【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 行；第七條 各項(xiàng)建筑面積和容積率按以下規(guī)則要求計(jì)算：（一）關(guān)于住宅建筑入戶空間（如入戶花園、空中花園、宅內(nèi)花園）建筑面積和容積率的計(jì)算：有頂蓋、不封閉的入戶空間，每戶只能設(shè)臵一個(gè)，水平投影面積不大于10平方米時(shí)，按其水平投影面積的1/2計(jì)算建筑面積計(jì)入容積率；超過10平方米時(shí)，按其水平投影面積計(jì)算全建筑面積計(jì)入容積率。（二）關(guān)于建筑物層高與容積率的計(jì)算規(guī)則： 1．（不含）~，；（不含）米以上，按其水平投影面積2倍計(jì)算建筑面積計(jì)入容積率；單一空間達(dá)到2000平方米以上的大型商業(yè)用房，建筑高度可適當(dāng)提高，門廳、大堂、中廳、內(nèi)廊、采光廳等不計(jì)入超高范圍。2．，其建筑面積計(jì)入容積率。（三）閣樓按其建筑面積全部計(jì)入容積率。（四）居住建筑陽(yáng)臺(tái)不論是凸陽(yáng)臺(tái)、凹陽(yáng)臺(tái)還是凹凸復(fù)合型陽(yáng)臺(tái)，，符合以上規(guī)定的按其水平投影面積的1/2計(jì)算建筑面積計(jì)入容積率；不符合以上規(guī)定的，均視為非陽(yáng)臺(tái)建筑空間，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積計(jì)入容積率；非居住建筑一般不得設(shè)臵陽(yáng)臺(tái)，特殊情況下如立面造型需要設(shè)臵陽(yáng)臺(tái)的，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積計(jì)入容積率。（五）建筑底層布臵的架空層, 除電梯井、門廳、過道等圍合部分外，其余部分建筑面積不計(jì)入容積率。架空層應(yīng)滿足以下條件:以柱、剪力墻落地,視線通透、空間開敞。無(wú)特定功能,只作為公共休閑、交通、綠化等公共開敞空間使用。（六），按其水平投影面積的一半計(jì)入容積率；，不計(jì)入容積率。（七）單獨(dú)配建的配電房、公共廁所、燃?xì)庹{(diào)壓房、垃圾房等市政配套用房和廊、亭等景觀建筑的建筑面積不計(jì)入容積率，但物管、治安值班、居委會(huì)等公共配套用房建筑面積計(jì)入容積率。（八）。（九）建筑外墻采用保溫新材料、新技術(shù), 其保溫層水平投影面積計(jì)入建筑面積，但不計(jì)入容積率。第八條 經(jīng)營(yíng)性用地出讓后，容積率指標(biāo)原則上不得調(diào)整。確需調(diào)整的，必須符合以下條件之一：（一）城鎮(zhèn)總體（分區(qū)、專業(yè)）規(guī)劃調(diào)整或修編造成地塊發(fā)展條件變化的；（二）因城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施、公益性公共設(shè)施建設(shè)需要導(dǎo)致已出讓地塊的大小及相關(guān)建設(shè)條件發(fā)生變化的；（三）國(guó)家和省、市的有關(guān)政策發(fā)生變化的； 符合以上條件，且綠地率、建筑密度和公共服務(wù)設(shè)施滿足規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，在不影響國(guó)家和公眾合法權(quán)益的前提下，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)（規(guī)劃）部門可以按規(guī)定程序重新核定經(jīng)營(yíng)性用地的容積率指標(biāo)。第九條 調(diào)整經(jīng)營(yíng)性用地容積率指標(biāo)按以下程序辦理：（一）建設(shè)單位向市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)（規(guī)劃）部門提出書面申請(qǐng)，說(shuō)明調(diào)整理由，提出具體調(diào)整方案，并附調(diào)整后的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案圖；（二）市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)（規(guī)劃）部門對(duì)調(diào)整容積率申請(qǐng)進(jìn)行初審，組織有關(guān)部門及專家對(duì)容積率調(diào)整的必要性和調(diào)整方案的合理性進(jìn)行論證、評(píng)審，對(duì)論證不通過的，不予調(diào)整；（三）市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)（規(guī)劃）部門對(duì)論證通過的調(diào)整方案進(jìn)行社會(huì)公示，采用多種形式征求利害關(guān)系人的意見，必要時(shí)組織聽證；（四）經(jīng)論證、公示（聽證）后，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)（規(guī)劃）部門認(rèn)為確需調(diào)整容積率的，依法提出調(diào)整意見，并附論證、公示（聽證）結(jié)論和市國(guó)土部門土地出讓金補(bǔ)繳測(cè)算方案等相關(guān)材料，報(bào)市政府批準(zhǔn)；（五）經(jīng)市政府常務(wù)會(huì)集體討論，決定同意容積率指標(biāo)調(diào)整的，由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)（規(guī)劃）部門通知建設(shè)單位及時(shí)向市國(guó)土部門辦理土地出讓金補(bǔ)繳手續(xù)，并與市國(guó)土部門簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議。