深圳市城市更新項(xiàng)目實(shí)操系列(九)——被拆遷方之納稅分析與稅務(wù)籌劃及城市更新各階段的回遷風(fēng)險(xiǎn)控制-資料下載頁(yè)
2025-10-04 19:54本頁(yè)面
【正文】 回遷物業(yè)位置進(jìn)行約定（分期不屬于強(qiáng)規(guī)，開(kāi)發(fā)商根據(jù)項(xiàng)目拆遷情況等進(jìn)行調(diào)整，且調(diào)整難度不大，故建議以地塊位置確定回遷物業(yè)位置）。另外，關(guān)于選房的其他注意事項(xiàng)需在設(shè)計(jì)施工階段進(jìn)行確定（具體見(jiàn)下文內(nèi)容）。（四）實(shí)施主體申報(bào)及確認(rèn)階段在實(shí)施主體確認(rèn)之前，開(kāi)發(fā)商將完成所有拆遷補(bǔ)償?shù)仁乱耍⑿纬蓡我恢黧w文件的備案工作，經(jīng)政府部門(mén)審核后進(jìn)行實(shí)施主體公示。實(shí)施主體就土地權(quán)屬、建筑物權(quán)屬及開(kāi)發(fā)商形成單一主體的過(guò)程等內(nèi)容進(jìn)行公示，被拆遷方應(yīng)關(guān)注公示的內(nèi)容是否與原拆補(bǔ)協(xié)議的約定一致。在開(kāi)發(fā)商完成實(shí)施主體資格確認(rèn)后，將與政府部門(mén)簽訂監(jiān)管協(xié)議，該監(jiān)管協(xié)議基本由政府部門(mén)制定，無(wú)法修改，但建議在監(jiān)管協(xié)議完成簽訂后復(fù)印并留存，作為后續(xù)拆遷補(bǔ)償?shù)尿?yàn)收依據(jù)之一。（五）房地產(chǎn)證注銷(xiāo)階段房地產(chǎn)證的注銷(xiāo)可以由被拆遷方前往產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)辦理或者由被拆遷方委托（公證）開(kāi)發(fā)商辦理。為避免后期情勢(shì)變化導(dǎo)致不利因素，被拆遷方可以考慮保留牽制手段，盡量自行辦理。（六）建筑設(shè)計(jì)及施工階段建筑設(shè)計(jì)直接關(guān)系到以后回遷物業(yè)的品質(zhì)，進(jìn)而影響物業(yè)的價(jià)值，關(guān)乎被拆遷方的切身利益。由于城市更新項(xiàng)目為土地一級(jí)市場(chǎng)及二級(jí)市場(chǎng)的聯(lián)合運(yùn)作，大量的設(shè)計(jì)工作必然前置，通常在拆遷階段就已經(jīng)開(kāi)始設(shè)計(jì)工作。因此建議被拆遷方根據(jù)后期回遷物業(yè)的處置方式等因素，結(jié)合規(guī)劃文本、市場(chǎng)調(diào)研等綜合因素，把有利于被拆遷方的設(shè)計(jì)要點(diǎn)加入開(kāi)發(fā)商的設(shè)計(jì)規(guī)劃中去。如用作租賃，則研究片區(qū)租賃需求，設(shè)計(jì)符合市場(chǎng)需求的戶(hù)型等。施工階段，對(duì)于裝修、配套選擇等進(jìn)行細(xì)化落實(shí)。建議被拆遷方結(jié)合設(shè)計(jì)結(jié)果選擇是否需要裝修。對(duì)于施工的細(xì)節(jié)，如電梯選擇、建筑公共空間設(shè)計(jì)裝修、基本配套設(shè)施（門(mén)窗、管線）等，盡量在注銷(xiāo)房地產(chǎn)證及拆除房屋之前以補(bǔ)充協(xié)議落實(shí)。（七）回遷物業(yè)的選擇被拆遷方需根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際推進(jìn)及獲批情況提出具體要求，如房屋位置確定、房屋交付、房屋驗(yàn)收、產(chǎn)權(quán)證書(shū)辦理時(shí)限等，積極促成補(bǔ)充協(xié)議簽訂以維護(hù)己方的利益。三、貨幣補(bǔ)償或回遷房屋的稅務(wù)籌劃被拆遷企業(yè)取得回遷房屋后再次轉(zhuǎn)讓時(shí)，因房產(chǎn)歷史成本或登記價(jià)過(guò)低，將導(dǎo)致再次轉(zhuǎn)讓時(shí)稅費(fèi)過(guò)高的問(wèn)題。如為資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑒t增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅加起來(lái)的綜合稅率將達(dá)到50%左右。鑒于增值稅與土地增值稅很難有稅籌空間，根據(jù)筆者的經(jīng)驗(yàn)，被拆遷企業(yè)取得補(bǔ)償房屋后可將股權(quán)先轉(zhuǎn)讓至原股東在稅收優(yōu)惠地設(shè)立的主體，再次轉(zhuǎn)讓股權(quán)、有限合伙份額或資產(chǎn)時(shí)適用優(yōu)惠地的稅收優(yōu)惠政策；此外，被拆遷企業(yè)也可以同一控制下的資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)或企業(yè)分立形式將資產(chǎn)分別剝離至稅收優(yōu)惠地的主體，隨后再做轉(zhuǎn)讓。當(dāng)然，如簡(jiǎn)單處理，被拆遷企業(yè)的股東可直接通過(guò)轉(zhuǎn)讓股權(quán)的形式間接轉(zhuǎn)讓回遷房屋的產(chǎn)權(quán)，并就股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得通過(guò)企業(yè)所得稅的籌劃大幅減輕稅負(fù)，另外被拆遷方獲得的貨幣補(bǔ)償款亦可參照該稅籌方式處理，具體可參見(jiàn)本公眾號(hào)“西政資本”2017年3月1日推文《西政資本：稅籌前沿——2017稅籌寶典及節(jié)稅比例分析》。
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