【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 三二○國(guó)道繞城線與高速公路連接線交匯處 ，是新老城區(qū) 交通 聯(lián)系的咽喉湘鄉(xiāng)市 聯(lián)盟商貿(mào)會(huì)展中心 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 湘潭工程咨詢公司 4 之地 。 東 鄰 正在興建的國(guó)家二級(jí)站 —— 湘鄉(xiāng) 新 火車(chē)站北廣場(chǎng)， 西 毗 市城鄉(xiāng)客運(yùn)中心和 高速公路連接線 ，北倚 正在 崛起的 紅侖新型工業(yè)區(qū) ，南 臨 即將新建的三二○國(guó) 道繞城線和 市商貿(mào)物流中心 。 建設(shè)規(guī)模與目標(biāo) 本項(xiàng)目 規(guī)劃用地 面積為 30 畝，規(guī)劃建筑總面積約 萬(wàn)㎡。項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容包括商貿(mào)市場(chǎng)、大型展廳、會(huì)議 中心 、餐飲接待、商務(wù) 旅館五大功能部分 。 主要建設(shè)條件 該 地塊地勢(shì)平坦、 道路 便利、 電力充足 、 水源豐富， 是湘鄉(xiāng)市人物、物流、信息流主要集散地， 有 得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)優(yōu)勢(shì) 。 （ 1） 交通情況 項(xiàng)目區(qū) 毗鄰湘鄉(xiāng) 市 新汽車(chē)站，周邊有火車(chē)站北廣場(chǎng)、貨場(chǎng)和 市商貿(mào)物流中心 ， 地塊臨高速公路連接線和三二○國(guó)道繞城線，交通 運(yùn)輸 十分 方便 。 （ 2） 公共 設(shè)施條件 項(xiàng)目區(qū) 周邊的高速公路連接線和三二○國(guó)道繞城線 ， 都規(guī)劃布置有電力、通信、給水、排水、燃?xì)獾戎鞲晒芫€，有利于項(xiàng)目區(qū)的連接使用。 （ 3） 地形 地貌 本項(xiàng)目 規(guī)劃用地 現(xiàn)狀主要為農(nóng)田， 地塊方正 、 地勢(shì)平坦，湘鄉(xiāng)市 聯(lián)盟商貿(mào)會(huì)展中心 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 湘潭工程咨詢公司 5 有利于項(xiàng)目規(guī)劃布局和工程建設(shè)。 （ 4） 污染情況 周邊主要有環(huán)保的新型工業(yè)區(qū)、商業(yè) 中心 、交通樞紐 ，無(wú)污染源。本 項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)行過(guò)程中 將采用有效的保障措施，項(xiàng)目 無(wú)“三廢”排放，不會(huì)對(duì)環(huán)境產(chǎn)生負(fù)面影響。 （ 5） 危險(xiǎn)源情況 項(xiàng)目 區(qū) 內(nèi) 沒(méi)有高壓線通過(guò)，周?chē)?5 公里內(nèi)沒(méi)有放射源和易燃、易爆的生產(chǎn)間和儲(chǔ)存間。 項(xiàng)目總 投資及效益情況 項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元 ， 其中：建設(shè)單位自籌資金 ，申請(qǐng)銀行貸款 1500 萬(wàn)元。項(xiàng)目建設(shè)期 計(jì)劃 按3 年 劃分 。 （ 1） 經(jīng)濟(jì)效益 該項(xiàng)目總 收入 為 ，總成本 為 ，可 上繳稅費(fèi) 達(dá) 萬(wàn)元 。 稅前利潤(rùn) 、稅前投資利潤(rùn)率為 %； 稅后利潤(rùn) 萬(wàn)元，稅后投資利潤(rùn)率為 ％。 該項(xiàng)目 內(nèi)部收益率 ％，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ 基準(zhǔn)收益 率為 8％） 萬(wàn)元，投資回收期 年（含建設(shè)期），可見(jiàn)，該項(xiàng)目具有較強(qiáng)的盈利能力。 （ 2） 社會(huì)效益 ①、 國(guó)家增稅。效益分析表明，向國(guó)家繳納增值稅 湘鄉(xiāng)市 聯(lián)盟商貿(mào)會(huì)展中心 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 湘潭工程咨詢公司 6 萬(wàn)元，交所得稅 。 ②、 本 項(xiàng)目建成后， 可安置就業(yè)人數(shù) 2750 人 以上 。 能 有效 安置失地農(nóng)民就業(yè)、增加農(nóng)民收入。 ③、 本項(xiàng)目的建設(shè)成功能 為紅侖新型工業(yè)區(qū)內(nèi)企業(yè)提供了一個(gè)很好的對(duì)外展示、商貿(mào)、交流平臺(tái)，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展 。 六、 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 指標(biāo) 備注 1 總用地面積 ㎡ 合 30 畝 2 規(guī)劃總建筑面積 ㎡ (1) 一樓商業(yè)門(mén)面 ㎡ (2) 二樓會(huì)展大廳 ㎡ (3) 三樓商務(wù)辦公 ㎡ (4) 46 商務(wù)旅館 ㎡ (5) 其它配套建筑 ㎡ (6) 地下停車(chē)場(chǎng) ㎡ 4 公用停車(chē)場(chǎng) ㎡ 5 容積率 6 建筑密度 % % 7 綠地率 % % 湘鄉(xiāng)市 聯(lián)盟商貿(mào)會(huì)展中心 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 湘潭工程咨詢公司 7 8 建設(shè)總工期 月 18 9 建設(shè)投資 萬(wàn)元 10 銷(xiāo)售收入 萬(wàn)元 11 總成本費(fèi)用 萬(wàn)元 12 利潤(rùn) 總額 萬(wàn)元 13 稅后利潤(rùn) 萬(wàn)元 14 投資利潤(rùn)率 % % 15 凈利潤(rùn)率 % % 16 全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % % 稅后 17 全部投資回收期 年 稅后 七、 研究結(jié)論及建議 （一） 結(jié)論 項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策 。 今 明兩 年我國(guó)國(guó)家資產(chǎn)投資調(diào)控政策總的原則是繼續(xù)保持投資總量的較快增長(zhǎng)，積極擴(kuò)大內(nèi)需，國(guó)家為全面啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)了各項(xiàng)扶持政策，為 該項(xiàng)目 提供了政策上的支持。 該 項(xiàng)目在城市規(guī)劃的指導(dǎo)下進(jìn)行實(shí)施，將有力地 促進(jìn)城市布局結(jié)構(gòu)的 完 整和城市面貌 形象 的 提升 。 本項(xiàng)目為湘鄉(xiāng)市望春門(mén)辦事處聯(lián)盟村村民委員會(huì)投湘鄉(xiāng)市 聯(lián)盟商貿(mào)會(huì)展中心 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 湘潭工程咨詢公司 8 資建設(shè)的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目， 對(duì) 安置失地農(nóng)民就業(yè)、增加農(nóng)民收入具有重大意義 ，為 加快湘鄉(xiāng)城市化發(fā)展進(jìn)程能作出重大貢獻(xiàn)。 本項(xiàng)目 為紅侖新型工業(yè)區(qū)內(nèi)企業(yè)提供了一個(gè)很好的對(duì)外展示、商貿(mào)、交流平臺(tái)，對(duì)促進(jìn)地方貿(mào)易交流、加快地方經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展具有深遠(yuǎn)意義。 本項(xiàng)目 工程估算投資總額 ， 總收入預(yù)測(cè)為 6105 萬(wàn)元。 項(xiàng)目所得稅后全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為%，全部投資回收期為 ，稅后凈利潤(rùn) 萬(wàn)元。項(xiàng)目盈利 可觀，財(cái)務(wù)上是可行的。 從項(xiàng)目的敏感性分析結(jié)果說(shuō)明，要提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，提高經(jīng)營(yíng)收入是最為關(guān)鍵。管理和經(jīng)營(yíng)管理，降低基建投資和經(jīng)營(yíng)成本，也是提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益的重要途徑。 （二） 建議 資金是項(xiàng)目建設(shè)的關(guān)鍵，應(yīng)保證資金按期到位，以確保項(xiàng)目的順利實(shí)施。 本項(xiàng)目是為失地農(nóng)民創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)，解決生存難題的較好途徑，各級(jí)政府部門(mén)都對(duì)此類(lèi)項(xiàng)目相當(dāng)關(guān)心和支持，在本項(xiàng)目過(guò)程中可以立項(xiàng)報(bào)批、建設(shè)、稅收征管等多方面進(jìn)一步尋求政策支持。 