【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 應(yīng)按物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目分別核算。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主大會(huì)可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定，聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)預(yù)決算和收支情況進(jìn)行審計(jì)，審計(jì)費(fèi)用承擔(dān)，應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。第二十六條業(yè)主、物業(yè)使用人未按照物業(yè)服務(wù)合同約定按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以督促其限期交納；逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴，依法追繳。物業(yè)所有權(quán)發(fā)生財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)及時(shí)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。第二十七條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)自愿委托、服務(wù)有償?shù)幕疽螅坏脧?qiáng)制服務(wù)、強(qiáng)制收費(fèi)或只收費(fèi)不服務(wù)。第二十八條價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行成本監(jiān)審制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照價(jià)格主管部門的要求，如實(shí)反映情況，提供必要的資料。物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)制定或完善普通住宅物業(yè)公共服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為的監(jiān)管。物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同價(jià)格主管部門，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)招投標(biāo)價(jià)格行為及履行合同的監(jiān)督和管理。第二十九條價(jià)格主管部門和物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)及收費(fèi)的監(jiān)督檢查。物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，由價(jià)格主管部門依據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》、《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江蘇省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等規(guī)定予以處罰：（一）、超出政府指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；（二）、不按照規(guī)定提供服務(wù)而收取費(fèi)用的；（三）、采取分解收費(fèi)項(xiàng)目、重復(fù)收費(fèi)、擴(kuò)大收費(fèi)范圍等方式變相提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；（四）、強(qiáng)制或變相強(qiáng)制服務(wù)并收費(fèi)的；（五）、接受專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位委托，代收有關(guān)費(fèi)用時(shí)向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用的；（六）、不按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的；（七）、不按法定公示或失實(shí)公示物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)設(shè)施收益收支、公共水電費(fèi)分?jǐn)偟惹闆r的；（八）、不按規(guī)定將各類物業(yè)費(fèi)用分項(xiàng)建帳、核算、分?jǐn)偂⑹褂玫?；（九）、其他違反價(jià)格法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的行為。第三十條價(jià)格主管部門、物業(yè)管理行政主管部門未按照《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江蘇省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》和本辦法管理和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的，由上級(jí)價(jià)格主管部門、物業(yè)管理行政主管部門予以糾正，并依法追究有關(guān)人員責(zé)任。第三十一條其他管理人的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可參照本辦法執(zhí)行。第三十二條江陰市、宜興市可根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際，參照本辦法制定實(shí)施細(xì)則，并報(bào)無(wú)錫市物價(jià)局、無(wú)錫市住保和房產(chǎn)管理局備案。第三十三條本辦法由無(wú)錫市物價(jià)局、無(wú)錫市住保和房產(chǎn)管理局在各自職責(zé)范圍內(nèi)負(fù)責(zé)解釋。第三十四條本辦法自2014年5月1日起施行。此前規(guī)定與本辦法不符的，以本辦法為準(zhǔn)。本辦法未規(guī)定或未明確的，以上級(jí)規(guī)定為準(zhǔn)?！稛o(wú)錫市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（錫價(jià)服[2007]1號(hào)）同時(shí)廢止。三、無(wú)錫物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)2014政策解讀空置房物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)？答：按照錫價(jià)規(guī)[2014]3號(hào)《無(wú)錫市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》第十一條規(guī)定：因業(yè)主原因未及時(shí)辦理入住手續(xù)或辦理入住手續(xù)后未入住或未使用的物業(yè)，業(yè)主應(yīng)事前向物業(yè)服務(wù)企業(yè)書面告知，并經(jīng)確認(rèn)后按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的70%交納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)，減免期限最長(zhǎng)為24個(gè)月。辦理房屋入住手續(xù)時(shí)，需交納哪些費(fèi)用？答：據(jù)了解，有關(guān)物業(yè)方面費(fèi)用有物業(yè)管理費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、房屋大修基金費(fèi)、電梯使用費(fèi)等，詳情可咨詢物價(jià)局。物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)從何時(shí)起開始交納？答：按照錫價(jià)規(guī)[2014]3號(hào)《無(wú)錫市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》第十一條規(guī)定：業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照房屋買賣合同（符合竣工驗(yàn)收條件）、入住通知書約定的房屋交付日期的次月1日起按月交納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)管理費(fèi)是否一定要按物業(yè)公司規(guī)定1年交納？