利用的特點(diǎn)：土地利用類型多樣化，差異明顯前衛(wèi)鎮(zhèn)中部為平壩，地勢平坦，土壤肥沃，灌溉條件好，是前衛(wèi)鎮(zhèn)糧、菜的主要產(chǎn)區(qū)，也是工商企業(yè)聚集地帶；西部為山區(qū)，面積較大，其他土地面積多，利用類型多樣化。耕地質(zhì)量不高，后備資源不足西部大部分耕地土層薄，保水保肥能力差，產(chǎn)量低且不穩(wěn)定。其他土地雖然面積大，但多為裸巖地及田坎隙地，很難開發(fā)為耕地，耕地后備資源不足。二、在土地利用中存在的問題非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地?zé)o序擴(kuò)大，土地利用率低前衛(wèi)鎮(zhèn)的企業(yè)用地主要集中在交通干線兩側(cè)，建設(shè)用地盲目擴(kuò)張，耕地不斷被占用，部分村莊建設(shè)存在占新不拆舊，形成空心村，土地利用率低，造成土地資源浪費(fèi)。建設(shè)用地需求旺盛，補(bǔ)充耕地壓力大前衛(wèi)鎮(zhèn)交通方便，近些年隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，建設(shè)用地需求大增，建設(shè)占地較多，但是耕地后備資源匱乏，占補(bǔ)平衡壓力大，供需矛盾突出。三、當(dāng)前農(nóng)村宅基地管理現(xiàn)狀：少數(shù)村組干部，工作不深入，覆職不到位，法規(guī)政策不學(xué)習(xí)、不宣傳，導(dǎo)致自己變?yōu)榉じ刹?，致使非法拍賣、非法罰款的現(xiàn)象存在，影響管理工作。少數(shù)群眾法律意識淡薄，土地權(quán)屬不清，總認(rèn)為承包田就是自己的，加之我們的干部不敢說、不敢管，及時(shí)違法占地就在身邊，也不制止和管理，總認(rèn)為是國土分局、鎮(zhèn)政府的事情，導(dǎo)致違法占地案件得不到及時(shí)有效處置。監(jiān)察力度不夠，發(fā)現(xiàn)問題較為緩慢，問題一出現(xiàn)就是難度加大，沒有處理在萌芽狀態(tài)。下村干部對土地問題重視不夠，及時(shí)知道違法占地也不報(bào)也不制止，怕得罪人的思想依然存在。歷史遺留問題和現(xiàn)行管理的矛盾交織在一切。（97年以前集體非法買賣的和96年以前縣政府審批的，還沒有得到很好的落實(shí)），擾亂了管理的秩序。拆除重建后，村莊規(guī)劃管理跟不上，出現(xiàn)超占行為，影響通行、排水、采光，墻體關(guān)系、開門等引發(fā)的糾紛多。農(nóng)村的廁所窩、烤房、畜檻等用地改變用途難于管理，導(dǎo)致農(nóng)村違法占地?zé)o法監(jiān)管。二、農(nóng)村宅基地審批環(huán)節(jié)存在的問題：審批宅基地要求過高，村組沒有能力做到符合兩個規(guī)劃（土地利用主體規(guī)劃和村莊規(guī)劃），最難是土地的調(diào)整和收回工作。要測量地形圖、做規(guī)劃、做地勘報(bào)告、地質(zhì)