從項(xiàng)目諸多方面的研究表明，該項(xiàng)目的投資開(kāi)發(fā) 意義重大、 切實(shí)可行，建議有關(guān)部門(mén)給予大力支持，并從政策湘鄉(xiāng)市 聯(lián)盟商貿(mào)會(huì)展中心 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 湘潭工程咨詢公司 9 上 加以扶持，以利于項(xiàng)目的順利實(shí)施。 湘鄉(xiāng)市 聯(lián)盟商貿(mào)會(huì)展中心 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 湘潭工程咨詢公司 10 第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景和必要性 一、 項(xiàng)目建設(shè)背景 政策背景 聯(lián)盟商貿(mào)會(huì)展中心建設(shè)， 既是為 安置 農(nóng)村 剩余勞動(dòng)力 、解決失地農(nóng)民的 就業(yè)機(jī)會(huì)一項(xiàng)民心工程，也 是 順應(yīng) 湘鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和 市場(chǎng)需求而 提出 的 一項(xiàng) 富民強(qiáng)市 工程 。 該項(xiàng)目建設(shè) 既符合 國(guó)家法律法規(guī)，也可從 中央到地方 的有關(guān)文件中找到 充足的 政策 依據(jù) 。 （ 1） 符合 《 2021 年中央一號(hào)文件》 提出的“三農(nóng)”政策 在 2021 年年初出臺(tái)的 《 2021 年中央一號(hào)文件》中， 提出了“推進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展一體化”，積極擴(kuò)大農(nóng)村勞動(dòng)力就業(yè)，采取有力措施，最大限度安置好農(nóng)民工，努 力增加農(nóng)民的務(wù)工收入。同時(shí)，充分挖掘農(nóng)業(yè)內(nèi)部就業(yè)潛力，拓展農(nóng)村非農(nóng)就業(yè)空間，鼓勵(lì)農(nóng)民就近就地創(chuàng)業(yè)。 （ 2） 符合 2021年底召開(kāi)的 中央經(jīng)濟(jì)工作 會(huì)議精神 中共中央政治局 11 月 27 日召開(kāi)會(huì)議，分析研究明年經(jīng)濟(jì)工作。明年要繼續(xù)加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，保持宏觀政策的基本取向，把握好政策實(shí)施的力度、節(jié)奏、重點(diǎn)，落實(shí)和豐富完善應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)沖擊的一攬子計(jì)劃，提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定性、協(xié)調(diào)性、可持續(xù)性。要促進(jìn)國(guó)內(nèi)需求特別是消費(fèi)湘鄉(xiāng)市 聯(lián)盟商貿(mào)會(huì)展中心 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 湘潭工程咨詢公司 11 需求持續(xù)增長(zhǎng)，增強(qiáng)居民特別是低收入群眾消費(fèi)能力，完善促進(jìn)消費(fèi)的政策，保持投資合理增長(zhǎng)，完善和落實(shí)鼓勵(lì)民間投資相關(guān)政策，加大對(duì)“三農(nóng)”、等領(lǐng)域的支持力度 。 要提升開(kāi)放型經(jīng)濟(jì)水平，完善穩(wěn)定外需政策，促進(jìn)對(duì)外貿(mào)易平穩(wěn)增長(zhǎng)，積極擴(kuò)大進(jìn)口，提高利用外資水平，促進(jìn)企業(yè)對(duì)外投資合作。要積極推進(jìn)城鎮(zhèn)化和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，提高城鎮(zhèn)綜合承載能力，落實(shí)好國(guó)家促進(jìn)區(qū)域發(fā)展各項(xiàng)規(guī)劃和政策。要加快解決涉及人民群眾切身利益的問(wèn)題，加大就業(yè)促進(jìn)政策力度。 （ 3） 符合湘鄉(xiāng)市委市政府提出的 大力推進(jìn)新型城市化政策 。 2021年 4月 ， 中共湘鄉(xiāng)市委市人民政府 出 臺(tái)了 《 關(guān)于大力推進(jìn)新型城市化的實(shí)施意見(jiàn) 》。 