深圳市城市更新項(xiàng)目實(shí)操系列(九)——被拆遷方之納稅分析與稅務(wù)籌劃及城市更新各階段的回遷風(fēng)險(xiǎn)控制(完整版)
【正文】 搬遷所得稅有關(guān)問題的公告》明確規(guī)定“二、企業(yè)政策性搬遷被征用的資產(chǎn)，采取資產(chǎn)置換的，其換入資產(chǎn)的計(jì)稅成本按被征用資產(chǎn)的凈值，加上換入資產(chǎn)所支付的稅費(fèi)（涉及補(bǔ)價(jià)，還應(yīng)加上補(bǔ)價(jià)款）計(jì)算確定。（四）企業(yè)所得稅《企業(yè)政策性搬遷所得稅管理辦法》（國家稅務(wù)總局公告2012年第40號）第十六條“企業(yè)的搬遷收入，扣除搬遷支出后的余額，為企業(yè)的搬遷所得。”《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：“條例第八條（二）項(xiàng)所稱的因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。一、被拆遷方的納稅分析（一）增值稅被拆遷方因被拆遷取得的拆遷補(bǔ)償所得是否需繳納增值稅一事一直存在爭議。第一篇：深圳市城市更新項(xiàng)目實(shí)操系列(九)——被拆遷方之納稅分析與稅務(wù)籌劃及城市更新各階段的回遷風(fēng)險(xiǎn)控制深圳市城市更新項(xiàng)目實(shí)操系列（九）——被拆遷方之納稅分析與稅務(wù)籌劃及城市更新各階段的回遷風(fēng)險(xiǎn)控制西政資本為西政投資集團(tuán)下屬企業(yè)，西政投資集團(tuán)是西南政法大學(xué)地產(chǎn)、金融圈校友傾心打造的地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈綜合金融服務(wù)平臺。營改增前，《國家稅務(wù)總局關(guān)于單位和個(gè)人土地被國家征用取得土地及地上附著物補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)營業(yè)稅的批復(fù)》（國稅函[2007]969號）答復(fù)：“對國家因公共利益或城市規(guī)劃需要而收回單位和個(gè)人所擁有的土地使用權(quán)，并按照《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)支付給單位和個(gè)人的土地及地上附著物（包括不動(dòng)產(chǎn)）的補(bǔ)償費(fèi)不征收營業(yè)稅。因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。企業(yè)應(yīng)在搬遷完成年度，將搬遷所得計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)應(yīng)納稅所得額計(jì)算納稅。”根據(jù)效力優(yōu)先的原則，被拆遷企業(yè)取得補(bǔ)償?shù)姆课荼旧頍o需按公允價(jià)值確認(rèn)搬遷收入并繳納企業(yè)所得稅。由于深圳目前的村集體資產(chǎn)監(jiān)管相關(guān)政策的收緊（如《龍崗區(qū)社區(qū)股份合作公司村集體用地開發(fā)及交易監(jiān)管實(shí)施細(xì)則》），股份合作公司與開發(fā)商之間簽訂合作開發(fā)協(xié)議相對謹(jǐn)慎，基本上只簽訂委托協(xié)議（即使簽訂合作協(xié)議的，也只是標(biāo)題，實(shí)質(zhì)內(nèi)容仍為委托），書面同意城市更新且委托開發(fā)商作為項(xiàng)目的申報(bào)主體。被拆遷方在開發(fā)商編制城市更新單元規(guī)劃的過程中，對于更新單元規(guī)劃涉及的關(guān)鍵要素（如限高、路網(wǎng)、道路開口等）需予以充分注意，對于開發(fā)商報(bào)政府部門審批后公示的城市更新單元規(guī)劃草案，發(fā)現(xiàn)對被拆遷方不利因素的，應(yīng)及時(shí)異議并提出意見和建議，及時(shí)溝通處理。（六）建筑設(shè)計(jì)及施工階段建筑設(shè)計(jì)直接關(guān)系到以后回遷物業(yè)的品質(zhì)，進(jìn)而影響物業(yè)的價(jià)值，關(guān)乎被拆遷方的切身利益。三、貨幣補(bǔ)償或回遷房屋的稅務(wù)籌劃被拆遷企業(yè)取得回遷房屋后再次轉(zhuǎn)讓時(shí)，因房產(chǎn)歷史成本或登記價(jià)過低，將導(dǎo)致再次轉(zhuǎn)讓時(shí)稅費(fèi)過高的問題。鑒于增值稅與土地增值稅很難有稅籌空間，根據(jù)筆者的經(jīng)驗(yàn)，被拆遷企業(yè)取得補(bǔ)償房屋后可將股權(quán)先轉(zhuǎn)讓至原股東在稅收優(yōu)惠地設(shè)立的主體
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