工業(yè)用地想變性為商業(yè)用地,直接補(bǔ)交出讓金是否可以,是否還需要進(jìn)行招拍掛范文大全(編輯修改稿)
2024-10-10 19:39 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 時(shí)原土地使用條件下剩余年期土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格”如何把工業(yè)用地轉(zhuǎn)化為商業(yè)或住宅用地正常情況將工業(yè)用地改為商業(yè)用地的步驟：前提條件：必須符合城市總體規(guī)劃，并需經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門批準(zhǔn)，需要土地部門的領(lǐng)導(dǎo)簽字意見(jiàn)如果符合城市規(guī)劃可以改變?yōu)樯虡I(yè)用途的，按照現(xiàn)行土地出讓辦法的規(guī)定，其出讓應(yīng)當(dāng)通過(guò)招標(biāo)、拍賣或掛牌等方式公開(kāi)進(jìn)行，工業(yè)用地原使用人和買受人不得自行進(jìn)行買賣。但有一個(gè)問(wèn)題就是，把土地拿出去拍拍掛如何保證我們還能拿的到呢？到時(shí)候又是很多家公司競(jìng)爭(zhēng)怎么辦？學(xué)學(xué)人家高手吧，碧桂園能做的到的（書上可沒(méi)寫教你如何拿地哦）！如果用途的變更符合城市規(guī)劃，按政策只要按市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)交差價(jià)就可以了，這是一個(gè)基本的原則（如果不想交差價(jià)，那就另當(dāng)別論了）。但是，在實(shí)際操作中，不同的地方政府對(duì)這一原則的理解程度和政策執(zhí)行方式都不盡相同，比如規(guī)定對(duì)這類土地必須進(jìn)入市場(chǎng)公開(kāi)交易（招拍掛），又如只要按經(jīng)認(rèn)可的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格補(bǔ)交清出讓金即可進(jìn)入市場(chǎng)等等。歸總起來(lái)，這些操作的差別實(shí)際上可以理解為“應(yīng)補(bǔ)交的市場(chǎng)價(jià)”如何實(shí)現(xiàn)的問(wèn)題，政策對(duì)此并沒(méi)有規(guī)定得很具體，地方如何操作就有了很大的靈活性，也就是說(shuō)如果地方在執(zhí)行上頭的政策時(shí)可以采取更為嚴(yán)格的措施，比如 “必須招拍掛”等等。但是“必須招拍掛”需要有一定的前提，那就是土地使用權(quán)的取得方式，如果是以出讓方式取得的工業(yè)用地，由于使用權(quán)已經(jīng)被買斷，因此強(qiáng)制性要求“招拍掛”的做法不妥當(dāng)，有違物權(quán)的基本準(zhǔn)則；但如果是劃撥用地，那政府就完全有權(quán)利要求進(jìn)入有形市場(chǎng)公開(kāi)交易。司法解釋：《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于清理整頓各類開(kāi)發(fā)區(qū)加強(qiáng)建設(shè)用地管理的通知》（國(guó)辦發(fā)[2003]70號(hào)）第四點(diǎn)中的部分原文：“協(xié)議出讓的土地改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用地的，必須先經(jīng)城市規(guī)劃部門同意，由國(guó)土資源行政主管部門統(tǒng)一招標(biāo)拍賣掛牌出讓?！蓖ǔ５淖龇捎晒I(yè)用地使用人與所在區(qū)縣的土地管理部門聯(lián)系，由土地的收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)根據(jù)年度收購(gòu)儲(chǔ)備計(jì)劃安排收儲(chǔ)司法解釋：《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十八條“土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應(yīng)當(dāng)征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，依照本章的有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。” 工業(yè)用地改變用途的依據(jù)和方式編者按：近日，浙江省余姚市市委政研室陳清波致函《地產(chǎn)周刊》，反映他 們?cè)谘芯恐邪l(fā)現(xiàn)一個(gè)有爭(zhēng)議的問(wèn)題，前幾年協(xié)議出讓的國(guó)有工業(yè)用地，而現(xiàn)已改為商服用地的，是否必須收回其土地使用權(quán)后再經(jīng)招拍掛出讓？針對(duì)這個(gè)帶有普遍性的問(wèn)題，編輯部約請(qǐng)中國(guó)土地礦產(chǎn)法律事務(wù)中心的鐘京濤進(jìn)行了較為詳細(xì)的解答。鐘認(rèn)為，工業(yè)用地要改變?yōu)樯虡I(yè)用地情況，需要注意兩點(diǎn)：一是現(xiàn)使用者要繼續(xù)使用的，需按規(guī)定補(bǔ)交相應(yīng)的土地出讓金，因工業(yè)用地和商業(yè)用地地價(jià)是不一樣的。二是政府收回協(xié)議出讓的工業(yè)用地使用權(quán)，重新以招拍掛方式出讓的做法
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