答：根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十一條，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，但是預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的期限最長(zhǎng)不得超過(guò)一年。底樓是否需繳納電梯更新維修費(fèi)？答：購(gòu)買設(shè)有電梯設(shè)施的商品房，購(gòu)房人除交納房屋維修資金每平方米50元外，還須按建筑面積每平方米40元的標(biāo)準(zhǔn)另行交納專項(xiàng)用于電梯更新的維修資金。底層業(yè)主是否要交納電梯使用費(fèi)？答：按照錫價(jià)規(guī)[2014]3號(hào)《無(wú)錫市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》第十五條規(guī)定：電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按實(shí)際費(fèi)用，以約定方式向業(yè)主或使用人按建筑面積合理分?jǐn)偸杖　ｋ娞莸竭_(dá)起始層的住戶，電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)可以減免。物業(yè)公司能否收取裝修押金？答：按照錫價(jià)規(guī)[2014]3號(hào)《無(wú)錫市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》第十九條規(guī)定：業(yè)主在裝修時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)向裝修單位和裝修業(yè)主收取的押金、保證金應(yīng)符合規(guī)定，嚴(yán)禁以押金、保證金等形式變相收費(fèi)。同時(shí)，住戶在裝修時(shí)應(yīng)該向物業(yè)公司提出申請(qǐng)，并簽訂相關(guān)的協(xié)議，明確裝修內(nèi)容、時(shí)間以及垃圾處理方式等等，是否收取押金應(yīng)按照購(gòu)房人在買房時(shí)與開發(fā)商簽訂的《臨時(shí)管理規(guī)約》中的規(guī)定執(zhí)行，一般來(lái)說(shuō)，收取押金是對(duì)業(yè)主安全裝修的監(jiān)督措施之一。房屋裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)？答：按照錫價(jià)規(guī)[2014]3號(hào)《無(wú)錫市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》第十八條規(guī)定：裝修垃圾清運(yùn)處置費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按裝修房屋面積每平方米3元收?。辉诜煞ㄒ?guī)許可的范圍內(nèi)，需變動(dòng)房屋結(jié)構(gòu)的，可按裝修房屋實(shí)際拆除墻體面積另外加收建筑垃圾清運(yùn)處置費(fèi)，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與房屋裝修業(yè)主約定收取。業(yè)主對(duì)普通住宅二次及以上裝修，裝修建筑垃圾清運(yùn)處置費(fèi)按上述標(biāo)準(zhǔn)收取。非住宅、非普通住宅裝修建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主協(xié)商確定。物業(yè)公司能否提高小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)？答：按照《無(wú)錫市物業(yè)管理辦法》第三十七條規(guī)定：物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的確定，應(yīng)當(dāng)遵循合理、公平、公開以及與物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)等級(jí)、服務(wù)內(nèi)容相適應(yīng)的原則。第三十八條規(guī)定：普通住宅物業(yè)管理費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，具體標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后，在價(jià)格主管部門公布的政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)有物業(yè)管理服務(wù)合同中約定。小區(qū)車輛停放收費(fèi)管理標(biāo)準(zhǔn)？答：按照錫價(jià)規(guī)[2014]3號(hào)《無(wú)錫市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》第十二條關(guān)于車輛停放收費(fèi)管理有以下規(guī)定：（1）汽車停放收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：業(yè)主專有室內(nèi)車位50元/月/車位；建設(shè)單位專有室內(nèi)車位300元/月/車位；人防工程室內(nèi)車位200元/月/車位；業(yè)主共有室內(nèi)車位200元/月/車位；業(yè)主共有室外車位120元/月/車位；機(jī)械車位按相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)減半收取，另收取50元/月/車位機(jī)械設(shè)備運(yùn)行維護(hù)費(fèi)；臨時(shí)停放2小時(shí)內(nèi)免收，超過(guò)2小時(shí)部分按每小時(shí)（不足1小時(shí)按1小時(shí)）2元收取，最高不超過(guò)20元；超過(guò)24小時(shí)按上述標(biāo)準(zhǔn)重新計(jì)收。對(duì)進(jìn)入住宅區(qū)進(jìn)行軍警應(yīng)急處置、實(shí)施救助救護(hù)、工程搶修等執(zhí)行公務(wù)期間的車輛，以及為業(yè)主、物業(yè)使用人配送、維修、安裝等服務(wù)的臨時(shí)停放車輛，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收取車輛停放費(fèi)。（2）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)對(duì)集中停放看管的摩托車及非機(jī)動(dòng)車，停放服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：自行車5元/輛/月；摩托車、電動(dòng)車及其他類型的非機(jī)動(dòng)車12元/輛/月。為方便車主，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可設(shè)置與電動(dòng)車配套的充電設(shè)施，其設(shè)施和充電電費(fèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向使用者按實(shí)分?jǐn)偧s定收取。1物業(yè)管理費(fèi)有哪些部分組成？答：物業(yè)管理費(fèi)的組成：（1）管理服務(wù)人員工資、社會(huì)保險(xiǎn)金和按規(guī)定提取的工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)等；（2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用；（3）清潔衛(wèi)生費(fèi)用；（4）綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；（5）秩序維護(hù)費(fèi)用；（6）辦公費(fèi)用；（7）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的固定資產(chǎn)折舊；（8）物業(yè)共用場(chǎng)地、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；（9）管理費(fèi)分?jǐn)?