（六）市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)（規(guī)劃）局憑建設(shè)單位提交的土地出讓補(bǔ)充協(xié)議、補(bǔ)繳出讓金及相應(yīng)契稅的繳納憑證，辦理或變更建設(shè)工程規(guī)劃許可證。容積率指標(biāo)調(diào)整突破控制性詳細(xì)規(guī)劃的，應(yīng)當(dāng)依法先行調(diào)整控制性詳細(xì)規(guī)劃。第十條 涉及容積率調(diào)整的相關(guān)批準(zhǔn)文件、調(diào)整理由、調(diào)整依據(jù)、規(guī)劃方案以及專家論證意見、公示（聽證）材料等均應(yīng)按照國(guó)家有關(guān)城建檔案管理的規(guī)定及時(shí)向市城建檔案館移交備查。第十一條 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)（規(guī)劃）部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目施工過程跟蹤管理和監(jiān)督檢查，確保建設(shè)單位按規(guī)劃許可批準(zhǔn)的內(nèi)容進(jìn)行施工。如發(fā)現(xiàn)違反建設(shè)工程規(guī)劃許可內(nèi)容進(jìn)行建設(shè)的，有權(quán)制止，并應(yīng)函告市城市管理行政執(zhí)法部門予以查處。第十二條 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)（規(guī)劃）部門進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目竣工規(guī)劃核實(shí)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃審批檔案的完整性、一致性進(jìn)行檢查，并重點(diǎn)審查建設(shè)用地范圍內(nèi)的總建筑面積是否符合規(guī)劃許可確定的容積率和總建筑面積。（一）對(duì)超建筑面積尚可采取改正措施對(duì)規(guī)劃消除影響的按以下辦法處理：1．嚴(yán)格控制總建筑面積合理誤差。以建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃審批地塊總建筑面積為單位，5000平方米以內(nèi)（含5000平方米）合理誤差為1%；%。2．竣工實(shí)測(cè)總建筑面積在合理誤差范圍內(nèi)，視為規(guī)劃竣工核實(shí)合格；超出合理誤差范圍，補(bǔ)繳超面積部分全部規(guī)費(fèi)，涉及容積率超土地出讓要求的，補(bǔ)繳土地出讓金。3．因違法建設(shè)而造成總建筑面積超過規(guī)劃許可確定的總建筑面積的，限期改正，補(bǔ)繳超面積部分全部規(guī)費(fèi)，涉及容積率超土地出讓要求的補(bǔ)繳土地出讓金，并處建設(shè)工程造價(jià)5%~10%的罰款。（二）對(duì)超建筑面積無(wú)法采取改正措施消除對(duì)規(guī)劃實(shí)施影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實(shí)物或者違法收入，可以并處建設(shè)工程造價(jià)5%~10%的罰款。第十三條 2007年12月31日以前出讓土地的容積率計(jì)算按原方法計(jì)算（車棚、閣樓和陽(yáng)臺(tái)建筑面積不計(jì)入容積率），以后出讓地塊詳細(xì)規(guī)劃未經(jīng)審批的其容積率計(jì)算按本文件執(zhí)行；若調(diào)整建筑方案，新方案與原方案比較，涉及第七條相關(guān)內(nèi)容，發(fā)生變化的按本文件執(zhí)行。2002006年為鼓勵(lì)建設(shè)高層住宅，容積率調(diào)整已經(jīng)市政府批準(zhǔn)，建設(shè)工程規(guī)劃許可證已領(lǐng)取的在建建筑工程，基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)六層（含）以下按標(biāo)準(zhǔn)全額收取，七至十一層部分減半征收，十二層（含）以上部分全額減免；建設(shè)工程規(guī)劃許可證未領(lǐng)取的建筑工程不再享受以上政策。第十四條 建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位應(yīng)嚴(yán)格按本辦法及相關(guān)規(guī)范進(jìn)行設(shè)計(jì)，準(zhǔn)確計(jì)算建筑面積，注明計(jì)容積率建筑面積和不計(jì)容積率建筑面積。對(duì)違反本辦法及相關(guān)規(guī)范、弄虛作假的，將依法嚴(yán)肅處理。第十五條 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)（規(guī)劃）部門、國(guó)土部門工作人員違反本規(guī)定擅自調(diào)整容積率的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。第十六條 本辦法由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)（規(guī)劃）部門負(fù)責(zé)解釋。第十七條本辦法自發(fā)布之日起施行。