深圳市城市更新項目實操系列(九)——被拆遷方之納稅分析與稅務(wù)籌劃及城市更新各階段的回遷風險控制(編輯修改稿)
2024-10-13 19:54 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 房的，依據(jù)政府部門出具的相關(guān)材料、房屋征收（拆遷）補償協(xié)議或棚戶區(qū)改造合同（協(xié)議），按改造安置住房建筑面積占總建筑面積的比例免征城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅。（四）企業(yè)所得稅《企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法》（國家稅務(wù)總局公告2012年第40號）第十六條“企業(yè)的搬遷收入，扣除搬遷支出后的余額，為企業(yè)的搬遷所得。企業(yè)應(yīng)在搬遷完成年度，將搬遷所得計入當年度企業(yè)應(yīng)納稅所得額計算納稅?！薄蛾P(guān)于企業(yè)政策性搬遷或處置收入有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知》（國稅函[2009]118號）“二、對企業(yè)取得的政策性搬遷或處置收入，應(yīng)按以下方式進行企業(yè)所得稅處理：（一）企業(yè)根據(jù)搬遷規(guī)劃，異地重建后恢復原有或轉(zhuǎn)換新的生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)，用企業(yè)搬遷或處置收入購置或建造與搬遷前相同或類似性質(zhì)、用途或者新的固定資產(chǎn)和土地使用權(quán)(以下簡稱重置固定資產(chǎn))，或?qū)ζ渌潭ㄙY產(chǎn)進行改良，或進行技術(shù)改造，或安置職工的，準予其搬遷或處置收入扣除固定資產(chǎn)重置或改良支出、技術(shù)改造支出和職工安置支出后的余額，計入企業(yè)應(yīng)納稅所得額。（二）企業(yè)沒有重置或改良固定資產(chǎn)、技術(shù)改造或購置其他固定資產(chǎn)的計劃或立項報告，應(yīng)將搬遷收入加上各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入、減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價值和處置費用后的余額計入企業(yè)當年應(yīng)納稅所得額，計算繳納企業(yè)所得稅。（三）企業(yè)利用政策性搬遷或處置收入購置或改良的固定資產(chǎn)，可以按照現(xiàn)行稅收規(guī)定計算折舊或攤銷，并在企業(yè)所得稅稅前扣除。（四）企業(yè)從規(guī)劃搬遷次年起的五年內(nèi)，其取得的搬遷收入或處置收入暫不計入企業(yè)當年應(yīng)納稅所得額，在五年期內(nèi)完成搬遷的，企業(yè)搬遷收入按上述規(guī)定處理?！备鶕?jù)上述，被拆遷企業(yè)取得的補償款可在五年內(nèi)計入企業(yè)應(yīng)納稅所得額，也即被拆遷企業(yè)可盡量將完稅義務(wù)延至第五年處理。（回遷房）深圳市《城市更新稅收政策指引》（深地稅辦發(fā)[2012]37號）第二部分第（三）條第2款“??如企業(yè)獲得房產(chǎn)形式的拆遷補償，應(yīng)按公允價值確認搬遷收入?！钡珖叶悇?wù)總局公告2013年第11號《關(guān)于企業(yè)政策性搬遷所得稅有關(guān)問題的公告》明確規(guī)定“二、企業(yè)政策性搬遷被征用的資產(chǎn)，采取資產(chǎn)置換的，其換入資產(chǎn)的計稅成本按被征用資產(chǎn)的凈值，加上換入資產(chǎn)所支付的稅費（涉及補價，還應(yīng)加上補價款）計算確定?！备鶕?jù)效力優(yōu)先的原則，被拆遷企業(yè)取得補償?shù)姆课荼旧頍o需按公允價值確認搬遷收入并繳納企業(yè)所得稅。值得注意的是，回遷房屋登記價過低將直接導致再次轉(zhuǎn)讓房屋時的高稅負問題。鑒于深圳市目前對返遷房屋的登記價處理大多按照拆遷補償安置合同約定的價格來確定，因此被拆遷方需就返遷房屋的登記價與開發(fā)商進行充分溝通，并做好完善的合同條款設(shè)計。特別提示：一般來說，返遷物業(yè)的登記價主要由原被拆遷的資產(chǎn)凈值（相當于提供的土地價值）、補繳的地價以及后期的開發(fā)建設(shè)成本組成，但因開發(fā)商提供返遷物業(yè)在土增稅和所得稅層面均按市場價進行視同銷售處理，因此實務(wù)里面被拆遷
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