；?0）經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意的其他費(fèi)用；（11）法定稅費(fèi)；（12）合理利潤(rùn)。物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)由住宅專項(xiàng)維修資金支出的，不得重復(fù)計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)成本。1如何成立業(yè)主委員會(huì)？答：小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立的一般程序：提出申請(qǐng)。符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)（以下統(tǒng)稱業(yè)主大會(huì)）會(huì)議：⑴物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上的；⑵物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之五十以上的。建設(shè)單位或者十人以上的業(yè)主公開聯(lián)名提出，可向該小區(qū)(大廈)所在的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處提出書面申請(qǐng)。成立籌備小組。區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處收到申請(qǐng)后，指導(dǎo)小區(qū)(大廈)成立業(yè)主委員會(huì)籌備小組(以下簡(jiǎn)稱籌備小組)。籌備組成員名單確定后，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告?；I備小組開展籌備工作。⑴籌備小組成立后，應(yīng)主動(dòng)在建設(shè)單位或物業(yè)公司處收集全體業(yè)主有關(guān)情況，如名單、聯(lián)系地址及其聯(lián)系電話等。⑵籌備小組自成立之日起30日內(nèi)擬好《管理公約》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》，并在小區(qū)(大廈)內(nèi)明顯位置張貼公布，征求業(yè)主意見。⑶籌備小組組織各樓宇業(yè)主通過(guò)自薦或推薦方式產(chǎn)生業(yè)主代表和業(yè)主委員會(huì)候選人。⑷籌備小組將業(yè)主委員會(huì)候選人簡(jiǎn)歷表、業(yè)主委員會(huì)選票格式樣本、業(yè)主大會(huì)議程向業(yè)主張貼公布。⑸發(fā)出大會(huì)通知、發(fā)放表決票。在首次業(yè)主大會(huì)召開15日前，籌備組將業(yè)主大會(huì)的通知、業(yè)主委員會(huì)委員選票、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《管理規(guī)約》等，在物業(yè)管理小區(qū)(大廈)內(nèi)明顯位置張貼。首次業(yè)主大會(huì)的通知中應(yīng)當(dāng)包括會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、內(nèi)容等。屆時(shí)無(wú)法出席業(yè)主大會(huì)的業(yè)主，可以提前領(lǐng)取表決票，并于大會(huì)前交付給籌備組?；I備小組應(yīng)將召開首次業(yè)主大會(huì)的通知同時(shí)通知區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處。召開大會(huì)，選舉委員。大會(huì)前籌備工作主要包括：落實(shí)場(chǎng)地，組織人員印制選票，設(shè)置投票箱，通知所有投票權(quán)人，落實(shí)街道辦事處、派出所、開發(fā)公司、物業(yè)公司等單位參會(huì)人員?；I備小組根據(jù)議程召開大會(huì)：收集、登記選票，審議并表決通過(guò)《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《管理規(guī)約》，公開唱票、點(diǎn)票，宣讀選舉結(jié)果，產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員。會(huì)后，籌備小組將大會(huì)簽到表、選舉結(jié)果統(tǒng)計(jì)表予以公布。辦理業(yè)主委員會(huì)備案登記。業(yè)主委員會(huì)自產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向區(qū)物業(yè)管理行政主管部門申請(qǐng)辦理備案登記手續(xù)：⑴《無(wú)錫市物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主委員會(huì)備案登記表》；⑵成立業(yè)主委員會(huì)的書面申請(qǐng)報(bào)告；⑶業(yè)主大會(huì)成立情況；⑷管理規(guī)約；⑸業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；⑹業(yè)主大會(huì)與會(huì)人員含列席有關(guān)人員簽到單；⑺其他相關(guān)資料。領(lǐng)取備案回執(zhí)。區(qū)物業(yè)管理行政主管部門經(jīng)核對(duì)，給予業(yè)主委員會(huì)書面?zhèn)浒富貓?zhí)。業(yè)主委員會(huì)憑備案回執(zhí)到公安部門辦理刻制公章手續(xù)。1業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)符合哪些條件？答：根據(jù)《無(wú)錫市物業(yè)管理辦法》第十六條規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：⑴本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主；⑵遵守國(guó)家法律法規(guī)；⑶遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；⑷熱心公益事業(yè)，自愿為業(yè)主服務(wù)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會(huì)公信力；⑸具有一定組織能力，具備必要的工作時(shí)間。1小區(qū)業(yè)主委員會(huì)作出違規(guī)的決定怎么辦？答：按《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條規(guī)定：業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。按《無(wú)錫市物業(yè)管理辦法》業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。1開發(fā)商地下車位只售不租怎么辦？答：《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十二條規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)首先滿足本區(qū)域內(nèi)業(yè)主的停車需要，其歸屬由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。建設(shè)單位未出售或者未附贈(zèng)的車位、車庫(kù)，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先出租給本區(qū)域內(nèi)業(yè)主，租金按照價(jià)格行政主管部門核定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；業(yè)主要求承租車位、車庫(kù)的，建設(shè)單位不得只售不租。第六十六條規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程平時(shí)用作停車位的，應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主開放，出租的租賃期限不得超過(guò)三年，不得將停車位出售、附贈(zèng)。1有關(guān)車庫(kù)歸屬的問(wèn)題？答：根據(jù)《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。1安裝防盜門能否凸出外立面？答：按《無(wú)錫市城市居民住宅安全防范設(shè)施建房管理辦法》第六條規(guī)定：住宅樓底層院落圍墻高度應(yīng)不低于2米，外墻窗戶裝置直徑大于12mm，間隔110