【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 樂駿密封件（蘇州）有限公司 29 美國(guó)伊頓公司 47 卡特拉 漢莫（蘇州）電器有限公司 30 日本 三井金屬礦業(yè)株式會(huì)社 48 三井銅箔（蘇州）有限公司 31 德國(guó)博世控股公司 49 博世汽車部件（蘇州）有限公司 32 法國(guó)索迪斯聯(lián)合公司 50 索迪斯（蘇州）餐飲服務(wù)有限公司 33 法國(guó)歐尚集團(tuán) 51 蘇州歐尚超市有限公司 52 蘇州工業(yè)園區(qū)頤莫尚置業(yè)有限公司 34 英國(guó)翠豐集團(tuán) 53 蘇州百安居裝飾建材超市有限公司 35 美國(guó)旭電公司 54 旭電 (蘇州 )科技有限公司 36 松下電器產(chǎn)業(yè)株式會(huì)社 55 松下電器研究開發(fā)（蘇州）有限公司 37 日本旭化成株式會(huì)社 56 旭化成電子材料（蘇 州）有限公司 38 法國(guó)家樂福 57 蘇州悅家超市有限公司 39 日本三菱株式會(huì)社 58 華菱科技（蘇州）有限公司 40 三井物產(chǎn)株式會(huì)社 59 三井電子薄膜（蘇州）有限公司 60 蘇州三井國(guó)際物流貿(mào)易有限公司 41 達(dá)能集團(tuán) 61 達(dá)能食品（蘇州）有限公司 42 新日本制鐵株式會(huì)社 62 蘇州日鐵金屬制品有限公司 43 挪威海德魯公司 63 海德魯鋁業(yè)（蘇州 )有限公司 44 日本新日礦公司 64 蘇州日礦材料有限公司 65 蘇州日礦宇精密加工有限公司 45 德國(guó)巴斯夫公司 66 巴賽爾聚烯烴工程塑料（蘇州）有限公司 46 皇家殼牌集團(tuán)（荷蘭） 小計(jì) 46 家五百?gòu)?qiáng)企業(yè) 在園區(qū)注冊(cè)了 66 家企業(yè) 如此規(guī)模的辦公、科研和生產(chǎn)基地集聚地必然存在著大量的目標(biāo)客戶，新區(qū)內(nèi)服務(wù)設(shè)施的欠缺更對(duì)本項(xiàng)目提供巨大的發(fā)展空間，這是其它項(xiàng)目無(wú)法比擬優(yōu)勢(shì)。 2. 高檔住宅小區(qū) 星海大廈 xx 會(huì)館項(xiàng)目處蘇州工業(yè)園的中心地帶，蘇州工業(yè)園 環(huán)中心生活區(qū)建有普通居住區(qū)、別墅區(qū)、外商公寓及商業(yè)、文化、體育、公共娛樂等一批配套設(shè)施，形成環(huán)中心生活帶 。其中最大的高檔小區(qū)有都市花園 ， 位于園區(qū)的中央商貿(mào)區(qū)與 中央花園的附近，鄰近金雞湖和世紀(jì)廣場(chǎng)，都市花園再往南 臨 中央公園。都市花園共分五期項(xiàng)目， 首期 ——“蘭華苑 ”， 二期 ——“茗華苑 ”， 三期 ——“菁華苑 ”， 四期 ——“英華苑 ”， 五期 ——“銀色貴族 ”。 項(xiàng)目總占地 44 公頃，建筑面積： 66 萬(wàn)㎡，容積率： 。 此外，以金雞湖為中心還分布著如下的高檔樓盤。 湖左岸 高檔住宅區(qū)占地面積 ，東鄰金雞湖，北靠中央 CBD 和城市廣場(chǎng)。 玲瓏灣 是金雞湖畔密度較高的住宅小區(qū)，占地 ，座落在金雞湖北岸，與西岸的城市廣場(chǎng)隔湖相望，跨越湖灣而建的金雞湖大橋?qū)烧哌B為一體。 金姬墩 主要是由獨(dú)棟別墅所構(gòu)成的高級(jí)住宅小區(qū)，設(shè)施完善，自成一體。占地約 。 水巷鄰里 總面積為 ，是配有商業(yè)設(shè)施的中、高密度住宅區(qū)。 高爾夫花園 共開出 320210 平方米的園際公寓和半島別墅，第一期將推出 300 套公寓 。 喬麗晶公寓 位于園區(qū)獨(dú)墅湖與金雞湖之間，星港街延伸段東（暫名），占地 3公頃，總投資 ，共有 4幢樓，分別為四、六、七、八層，共有 160 多套房。 以上高檔的樓盤的每平米的均價(jià)都在 5000 元以上，而且分布十分密集，盡管如此，園區(qū)內(nèi)的所有樓盤的銷售都呈現(xiàn)旺勢(shì)。 娛樂場(chǎng)所情況： 蘇州工業(yè)園區(qū)借鑒新加坡經(jīng)驗(yàn)，住宅區(qū)所有商業(yè)服務(wù)、社會(huì)服務(wù)設(shè)施都集中在鄰里中心， 以園區(qū)中央 CBD為中心 在 70 平方公里規(guī)劃區(qū)內(nèi)規(guī)劃 19 個(gè)鄰里中心 。項(xiàng)目區(qū)周邊大商業(yè)文化中心也十分密集， 文化水廊在金雞湖東岸，向西面對(duì)金雞湖。由文化設(shè)施、公共機(jī)構(gòu)及住宅、商業(yè)樓群組成，占地 。主要道路成方格狀，與原有的河道相呼應(yīng)。設(shè)有大型博物館、體育館、水上音樂臺(tái)等文化設(shè)施。 園區(qū)中的 國(guó)際博覽中心是蘇州迄今為止最大的單體建筑，規(guī)劃用地面積 ，總體設(shè)計(jì)建筑面積25 萬(wàn)平方米，為兩層建筑，室內(nèi)展廳 面積 12 萬(wàn)平方米，會(huì)議設(shè)施面積 。