做大做強(qiáng)城市主體，是 湘鄉(xiāng) 市推進(jìn)新型城市化的首要任務(wù)。 湘鄉(xiāng) 市在推進(jìn)新型城市化工作會(huì)議上提出，要堅(jiān)持 “擴(kuò)容提質(zhì)并舉 ”，大力實(shí)施 “南拓北進(jìn) ”戰(zhàn)略，大手筆建設(shè)，大力度管理，使舊城改造和東山新區(qū)開(kāi)發(fā)齊頭并進(jìn)。 全面擴(kuò)大城市規(guī)模， “擴(kuò)容 ”必須放在首位，要拉開(kāi)城市框架，積極推進(jìn)東山新城區(qū)和工業(yè)園區(qū)建設(shè)。東山新區(qū)將建成 湘鄉(xiāng) 市政治、文化、教育、科技、金融中心和商業(yè)次中心，主要包括以東山書(shū)院為中心的文化教育旅游中心、沿江健康生態(tài)居住中心以及金融、商業(yè)中心等亮點(diǎn)工程。工業(yè)園則主湘鄉(xiāng)市 聯(lián)盟商貿(mào)會(huì)展中心 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 湘潭工程咨詢公司 12 要是紅侖新型產(chǎn)業(yè)區(qū)和東郊皮革產(chǎn)業(yè)區(qū)，工業(yè)園區(qū)在城市化建設(shè)中將努力建設(shè)成為創(chuàng)新型、特色型、環(huán)保型、效益型園區(qū)。 目前，東山新城建設(shè)正有序推進(jìn)，湘鄉(xiāng)大橋、鎮(zhèn)湘橋全線拉通，新老城區(qū)開(kāi)始融為一體。到 2021 年， 湘鄉(xiāng) 市城市化水平達(dá)到 35%， 2021年達(dá)到 %。 （ 4） 符合湘鄉(xiāng)市委市政府的失地農(nóng)民安置工作政策 2021 年 9 月 9 日 ， 湘潭市委常委 、湘鄉(xiāng)市委書(shū)記李世宏 在視察安置工作時(shí)， 就如何更快更好地搞好安置工作提出了三點(diǎn)要求：一是要堅(jiān)持標(biāo)準(zhǔn)。要始終堅(jiān)持選址一定要好、廣泛征求群眾意見(jiàn)、以負(fù)責(zé)的態(tài)度和認(rèn)真的精神來(lái)做好安置工作三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，把群眾滿意放在第一位；二是要加快建設(shè)。要精心規(guī)劃、精心設(shè)計(jì)，加強(qiáng)管理，確保工程質(zhì)量和建設(shè) 進(jìn)度；三是要統(tǒng)籌考慮。安置工作要與新城的建設(shè)統(tǒng)籌起來(lái)，與當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)統(tǒng)籌起來(lái)，與周邊的社會(huì)發(fā)展統(tǒng)籌起來(lái)。各級(jí)各部門(mén)一定要堅(jiān)持群眾滿意這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，把群眾安置好，以高度負(fù)責(zé)的態(tài)度高標(biāo)準(zhǔn)搞好安置工作。 中共湘鄉(xiāng)市委副書(shū)記市長(zhǎng)陽(yáng)建民 對(duì)火車(chē)站建設(shè)和 安置工作也相當(dāng)重視 。 為解決失地農(nóng)民的生機(jī) 、 富裕村級(jí)經(jīng)濟(jì)，作出了“ 群眾居住條件有改善，生活水平有提高 ”的 要求和指示 。 規(guī)劃背景 湘鄉(xiāng)市 聯(lián)盟商貿(mào)會(huì)展中心 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 湘潭工程咨詢公司 13 （ 1） 長(zhǎng)株潭區(qū)域發(fā)展規(guī)劃背景 湘鄉(xiāng)， 位于湖南省中部的漣水之濱。由西漢時(shí)期建縣至今，有 2021 多年歷史。 這里，自然風(fēng)景獨(dú)特，歷史底蘊(yùn)濃厚。 湘鄉(xiāng)市是隸屬于湘潭市 的縣級(jí)市，距湘潭市 43 公里，是長(zhǎng)株潭“金三角”周邊 9個(gè)衛(wèi)星城市之一，共同構(gòu)筑長(zhǎng)株潭城市群，為了加快這一地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展， 1997 年湖南省委、省政府決定實(shí)施長(zhǎng)株潭一體化發(fā)展戰(zhàn)略，使長(zhǎng)株潭城市群成為湖南經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心增長(zhǎng)極。 