第三篇：商業(yè)性經(jīng)營(yíng)性用地的歷史沿革商業(yè)性經(jīng)營(yíng)性用地的歷史沿革時(shí)間:20100805 11:14來(lái)源:河北冀港律師事務(wù)所 作者:閆鳳翥 點(diǎn)擊: 1737次我國(guó)的相關(guān)土地出讓法律政策，是根據(jù)用地性質(zhì)的不同對(duì)出讓方式進(jìn)行了有區(qū)別地限制。目前，國(guó)有土地的用地性質(zhì)分為三大類：第一類：商業(yè)、旅游、娛樂和豪華（商品）住宅等經(jīng)營(yíng)性用地；第二類：工業(yè)用地；第三類：前兩類之外的其他性質(zhì)用地。?商業(yè)性經(jīng)營(yíng)性用地的歷史沿革文/閆鳳翥 河北冀港律師事務(wù)所?第一階段：協(xié)議出讓為主階段1999年1月27日之前主要執(zhí)行協(xié)議出讓，部分地塊拍賣出讓，法律及政策規(guī)定不明晰，土地交易市場(chǎng)尚未建立；第二階段：招拍出讓為主階段1999年1月27日國(guó)土資源部下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步推行招標(biāo)拍賣出讓國(guó)有土地使用權(quán)的通知》國(guó)土資發(fā) [1999]第30號(hào)文指出：“目前，各地出讓國(guó)有土地使用權(quán)采用招標(biāo)、拍賣方式的比例很小，經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開發(fā)用地的出讓仍主要以協(xié)議方式進(jìn)行，不利于建設(shè)公開、公平、公正的土地市場(chǎng)，不利于國(guó)有土地資產(chǎn)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，也不利于集約用地、節(jié)省土地使用權(quán)” 因此，該通知指出：為加大土地使用制度改革力度，進(jìn)一步擴(kuò)大招標(biāo)、拍賣出讓國(guó)有土地使用權(quán)的范圍。明確規(guī)定該通知下發(fā)后：“商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅等經(jīng)營(yíng)性用地，有條件的，都必須招標(biāo)、拍賣出讓國(guó)有土地使用權(quán)。”只有以獲取最高出讓金為主要目標(biāo)，以出價(jià)最高為條件確定受讓人的；對(duì)土地使用者資格沒有特別限制，一般單位或個(gè)人均可能有受讓意向；土地用途無(wú)特別限制及要求的三種情況可以協(xié)議出讓。同時(shí)還規(guī)定：“對(duì)不具備拍賣條件，除獲取較高出讓金外，還具有其他綜合目標(biāo)或特定的社會(huì)、公益建設(shè)條件；土地用途受嚴(yán)格限制，僅少數(shù)單位或個(gè)人可能有受讓意向的兩種情形之一的必須公開招標(biāo)出讓；對(duì)土地使用者有資格限制或特別要求的，可對(duì)符合條件的用地申請(qǐng)者進(jìn)行邀請(qǐng)招標(biāo)。這一時(shí)期的土地交易市場(chǎng)剛剛活躍起來(lái)，各地運(yùn)營(yíng)機(jī)制尚不健全，沒有統(tǒng)一的做法。第三階段：出讓方式混合階段2001年6月，國(guó)土資源部發(fā)布了《關(guān)于整頓和規(guī)范土地市場(chǎng)秩序的通知》(174號(hào)文)提出建立健全土地市場(chǎng)規(guī)范運(yùn)行的基本制度，包括土地使用權(quán)公開交易制度等。計(jì)劃出讓的土地必須在指定場(chǎng)所或通過有關(guān)媒體向社會(huì)公布。按規(guī)定應(yīng)招標(biāo)拍賣的，必須公開招標(biāo)拍賣。協(xié)議出讓的，必須公布協(xié)議結(jié)果。有條件的地方要建立有形土地市場(chǎng)，土地交易要在有形市場(chǎng)中公開掛牌進(jìn)行。土地交易管理的程序要向社會(huì)公開，要減少審批環(huán)節(jié)，降低交易費(fèi)用，保障交易安全，促進(jìn)土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。此間，協(xié)議出讓還沒有叫停，只是要求公布結(jié)果。第一次提出建立土地交易市場(chǎng)的概念和掛牌出讓方式。此階段土地出讓共存四種方式既招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議。第四階段：叫停協(xié)議出讓階段2002年5月，國(guó)土資源部簽發(fā)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》(11號(hào)文)，叫停已沿用多年的土地協(xié)議出讓方式，11號(hào)文件的頒布被業(yè)界稱為“新一輪土地革命”的開始。自2002年7月1日起：有條件的都必須采取招標(biāo)、拍賣方式，但并沒有全部禁止協(xié)議出讓。第五階段：協(xié)議出讓限定期限2004年7月1日國(guó)土資源部 監(jiān)察部聯(lián)合簽發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知 》國(guó)土資發(fā)[2004]71號(hào)明確規(guī)定：2002年7月1日《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》實(shí)施后，除原劃撥土地使用權(quán)人不改變?cè)恋赜猛旧暾?qǐng)補(bǔ)辦出讓手續(xù)和按國(guó)家有關(guān)政策規(guī)定屬于歷史遺留問題之外，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)必須嚴(yán)格按規(guī)定采用招標(biāo)拍賣掛牌方式，其他土地的供