該工程總投資估算約 22億元，全部建成后可提供 14 個(gè)展廳、 7000 個(gè)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)展位，將躋身世界會(huì)展中心前 20 位，成為僅次于廣州國(guó)際會(huì)展中心的國(guó)內(nèi)第二大會(huì)展中心。 此外， 總投資 10 億元、總建筑面積約 10 萬(wàn)平方米 位于 F城商業(yè)街 的 銷品茂 和世界家裝巨頭 Bamp。Q 也在園區(qū)安家。 完善的公共服務(wù)設(shè)施和密集的商業(yè)、娛樂場(chǎng)所產(chǎn)生的市場(chǎng)聚合效應(yīng)是巨大的，緊鄰園區(qū)中央 CBD 的星海大廈 xx 會(huì)館項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)也是十分明顯的，輻射效應(yīng)巨大的。 第三節(jié) 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 xx 俱樂部是一種地域性很 強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，蘇州新區(qū)作為新興的綜合高科技園區(qū)， xx 服務(wù)設(shè)施的發(fā)展也是處于起步階段，作為蘇州工業(yè)園最大綜合 xx 設(shè)施，星海的項(xiàng)目設(shè)置和營(yíng)業(yè)規(guī)模是其他商業(yè) xx 俱樂部無(wú)法比擬的。 蘇州英派斯 xx俱樂部位于蘇州市體育中心，從 xx俱樂部的輻射范圍看，對(duì)本項(xiàng)目不會(huì)形不成太大的沖擊。排除蘇州市老城區(qū)綜合類 xx 房，能對(duì)星海大廈 xx會(huì)所產(chǎn)生影響的只有二家，一家是蘇州工業(yè)園區(qū)的 蘇州市蘇春西路 158 寶迪國(guó)際 xx， 由香港旭陽(yáng)集團(tuán)投資組建。俱樂部于 2021 年 10 月開始正式運(yùn)營(yíng)，營(yíng)業(yè)面積愈 2021平方米 ，此俱樂部星海大廈的距離 500米左 右。第二家是湖左岸高檔住宅區(qū)二期的 xx 會(huì)館，建筑面積 2500 平方米，現(xiàn)正在籌建中，預(yù)開設(shè)項(xiàng)目有游泳、有氧操、器械和羽毛球，俱樂部的營(yíng)業(yè)范圍和方式還有待確定。此項(xiàng)目據(jù)星海項(xiàng)目也只有不到 500 米。 從競(jìng)爭(zhēng)上看，寶迪國(guó)際 xx 俱樂部和湖左岸 xx 會(huì)館會(huì)對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生一定的影響。但從項(xiàng)目的設(shè)置和上看，星海大廈項(xiàng)目設(shè)置非常豐富，單就游泳項(xiàng)目的規(guī)模和檔次而言，湖左岸 xx 會(huì)館游泳池和星海游泳館存在著一定的差距。同時(shí)，星海 xx 項(xiàng)目的豐富程度和綜合程度是另外兩家 xx 俱樂部難以達(dá)到的。 第四節(jié) 目標(biāo)市場(chǎng)分析與定位 蘇州市 “ 人口東移 ” 的房地產(chǎn)政策，使到在園區(qū)買房，已成為蘇州人心目中的首選。 星海 xx 會(huì)館的聚合效應(yīng)明顯，項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)人群鎖定在 距俱樂部五千米范圍內(nèi)，從項(xiàng)目的位置和園區(qū)的交通來(lái)看，本項(xiàng)目基本可以覆蓋整個(gè)園區(qū)。 截至 6 月底，全區(qū)就業(yè)人口達(dá)到了 10萬(wàn)人，其中中新合作區(qū)內(nèi)在職員工約 6萬(wàn)人；就業(yè)人員平均年齡 歲， 35 歲以下人員占了九成。更為搶眼的是，園區(qū)就業(yè)人員中 37％來(lái)自外地，而管理技術(shù)人員中這一比例更是將近 。 根據(jù)對(duì)園區(qū)薪資狀況的調(diào)查， 1996 年到 2021 年，園區(qū)中高級(jí)管理人員和技術(shù)人員的年薪增幅平均為 22％到 27％，普通管理 和技術(shù)人員為 15％到 20％，一般工人為 5％到 10％。 從以下圖中可以看出，園區(qū)內(nèi)員工和技術(shù)人員 受雇于外企、合資公司、金融機(jī)構(gòu)等， 都 受過(guò)良好教育。 從價(jià)值取向和消費(fèi)方式來(lái)看，都比較 注重生活質(zhì)量和時(shí)尚品位，易于接受新事物 。而且人口的密度比較大，俱樂部的 xx市場(chǎng)潛力較大。 2021 年度企業(yè)總數(shù) 205家，總?cè)藬?shù) 3