2021 年，長(zhǎng)株潭“兩型社會(huì)”建設(shè)改革試驗(yàn)區(qū)獲國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，將初步建立“兩型社會(huì)”政策法律體系和體制機(jī)制框架，初步形成城市群綜合基礎(chǔ)設(shè)施框架，初步形成長(zhǎng)株潭與周邊岳陽(yáng)、衡陽(yáng)、常德、益陽(yáng)、婁底等市協(xié)調(diào)發(fā)展的區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化格局。這是加快湘鄉(xiāng)市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的極好機(jī)遇。 新世紀(jì)、新湘鄉(xiāng)，湘鄉(xiāng)市委、市政府 在這一時(shí)代背景下以嶄新的姿態(tài)，決策城市“南拓北進(jìn)”戰(zhàn)略，建好東山新區(qū)，實(shí)施市行政中心搬遷，統(tǒng)領(lǐng)全市 90 萬(wàn)人民融入長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)一體化的發(fā)展戰(zhàn)略中，去贏得主動(dòng)權(quán)，搶占發(fā)展制高點(diǎn)。 （ 2） 湘鄉(xiāng)市城市總體規(guī)劃背景 湘鄉(xiāng)市舊城區(qū)現(xiàn)狀僅 8平方公里，絕大部分公共設(shè)施、絕大部分城市人口都集中在舊城區(qū)，舊城區(qū)人口和建筑密度湘鄉(xiāng)市 聯(lián)盟商貿(mào)會(huì)展中心 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 湘潭工程咨詢公司 14 過(guò)大，容量爆滿，城區(qū)范圍相對(duì)狹小，基礎(chǔ)設(shè)施老化，已成為制約湘鄉(xiāng)市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的瓶頸。城市發(fā)展的客觀規(guī)律要求湘鄉(xiāng)迅速拓展城市規(guī)模，已成為湘鄉(xiāng)城市發(fā)展急待解決的重大問(wèn)題。根據(jù)湘鄉(xiāng)市總體規(guī)劃，到 2020 年，湘鄉(xiāng)市城市化水 平要由目前 %提高到 40%，城市發(fā)展空間格局為：舊城區(qū)為城市商貿(mào)中心， 北面紅侖新區(qū)為城市新型工業(yè)園區(qū)， 南面 東山城區(qū)為城市的行政、文化、科教、居住中心。 （ 3） 項(xiàng)目所在片區(qū)規(guī)劃背景 正在興建中的 湘鄉(xiāng)工業(yè)園屬長(zhǎng)株潭三角黃金地帶，是省級(jí)工業(yè)園。規(guī)劃面積 平方公里，分為紅侖新型工業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)和東郊皮革產(chǎn)業(yè)區(qū)，其中紅侖片區(qū)規(guī)劃面積 平方公里，是以工業(yè)為主體集行政辦公、居住、商業(yè)金融、物流與倉(cāng)儲(chǔ)為一體的新城區(qū)；東郊片區(qū)規(guī)劃面積 2 平方公里，以皮革生產(chǎn)、研發(fā)、展示、皮革制品深加工為主體的工業(yè)園區(qū)。 湖南湘鄉(xiāng) 紅侖 新型 工業(yè)區(qū)是湘鄉(xiāng)市重點(diǎn)發(fā)展的工業(yè)新區(qū)。南起湘黔鐵路，北至上瑞高速公路，西郊湘壺線往西600 米，東接市主干道望春路，屬長(zhǎng)株潭金三角地帶。新區(qū)地勢(shì)平坦，交通便捷，基礎(chǔ)設(shè)施配套現(xiàn)已基本完成四通一平，條件十分優(yōu)越。已有 金子箱包、南車(chē)集團(tuán)等 多家高科技和外資企業(yè)入園。 該 項(xiàng)目 位于 紅侖 新型工業(yè)區(qū) 南端，緊鄰 新 汽車(chē)站、火車(chē)站， 是湘鄉(xiāng)對(duì)外交通的門(mén)戶，也是新老城區(qū)聯(lián)系的咽喉，湘鄉(xiāng)市 聯(lián)盟商貿(mào)會(huì)展中心 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 湘潭工程咨詢公司 15 有著獨(dú)特的地理優(yōu)勢(shì)。既 是紅侖新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的前沿陣地，也是人流、 物流、信息流的集散地 。 按照《湘鄉(xiāng)市 紅侖 新區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》要求，該 地塊 規(guī)劃為商業(yè)金融用地。 在 此興建商貿(mào)會(huì)展中心，符合規(guī)劃 布局 要求，也符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律 。 （ 4） 湘鄉(xiāng)火車(chē)站 改擴(kuò)建工程進(jìn) 展